万X城高层洋房价值体系

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某地产_东莞常平某地产城四期洋房整合提报_130PPT_青铜骑士_XXXX

部分创意展示，先进到牙齿
网络条幅的投放，以互动性及创新性，提高点击率
路旗创意：
在普通路旗之外，曾加趣味性提示，让客户在进入封锁区不得不一探究竟，像交通牌同时又像灯箱，让只要路过的人必须为之侧目。
样板房及通道概念包装
以居住的演变为核心创意，在看楼通道中让客户感受先进的力量，同时认识到洋房的未来价值，做足现场感染力。
相对速度：事业要快，生活要慢，在规划上让社区入口最大限度的接近常虎高速，接驳城市快速主干道，同时在社区内道路规划尽量考虑生活的快慢关系，通过道路与树林的组织，实现慢生活空间。
能量社区：拒绝做沙发土豆，不辜负每一个风和日丽的日子，东莞东部唯一大尺度主题运动公园，篮球场、网球场、慢跑道等多重活力多重能量没有极限。
以四个1/4版组成，以整版相同的投入增加见面频次，同时以创意增加关注
第二篇：
针对样板放开放时间投放，以悬念式沟起市场对先进的期待，同时吸引人来现场，以四个 1/3竖版组成，在翻阅的过程中增加频次，有连续性，吸引眼球。
第一批开盘报纸：
补充：
其间从别墅到洋房的过渡重点在1月-3月完成，结合住宅公园开放体验最成熟的万科城做广告诉求，户外及已有的渠道资源以“一户一个万科城”做重点诉求，同时制作万科城四年成果的产品手册，做为第一个销售物料，住宅公园现场包装也从“一户一个万科城”主题之下进行创意包装，以此完成新里程的过渡与借势。
/对于消费者而言/
对新婚、小太阳之家等青年群休，是跃级而立，是30岁住万科城，意味着从此开始一种全新的成家立业构想，提前进入富人圈层梦想，同时意味着在东莞最先一步进入一个全新的居住时代，人生从此进入另一个里程。
定位：
新行政中心，先进居住样板

碧桂园森林城市项目最新介绍(详细版)

2、房价仁为新加坡的1/4，每日有40万人次来回新马关口
相当亍深圳之亍香港，珠海之亍澳门
区域内迄今已吸引逾400亿美元投资，每日有40万人次来回新马兰口特区人口预计3~5年后将从180万增至300万，项目预计2030年可创造20-22万个
就业岗位，将带来巨大癿潜在住房需求
2.1.2 为什么投资森枃城市
1.1 森枃城市最新利好介绍
与属低门槛房产投资
马来西亚规定外国买家只可贩买100万马币以上房产；森枃城市获批：外国买家可贩买面积500平斱英尺（约46.5平斱米）以上房产，无
金额限制。
1.2 森枃城市最新配套落实情况
酒店（计划2016年8月底开业）
总建筑面积近84万平斱英尺，拥超270个海景客房。
1.4 产品介绍【洋房系列】
四房户型面积：172~173㎡（套内）
1.5 产品介绍【公寓系列】
公寓户型主力面积：35~36㎡（套内）
1.6 产品介绍【别墅系列】
B101A系列面积：约278~281㎡（套内）
1.6 产品介绍【别墅系列】
B102系列面积：约377㎡（套内）
1.6 产品介绍【别墅系列】
经济体
新加坡
新西兮
香港
经商环境便利度排名
1
2
3
开办企业
6 1 8
办理斲工许可
证
2
13
1
获得电力
11 48 13
登记财产
24 2 96
获得信贷
17 1 23
保护少数投资者
3
1
2
纳税
5 22 4
跨境贸易
1 27 2
执行合同

