(精品)房地产工程精细化管理实务
房地产工程管理全程精细化与质量通病防治（精选多篇）
房地产工程管理全程精细化与质量通病防治（精选多篇）第一篇：房地产工程管理全程精细化与质量通病防治房地产工程管理全程精细化与质量通病防治【课程背景】您是否在工程现场管理中经常处理与总、分包问题困扰得烦不胜烦？一些突发性事件处理，一着不慎便影响到全局计划？事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？计划不交圈，成本、质量、安全管理总是不能高度受控？2015年4月15日恒大集团突然宣布，其在全国的住宅楼盘将实施“无理由退房”，此新闻一出引起业界轩然大波，可以说地产界将真正迎来你死我活的生存斗争。
想活下来就需要对工程现场及质量管理提出更严苛的要求。
品质至上、微利时代，开发商与总分包单位的矛盾将会更加突出。
本课程通过理论引导、经验总结，结合工程管理出现的各种疑难杂症及通病产生的原因，提出有针对性的解决方案，详解甲方与总分包矛盾及项目质量、进度、成本、安全四大核心问题处理办法。
全程对接讲师亲自操作的项目案例，实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点，提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，把复杂的问题简单化，重点解决落地问题，以大视角来破除工程现场管理的谜局。
【课程收益】1、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；2、掌握工程管理进度、质量、成本与安全控制精髓；3、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；4、提高项目工程管理的效率、风险控制能力；5、提升项目经理现场管理大局观，有效应对总包、分包单位的日常尖锐问题。
6、参考标杆房企工程精细化管理体系标准模板，复制运用到日常工程管理工作；7、结合企业项目自身情况建立一套完整、切实可行的精细化工程管理方案。
【金牌讲师】李老师LWilian：易迪房地产商学院首席顾问，法国CNAM大学建筑学硕士，清华大学MBA,法国FNSI建筑设计协会会员，中国地产联盟讲师会员，万科住宅研究中心交流设计师，资深设计专家，中海工程管理中心高级经理。
《房地产精细化管理》课件
销售执行与监控
对销售过程进行监控和管理，确保销 售目标的实现。
售后服务体系建立
建立完善的售后服务体系，提高客户 满意度。
客户关系管理
通过有效的客户关系管理，维护和拓 展客户资源。
03
房地产企业内部的精细化管 理
人力资源管理
总结词：在房地产企业内部，人力资源管理是实现精细 化管理的重要环节，通过科学的人力资源管理，可以提 高员工的工作效率和企业整体绩效。
注重细节和服务意识，关注员工的需求和意见，提供优 质的内部服务，提高员工的工作满意度和归属感。
企业文化建设
总结词：企业文化建设是房地产企业内部精细化管理的 重要环节之一，通过积极的企业文化建设，可以提高员 工的凝聚力和向心力，推动企业的发展。 确立企业的核心价值观和愿景，明确企业的发展方向和 目标。
个性化服务
提供个性化的房地产服务，如定制化设计、定制化装修等，提升客户体验和满意 度。
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THANKS
绿色建筑设计
注重节能、环保、可再生能源利用等方面，推广绿色建筑理念，降低建筑对环 境的影响。
可持续发展
将可持续发展理念融入房地产项目管理中，关注资源节约、环境保护和社会责 任，实现经济、社会和环境的协调发展。
多元化与个性化趋势
多元化产品
针对不同消费群体和市场需求，开发不同类型的房地产产品，满足不同客户的需 求。
信息化管理内容
包括项目管理软件、办公 自动化系统、财务管理系 统等，实现企业内部信息 的快速传递和共享。
信息化管理作用
通过信息化管理，可以优 化企业组织结构，提高工 作效率，降低运营成本。
质量管理
质量管理定义
质量管理是房地产企业精细化管 理的核心内容，它通过对项目质 量进行全面、系统的控制和管理 ，确保项目质量符合预期要求。
1房地产项目全过程成本精细化管理实务-
房房地地产产开开发发成项本目全全过过程程精成细本化管管理 理
Cost control in real estate project
一 房地产成本管理的误区及现代成本管理的新理念
一 当前房地产开发企业成本管理现状 二 房地产开发成本管理中的几个问题 三 房地产企业在成本管理中三大误区 四 房地产成本全过程精细化管理新理念
项目动态全成本
利润
利润 = 收入—成本
4
钱赚到手了吗？
土地成本 开发成本
管理成本 资金成本
4
利润===收入—成本
成本是个无底洞吗？ 你是“知本家”吗？ 财务结算的利润是真的吗？ 你能给投资方一个交待吗？
什么是成本？ 什么是成本管理？ 成本管理之道是什么？
4
1.成本的概念
成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗 费。
比 土地 例设计采购Fra bibliotek施工 销售
发生成本： 该环节作业过程所 发生的成本。
影响成本： 该环节作业过程对 产品总成本的影响。
影响成 本曲线
发生成 本曲线
成本控制的关键在 于控制影响成本！
