住宅专项维修资金使用管理操作规程【最新版】

住宅专项维修资金使用管理操作规程第一章总则

第一条为了加强住宅专项维修资金管理，规范住宅专项维修资金使用行为，提高使用效率，保障住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》和《市住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)等法律法规，结合本市实际情况和使用管理相关规定，制定本规程。

第二条本规程适用于本市行政区域内的住宅专项维修资金的管理及使用。

第三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

第四条市房地产管理局是本市住宅专项维修资金的行政主管部门，黄石市物业管理办公室负责本市住宅维修资金的使用监督和管理的日常工作。

第二章使用范围

第五条住宅专项维修资金的使用范围如下:

(一)住宅共用部位维修工程

1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的;

2、外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的;

3、整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的;

4、整幢楼或者共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的;

5、经业主大会或者相关业主占列支范围专有部分占建筑面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的其他维修工程。

(二)住宅共用设施设备维修、更新、改造工程

1、物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的;

2、整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的;

3、智能化系统，消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换，维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的;

4、电梯需要整体更新或者更换，维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的;

5、权属属于业主的二次供水及消防设施、设备等因损坏，需要更新的、改造的;

6、物业管理区域内的围墙，大门等因损坏，需要整体修缮、更新的;

7、经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。

第六条住宅共用部位、共用设施设备保修期限应按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》等规定，其最低保修期限为:

(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、外墙面的防渗漏为5年;

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

(五)其他项目的保修期限按建设单位和施工单位的约定，保修期自竣工验收合格之日起计算，业主提供《住宅质量保证书》的，按照《住宅质量保证书》确认保修期限。

第七条下列费用从维修资金中列支:

(一)前期勘察、鉴定等有关费用;

(二)工程维修和更新、改造费用;

(三)工程招投标、工程监理、工程预决算编制及审核费用;

(四)因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的，应当修复或者给予合理补偿、费用计入工程维修和更新、改造费用。

第八条下列费用不得从维修资金中列支:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等;

(二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用;

(三)物业管理区域内权属不属于业主的供水、供电、供气、拱热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用;

(四)物业共用部位、共用设施设备因人为损坏维修、更新的费用。

第三章维修费用分摊

第九条物业维修和更新、改造费用按照下列规定分摊:

(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建

筑面积的比例分摊;

(二)用于整幢房屋共用部位、共用设施设备的，由整幢房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊;

(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积比例分摊;

(四)对于费用的分摊，相关业主有约定的，从其约定。

维修工程完工后，申请人组织施工单位、第三方监管单位(已聘请第三方监管时)、受益业主代表、物业服务企业、业主委员会进行验收，签字确认。申请人将工程决算单、分摊清册向列支范围内全体业主公示7日(至单元门)。公示期内，申请人和施工单位负责接待业主咨询;公示期满没有异议的，申请人申请维修资金结算。

第四章使用条件和程序

第十条住宅专项维修资金使用应具备以下条件:

(一)物业共用部位、共用设施设备保修期满后;

(二)使用物业专项维修资金，应当经业主大会同意或物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

(三)使用物业专项维修资金，由直接受益业主持身份证明和物业权属证明申请，也可书面委托物业服务企业、业主委员会、居民委员会等持有效证件代为申请。

第十一条维修资金使用按以下程序办理:

(一)现场查勘物业公司、业主代表、业主委员会或者社区均可提出维修资金使用动议，并组织相关人员进行现场查勘。市物业管理办公室需派员参加现场查勘并对维修资金分摊的范围予以明确。

(二)预算编制申请人应当按照维修和更新、改造工程项目要求编制或委托他人编制工程预算，维修费用在2万元以上的项目必须通过第三方造价咨询审计。

(三)方案制定申请人根据维修和更新、改造的项目制定或委托他人制定《维修和更新、改造方案》。(使用方案主要包括:项目名称、维修范围、预算金额、分摊范围及面积、列支范围内维修资金交存情况、业主人数、维修资金余额不足(含未交存)的处理措施、施工单位

选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、施工时间等内容。)

《维修和更新、改造方案》的内容应当包括项目名称、实施范围、预算金额、分摊范围及面积、申请人、业主代表、施工单位选择方式、施工管理、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等。

(四)业主确认《维修和更新、改造方案》应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，相关业主在《维修资金更新、改造费用分摊书面确认明细表》上签名确认;

(五)合同签订确定相应资质的施工单位，并签订施工合同，明确合同价款、工程质量、工期、保修期、工程质量保修金、支付方式等内容;

(六)申请70%预付款使用登记申请人到市物业管理办公室办理申请使用相关手续，并提交以下资料:

1、黄石市住宅专项维修资金审批意见表;

2、房屋维修现场查勘记录表;(需要维修部位或设施设备的实物照片，并注明具体维修部位及设施设备名称);