凯德置地案例分析
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
万科收购印力案例分析
万科收购印力案例分析3月伊始，据多家媒体报道，印力进行了组织架构调整。
搜狐财经从印力方面证实，相关调整确存在且已完成。
在印力的官网，其对集团总部和区域公司的介绍资料也已悉数更新。
印力将这一组织重建定义为基于能力提升的调整，具体为总部新设招商中心、独立的产品中心等四个职能中心；区域城市公司由原来的十个重整升级为八个。
在2016年成为“万科系”企业之前，印力在商业地产领域已立业近19年，但外界对其的关注度并不高。
被“收编”后，万科设想把印力打造为集团唯一的商业开发与运营平台，但这一目标如今来看却未实现。
在万科业务版图内，印力相比物业服务平台万物云、租赁住宅平台泊寓，乃至物流仓储平台万纬物流来说，声量都要弱出很多。
在集团旗下城市公司商业地产业务，与印力所经营的商业运营与开发业务间，万科“踌躇”了五年，两者“割据”的局面也未打破。
2021年，形势开始发生变化。
原万科COO王海武主动请缨，空降到印力任总裁，这被视为万科大力整合自身商业地产与印力商业运营业务的信号。
2022年，伴随着万科加速转型进入深水区，和郁亮对地产“黑铁时代”研判，印力这场“从上至下”的组织之变，或有更深的用意。
组织之变与多数企业“先人后事”不同，印力的组织调整逻辑更偏向于“事人匹配”。
这样的逻辑，与万科一直以来都秉承的治理制度也十分切合。
印力的具体调整策略可概况为总部“增”、区域“减”。
总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设了四大职能中心，并任命相应的中心总经理。
其一，新设立招商中心，由姚海波任中心总经理。
此人1982年出生，2017年加入印力前曾供职于金鹰商贸集团、爱琴海商业集团。
目前，他还同时担任印力上海公司总经理，对一线业务颇为熟悉。
同时，印力新设立“印象汇”事业部，由曾担任印力南昌城市公司总经理的陈军任总经理。
陈军主要负责“印象汇”产品线项目管理，以构建集团更为清晰的产品线标准。
为了满足客户差异化需求和提升服务，印力还同步成立了独立的产品中心。
2020年房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法
含案例分析
三. 小股操盘模式 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
房地产项目小股操盘模式和管理
提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展背景和主要内容 二. 代建模式 （含绿城、金地、万达案例分析） 三. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
房地产项目小股操盘模式和管理
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一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展 背景和主要内容
1. 房地产轻资产管理发展背景和主要条件 2. 开发阶段轻资产管理：代建、小股操盘、“代建+基金”、 “小股操盘+基金”模式 3. 打通开发阶段和持有阶段小股操盘的案例（凯德置地案例分析）
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二. 代建模式
1. 绿城代建模式 2. 金地代建模式 3. 万达代建模式
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提纲：房地产项目小股操盘模式和管理
一. 房地产轻资产管理（含小股操盘）发展背景和主要内容 二. 代建模式 （含绿城、金地、万达案例分析） 三. 小股操盘模式 （铁狮门和万科等案例分析） 四. 小股操盘 + 基金模式 （盛世神州等案例分析） 五. 房地产项目小股操盘管理方式 六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
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3. 大股东项目执行监管内容及案例分析
3.1 监管概论（监管绝不是操盘） 3.2 监管的重点 3.3 对关联交易的原则
注：本节本身就是一个实战案例
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六. 房地产项目小股操盘模式设计和方法
1. 房地产项目小股操盘模式顶层设计 2. 房地产项目小股操盘执行方法 含案例分析
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问 （万科案例分析)
1. 铁狮门小股操盘模式及案例分析 2. 万科小股操盘模式及案例分析 3. 金科小股操盘模式及案例分析