价值链
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误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）
3
10
三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区、三个混淆
三 未能正确区分财务管理与成本管理；
成本控制力的竞争。
3
再看看我们的微观运营。。。。
资本
土地
项目
资本增值能力
项目开发能力
4
再看看我们的微观运营。。。。
房地产企业的核心竞争力 —— 企业运营能力
聚
焦
体
房地产项目现场精细化管理
房地产项目现场精细化管理摘要：房地产企业实施精细化的管理，能够保证施工过程中按既定的目标进行，保证节约资源，进行资源的优化和配置。
本文就房地产项目的现场精细化管理的相关问题进行分析，提出了精细化管理的具体办法。
关键词：房地产；现场施工；精细化管理一、我国房地产工程实施精细化管理的必要性在市场竞争激烈的今天，如何提高企业的应变能力，使企业不论在地产业繁荣时期还是在萧条时期都能适应经济环境和社会环境，发掘购房者的购买欲望是每个房地产企业的所追求的最终目标。
企业必须规划好每一分钱，把钱用在刀刃上，并且在考虑最大盈利的同时，保证产品的质量，这样才能以最好的姿态迎接未来残酷的竞争并立于不败之地，这也是企业选择精细化管理作为其管理理念和致胜工具的重要原因。
在我国金融、土地和审批等各种政策完善的同时，进入房地产业的门槛也在不断抬高，与此同时消费者更趋于成熟理性的购买，对住房有了更个性化、更高品质的要求，因此房地产商的竞争会愈演愈烈，这使得房地产企业必须适应环境的变化，扩大客户群的范围，选择开发多种类型、多种户型的品质优良的住宅满足不同阶层的客户需求，而不仅仅局限于为高层社会人士建造高档别墅以及大量的写字楼。
因此在项目工程建设上实施精细化管理是房地产企业在此契机下面临的重要的战略选择。
二、工程精细化管理的内容精细化管理在房地产项目的管理中，是一种现金的管理方法和理念，近年来，随着房地产商品品质的提升，建筑行业竞争的加剧，房地产在工程的开发、成本管理、质量管理等方面的要求更高，只有进行高效的项目开发、建设、运营管理才能保证企业持续不断的发展壮大。
只有将精细化管理落到实处，建立起一套完善的精细化管理制度和指引手册，在制度上明确各部门和人员的职责，完善各项表单和流程，对员工进行精细化管理培训，强化精细化管理意识，才能使得精细化管理成为一种常态。
房地产项目工程精细化管理涵盖了质量、进度、成本和安全四方面的内容，而质量管理是工程精细化管理的重点，成本的精细化管理由于牵涉的过程更长，则可从工程方面独立出来讨论。
房地产开发项目全过程成本精细化管理实务
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的——提升价值 2.房地产项目成本构成——全成本 3.项目成本管理的阶段——全过程 4.项目成本管理的主体——全员 5.项目成本管理的方法——目标成本管理 6.项目成本管理的要点——确定与控制
全过程 成本控制
房地产项目传统“成本管理”的误区带来的
苦恼……
1、高层领导及成本管理人员的苦恼…… （1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入 ； （2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉； （3）业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。 为什么项目成本还是难于控制？
2、设计、工程人员的苦恼…… （1）成本目标束缚设计 ； （2）招投标与项目采购混乱； （3）变更、签证、价款调整以及索赔管理混乱； （4）遵守流程和赶进度的矛盾激烈。
1、消除无效成本，提升投资价值 2、成本控制不等于省钱，花得多会浪费， 花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的 有效才是关键——价值工程的理念
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
价值工程的概念
价值工程的基本公式：
：性价比 ：产品的功能/性能、服务、收益 ：费用/成本
• C下降，F上升 • C不变，F上升 • C下降，F不变 • C小幅上升，F大幅上升 • C大幅下降，F小幅下降 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的、有隐性的、有眼前的、有长远的，需要
四、现代房地产成本全过程精细化管理理念
1.项目成本管理的目的 2.房地产项目成本构成 3.项目成本管理的阶段 4.项目成本管理的主体 5.项目成本管理的方法 6.项目成本管理的要点 7.成本管理的发展过程 8.成本管理的指导思想
房地产工程项目施工质量的精细化管理
房地产工程项目施工质量的精细化管理摘要：随着国家对房地产市场的调控加强，房地产企业之间的竞争也越来越激烈。
为了提高经济效益，房地产企业需要进行精细化管理。
这包括完善质量管理体系，加强质量管控，提高项目质量。
企业需要树立质量第一的理念，采用高品质、高标准的材料和工艺，确保工程的安全性和可持续性。