【成都楼市】华润置地翡翠城二期定价报告

翡翠城二期通过近一年的客户积累，同时根据市场情况，价格逐步调整释放，特别是4月份样板间开放的客户见面会及05春交会，翡翠城二期别墅均价12000元/平方米、花洋起价4600元/平方米、高层起价3800元/平方米的价格信息已面向市场，并通过市场检验。此次定价的目的，不仅是依据公司的竞争策略及财务要求、市场状况、客户反应等修正调整以前的产品价格，并期望通过此次定价的研讨过程，达到以下目的：
ü 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
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【成都楼市】华润置地翡翠城二期定价报告
Ø （四）定价原则
ü 1、客户敏感度原则
此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城二期价格。
ü 2、价格的连续性（惯性）
一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此，房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。
去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下，已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的《2005成都房价意见》调查，85％的人认为成都的房价年涨幅在5-8％比较合理（房管局资料）。而根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7％，增幅同比去年大幅降低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。

居住小区规划设计经典案例

居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。

一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。

远郊商业大盘模式和经典案例分析

模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原创性近郊小镇
良渚文化博物馆占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度。占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项本报告是严格保密的。目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通广清轻轨、社区交通中心、公交车商业餐饮华润万家、商业街、美食街
已签约引进广州华润万家生活超市；规划建设沿湖商业街；规划打造美食一条街，未来将引入多种风味品牌美食店；广清轻轨将于 2014年建成通车已经引入经项目到清远的27路、 210路公交车；规划建设社区交通中心，未来将开通到达广州各商业旺区的社区穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂园假日半岛，碧桂园凤凰城半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园 …… 开发模式特点

已开发项目

恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项目，形成可以复制到恒大模式。恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒大金碧天下几个系列为主打。开发模式特点

绿城管理集团价值宣言

绿城管理集团价值宣言近几年，不少传统房地产开发企业在从传统的“重资产”模式向“轻资产”模式转型，这也成为房地产开发的变革趋势。

轻资产是绿城中国三大业务版块中的重要一环，缘起于绿城创始人宋卫平提出的业务创新，绿城率先在轻资产代建领域起跑，并保持了领跑。

2019年绿城中国销售额突破了2000亿，其中就包括自投项目和代建项目。

负责轻资产版块的绿城管理提出了代建4.0体系，将的投资分离出去，依托绿城积累的品牌与专业团队，以品牌输出、管理输出、资源输出的形式，提供房地产项目全过程开发管理服务，充分发挥绿城专业开发能力与品质管控能力。

