房地产工程精细化管理(1)

投
同
建筑 材料 控制 体系 监 程 督 过 体 系 预 审 成 交 样 制 品 接 板 制 保 制 度 护
质
入
开ຫໍສະໝຸດ Baidu验收
量
生产设备
合
方 法
房地产项目全程策划指导书
拿地策划 设计优化 内 容 成本策划
经济分析:成本/利润/现金流
Microsoft Excel
Microsoft Excel
工作表
工作表
技术分析：政策风险/开发难度 控制成本：体系优化/材料优化/产品部件优化 控制质量：作业指导书
专项设计
表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系
内部管理需求分析图
设置机构：综合素质/专业配套 不设机构：技术顾问/咨询机构 制度/流程 提高配合效率/降低管理成本 提高工作质量/减少设计变更 招标文件/设计任务书 作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化 经济类 合同：设计/勘察/检测/加固/咨询 成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格 控制缺陷：功能/感观/维护 技术总结：踩盘/成本/交楼 技术配合 工程类：报建/招标/施工/验收 综合类：营销/招商/物业管理
管理水平
主动控制技巧图
资金平衡计划 资金投入：总量/时点 动态平衡：发包策划/变更控制 降低一点功能，成本降低很多 技术经济比选 内 容 管理目标设定 要80分还是90分 建设费用与营运费用比选 工作界面划分 专业设计界面 专业施工界面 增加一点成本，销售收入增加较多 增加一点成本，增加功能与使用的灵活性
八项注意
结构设计成本控制
1. 目标成本合同化
三大纪律
2. 进行多方案比选 3. 进行中间过程审图 1. 注意提前与技术协作单位沟通 2. 注意专业间的平衡与协调 3. 注意荷载的合理取值（风荷载、抗浮水位、消防车轮压） 4. 注意力学模型的选择（计算跨度与约束条件）
八项注意
5. 注意材料与施工方案的选择（砼与钢筋、空心板、预应力） 6. 注意计算结果的分析（位移、轴压比、边缘构件、加强区、 裂缝宽度） 7. 注意计算结果的归并 8. 注意构造设计的技术依据
成果 要求
规划设计深度控制图
技术经济指标（子项建筑面积分配） 总平面图 用地红线内 道路设计图 道路宽度 道路标高 地上地下入口 景观节点/轴线示意 车行人行 转弯半径
内 容
建筑物定位
地上建筑物层数/地下室轮廓线 建筑物定位坐标/±0.00标高
消防分析图
消防登高面示意 消防车道（隐形消防车道）
管线综合图
机构设置 管理组织
技术类
内 容
管理模板
技术管理 管理评价
成本内控责任分析图
方案 设计 设计 管理 施工图 设计
项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准 关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求 技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/ 结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能 材料/设备:设备品牌与技术参数确定/材料品牌与技术参数确定
内 容
价格与效果/复杂与简单 交楼前与交楼后差异 国产与进口/名牌与普通 加工损耗与表面处理
质量控制 施工 责任界定
方便施工保证效果 方便施工减少索赔 设计原因还是施工原因？ 材料原因还是施工原因？
设计发包管理建议书
资源整合:指标与议标的利弊 发包策略 取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色 风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮 内 容
内容提要
房地产企业管理与项目管理
房地产开发的设计管理 房地产开发的成本管理 房地产开发的施工管理
项目开发管理——“五图一书”
企业管理核心资源分析图 项目开发设计管理分析图 项目开发施工管理分析图 项目开发投入产出分析图 成本管理与管理成本分析图 房地产项目全程策划指导书
企业管理核心资源分析图
宗地现状 项目 资料 图纸：宗地位置/面积/形状/四至图 照片：环境/地貌/配套/交通 规划要点 开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线 开发配套：生活配套/人防配套 项目定位 开发档次/营销主题 开发顺序/开发配套 设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/
内 容
设计 要点
配套面积/层数/层高 空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观 物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理 一般项目 规划：总图/交通分析图/景观分析图 单体：典型住宅平、立面图/效果图 重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画
成果 要求
景观设计任务书模板
建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图 营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线
项目 资料
内 容
设计 要点
功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性 成本要求：一类二类三类景区造价指标 质量/深度 方案设计 施工图设计 单方造价 硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私 软景：乔木、灌木、花卉、植被
成本管理技术——“五图一书”
管理差异分析图 主动控制技巧图 隐性成本分析图 管理信息整合图 管理资源整合图 成本管理建议书
管理差异分析图
决策层
资产回报 风险控制
指导思想
执行层
利益最大化 风险最大化
内 容
精细 通用 粗放
以招标策划为核心 以设计管理为重点 以合同管理为核心 以发包管理为重点 以支付管理为核心 以结算管理为重点
法
多元 化运 做 作 品牌 输出 点 资 难 本 市 异 场 地 规 标 关 管 范 准 联 理 化 化 业 运 务 运 作 作
途
径
稳健发展
愿
景
大
多项目运作
做
方
项目开发设计管理分析图
基 地 企 特 业 项 色 目 背 景 规 赢 利 模 模 式 市场 取 费 环境 政策 环境
究 研
设 计 难 度
设 设 计 计 设 质 限 计 设 量 额 进 计 度 接 口 纸 控 图 制 指标
成本规划：子目划分/指标核定 任务落实：平衡现金流/责任成本 招标策划：发包界面、计价模式、组价规则 评标策划：技术标/经济标评标要点 合同台帐：分类管理/分项目管理 变更管理：设计变更、索赔管理
支付管理
操作流程：申请/审批/支付三大环节 支付查询：应付/实付金额
管理总结
数据积累：与历史成本对比/与市场造价指标对比 业绩考核：与销售额挂钩/与成本挂钩
内 容
目标 成本 成本 管理 最终 成本
方案设计阶段:编制成本规划 施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价 统一评价:单方造价控制水平