关键词：房地产；工程项目；施工质量；精细化管理某建筑总用地面积25 435.8 m2。
总建筑面积102 850㎡,地上建筑面积71 600 m2，地下建筑面积31 250 m2。
项目建筑层数为地下2层，地上21～27层，共7栋高层住宅。
1房地产工程项目中精细化管理的意义精细化管理在建筑工程管理中扮演着核心角色。
通过定量管理机制和科学考核标准，精细化管理实现高效、优质的管理，从而提高企业的经济效益。
精细化管理的重点在于更新所有工作人员的工作理念，约束所有工作人员的工作行为，合理管理项目工程资源，降低资源闲置率。
这些措施不仅可以获得更多的经济收益，同时也能提高企业的竞争力。
然而，大部分房地产企业在发展中并没有充分认识到做好项目工程管理、服务管理的重要价值，缺乏完善的管理机制。
这导致了许多问题的存在，包括项目工程管理不到位、服务管理不到位、运营管理不到位等。
为了解决这些问题，建立健全完善的精细化管理机制是至关重要的。
这种机制可以应用于房地产企业的服务管理、运营管理和工程项目管理，能够快速发现并优化企业存在的问题，提升竞争力，促进房地产行业整体健康发展。
总之，精细化管理机制是建筑工程管理中的核心，可以帮助企业提高经济效益，提高竞争力，促进行业整体健康发展。
因此，在建设和发展房地产企业时，应该充分认识到精细化管理的重要价值，建立健全完善的管理机制，从而实现企业的可持续发展。
2房地产工程项目施工质量管理的现状我国房地产业是自推行社会主义市场经济以来迅速发展的行业，但是大部分房地产企业都是中小型企业。
在房地产工程项目管理方面，存在着许多问题，如管理不规范、缺乏科学合理的管理制度、工作人员素质参差不齐、财务管理过度控制成本、存在形式主义的问题等。
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74页)
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
目录
第一部分 什么是现场管理 第二部分 项目准备阶段 第三部分 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 第五部分 总结及案例分享
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
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第一部分 什么是现场管理 第二部分 项目准备阶段 第三部分 项目实施阶段 第四部分 项目交付阶段 第五部分 总结及案例分享
客户需求 风险防范
现场管理——就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！
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现场管理定义：
基于企业的战略和远景目标，努力解决在 项目实施过程中发生的各种问题，最终为 客户提供满意的建筑产品。
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（四）在把握住主要矛盾的同时，还要关注全局。也就是在每
一阶段既要抓住主要问题和解决主要问题，还要关注次要问题， 否则次要问题也会随着条件的变化演变发展成为主要问题；
（五ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ预则立，不预则废，弄清项目前期策划的重要性以及
方式方法；
（六）项目过程管理的经验、技巧。
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
备识别这些矛盾的能力，尤其重要的是我们必须具备解决这些矛盾的方法 和手段；
（三）按照事物的发展阶段，识别出在不同阶段的矛盾特殊性，也就是
要抓住主要矛盾，以便于我们在具体工作过程之中有的放矢的去解决应
该重点关注的问题；
房地产工程现场精细化管理培训教材(PPT74 页)
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房地产工程项目施工质量的精细化管理
房地产工程项目施工质量的精细化管理摘要：随着城市化进程的加快，使现阶段房建工程项目建设规模不断扩大，对其建设质量也提出更为严格的要求，由于工程建设过程中存在诸多不确定性因素，难以保证房建工程项目顺利建设，加强工程项目管理显得尤为关键。
其中精细化管理作为一种高效化管理模式，将其在房建工程项目管理中合理应用，有利于提高项目投资效益的同时，也能强化项目管理成效。
精细化管理模式如何在房建工程项目管理中有效应用，是目前各相关人员需要考虑的问题。
关键词：房地产工程；项目施工；质量；精细化管理1精细化管理概念我国是一个经济快速发展的国家，这一发展也推动了建筑领域的发展。
然而，在建筑工程项目管理方面，还存在着一些问题。
为了提升建筑工程项目管理水平，需要实施精细化管理。
企业管理的发展过程可以从规范化管理、精细化管理和个性化管理三个层面进行分析。
其中，规范化管理作为基础，可以帮助企业建立起标准化的管理制度，提高管理效率和规范化程度。
而精细化管理则是在规范化管理的基础上，采用更加细致和精准的管理方式，以提升企业收益和管理水平。
