商铺价值投资理论

商铺价值投资理论

6S价值投资理论：

自身品质（self）

内部因素｛

独特性（singleness）

消费环境（surrounding）6S价值投资理论｛外部因素｛

政策支持（support）

时机选择（selection）

操作运营｛

运营情况（solutiong）

1S（self）:自身条件奠定商铺价值基础

1.可视性

沿街商铺理想的面宽与径深比一般为2：3左右。

2.楼层

商铺有“一金二银三铜”的说法，所以一、二、三楼的租金比例一般为5：2：3。

3.停车条件

通常每15㎡的商铺面积，需要一个停车位。

4.规划的科学性

方正的格局便于殿堂布置，合理的径深和层高影响着商铺的可分割性；店面的走向和采光关系到通风、日照等各方面。

5.功能的广泛适用性

适用行业广是好的商铺的一个重要特点。

一个商铺功能齐全，比如水、电、煤气、污水排放、排风口、油烟口等设施齐全，可以广泛适用于餐饮或其他服务行业，这样有利于招商、实现商铺价值。

6.交通的易达性

人流易达有利于商铺后期的经营；比如与人行道的衔接方式会直接影响商铺对人流量的吸引力；有台阶的商铺起到阻隔无效人流的作用。直接与人行道相连的商铺适合一些商品展示性好的行业。2S（singleness）商铺的独特性会提高商铺价值

1.交通的独特性

通常旺铺所处的道路是，路面宽度适中（以3~4车道为宜）。有一定的车流，有相对方便的停车地点、公共交通便捷、公交线路较集中。

2.位置的独特性

处在交叉路口，黄金商圈等位置的商铺，具有得天独厚的位置条件。因此，含金量非常高。

3.设计的独特性

通过创造性设计，最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范

围内极容易被消费者看到，并给消费者以深刻的印象。

3S（surrounding）周边有效消费群体决定商铺升值

1.商业氛围

人气是考察一个商铺商业环境的重要指标。人气的考察至少要分几个时段考察：一是同一天的白天和晚上的差别；二是节假日、休息日和工作日的差别。

优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，商业氛围越浓厚，对应的商务效率就越高，交易成本也越低。2.客流量

测定客流量时要区分人流的种类：休闲人流的价值要远远高于交通人流。前者如商业中心、娱乐中心；后者如地铁通道等。

测定客流量要区分人流的年龄：20~40岁是人消费欲望最强烈的年龄段；30~50岁则是人消费能力最高的年龄段。

测定客流量要调研目标群体的人均收入状况。

4S（support）政策支持决定商铺投资潜力

商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。当一个商圈已成熟，商铺价值已基本发掘，价格受到追捧，供应趋于饱和，在这样的商圈里，商铺已不适合投资者追涨。

区域规划较好，某类型商业形态相对集中，已初具规模的渐成熟的商圈既有一定的增值潜力，又能避免风险过大。

5S （selection）时机把握决定利润最大化

1.对原始售价的把握

那些目前虽然不是很热但未来将是旺铺的项目，原始价格较低，而且往往契合城市发展的方向，城市中心区域的外移或者周边大型居住区的开发建设，都有可能使得这些沿街商铺身价倍增；

开发商在商铺销售时，往往采用的是低开高走的价格战略，投资者在低售价时入市能够在价格上赢得主动。

2.对最终售价的把握

商铺的成熟周期：培育期→成长期→成熟期→衰退期

培育期：没有见到投资回报的时期，这时租金收入甚至比不上支出，再加上机会成本的损失，所以这个阶段往往是亏损的。

成长期：商铺的经营步入正轨，租金每年都在上涨。

成熟期：经过运行达到了商铺的黄金期，此时现金流稳定且回报率高。衰退期：随着商圈的老化或新的竞争者的加入，商铺开始进入衰退期。6S（solutiong）有效运营方案是商铺价值源泉

1.经营商品类型

不同的商品，其利润空间显著不同。

2.项目的管理状况

第一，高档和中、低档商业项目，商铺的价值会有较大差别。

第二，商铺隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平、后续配备的物业管理公司的管理等直接影响整体商铺的未

来发展及走势。

第三，完整的培育计划

一个项目的商业氛围及购物人群的形成和聚集，大约需要

两三年时间才能培育出来，开发商在最初开发商铺时，是

否有推广预算，计划是否完善，这些都将影响商铺的未来

发展。

商铺投资模式

一．无承诺销售

承诺只是一种营销手段。没有承诺的项目并不意味着商铺没有投资价值。比如：北京富力城“星光大道”商业街的商铺，在销售时并没有对投资者承诺回报，而且基本都是小业主自己找商家经营。但由于项目本身就具有6000多套高档住宅，社区长期居住人群至少达2.4万人/次，再加上靠近北京CBD的地域优势，富力城的租金回报理想，回报率在9%以上。

二．拍卖销售

拍卖是一种市场定价的行为，选择拍卖方式的主要原因是，由于看中旺铺的买家多，增加了销售价格的不确定性，所以采取拍卖方式，通过竞争可以使商铺的定价更为合理。比如：新中关04年10月对商铺的三个铺位进行拍卖，平均单价为3.8万元/平方米，而最高的单价达到了5万元/平方米。04年8月，建外SOHO的商铺曾经拍卖出了8.84万元/平方米的价格。

三．承诺收益回报

承诺投资回报。比如：较早进行商业地产投资的第一城项目，对于每10万元的投入，回报方案是每年获得6000元现金收益，每半年支付一次；每年支付2.3%的消费代金卡；三年合同期满后，客户可将房