合肥市新慧金水岸项目定位报告

随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，土地越来越稀缺，别墅开 发逐步走向郊区化，离主城越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现，购买 者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。
在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式 （在政策范围内）开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性 化需求。这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格。
总户数
绿化率 物业类型
933
40% 住宅、别墅、商业
对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：
政策
区域
客户
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
两天内，两大调控政策相继出台
2011年是“十二五” 的开篇之年，国家进行 经济结构调整的任务重 大，当前需要一直楼市 过热使资金重回实体经 济； 2010年国务院先后三 次部署调控工作，尽管 调控取得一定成效，但 是调控后市场很快回暖；
新慧、金水岸项目定位报告
区位条件
项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团
。2020年北部组团规划建设用地70平方公里
，着力打造宜居、制造、生态、休闲之城。 阜阳北路高架兴建，这将提升其连通北部组 团与市中心的枢纽地位，真正实现新老城区 的无缝对接，并且这也传达了一个信号—北城 将迎来跨越式发展，成为合肥真正的副中心 ，升值潜力不可估量，北城的明天让人充满
群盛共和城
丰大金色里程
恒泰悦城
远北
目前远北 区域开发较 晚，楼盘少， 均价低。
中铁建国际城
金都华庭
四季华庭
近北
上城国际
近北区域 开发楼盘众 多，逐步呈 现高端主城 化的趋势。
别墅的发展趋势
别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅将进入精品化时代，独栋别墅将减少至濒 临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整， 档次不断升级、功能不断延伸，由原来以自住、商务为主，到现在自住、投资、 休闲度假并重。
中央再度出手调控楼市。
财税政 策
•上海重庆开征房产税 •不足5年全额征收营业税 •加强土地增值税征管的监督
调控政策对市场需求的影响直接
不同客户所受影响： --豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买 --首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望
--首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望
•合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标 •主要城市拥有2套后不能再 购房 •严格实行地方政府问责制 •加快建立个人住房信息系统
-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一 步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条” -2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房 产税试点的暂行办法。
•增加土地供应 •大力推广“限房价、竞地价” •加强闲置土地处置
土地政 策
政府监 管
信贷金 融
•房贷：二套最低首付6成 •土地竞买必须说明资金来 源并提供相应证明
特别是自2010年4季
度以来，部分城市住房 成交出现量价齐升的势 头，限购；
•多种方式增加保障 房供应
新国 八条
保障房
因此，在2011年1月，
后市研判： --高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买 --地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期
--商务公寓、商铺间接受益
--外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落 --价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销 客户类型 豪宅买家 首改买家 首次置业者 投资客 影响程度 大 较大 不大 大 主要影响原因 一般拥有多套物业，限购下不能再买 二套6成，首付门槛提高 利率优惠幅度减少 限购、首付提高、营业税增加、房产税开 征影响 不同物业影响 高端住宅、别墅等影响大 中高端住宅受影响 外围首置型楼盘受影响较 小 投资性住宅受影响，商务 公寓、商铺则受益
北城房地产区域格局
近北板块 客户源：主要承接主城区外溢客 户 产品均价：5700-7000元/平米 主力户型：80-120平米 代表楼盘：中国铁建国际城、龙 源 丽景、祥源上城国际等 主要开发商：中铁建、祥源房产 等 远北区域 客户源：85%为长丰县进城客户 产品均价：4000-5000元/平米 主力户型：70-110平米 代表楼盘：群盛共和城、恒泰悦 城 主要开发商：福建群盛集团、恒 泰房产
业类刚需客户将成为未来市场主力。
对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：
政策
区域
客户
合肥远景规划
北部组团
一主城、四组团、一 个滨湖新区”的 “141” 城市空间发展格局给 合肥明天的发展指明 了方向。
蒙城北路附近用地规划
黄色为居住用地
利用放射性道路的轴向拓展性，带动 蒙城北路（长丰段）周边的居住地区的 开发。 建设、景观优化以及生态品质的提升， 推动合肥北部组团的快速发展。 大规模的居住用地规划为打造北部宜 居生活区奠定了基础。 世纪金源、恒盛等大型高端楼盘的进 驻无疑为北区的发展锦上添花。
期待。
项目东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一 高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北 部新城金融商业区。
交通条件
现状交通：
蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和
提升了城市品位，是合肥北部门户的迎宾景观大道； 项目主要依靠蒙城北路与老城区联系，通往项目的元 一路在修建之中，目前路况后者较差； 项目目前对外缺乏公共交通。
地块四至现状
项目地块东南面被双凤湖所环绕， 西北面为待开发的土地。目前小区 内高层住宅和商务会所已封顶，主 干道已竣工，景观绿化正在施工中 。现周边人气不足，生活类配套设
施匮乏，缺乏居住氛围。
地块四至
地块 东 本案 双凤湖
西
南 北
待开发土地
元一高尔夫、欣欣家园 待开发土地
项目指标
本项目规划指标 规划功能 容积率 建面 占地面积 居住用地 2.33 72万M2 228001M2
首次置业类刚需客户将成为未来市场主力
合肥市近期主要开盘项目销售表现 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄 的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销 售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置