最终，个性化管理则是根据企业自身的特点和需求，采用个性化的管理方式，进一步提高企业的竞争力和创新能力。
在建筑工程建设管理中，采用精细化管理方式可以有效处理分工问题，提升工程建设质量，并对工程施工进行规范化管理，为工程项目施工安全和质量提供保障。
具体来说，精细化管理可以通过合理的工期安排、科学的施工方案制定、精细化的施工过程控制等手段，提升工程建设质量和效率，同时保证工程施工的安全和质量。
2精细化管理模式应用优势分析建筑企业在项目实施过程中，施工质量管理是非常重要的一项工作，因为它直接关系到项目的投资效益和建筑企业的稳定发展。
然而，如果企业过于重视施工质量管理而忽视了资金的严格管控，就会降低项目投资效益的同时，也为建筑企业稳定发展埋下风险隐患。
如果项目管理工作落实不到位，必然会出现施工质量问题和潜在安全隐患，这会阻碍后续施工作业的顺利开展，同时也难以保证房建工程项目能够在规定期限内完成施工任务，并降低项目建设水平。
《房地产工程质量安全精细化管理》课件
效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？
5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？
7、低价中标的误区
落地执行难？？
方向与执行的关系
管理发展阶段的启示
如何做到最优？ 如何做好？
精益化
如何做？
精细化 规范化
精益化阶 段 精细化阶 段
分 报
析 告
一、停车率分析
地下车库柱网取值：
8.1x8.1柱网 建筑面积:4104m2 停车 位:157个 停车率:26.11
8.4x8.4柱网 建筑面积:4418m2 停车 位:155个 停车率:28.51
8.7x8.7柱网 建筑面积:4658m2 停车 位:155个 停车率:30.05
结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以 2平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.
房地产项目管理精细化之 - 计划、风险、质量及现场管理
目录
第一部分 工程管理的范围及现状 第二部分 要素管理 第三部分 现场管理及工程质量把控
第一部分工程管理的范围及现状
先从房产品的质量谈起，更多的房地产 公司谓之“品质”
国家规范对工程质量的影响：
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括 分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合 格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该 分部分项工程整体验收合格。
2、功能定位与功能性把控
案例2：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整
宴会厅吊顶方案调整
宴会厅原设计方案效果图
宴会厅吊顶方案调整
房地产工程项目施工质量的精细化管理
房地产工程项目施工质量的精细化管理摘要：在全新的时代格局下，建设单位在实施工程项目的过程中，主动进行观念的更新、管理方法的创新、用精细的管理理论来建立健全的管理机制，以保证施工管理的高水平、高质量；建立动态、精细的管理系统，并根据工程建设的特点，灵活地调整管理系统。
通过这种方法，可以有效地解决当前的房地产工程项目管理同质化、低效化的问题，从而实现企业在发展的过程中，以更小的成本投入，取得更大的经济效益，从而促进企业健康和持续发展。
关键词：房地产工程；施工质量；精细化管理引言近几年，政府对房地产市场的管制，使得开发商之间的竞争更加激烈。
由于缺少一套行之有效的质量管理制度，导致了工期延误、成本增加、质量下降等问题，因此，房地产开发要实现效益最大化，就需要进行精细化管理。
1.项目施工质量的精细化管理概述精细化管理是指把精细操作和科学管理有机地结合起来，使有关单位运作的效益得到保证，规范的控制经营流程，提高自己的服务品质，达到发展的目的。
在工程建设项目的建设管理中，管理者能够从全局的观点来理解和分析工程建设中存在的问题，从而有效地解决工程建设中存在的安全隐患，保证工程的整体质量、稳定性和使用寿命。
运用精细管理的方法，可以规范工作人员的日常工作行为，合理配置项目建设资源，保证项目建设和行业的健康发展。
2.施工质量的精细化管理及施工质量存在的问题2.1.人员管理问题精细化管理是由粗放型经营逐渐向精益管理转变的过程。
在此过程中，企业注重标准化体系的构建，忽略人的作用，从而使现有的体系成为束缚人员的桎梏，忽略员工在工作中受到应有的尊重，从而影响员工的工作热情。
在项目实施的过程中，要坚持“以人为本”的理念，通过制度的制约，充分发挥员工的主动性和创造性，使其在发展的过程中获得更大的发展空间。
2.2.监管力度不到位通过对当前建设项目建设的调研，目前我国建设项目监理工作中存在着很多问题。
有的企业对施工过程中的监理工作不重视，对监理工作不够重视，施工管理不到位。
房地产工程现场精细化管理简述
针对公司提出的精细化管理，工程部从以下几个方面予以了入手解决：一、精细管理、预管预控（一）图纸、变更、业主通知等文件交接管理各在建项目必须指定专人负责内业资料的管理工作，文件的保管环境应适宜于防止文件的丢失、损坏和污染，保管时应保持文件的完整、齐全，外部单位及内部部门间文件来往借阅均需填写文件的发放应填写《文件发放回收记录表》。