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四. 小股操盘 + 基金模式
1. 蓝城”小股操盘+基金“模式及案例分析 2. 金地”小股操盘+基金“模式及案例分析 3. 盛世神州基金”小股操盘+基金“模式及案例分析
2.1 项目概况 2.2 合作的内容和方式 2.3 项目进度和出资步骤 2.4 项目公司的组织机构 2.5 项目公司的经营管理 2.6 项目公司盈亏承担和利润分配 2.7 甲方和乙方（代建方）的责任 2.8 乙方经营期满及后续服务 2.9 违约责任 2.10 协议的变更和解除 2.11 不可抗力 2.12 争议的解决 2.13 通知的送达 2.14 协议生效及其他
新加坡裕廊东湖区案例分析
面积：湖区约3.6平方公里。
为工业区提供高端休闲场所。 也是旅游者购物地之一。
的地。
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新加坡裕廊东湖区（Jurong East Lake District）
通过建设国际商务中心带来总部经济集聚，推动商业配套发展，促进区域发展升级。
中国花园 日本花园 裕廊湖公园lake Park 体育与休闲中心 IMM商业购物中心 Jcube商业购物中心 国际商务中心 IBP
发展历程
1975年 工业园的 生活休闲娱乐配套区
1992年
2008年
商务与商业配套带动区域功能升级， 成为区域性商务与商业中心
深化商业与休闲功能，实现第 二次飞越，成为区域中心与世 界级休闲目的地
廊商业区（Jurong Gateway）和湖畔休闲区（Lakeside）两大 板块，兴建包括世界级的科学馆在内的旅游景点、滨水酒店、公 园和长廊等，将裕廊湖新区发展成为新加坡市区以外最大的商业 中心与世界级休闲目的地。 区位：位于新加坡西南部，距市中心不足10公里。
项目构成：三区、三园、四中心
• 环湖及湖上休闲娱乐区
主要项目：中国花园、日本花园、体育与休闲中心、裕廊湖公园等。
• 商务办公及商业购物区
主要项目：国际商务中心、IMM商业购物中心、JCUBE商业购物与娱乐中心等。
• 住宅及生活配套区
住宅、超市、餐饮、学校等。
住宅及生活配套区
International Business Park
国际商务中心 International Business Park：
建于1992年，新加坡第一个商务园，集聚了Acer、Sony、M1、德国美施威尔等200多家跨国高科技企业，德国工业与贸易中心、北欧 欧洲中心均将总部设于园区内。
工作流分析 及案例
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工作流分析
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工作流目录
1、什么是工作流 2、实际情况中的工作流 3、工作流进行的过程 4、工作流分析描述 5、工作流案例 6、工作流具体应用 7、工作流评价
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工作流具体应用
1.关键业务流程：订单、报价处理、采购处理、合同审核、客户电 话处理、供应链管理等 2.行政管理类:出差申请、加班申请、请假申请、用车申请、各种办 公用品申请、购买申请、日报周报等凡是原来手工流转处理的行政 表单。 3.人事管理类：员工培训安排、绩效考评、职位变动处理、员工档 案信息管理等。 4.财务相关类：付款请求、应收款处理、日常报销处理、出差报销、 预算和计划申请等。 5.客户服务类：客户信息管理、客户投诉、请求处理、售后服务管 理等管理等。
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什么是工作流
Georgakopoulos给出的工作流定义是：工作流是将一组任务组织起来以完成 某个经营过程：定义了任务的触发顺序和触发条件，每个任务可以由一个或 多个软件系统完成，也可以由一个或一组人完成，还可以由一个或多个人与 软件系统协作完成。
IBM Almaden Research Center将工作流定义为：工作流是经营过程的一种计 算机化的表示模式，定义了完成整个过程需要的所有参数；这些参数包括对 过程中每一个步骤的定义、步骤的执行顺序和条件、步骤由谁负责以及每个 活动所需要的应用程序等。 11项目小组将工作流定义为：工作流是一种在已设定好工作流程和人员配备 情况下，任务的进行将按照这种流程自动得进行并完成的系统。
万达、华润、凯德案例亮点学习
万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。
如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。
”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。
不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。