这靠的是绿城25年品牌和专业团队的积累。

绿城管理的目标是做“最值得托付的房地产开发服务商”。

绿城管理集团2016年正式进驻石家庄，并储备了近十个项目地块。

三年多过去了，绿城一直被冠为“品质代名词”，关于宋卫平和绿城对品质偏执追求的传奇故事也在坊间流传。

2019年11月1日，《绿城管理集团价值宣言》发布，其中“品质”二字仍被放在首位。

那么，绿城品质基因在石家庄的落地情况究竟如何呢？一、2016年12月13日，绿城西山桃花源案名公布，绿城管理在石家庄的第一个项目正式揭开面纱。

2018年，绿城管理石家庄城市公司落成，石家庄也成为绿城管理公司重要的战略性城市。

时至今日，绿城管理已有三个项目入市：绿城西山桃花源、绿城诚园、绿城御河上院。

从入市项目数量来看，绿城管理在石家庄的推进速度并没有很快，而是选择了稳扎稳打。

细细了解三个项目之后你会发现，绿城管理对于项目选择的独特“嗅觉”，三个项目都有着优越的先天条件，无不占据稀缺的自然与人文资源。

绿城西山桃花源，绿城最高端产品序列，“桃花源系”在选址上就非常严苛，从人间天堂的苏杭到竹海之乡安吉再到六朝古都南京，绿城桃花源非山水皆佳处不落址。

绿城西山桃花源为第五座桃花源，也是北方的第一座。

绿城西山桃花源坐落在有石家庄西部山前，除了坐拥首屈一指的自然生态环境，紧邻山前大道和南二环西延两条主干道，交通条件也同样优越。

方案货值最大化的五种方式

方案货值最大化的五种方式开发商最注重的关键之所在：提高总货值。

（备注：本次文以提高总货值为主要目的，市场、客户、成本、利润等，先暂且作为次要因素考虑。

）欲练此功？“总货值”是什么？项目总货值就是整个项目预计最终销售的销售收入金额。

是开发商衡量和比对地产项目方案合适与否的最主要指标。

一：指标要做足一般来说，设计师都知道要用足容积率，这确实是地产开发项目的重要指标要求，特别是在土地成本越来越高的今天。

开发商主动折损容积率也是有可能的，就是在土地成本极低，高端产品的溢价能力又很高的情况下。

除了容积率，密度却是个容易被忽视的重要指标。

密度指标吃足就意味着更低的层数，更好的产品形象，更重要的是一楼带小院的户数会最大化（现在一二线城市带小院的住宅溢价程度越来越高，这块货值属于成本极低，利润极高的部分，千万要重视）。

另外一般情况下，商业网点溢价能力会高于住宅，因此要合理平衡密度的分配。

另外，最大化可售面积也是一个极其重要的目标。

换言之，不可售的社区配套公建一定按照符合规范的最小面积设计，能放在地下的，尽量不占用可售面积。

二：重视赠送面积合情合理的“偷面积”和“赠送”。

网络上流传着各个地区送面积的方式，在这里更多强调的是合情合理。

首先“偷面积”应该更多解读为成本手段，而非营销手段。

我们来分析“偷面积”到底偷的是什么，其实主要是土地成本。

往往用“偷”的手段赠送的面积，售价上要略低于正常面积，才能让购买者觉得有“占便宜”的心理，又能增加开发商利润。

所以土地成本高低决定了“偷”不“偷”面积，以及“偷面积”的程度。

土地成本很低的时候，可能会造成“偷”了面积，反而利润降低。

另外，在一些建安成本增加不多的情况下，“偷”就更为重要。

举个例子来说，地下车库梁柱结构层高需要3.9米，无梁楼盖最少也要3.3米，加上1.3米左右的覆土，那么连着地下车库的住宅地下室层高就快有5米的样子了，这个空间如何利用？如果作为单层的车库和储藏，显然很浪费，做夹层高度又不够。

碧桂园、雅居乐、万科案例分析

•
• •
配套先行
• • • • 配套先行的 (五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场。
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– 2002
别墅城市
– 1994
– 1992
– 最初创业
案例二--雅居乐凯茵新城
成功的关键因素：分期操作、明星配套、交通条件便捷、打造“生态新城” 与本项目的契合点：生态资源背景下的大盘开发可借鉴的成功经验：
预计总建筑面积
容积率
3973750平方米 0.65 70％独栋别墅、联排别墅、高层洋房,小高层洋房,多层洋房，商铺及酒店。
划、建设和配套。
凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村
绿化率
建筑类型
等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与
提升。
项目配套
小区内部配套:游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、超市、会所、保安系统、小学、幼儿园、市场、医院、中学。
碧桂园凤凰城案例借鉴-区域发展
新城市规划区域广园东——广州东扩的桥头堡
区域发展背景
新地产开发板块新市场竞争环境
横跨黄浦和新增市，广园东板块顺广园东快速路发展。
碧海云天掬水湾、棕榈湾洋房组团名称凯澄别墅
“十二星座”
碧海云天首期推出 168个单位，全部售
岭峰18首期推出约100套，共三种户型。
叠翠园一次性推出 300伙。名门项目总共可提供102个住宅单位，总建面160142平方米。
推盘规模
出。
掬水湾、棕榈湾洋房