（二）工程招投标及开标管理工程中所有项目均采取招标管理，每次力求有新的合作单位参与，不完全奉行低价中标原则，需要参考付款、质量、保修及社会信誉等综合考虑施工单位。
招标实行分级预收保证金制度，确保招标过程的真实、规范、有序。
开标实行至少两人共同在场、签字制度。
（三）合同管理合同签订建立招标的基础上，严格审批制度，公司法务工作人员、财务部门负责人均对每一份合同的签订都要审核，确保将公司风险降到最低。
严格实行合同交底制度，要求每一份合同在现场对要求施工、甲方管理工程师、监理工程师就合同所有内容书面交底，并且经各方签字存档备查。
（四）例会制度及进度计划制度项目实行三级例会协调相关问题：1、公司内部各部门协调会，项目负责人负责组织或牵头参加其他部门组织的协调会，主要是图纸方案设计或中途重大变更阶段2、项目开工前协调会，有建设方组织，监理、施工、设计、公司其他需要部门，主要是人员认识，图纸会审，公司理念，制度宣布等，主要是图纸会审，正式开工阶段3、工程例会，总监主持，一般为工程进行阶段，一般一周一次。
监理负责会议纪要整理签字发放存档。
（五）工程变更及签证办理工程变更严格细化为：（1）由设计单位提出的设计变更；（2）由建设单位、监理单位提出的设计变更；（3）由施工单位提出的设计变更；（4）由客户提出的变更申请。
根据不同方面提出的变更，认真分析对待处理。
签证管理，所有签证要本着实事求是的原则，经办人必须保证签证真实性；签证实行额度分级控制管理，要求至少两人签字才能生效。
（六）业主通知下发及安全技术交底制度业主通知原则上分为两个等级：简单的变更（不影响外观或使用功能的），等由经办工程师提出经项目经理审定后发给施工单位。
房地产工程项目施工质量的精细化管理
房地产工程项目施工质量的精细化管理摘要：近年来国家对房地产的调控加剧了房地产企业之间的竞争，而房地产项目井喷式发展的同时带来了一系列的质量问题，引起了全社会的关注。
粗放管理模式下缺乏一套有效的质量管理体系，进而导致工期拖延、成本增加、质量较差等问题不断出现，房地产开发企业想要提高经济效益就必须进行精细化管理。
关键词：房地产工程；施工质量；精细化管理；引言在房地产工程施工管理中，需要给予房地产工程施工质量、进度、安全等足够的重视，防止此部分问题对建筑工程结构造成影响，就此工程施工管理者要充分意识到自身的责任，并通过采用精细化的管理模式对施工现场进行科学化管理，进而使房地产工程项目建设能得到本质上的规范化处理。
同时，对施工中难度系数高的部分实施简化处理，以便提高房地产工程施工质量，减少房地产工程建设成本，确保房地产工程建设企业能获取可观的经济效益。
1精细化管理概述精细化管理主要是指将精细操作与科学管理结合，以此来对相关企业单位运转过程的效益进行保障，规范管控企业运营过程，提高自身服务质量，从而实现发展目标。
在应用于建筑工程施工管理过程中，管理人员可以站在全局角度进行了解与分析，对施工过程中出现的问题进行优化处理，避免工程施工隐患的出现，保障工程整体质量、稳定性与使用寿命。
应用精细化管理方式，还可以对各方面工作人员日常工作行为进行规范管理，科学分配工程施工资源，保障工程施工及行业的健康发展。
2项目管理及施工质量存在的问题2.1人员管理问题精细化管理是从粗放式的管理逐步转变为精细化管理的过程。
在这一过程中企业将标准化的制度建设作为重点而忽视了人的作用，进而导致所建立的制度成为约束工作人员的枷锁，忽视了员工工作过程中需要得到尊重，打击了员工的工作积极性。
因此，在项目实施质量精细化管理过程中坚持以人为本的原则，在制度约束的同时，调动员工的积极性和创造性，在企业发展的过程中为员工提供广阔的发展空间。
2.2监管力度不到位对当下的建筑工程施工进行调查发现,企业在工程监督管理方面存在许多问题。
--房地产建筑工程精细化管理方式--精选
房地产建筑工程精细化管理方式近年来，中国的社会经济建设发展迅速，房地产建筑工程行业更是在全国遍地开花。
目前，房地产建筑行业已经成为我国的支柱型产业，在提高我国国民水平的过程中起着非常重要的作用，而要想实现房地产建筑工程的长足发展，就必须对其项目实行精细化的管理，文章将首先分析目前房地产建筑行业的管理现状，并给出提升该产业的精细化管理措施的相关建议。
1房地产建筑行业精细化管理的意义传统的建筑工程管理模式主要是以粗放型管理为主，它只侧重于对建筑工程施工过程的整体管理而忽略了对细节的管理，从而导致了很多因细节管理没有到位而使整个工程失败的案例。
科学管理之父泰勒首次提出了“精细化管理”的理念，这种理念应用于房地产建筑工程行业，会直接改进传统粗放型管理模式的局面。
精细化管理主要是从全局的角度出发，从细节处入手，重视每一个施工环节，细化每一个施工方案，从战术到战略层面事无巨细，能最大限度地协调好每一个环节的管理与资源分配，从而消除施工过程中存在的隐患，提高建筑工程的质量。
2房地产建筑工程的管理现状目前，在很多房地产建筑企业中，依然存在粗放型的管理模式，这种管理的不当会给企业带来一定的影响，例如在设计阶段、成本控制、质量监督以及工期计划等管理中暴露出很多问题，不但会造成经济损失，拖延工程进度，更会大大降低企业的品牌影响力。
另外传统的粗放化管理模式缺乏了相关制度的保障，因此在管理上把握较难，不能满足对市场竞争力的需求，不能对市场的变化作出及时应对，这样就会进一步加剧企业经营管理方面的窘境。