“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。
”王健林曾表示。
预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。
即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。
经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。
王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。
据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。
银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。
凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。
针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。
产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。
国际基金投资中国地产方式及财务顾问建议书
公司网址：联系电话：86-21—64690409国际基金投资中国地产方式及财务顾问建议书房地产基金（REITs）在中国的发展第一阶段：90年代中期——2002年底第二阶段：2003年初——2004第三季度 第三阶段：2004第三季度之后公司网址：项目名称：致远大厦物业类型：1-2层商场；3-24层产权式办公；价格定位：均价8000元/平方米面积定位：3-5层100-280平方米；6-24层60-155平方米主力客户：境内私营业主重新装修包装后：公司网址：REITs在中国的最新投资动向2005年4月，上实集团、美国柯尼罗资本集团共同发起的扬子基金2亿RMB收购中远房地产在东三环打造的高档综合社区——远洋新干线的D座酒店式公寓。
2005年2月，新加坡嘉德置地18.37亿收购北京华熙新苑房地产开发的位于建国门外大街的中环世贸中心双子楼2005年2月，凯德置地和富乐置地（凯德置地间接持有60%，凯德中国住宅发展基金占40%）以5.476亿RMB拍得北京东直门占地14686平方米的综合性开发用地2005年2月，美林集团首期投资3000万美元联合北京银泰置业开发位于建国门外大街的北京银泰中心。
2005年2月，北京富盛利投资咨询有限公司（摩根士丹利、上海盛融投资有限公司组成）收购北京富力地产集团开发的富力双子座TOWER公司网址：2005年下半年，摩根斯坦利用近8.5亿港币的巨资收购中海旗下的上海广场60%股权。
2005年初，麦格理银行收购大连万达在中国的九个商业物业。
同年9月，麦格理银行宣布出资4亿元收购位于上海陕西南路的“城市酒店公寓”。
第一波士顿参投入股富力集团并协助成功于2005年7月在香港上市。
经过“复地香堤苑”项目的成功合作，2005年8月荷兰国际ING房地产基金与复地集团再次携手，斥资超6亿打造虹口“复城国际”项目。
新加坡房地产信托基金（REITs）市场亚洲第二大REITs市场开始时间：1999年上市个数：8个以上总市值：180亿新元回报率：6%~7%优惠政策：⏹2005年3月，房地产转移到REITs，免征3%的印花税⏹中国内地房地产组成的REITs在新加坡上市时，在两个国家中间只需缴一次税（根据中新双边税务互免协议）公司网址：案例研究——嘉康信托(CapitaCommercial Trust)案例研究——置富产业信托(Fortune REIT)中国房地产企业如何应对国际合作伙伴 多元化融资趋势的发展背景国际投资机构的关注点对中国房地产企业的建议公司网址：公司网址：公司网址：海外REITs及基金投资中国商业不动产的途径和方法公司网址：1、成立外资独资公司（WOFE）2、直接收购物业财务顾问的服务内容公司网址：融资决策我们的竞争优势公司网址：成功操作多个项目的融资、财税顾问和资产管理等,对房地产行业和产品长期深入持续的研究 熟悉国内和国际市场的法律环境、运作方式和运作程序 善于统筹协调项目运作、资本运营等活动中有关各方的工作节奏 善于把握项目运作过程中的核心策略和关键点 具备处理和解决项目运作过程中难点问题的能力和技巧我们的竞争优势成功的资本运作经验公司网址：拥有进行国际、国内资本运营创新活动的理论基础和丰富经验 拥有业界资深专业人员、投资银行家和研究人员与国内外著名金融机构、基金管理公司、研究机构等保持着密切顺畅的沟通管道 切合市场实际情况及民间资本、国际资本现状而创新设计策划的服务品种能力和沟通能力我们的竞争优势突出的创新能力公司网址：。
从“越秀REITs”和“凯德REITs”看中国REITs海外上市
从“越秀ＲＥＩＴｓ”和“凯德ＲＥＩＴｓ”看中国ＲＥＩＴｓ海外上市作者：汪建新舒红来源：《商场现代化》2008年第10期[摘要] “越秀REITs“和”凯德REITs“代表着实践中两种中国REITs海外上市的路径。
本文试图通过对这两个企业海外上市案例分析，来为中国REITs的海外上市提供一些借鉴。