万科美景魅力之城

105,3
73,5
20,0
2012年港区出口额占比郑州市区的 43%。
2009
2010
数据来源：数据来源郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）管理委员会官方网站数据
2011
2012
未来航空港区将向“航空城”跨越发展
据人民网报道，预计2030年，港区人口达到约125万，GDP将超过万亿规模，而郑州2013年全市GDP只约6000多亿！
11 中原引擎空港城央臻质装修名邸
6开6罄！至2014年，劲销约50亿
【万科-----一段传奇即将拉开序幕】【龙堂重新定义项目周边区域价值，开创新兴豪宅区】【万科城 ---重新定义郑州城区发展规划的新动力】 2013 年----7月 20 日晚，作为万科在郑州的首发品牌发布会，本次活动特别邀请了国际巨星范冰冰、华语歌后陈慧娴作
魅力之城均价：8500元/㎡
御林翠苑均价：6480元/㎡旭日印象均价：6500元/㎡海逸豪庭均价：6500元/㎡
大连
武汉
杭州
同区域楼盘价格对比
10000 8000 6000 4000 2000 0 8500 7900 7900 7200 7200
昆明
6800
5610 7900
宁海优家均价：5200元/㎡
万科〃美景魅力之城项目简介
中原引擎〃空港城央〃臻质装修名邸
2 中原引擎空港城央臻质装修名邸
CHAPTER 1
1
万科品牌
品牌体现——万科实力见证
3 中原引擎空港城央臻质装修名邸
中国的万科，世界的万科
千亿房企，中国房地产行业持续领跑者
万科集团成立于1984年，现已30年，全球69座城市布局（海外城市：新加坡、香港、旧金山、纽约等），

地产十强介绍

中国地产十强介绍一、万科地产公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

1988年进入房地产行业，1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

经营业绩与分析08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。

万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。

长春吉油领秀朝阳Ⅱ期上院形象策略执

非变化因素2：整体社区配套
商业街与幼儿园作为高端社区的常规配套;无须作过多诠释且本案无会所：针对之平物业;则可更多从专属于项目二期的服务理念与服务细节上作出提炼；
非变化因素3：吉油地产品牌
在一期推广阶段;针对发展商吉油地产重点强调了其国企背景与实力;在二期产品升级的态势下;针对发展商品牌须作出更多内涵挖掘与解读： • TOP级国企;拥有更强大的资金实力;因此可有效降低项目开发的市场风险； • TOP级国企;拥有更广泛的社会资源;因此可聚拢建筑设计景观设计物业管理等各
核心价值点1
传播关键词：
地中海花园私邸
核心价值点2
传播关键词：
红旗街收官藏品
之平物管;SHOW式服务 TOP 国企;巅峰之作
PART2: Ⅱ期形象策略主线
2 1 Ⅱ期产品传播定位语
两大核心价值点
红旗街收官藏品地中海花园私邸
区位价值
稀缺性
产品风格
产品形态
产品定位语诠释：将项目区位核心价值与产品核心价值作直观明确的呈现;且由于二者互动所形成的价值表述;最大程度凸显出项目的稀缺性与核心竞争力
1 2 1 变化因素1：产品形态升级
1 产品类型：电梯洋房高层住宅;1 54容积率 2 面积区间：洋房110167m2;高层40130m2 3 产品特点洋房： • 一梯两户南北通透； • 首层赠送庭院首层部分赠送地下室部分户型赠送露台； • 区域市场稀缺性明显；产品特点高层： • 一梯两户或一梯三户;短进深;布局合理； • 户型同质性高；
3 1 2 软宣传播
题目示意
讲产品血统——
3 1 3 公关活动
3 3 第三阶段持续强销期7月—10月
·传播主题1：定制级手工品质传播主题2：样板间全线公开

某小区房地产市场项目分析报告

某小区房地产市场项目分析报告目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户与二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：18％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。

二、市场调研市场如战场，瞬息万变。

关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证与科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。

我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。

2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。

3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，毕竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人能够同意？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。