众所周知，房地产建筑工程企业的管理项目数量较多，因此房地产项目建设过程中，企业在成本核算及市场管理投入的资金和人力太多，这样不仅造成人力资源的浪费，也会造成资金方面的流失，于是会忽视对其他项目的管理和控制，就会出现以下几种情况：设计阶段处于形式主义，审核缺乏深度和广度；原材料质量的监测不到位，例如对工程材料的进场把控不过关；降低了建筑工程效率，拖延了工程进度，例如对施工进度监测、分析和适当的调整。
房地产工程项目施工质量的精细化管理
房地产工程项目施工质量的精细化管理摘要：精细化管理属于一种新型的管理形式，要求在项目建设中对整个工程施工环节进行全面监督，进而对施工质量和进度进行有效控制，保证工程建设质量。
在工程建设过程中，应对整个工程施工过程进行分析，并对各种资源进行整合，转变传统的管理思想，实施先进的管理措施，将精细化管理理念贯彻落实，有效提升工程施工管理质量，减少施工成本，确保工程项目收益。
在房地产工程建设时实施精细化管理措施，可降低企业成本投入，提升企业经济效益，为建筑行业长远发展提供保障。
关键词：房地产工程；施工质量；质量管理引言精细管理主要是确保所有环节的质量符合流程、数量和信息要求，并为整个项目的顺利进行提供良好的基础条件。
准确性管理措施的实施必须从定期管理开始，逐步深化改革，包括标准化、准确性和个性化。
在项目管理中，采用了动态和创新的管理方法来优化流程链，确保项目的顺利运行，并为企业带来更高的性价比。
1精细化管理概念我国社会经济的快速发展，推动了建筑领域的发展，随着业内工程项目不断增多，在房地产工程项目管理过程中可推广实施精细化管理。
当前，对于企业管理的发展过程，可从三个层面进行分析：第一，企业是否实施规范管理，在企业发展阶段，规范化管理可起到十分重要的作用，通过使用合理的管理措施和规范制度，可为企业可持续发展提供保障，因此，需将此作为基础进行精细化管理，提升企业收益；第二，企业是否实施精细化管理。
在企业发展过程中，采用精细化管理，可确保企业经济收益和工作水平，为企业今后的发展提供保障；第三，企业是否实施个性化管理，现阶段，我国企业类型较多，并具有多样化的特点，各类企业的经营发展特征、管理模式也具有个性化特征，因此，需对企业个性化发展加以重视，可有效提升企业的管理水平。
在对房地产工程建设进行管理时，采用精细化管理方式，可对管理期间存在的分工问题进行有效处理，进而提升工程建设质量。
与此同时，还可对工程施工进行规范化管理，为工程项目施工安全和质量提供保障。
房地产工程项目施工质量精细化管理
房地产工程项目施工质量精细化管理1.周口市住房和城乡建设监察支队河南省周口市 4660002.周口市住房保障和房地产业发展中心河南省周口市 466000摘要：以案例分析的方式，选择某房地产工程项目，对于该项目质量管理的特点进行分析，再者在精细化管理理念的引导下，实现该项目工程施工质量精细化管理方案的设定，由此期望可以使得房地产工程项目施工质量可以不断提升。
关键词：房地产工程；工程项目施工；精细化管理在国家对于房地产行业的调控力度不断加强的背景下，房地产企业之间的竞争朝着更加激烈的方向进展，在此背景下房地产工程项目施工质量必须处于高质量的水准，此时有必要建立完善的施工质量精细化管理机制。
一、某项目的概况湖北十堰市房地产麓林府项目位于十堰市北京北路与十堰大道交汇处，占地面积为23452.1平方米，总建筑面积为102342平方米，该项目地上建筑面积为71300平方米，地下建筑面积为31230平方米，地下为2层，地上为31层，合计为9栋高层住宅。
二、某项目质量管理的特点分析该项目的质量管理工作特点可以归结为：其一，项目施工周期比较紧张，也就是说建筑施工企业需要在24个月完成建筑施工任务，但是区域内有山丘、高低起伏、图纸松软，前期需要在基础工程方面消耗大量时间，难以避免造成后续施工进度受到负面影响；其二，项目综合协调管理的难度比较大，牵涉到基础工程、主题工程、装修工程、电气工程等，不同工程有不同的承包方，施工建设单位也比较多，此时如果综合协调管理的人员不足，协调管理能力不高，很有可能对于实际施工质量管理工作效益发挥造成极大的不良影响；其三，项目精装的要求比较高，必须要能够严格依照实际的精装要求来进行，此方面的技术规格和要求还是比较高的，如果在此环节出现问题，很有可能对于项目整体的经济效益发挥造成极大的不良影响。
三、某房地产工程项目施工质量精细化管理策略对于该项目而言，在施工质量管理期间，必须要能够将精细化管理理念融入进去，实现施工质量管理机制的构建，据此使得房地产工程项目的综合效益得以全面发挥。
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项目流程管理提高了项目风险控制能力
– 项目流程管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在 的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大
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一. 房地产开发工程精细化管理
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工程管理模式分析 流程管理与工程管理 流程管理核心技能 房地产企业组织结构 房地产开发决策管理 房地产开发绩效考核