[关键词] REITs 越秀模式凯德模式海外上市风险房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）最早源于20世纪60年代的美国，当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金，而且该基金单位可以上市交易，这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。
REITs可以为投资者带来很多的好处：第一，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。
第二，REITs具有低风险（低Beta系数）特点。
John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）经过对1997年10月美国股市大跌的研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中，REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。
在当日由于市场的不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REIT的买卖价差在缩小。
以上这些说明，REITs会为整个投资资产组合带来收益。
实践中，中国REITs海外上市有两种代表性的模式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有，这是“越秀REITs”（越秀房地产投资信托基金）的路径;另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司，这是“凯德REITs”（凯德中国零售房地产信托基金）的路径。
一、案例介绍：“越秀REITs”与“凯德REITs”1.“越秀REITs”。
哈尔滨学府凯德购物中心案例分析
哈尔滨学府凯德购物中心案例分析
学学府府凯凯德德
学府凯德项目介绍
学府凯德位于哈尔滨市南岗区学 府路1号， 是集餐饮、购物休闲、儿 童教育、家居生活为一体的一站式 大型时尚Shopping Mall。为凯德商业 在哈尔滨投资的第二个项目，总建 筑面积123870平方米，其中地上五 层，84000平方米，地下两层， 39870平方米。其中B1与地铁一号线 "师大附中站"无缝对接的交通枢纽， 完美的业态组合，强大的品牌阵容， 给全市市民全新的购物体验。
学府凯德特色
1. 餐饮区域位于凯德五楼经 过调整五楼餐饮区域全部采 用半透明式装修风格，与店 外室内主题公园完美结合， 让人们能够和谐地与生态环 境和生活环境相结合，更享 受在商场的每一次邂逅与体 验。
学Hale Waihona Puke 凯德2. 打破传统百货同一楼层单一 或同类品项的业态分布 凯德内 部业态丰富，利用食品、饰品、 化妆品、教育、娱乐，餐饮作 为一个楼层主要品项的辅助品 项，更相得年轻富有活力，塑 造整体的休闲愉悦的氛围.
学府凯德
学府凯德
总结
地理位置优越——地处哈尔滨哈西商圈繁华的商业黄金地段与哈西服装城、哈西客运 站、西域红场、遥相呼应，与哈尔滨理工大学、医科大学、黑大院校相毗邻，而且负一 层与地铁一号线无缝对接。 针对客群以青年为主，此类群体消费能力强能有效的带动商场经济效益，功能全，集 购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。有哈市 首家CGV影院，首家零售品牌C&A,哈市最大拉夏贝尔旗舰店。 SHOPPING MALL购物中心占地面积大、公用空间大、建筑规模大。由若干个主力店、众 多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体。 人性化服务好，例如气象咨询、礼品包装、代客提物。 餐饮区域独树一帜做到景观与人文的完美结合 企划活动的标新立异
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
陈敏《商业地产定位策划与产品创新方法与案例分析》
商业地产定位策划与产品创新方法与案例分析课程目的：全国商业地产全面进入存量时代，供大于求和业态同质化导致商业地产招商困难、销售困难。
之前普遍被行业学习的“万达模式”和“新城”模式已经成为昨日黄花，已经落后于当下的商业时代。
陈敏老师一直在研究和实际因人而设空间的“反向空间订制”模式。
致力于商业地产定位方法、商业地产经营模式创新、产品创新、运营模式创新等研究实践。
亲自参与了国内首个5G文化主题商业THE BOXX、亚洲最大共享空间西安倍格生态等案例。
陈敏老师有超过15年的商业地产从业经历，经历过各种产品线和各种岗位，是商业地产资深咨询专家，为凯德置地、当代置业、万达、万科、中经联盟等企业和商业协会提供培训和咨询顾问工作。
课程设计亮点：咨询是培训，培训式咨询。
特别欢迎，通过具体案例或困境项目展开现场研讨、思考和实验。
特别适合商业地产项目内训。
