(物业管理)物业管理实务培训教材

（物业管理）物业管理实务

培训教材

物业管理实务及范例精解

第壹章物业管理前期工作

第壹节物业前期管理概论

壹、物业前期管理的观点

对于壹项物业来说，存于着开发——运营——管理三个阶段，从表面上见物业管理是对物业

的使用管理，因此，物业管理只要于物业交付使用时介入即可，且且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来见，且非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理壹直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商于规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统壹规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现于常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存于的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，且且以后往往也难以弥补。如果开发商于规划设计阶段就选择好

物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规

划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、运营和提供服务，使物业发挥最佳效应的壹种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，于物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有壹定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程

效益。物业管理是壹种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。

这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业于物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成

前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。可是就其管理的

内涵分析，它应属于企业管理的壹个管理阶段。

物业前期管理是壹种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商仍是物业管理企业均是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，且通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主仍将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。于物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能于很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参和市场竞争以获取物业的管理权。于同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备和物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业于前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否于业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业来说是壹个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设和软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的

需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

二、物业前期管理的必要性

(壹)减少使用中的后遗症

物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而于物业管理的实践中，壹些物业的先天缺陷壹直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、

设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往于于物业的开发商和建筑

商。要改变这壹情况，把壹些以往长期难以得到解决的问题尽可能于物业管理过程中使之限制于最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行壹番审视，从而把那些

后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取于物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减

少后遗症。

(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解

物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业于物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建

设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须于物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，且做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，

物业管理企业方能更好地为业主服务。

(三)物业前期管理是为后期管理做好准备

物业管理也是壹项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为壹体，且理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，于对物业实体实施管理之前，仍应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，且协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应于物业前期管理阶段安排就绪，以使物业壹旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对

物业实体进行管理。

第二节物业前期管理的内容

壹、通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，仍是各大系统组

建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发