3 【签证反馈不规范】办公室负责签证 跟踪，但各部门反馈往往不及时甚至 没有反馈。
4 【流程活动顺序错误】因时间要求紧， 流转周期长造成实际操作中先施工后 签证。 5 【未考虑到对成本管理流程的影响】 决算时是以签证形式反映此部分成本 支出，无法准确反映设计变更时成本 影响。
签呈阶段（3-15天）
实施
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房地产开发工程管理模式分析
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房地产开发工程管理模式分析
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房地产开发工程管理模式分析
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房地产开发工程管理模式分析
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一. 房地产开发工程精细化管理
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工程管理模式分析 流程管理与工程管理 流程管理核心技能 房地产企业组织结构 房地产开发决策管理 房地产开发绩效考核
项目 负责人 计划财 务分析 项目发 展 3.《项目投 资分析模 型》 1.《项目投 资建议书》
项目月度计划分析报告
33.《商业移 交方案》 34.《资产管 理方案》
8.《项目投资分 析报告》
16.《方案阶段投 资验算》
21.《初设阶段 投资验算》 项目报批报建
项目收益动态跟踪
研发
12.《方案设计成 果》 9.《方案设计任 13.《景观方案与 务书》 建筑方案的配合及 10.《景观设计 2.《项目实 实施意见》14. 任务书》 施预案》 《精装方案与建筑 11.《精装房定位、 方案的配合及实施 限价及建设实施 意见》 方案》 17.《初步设计任 务书》
设计承包 商选择 提交中期方案 及最终方案 2 【关键控制点缺乏有
效审核】设计要求不 明确，存在―拍脑袋‖ 的情况。
3 【活动输入未设置明 参与评审 3 参与评审 3
参与评审
3
参与评审 3
形成纪要， 反馈意见 修改完善
确要求】由于没有明 确的产品定位，导致 设计要求大纲不细 致，在评审设计方案 时没有明确的评审标 准。 *在方案设计管理阶 段同样存在《设计任 务书》不够细致的问 题，没有明确的评审 标准。最终导致工程 成本难以控制。*
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房地产开发流程与工程管理
资金、策划与销售
投资决策
规划设计
施工准备
施工（含保修）
物业服务
工程管理 （常规理解）
后评估
施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不 可或缺的环节 工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段
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常见的流程缺陷：逐级审批、效率低下
工程签证管理流程
承包商
提出签证 需求
监理公司
项目经理
技术负责 人
N
办公室
预算处
工程部
总工办
项目分 管副总
问题描述 1 【缺乏现场预算员的核价工作】项目 经理签证的权限没有界定清楚，1000 元的工作也向上签呈，导致周期长， 影响工程进度。
签证阶段（1-2天）
N
18.《初步设计 成果》 19.《景观方案 设计成果》 20.《精装方案 设计任务书》
《施工图设 计成果标准 要求》 《施工图设 计审查要点》
过程设计变更、二次设计管 理及审查、设计现场指导、 设计封样
设计后 评估
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房地产开发流程与工程管理
土地投资分析阶段
取得土地中标通 知单、方案设计 任务书发出
工作流程
设计管理 工程管理 o 工程总体进度计划 的编制依据 o 应考虑目标成本实 现的影响 o 应考虑对工程目标 实施的影响 o 应考虑目标成本实 现的影响 o 应考虑对工程目标 实施的影响
后续（影响）
销售管理 o 卖场进度计划的编 制依据 客户服务
S
编制项目设计总体 计划
C
o 应考虑客户满意度 的影响 o 应考虑客户投诉的 影响 o 应考虑客户满意度 的影响 o 应考虑客户投诉的 影响 o 应考虑客户满意度 的影响 o 应考虑客户投诉的 影响
4
验收
计入决算
5 19
常见的流程缺陷：流程粗旷，可操作性差
代理、地产策 划部
提供市场分析1 报告/产品建 议
项目发展部
1 提供规划条 件、设计条件
总师室、设计 管理部
设计承包商
项目公司
主管领导
问题描述
1 【流程间接口不明
2 提出设计要求
确】在产品定位不明 确情况下进行设计， 设计工作与产品建议 同步开展。
使用说明 书
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COPIS案例分析：通过流程管理加强横向职能部门间的联系
前提（工作条件）