适合对象：商业地产及存量资产招商部门、运营部门、策划、品牌等部门及公司运营负责人课程提纲：一、当前商业地产面临的挑战●“主力店”不再给力，不知道怎么吸引客户●规划的业态，制定的合作条件根本没用？●花了很大精力做广告和活动，没人来●大品牌联营合作，但线上交易与我没有关系举案说法：西安倍格硅巷的故事——让购物中心起死回生。
一个几易其主的商业“死盘“怎么通过新办公+新商业+新居住场景的融合，成为西安最知名的商业更新项目的？二、商业地产发展的新变化1.商业地产的三大阶段：百货、购物中心、共享空间2.商业地产的三大要素：人、货、场3.商业地产的三大业态：新餐饮、新办公、新娱乐4.商业运营的三大核心：流量、IP、数据5.商业流量的三大要素：召集、转换、运营6.商业运营的三大核心：场景、科技、文化举案说法：阿那亚为什么把最好的位置免费给客户？以及他是如何做到在5线城市的郊区，吸引全球优质商业品牌和顶级艺术家入驻的？三、商业地产的几个发展趋势1、规模——要么大而多元，要么小而聚焦2、场景——智慧商业时代已经来临，数据是未来资产3、机遇——社区商业4、趋势——办公、居住、商业融合是必然5、获客——长租公寓、新办公成“客流引擎“6、酒店——不能与商业融合的酒店可以不用做了举案说法：上海智慧商业改造新地标THE BOXX 凭什么受到国家工信部、科委、商务等多部门的关注。
凯德置地案例分析
凱德置地案例分析一、簡介1. 基本資料：總部：新加坡成立時間：1994總裁：廖茸桐資產總值：99 億美元（截至2010年底）凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。
它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。
凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。
凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。
凱德置地自1994 年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。
凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。
其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。
2. 發展歷程2000 年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。
☐1994年進入中國☐1999年底、2000年初進入北京☐2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質☐2002年結束虧損，實現盈利☐2004年4月正式宣佈進入北京☐2005 年4 月進入寧波☐2005 年11 月進入廣州☐2006 年4 月全面啟動華南房地產業務☐2006 年5 月進入成都☐2006 年5 月進入杭州☐2007 年10 月成立天津分公司☐2008 年10 月27 日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕3. 業務分佈凱德中國在中國40多個城市運營著120餘個專案。
凱德中國於1994年進入中國。
以上海為起點，在中國40個城市擁有約5000名員工和運營約110 個專案，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，已建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務諮詢到房地產金融の整合性房地產價值鏈。
来福士中心
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4.2 各楼层业态分布——1F
1F业态比例（按商铺数量）
6%
细分业种
化妆品 男女时装 零售 餐饮 特色餐饮 休闲装 钟表眼镜
数量(家)
3 10 1 1 2
面积（㎡）
278 1668 95 140 115
运营管理公司：仲量联行
物业管理公司：仲量联行 停车位数量：618个 所属商圈： 东直门商圈
商圈性质：直辖市市级商业
商业型态：购物中心
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1.1 项目概况
来福士开发理念
来福士这个品牌于1986年发源自新加坡，英文名为“Raffles City”，“Raffles”象征着其源自新 加坡狮城的经济繁荣和文化，而“City”预示着“城中之城”。
大型国企办公楼 东直门交通枢纽
周边写字楼
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2.2 项目周边环境示意
区域交通分析
轨道交通: 东直门交通枢纽承担着连通首都国际机场的
地铁13号线 三元桥 地铁2号线
重要职责，被称为“国门第一线”的机场快
轨线，起点站就设在东直门交通枢纽，机场 快轨线在东直门站与地铁2号线、城铁13号