差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量
设计缺陷评审控制图
公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系 功能缺陷 私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间 部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道
隐性成本分析图
前期 管理 漏洞 合同漏洞 采购漏洞 中期 支付漏洞 签证漏洞 误差：面积误差/货不对板 后期 交楼索赔 结算漏洞 决策 成本 会所 运营补贴 纠错成本 学校 楼巴 违规罚金 “杀价”成本 延期：延期交楼/房产证 质量索赔：质量通病、观感缺陷
内 容
成本管理建议书
目标管理 招标管理 内 容 合同管理
屋面 太阳能 风能、地热 节水 节能 精装修交楼
洁具 中水回用 灯具 变频泵 生态车库
结构成本控制建议书
基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度 基础设计 基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基 功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙 结构选型 功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙
设计管理技术——“五图一书”
外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书
外部管理合作关系图
概念设计 施工图审查 开 发 商 地质勘察 设计监理 建筑设计
总图、建筑 结构 水、电、暖通 消防 人防
土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理 装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明 公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等 综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）
交楼策划
危机管理：规划改变/各类索赔 缺陷管理：编制后评估报告
Microsoft Excel
工作表
设计阶段成本控制
1. 控制无效成本
三大纪律
2. 控制隐性成本 3. 控制运营成本 1. 注意对营销策划定位的解读 2. 注意对当地政策法规的解读 3. 注意与咨询机构的配合 4. 注意面积赠送控制 5. 注意部品部件控制 6. 注意结构成本控制 7. 注意建筑成本控制 8. 注意景观成本控制
项目基地环境分析图
中心区 区位条件 项目条件 资源利用 劣势规避 城郊结合部 郊区 山地 滨水
直观：看、听、闻 勘察：复杂地质条件、地下管线、文物
内 容
约束条件
基地条件 规划控制 开发条件 创新空间 用好资源 钻好空子
面积、形状、地形、朝向 容积率、总高度、层数、退让间距 施工环境
概念设计任务书模板
成 资 本 金 控 风 供 制 险 应 产 把 业 整 控 合 政府 能 力 资源 土地 述 资源 描 现 资本资源
源 资
获 利 能 力
管 管 理 理 运 结 层 作 管 构 级 模 理 式 团 队 制 机 机 策 决 构 机制 预警 管 制 励机 激 状 淘汰机制
机
理
制
牌 强 塑造品 基 互惠 础 新 互利 资 /创 制 金 资 复 运 成 技 源 作 本 术 管 理 管 管 理 理
I
Ⅱ
书 计算
成 果
基地环境
精装修
计算模型
小户型 计 知 墅设 别 识 计 报 设 宅 /建 营 豪 验 销 施 / 成 收 工 策 本 管 划 管 理 理
题
防
Ⅳ
感观 缺陷 交楼 索赔 交 能 叉 职 出 技 错 术 技 技 技 管 术 术 理 术 服 配 研 合 务 发
Ⅲ
范
功能缺陷
专
项目开发施工管理测试图
奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂钩 合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导 合同要件 成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算 管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度
设计技术管理——“五图一书”
项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书
内 容
结构布置
上部结构：平面布置/纵向布置 地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板 技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比
计算结果 成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量
技术经济管理——“五图一书”
建筑风格技术经济评审图 部品部件技术经济评审图 建筑门窗技术经济评审图 园林景观技术经济评审图 建筑装修技术经济评审图 装修交楼成本管理策划书
Microsoft Word Microsoft Word
目标成本：落实责任部门 招标策略：产业链整合
文档
文档
Microsoft Excel 工作表
Microsoft Excel 工作表
Microsoft Excel 工作表
质量策划
承包方：质量分级控制原则 监理方：入伙投诉率控制原则
Microsoft Excel 工作表 Microsoft Excel 工作表
给排水管径、走向、管井埋深 高低压配电、敷设走向
住宅节能设计控制图
控制窗墙比
门窗 保温 强制 使用 隔热 墙面 屋面 门窗
提高气密性 提高保温性能 块料铺贴 吊顶 遮阳 挡板 百页 玻璃热反射性能 架空 蓄水/绿化 屋顶内嵌 热水器 道路照明 墙体内嵌 玻璃厚度 框料绝热措施
内 容
推荐 使用 资源节约 清洁能源
内 容
建筑立面：风格与色彩/装修与功能 感观缺陷 地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染 园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调
交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼 交楼索赔 装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋 入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼
设计研发管理分析图
地价与楼价 营销 作品与商品 建筑装修 成本 建筑材料 基地有优势：在整合上下功夫 基地无优势：在“送”字上下功夫 有名有利 有名无利
变 资 更 金 频 计 短 繁 划 选 缺 不 择 管 失 周 理 误 方 法 管理 难 点 重点 管理 目标 素 要 管理依据
面 界
低 甲 价 图 供 中 材 纸 甲 标 料 问 方 题 变 更 包 /分 干 包 扰 总 线路 关键 业 叉作 进 交
协
工 样板间施
调
度
底 管理交
缺 监理 陷 势 用好 /弱 按 势 装 工 强 工 收 设 艺 程 边 计 管 理 收 不 口 周