2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。

洋房产品价值体系

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洋房产品价值体系
•蓝色会所，拥抱生活的激情与活力
• 为了给居住者营造一个高品质的休闲娱乐空间，万科城不惜耗巨资为业主修建了一座品位尊贵豪华会所，会所的配套以运动休闲为主，保证业主入住后能同步享受会所之配套项目，使业主能充分体验到健康、快乐、时尚等生命元素，给生活品质带来升华.
万科城，154席珍藏一线江景
万科城首批高层豪宅，2梯3户设计，显赫尊贵与气派，户户观山赏江，南北对流。7.8米南向宽阔阳台，俯瞰无敌江景。
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洋房产品价值体系
•入户花园设计 •开放式厨房和饭厅相连，节省使用空间
•干湿分区，居家生活更舒适 •全江景主人套房，归家也能呼吸大自然的清新
•望江书房设计，忙碌之余也可享受江风吹拂 •飘窗设计，尽缆三江汇聚江景
园景资源
万科城高层豪宅除了可以欣赏微风广场的园景外，小区内更为添加多种景观设计。绿色小径、活动空间和休息廊让您体验到无限的生活景观。
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洋房产品价值体系
城市夜景
万科城高层豪宅可观望夜晚城市美丽的景观，繁华的城市夜景，灯光璀璨，让您在宁静中感受城市的热闹。
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洋房产品价值体系
洋房产品价值体系
•入户花园设计 •望江书房设计，忙碌之余也可享受江风吹拂
•飘窗设计，尽缆三江汇聚江景
•全江景主人套房，归家也能呼吸大自然的清新
•开放式厨房和饭厅相连，节省使用空间
•两梯三户设计，显赫尊贵与气派 •采光通风一流
•5.1米宽阔客厅， •在是内也能远眺西樵山景观
•5.1米南向宽阔阳台，俯瞰无敌江景
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洋房产品价值体系
3rew
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高容积率豪宅开发研究.ppt

4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户价值构价
整体资产构架中的一
环
区域
资源
规划、发展前景
稀缺
长期升值
其它：环境、产品、
配套等
外界条件不支持时，依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买了3000万的楼王。
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华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长住海外十多年；
例：振业城的3A系统和太阳能问题。

万科品牌发展战略研究报告

在全国各地建立知名项目，异地复制产品。学习索尼售后服务塑造物业管理品牌。
3. 策略解析成功点
在全国各地迅速建立了项目和物业管理子品牌；通过产品品质和客户服务在万科的业主中形成良好的口碑传播。
不足之处
缺乏系统的品牌策略与完整的识别系统品牌形象定位不够味清晰项目品牌与企业品牌易脱节宣传途径单一
园……产品更为成熟，风格日趋细致，每一个多是不能重复的精品。
项目品牌分类
连锁项目：四季花城、城市花园、金色家园、万科蓝山等非连锁项目：万科城、东海岸、17英里、第五园等
1. 万科项目开发策略及分析 2. 万科项目营销推广对品牌的朔造 3. 万科项目品牌推广定位 4. 万科项目品牌阶段性传播策略 5. 万科项目的营销方式
企业文化的内涵不是一成不变的，需要随企业内部环境与外部环境的发展变化而不断修正、更新、延展及创新。
万科客户关系管理理念万科客户关系管理制度万科内部客户关系管理万科外部客户关系管理万科·万客会
3、万科客户关系管理与企业品牌
客户是万科永远的伙伴：客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的
1.2万科产品品牌分类
1.3万科产品品牌支撑体系
1. 万科产品管理四大管理主线之二：产品线。产品线主要负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程。围绕产品线，万科内部建立起三个新部门:
2. 创新研究部
产品研发部主管公司产品的研究和创新。
3. 产品品类部
产品品类部专门研究客户的需求，按照客户的需求来确定公司的产品。
4. 万科自然人文产品系列（尊重自然、尊重文脉）万科以其自然人文产品展现了一个全国地产龙头性企业对自然土地的尊重及对地产文化的关怀，进一步地展现了万科企业的品牌张力。

庞庭八大价值,slogan

价值体系再梳理八大价值，彰显品质：一：品牌的高度与价值二：城市新兴别墅区价值三：原生的生态价值四：前瞻的规划价值五：升级的建筑价值六：世界级科技价值七：别墅服务专家价值八：国际化配套价值（巅峰生活圈价值）一：品牌的高度与价值——亚特尔站在城市运营高度，千亩公园之城，超百万平米恢宏巨制，再推新品巨作，引领城市巅峰至享项目占地1000亩，建筑面积100多万平米二：城市新兴别墅区价值——新都会名片，同质化居住人群聚集，未来涨势不可限量按照规划，市政府已投入10亿元，重磅打造图书馆、艺术中心和音乐厅，这里将成为新的城市名片。