地理位置
13号线
东直门内大街 来福士
2号线
机场线
东直门外大街
东二环沿线位于北京的城市中心区，东接燕 莎商圈、CBD以及第一、二使馆区等涉外商 务区，西接皇城文物保护区；
交通
拥有亚洲最大的立体交通枢纽；
总部经济
万方体量商业案例-区域型
食、机车/单车停车场； B3F 食乐大道：美食广场、主题餐厅、轻食、冰品、西点面包、甜点、机车停车场； B4F-B5F 停车场
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a) 文化气息 VS 时尚潮流 Culture & Fashion b) 科技探索 VS 娱乐休闲 Discovery & Leisure c) 创新空间 VS 体验消费 Innovation & Experiencing d) 社区生活 VS 休憩放松 Lifestyle & Relaxation
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a) 文化气息 VS 时尚潮流 Culture & Fashion b) 科技探索 VS 娱乐休闲 Discovery & Leisure c) 创新空间 VS 体验消费 Innovation & Experiencing d) 社区生活 VS 休憩放松 Lifestyle & Relaxation
关键词 年轻潮族 潮牌聚集 时尚娱乐 饕餮天堂
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2.时尚美食Mix娱乐文创：台湾ATT 4 FUN
开发商：ATT GROUP 吸引力生活事业股份有限公司 开业时间：2011年8月29日 项目区位：台北市松寿路12号 建筑面积：4.7万平方米 商业定位：以“潮百货”的新概念，“时尚、娱乐、文创、美食”四大元素，
拉斯维加斯的时尚秀购物中心，为顾客和游客提供了大规模的休息空间和娱 乐空间，即使不是以购物消费为目的游客也可以在此休息品味，其不是为了 让人来“游逛”，而是为了让人来“休闲“，在顾客的留驻中，引发了无限 的商机。 时尚秀购物中心的重头戏就是每周末每天7场的精彩T台秀LIVE RUNWAY SHOWS，邀请著名的MODELS们登台表演，展示每季最新款的服装与配饰， 动感十足的音乐与独特的主题舞台设计非常吸引人。 业态分布： 拥有多家百货和一批奢侈品专卖店，包括：Dillard’s、Nordstrom、 Macy’s、 bloomingdale‘s、Neiman Marcus等高档百货公司。
杭州钱江新城凯德置地来福士商业广场全案策划
2.1.2 商业购物中心
目前区域内大规模的商业项目有万润· 万象城、高德商业
广场，这两个项目与来福士商业广场并称钱江新城的“三 大商业巨头”。除此之外，还有波浪文化城等其他购物中 心，总面积将达到 70 万方左右。其中：
●万象城购物中心 区位：钱江新城CBD核心区域，庆春东路与钱江路交汇处 面积：总建筑面积80万方，商场24万平方米，共9层 业态分布：商业、娱乐、休闲康体、餐饮等
●凤凰成（产权式酒店） 区位：秋涛路与飞云江路交汇处 总面积：13万平方米 户型面积：38——77平方米 开发商：浙江凤凰城房地产开发公司 ●钱江国际商务中心（酒店式SOHO ） 区位：上城区中河南路与飞云江路中间地块(复兴大桥边)
总面积：4.08万平方米 户型面积：40——120平方米 开发商：杭州休士卡房地产开发公司
投资商：华润集团 工程进度：2007年开始全球招商
2009年9月开业
●高德商业广场 区位：钱江新城的核心区域内，东至富春路，南至新业路，
西至市民街，北至丹桂街
。
面积：总建筑面积月29万，其中商场5万平方米
投资商：高地(维尔京群岛)有限公司 工程进度：2007年11月底完成土地拍卖 预计2008年上半年动工
一个仅有4平方公里的土地上拥有五六家五星级的宾馆酒 店，在市场供求关系上显然过于饱和。因此，未来这些酒 店针对的市场范围不应仅限于钱江新城或杭州，而应该着 眼于整个国内市场，甚至国际市场。加上目前杭州市中心 内已经投入使用、或已经运营成熟的五星级酒店，杭州未 来酒店宾馆市场的竞争强度不言而喻。所以，要在未来竞 争中处于优势，需要在酒店质量档次、配套标准、服务、 理念上做到与国际商务接轨，并将运营眼光投入国际环 境中去，实现国际经营路线。
合同的意义
一、深刻理解合同的意义首先说怎么理解合同。
大家都是法律人，合同不就是甲方、乙方，或者是《合同法》第二条所说的平等主体之间设立、变更、解除民事法律关系什么的。
其实我觉得不是这样的，合同是什么，我们为什么要签一个合同，大家想过这个问题吗？其实我觉得合同是我要做一个生意，我要做一个交易，而且我自己完成不了这个，我是要跟合作伙伴，跟交易对手共同去构架，才能去做到的一个事，这个叫合同。
对于企业来讲合同是什么呢？合同是企业的利润之舟，真正的合同的意义，就是说你公司所有赚的钱和你花的钱，通过什么实现的，就是通过合同实现的，对吗？所以合同是企业的利润之舟，合同是交易的策划，它承载着的是生意，它是一个交易，它是业务的体现，而且是企业管理的工具。