项目论证 o 可研报告应提出项 目的设计总体进度 意见 o 可研报告应提出项 目的目标客户及产 品定位意见 项目策划 o 开发指导书应提出 项目的设计总体进 度意见 o 定位策划报告应明 确产品定位 o 投资指导书应明确 项目设计目标成本 o 定位策划报告应明 确产品定位 o 投资指导书应明确 项目设计目标成本 o 定位策划报告应明 确产品定位 o 投资指导书应明确 项目设计目标成本
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接收方案
提交方案
流程管理的核心技能
1
逆向识别
2
流程图描述
3
关键控制点
4
流程文件
5
不要让流程图/流程文件结集成册后束之高阁
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逆向识别：COPIS
Input Supplier Process
Output Customer
产品供应的SIPOC图例
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项目流程管理提高了项目工程管理的质量：
– 项目流程管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之 间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计 工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划 设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是 工程部门的职责）
– 工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收
内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全
– 各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现
企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降
– 工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段
管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清
– 总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员
技术审核
Y
技术、工 程量审核 N 现场确认 Y
1
Y 签呈跟踪 处理
N 技术方案 再确认
2 【活动周期较长】签证流程快的周期 要4天，慢的要17天，主要是工程部和 预算部审批的周期比较长。预算部审 批时间过长是因为各部门提交资料不 充分。 2
谈判确认价格
N
3
价格核实
Y Y 确认技术 Y 价格 签字
2
N 下达执行 签收下发
22.《项目目标 成本》
27.《招投标、 计价、采购 方案及合约 规划》 24.《项目工 程管理策划》 25.《项目三 通一平实施 方案》 26.《施工、 监理单位筛 选及评估报 告》
项目工程成本动态跟踪
成本后 评估
工程
项目工期 分析、项 目工程风 险分析
市政工程分析
设计阶段工程配合
施工管理
工程后 评估
初设完成施工图 方案设计任务完成 设计任务书发出、 初设任务书发出 施工图设计开始
施工场地三 通一平基础 开工
营销方案完 成、项目前 期推广、项 目开盘 28.《项目营 销策划方案》 29.《售房合 同配置标准》 30.《售房合 同附图》 31.《价格表 及付款方式》
向物业移交、 项目交付
交房交 房后半 年
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对于21世纪的企业而言，流程将非常关键，优秀的流程将使成功的企业与 其他竞争者区分开来
流程是一组能够一起为客户创造价值的相互 关联的活动进程。
若干活动 输入资源 输出结果
我满意，因为流程为 我创造了价值。 客户愿意付费的就是 增值的（哈默）！
迈克尔·哈黙
营销
初步市场 调研及初 步营销产 品、售价 建议
6.《售楼处、样 板房选址、定位、 修建、开放计划》 4.《项目定位报 告及营销产品建 议》
15.《方案阶段成 本测算与验算》
23.《项目销售 指标》
项目现场广 告、路牌、 围挡等销售 指引
32.《交房方 案》
销售后 评估
成本
项目开发 成本分析
5.《成本敏感性 分析、价值分配 及目标成本预设》
土地投资分析阶段
取得土地中标通 知单、方案设计 任务书发出 7.《项目一二级 进度计划》
初设完成施工图 方案设计任务完成 设计任务书发出、 初设任务书发出 施工图设计开始
施工场地三 通一平基础 开工
营销方案完 成、项目前 期推广、项 目开盘
向物业移交、 项目交付
交房交 房后半 年 36.《项 目后评 估》
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房地产开发流程与工程管理
投资决策及收益跟 踪体系
投资论证及收益跟踪
降低投资风险项目收 益控制
阶段性成果管理体 系 房 地 产 开 发 运 营 管 理 体 系