项目北靠潍坊市文化艺术中心，南邻坊子区规划艺术中心，是两大行政文化圈的重叠区域，交通便利，宜行宜居。

周边的别墅项目将逐渐形成集群效应，保证区域人群的高品质、同质化，而随着各大开发商的进驻，区域也将越来越成熟，未来价值彰显三：原生的生态价值——天然美景，真正托斯卡纳般的山湖至享潍坊第一景观大道东侧，东有凤凰山、白沙河，南临营子水库，北望九龙山，山水环抱，是不可多得的风水宝地四：前瞻的规划价值——澳洲设计院巨作，享巅峰之享人车分流的社区设计，会最大化地保证社区内部空间的完整性，有益于社区的安全、减噪与最大化社区景观封藏白沙河醉美一段，并设计有与之相呼应的双水系内河景观15000平米主题公园，600年银杏古树浓荫托斯卡纳缓坡起伏的坡景设计，让景观错落有致，充满行走乐趣五：升级的建筑价值——贴心定制多景观式托斯卡纳花园巨筑退台洋房：新情境花庭洋房（花园洋房公馆）阶梯式退台洋房，层层退台，每户都可乐享独立的花园和露台精工打磨与别墅无二的（电梯）花庭洋房。

围合式院落友居、下沉花园、阔景退台……将自然底色与生活完美结合，最大化地体现空间对景观的融入。

联排别墅：托斯卡纳山湖别墅水系别墅：浮岛别墅水景旁的最优产品，限量三套（数据待确认）六：世界级科技价值——应用前瞻的低碳环保科技与八级抗震结构，带给业主提前享受未来的自豪结构设计为八级抗震框架结构，这在潍坊的多层住宅里是独一无二的多项世界上最先进的低碳环保技术被引进社区；地源热泵空调，直饮水入户，太阳能使用，都已经达到了目前国内的一流水平七：千万级别墅服务专家价值——绿城物业，服务改善生活“服务改善生活”为宗旨的别墅物业服务专家——绿城物业，为业主营造别墅级品质生活。

捷群—【给大连一个中国记忆】大连万科捷群故事线建构方案20180122(完整版248页)

1.
确立“大连中央别墅区”的板块价值；“大连在城市中心级别上相对罕见的大型低密住区”的竞争策略；基准价值不足以支撑超越型高价策略；借鉴绿城江南里的操盘逻辑，打造城市第一文化豪宅，成为影响城市的现象级个案。
2.
项目资源
策略三种属性的必然联系市场环境消费者洞察
思考的行径——捷群地产品牌模型
——搜狐焦点网
万科25.8亿抢下甘井子万达东侧地块，早买周边楼盘的人乐翻了。
——搜狐财经网
20日晚间，坊间“有附近楼盘坐地涨价2000元”的传闻，周边开盘新房的销售经理承认：调价是一定的，而且幅度可能达到10%左右。涨价之风，还在向周边区域的二手房传导。两处紧邻“地王”的 10年内次新小区，部分二手房报价在20日晚间-21日晨已经上涨，涨幅从每平方米500元到1000元不等。
高端楼盘成型，板块进入改善周期
亿达第五郡
甘井里6号院
板块自2010年进入改善周期，第五郡为甘区住宅项目树立价格标杆，甘井里六号院品质改善联排的出现，使区域的产品品质和市场关注度得到大大提升，实现板块价值的形象跨越。
板块天赋价值
繁华
低密
高改
大连难得中央别墅区
板块供应稀缺，面粉贵过面包
状态
金域华府
开创绿城城市别墅之先河，在运河畔，为世界呈现一个“中国的江南”
核心营销逻辑：中式院子+江南情怀
绿城江南里的借鉴意义
以城中心的中式院子，江南韵味的情怀勾留，成就江南里独具个性的产品文化，成为绽放在杭州高端市场上最“不一样的烟火”。
现象级项目
打造城市第一文化豪宅
挖掘本案所蕴含的中式情怀
成为影响城市的现象级个案
绿城江南里