我觉得一个企业的管理者如果管理不好合同，他就管理不好业务，他也就管理不好这个企业。
所以，我觉得我们要把合同上升到这样一个高度。
不是说就甲方、乙方条款，或者就管理合同文本。
合同就是一个企业持续盈利，保证它可持续发展的载体和源动力。
还有合同是对外的承诺。
这个很好理解，你盖着章出去了，跟人家说我们变更一下，我当时没想好，那是不可能的，是要付出代价的。
它跟企业内部管理上不同，比如说这个工期有点晚了，我的预算有点超了，它还是可以去调整的，但合同必须经过对方同意才能调整的。
在这个法商社会，合同是一个契约，是当事人之间的一个宪法，所以这个是合同的意义。
二、合同风险四大来源合同风险的四大来源，一般说合同风险，不就合同没有写好吗？是文本的问题。
其实我认为不是，合同风险来自于四大模块，而且合同风险只是其中一个不是特别显著的问题。
我认为合同风险来源于四个：商业模式、交易对象、合同文本、合同履行。
首先就是商业模式，这个合同利益能不能实现，取决于你这个商业模式成立不成立，你这个方案可不可行，你这个生意到底赚不赚钱，我觉得这是最基本的。
比如说，2008年金融危机之后，2009年，2010年纠纷就特别多，仲裁诉讼也特别多。
外资与国际资本对中国房地产市场的影响
05 外资与国际资本对中国房 地产市场的未来展望
外资在中国房地产市场的未来发展趋势
外资将继续关注中国房地产市场的发展潜力，特别是在一线 城市和重点二线城市的核心地段，由于其稳定的投资回报和 增值潜力，将继续吸引外资的进入。
随着中国对外开放政策的进一步深化，外资将有更多的机会 参与到中国房地产市场的投资和经营中，尤其是在租赁住房 、城市更新和绿色建筑等领域。
中国政府将加强对外资进入房地产市 场的监管，规范市场秩序，保护投资 者权益，防止过度投机和风险积聚。
外资企业与中国本土企业合作，共同 投资、开发和经营房地产项目。
外资间接投资模式
投资房地产信托投资基金（REITs）
01
外资通过投资REITs，间接参与中国房地产市场的投资和经营。
投资房地产企业股票
02
外资购买中国房地产企业的股票，通过股票市场间接参与中国
房地产市场的经营。
投资房地产相关债券
03
外资购买中国房地产企业发行的债券，通过债券市场间接参与
中国房地产市场的发展阶段
起步阶段
改革开放初期，中国房地产市场 处于起步阶段，外资参与较少。
快速发展阶段
随着中国经济的快速增长和城市 化进程加速，房地产市场进入快 速发展阶段，外资开始大量进入 。
外资进入中国房地产市场的政策环境
政策开放
中国政府逐步放开外资进入房地产市 场的限制，出台相关法律法规和政策 ，为外资提供投资机会和保障。
外资与国际资本对中 国房地产市场的影响
汇报人：可编辑
2024-01-06
目录
CONTENTS
• 外资与国际资本进入中国房地产市场的 背景
• 外资与国际资本对中国房地产市场的投 资模式
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亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目
的展示性；
楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定； 最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉； 发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
年轻人最喜欢去的购物中心之一；
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 7F
主题分布 特色集市 摩登精品 流行服饰 休闲服饰 运动、休闲及男性世界 运动、数码及生活天地 健身与美容
定位分析
•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；
•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；
•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主； •氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；
革新创意设计 来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设
计，都拥有它独特的来福士色彩。 国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、Rafael Viñoly、Steven Holl和Stephen Pimbley都 在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。
城中之城 来福士品牌的城不仅说明了它心中的位臵，也点出了其综合性的特色，同时赋予了来福士独有的生命力，
犹如座真正的城市，终日散发光彩的活力
1.2上海来福士广场
项目简介：
发展商：凯德臵地（中国）；
总投资：29亿RMB； 位臵：位于人民广场； 交通：与1号线和2号线地铁换乘站；
（人民广场站）相连；
北京来福士中心
嘉德商用产业中 国孵化基金 嘉德资产管 理有限公司 嘉茂零售中国信 托 西环广场 安贞华联 望京嘉茂 上海七宝购物中心
29,716
89,000 40,000 90,000 45,000
2009年6月5日
2007年 2002年 2006年
九龙购物中心*
24,000 *双井家乐福、百安居 #总建筑面积
嘉德置地主要商业项目分布
业主
项目 上海来福士广场 上海闸北大宁项目 宁波凯德广场 成都来福士广场 杭州来福士
建筑面积（平方米） 45,000 3,500 52,000 73,784 283567#
开业时间 2003年11月1日 2010年5月1日 2010年 2010年12月1日 2011年
凯德臵地
总规模：总建面12.7万m2 商业建面：总建面4万m2 公寓：一栋51层共8.7万m2甲级智能化写字楼；
商业简介：
开业时间：2003年11月； 使用面积：2.5万m2 公共面积：1.5万m2 商业分布：B1—7F 泊车位：900个； 建筑特色：多中庭式的室内步行街； 内装风格：现代、简单、明快； 地位：来福士广场是目前上海办公人群及都市
2006年
一、来福士品牌发展
1.1来福士中心品牌概况
生活，工作与娱乐的时尚交汇，革新创意设计、招揽环球荟萃、城市地标象征、城中之城
来福士这个品牌于1986年发源自新加坡，英文名为“Raffles City”，“Raffles”象征着其源自新加坡狮城的经济繁荣和文化， 而“City”预示着“城中之城”，不仅说明了来福士的中心位臵，也点出其城市综合体项目的特色。不管是新加坡、巴林， 还是中国的来福士，都涵盖了国际甲级办公楼、购物广场、五星级酒店和服务公寓多种业态，对于提升所在区域的生活、商 务价值，优化城市结构有着重要作用。 过去的二十多年，来福士品牌在国际上备受推崇，被视为一个高素质综合发展项目的 新加坡品牌典范。 在全球的六座来福士中，凯德臵地拥有位于上海、北京、成都和杭州的四座来福士，占嘉德臵地集团全球开发总数的2/3。 预计全部建成后，来福士品牌在中国的总建筑面积将超过87万平方米，资产总值超过20亿美元。
招揽环球荟萃 嘉德臵地与全球各地的顶尖人才与品牌携手共创佳绩。凭借丰富的地方经验与广泛的环球网络，嘉
德赢得了房地产各界伙伴的信任。
城市地标象征 来福士是显著的城市地标，所有的来福士项目都坐落于商业与文化区。身为综合项目的来福士集合
了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地人与旅客带来便利。
嘉德置地业务结构
嘉德置地集团中国业务
凯德臵 地 嘉德资 产管理
嘉德 臵地
嘉德臵地集团的中国业务主要通过其全资子公司凯德臵地 及其从事房地产基金管理和金融咨询服务的子公司嘉德资 产管理有限公司进行。
凯德置地概况
凯德臵地是新加坡嘉德臵地集团在华的全资子公司，致力 于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。 自1994年进入中国以来，在华总开发业绩已超过450亿人民 币。通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“3 ＋2”战略布局，即长叁角、环渤海、珠叁角、西部地区 和中部地区五大业务区域。 “建宇树人”是凯德臵地的企业理念。
1.3北京来福士购物中心
北京“生活灵感”时尚体验的购物中心
项目信息：
•投资商：新加坡凯德臵地 •总建筑面积：97665平方米 ,购物中心面积近29716平方米 •位臵：东直门地铁西南南角 •项目网址：目前尚未开通 •开业时间：2009年4月25日 •停车位：618个车位 •会员：暂无 •设计 师：Steven Pimbley •设计顾问\景观设计: SMC ALSOP设计顾问（英国建筑事务 所） •英国SMC ALSOP建筑设计公司是国际知名的建筑和城市设 计公司。公司由威尔¡¤奥斯普教授创立于1979年，设计了许 多各具特色的实体项目，获得了显赫的国际声誉。 •机电顾问：奥雅纳工程顾问
凯德置地 北京来福士案例分析引言
嘉德置地集团概况
嘉德臵地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加 坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及 房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布跨越亚 太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家。 嘉德臵地的业务遍布20多个国家120多个城市。凭借其雄厚资 产、领域知识、金融技能和嘉德臵地上市的子公司和附属公司包括澳洲臵地、嘉茂信托、 嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。