社区商业自持盈利的标准动作与必备业态盈利测算
社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析第一篇：社区商业业态功能及运营分析社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。
社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。
由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。
综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。
按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即：1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。
三、社区商业功能业态组合四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。
由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。
社区商业赢利模式研究
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一、社区商业赢利模式分类
1、广告模式
1、广告模式
广告模式是社区商业赢利模式中最常见的一种。在这种模式下，社区平台通 过展示广告来获得收入。这些广告可以是来自于品牌、产品或服务的推广，也可 以是来自于社区内部的商家。例如，许多社交媒体平台和内容分享平台都会在页 面或应用内展示广告，从而获得收入。
1、地理位置：便利店应该位于人流量较大的地区，如社区、商业区或办公区 附近，方便消费者购物。
便利店选址策略
2、竞争环境：选址时应该分析周边的竞争对手，了解本区域内其他便利店、 超市、零售店的情况，以便在竞争中获得优势。
便利店选址策略
3、人口密度：选址时应该考虑周边的人口密度，人口密集的地区潜在顾客较 多，有利于提高销售额。
3、销售推广：利用促销活动、打折优惠、会员制度等方式吸引顾客，提高销 售额。例如，推出会员卡，为会员提供积分累积、兑换礼品、优惠券等福利，增 加顾客的忠诚度。
结论
结论
便利店赢利模式的重点和难点在于如何利用便利店的特点，提高销售额和利 润率。为了实现这一目标，便利店需要在选址、商品采购和运营等方面采取合适 的策略。在选址方面，要选择人流量大、交通便利、竞争环境有利于自己的位置； 在商品采购方
四、结论和建议
送的质量和创新性。只有这样，才能在竞争激烈的市场中立足并持续发展。
参考内容
内容摘要
便利店是一种以小型零售业务为主的商店，通常位于社区、商业区或办公区 附近，提供日常生活必需品和便利服务。随着经济的发展和人们生活节奏的加快， 便利店已成为日常生活中不可或缺的一部分。本次演示将探讨便利店赢利模式， 帮助读者了解如何提高便利店的盈利水平。
2、丰富会员权益
社区平台可以通过增加广告多样性来提高广告效果和用户体验。例如，平台 可以尝试将广告与内容有机融合，或者根据用户的兴趣爱好进行精准推送，从而 让广告更加相关、有趣和具有吸引力。此外，平台还可以尝试创新广告形式和创 意，吸引更多的广告主和用户。
都说社区商业不好做为何万科却能做的风生水起
都说社区商业不好做，为何万科却能做的风生水起导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，已成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的'品类杀手'。
怎样的业态规划，才能符合市场需求？多中心已渐渐成为如今我国大城市的发展趋势，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，社区商业逐渐成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海：一方面，随着购物中心黄金十年的过去，城市中心型商业趋向饱和，区域型商业格局已基本确定，社区商业开始成为商业未来发展的重要方向。
有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在。
另一方面，互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，人们的消费理念和方式已经发生了较大的变化，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”、“网络购物”等一系列消费变化，使得传统的大型集中商业面临严重的冲击，而社区商业不仅是电商等新兴消费方式冲击较小的领域，同时社区商业空间与互联网思维的结合开始成为具有想象力的价值提升空间。
“小而精”的业态成为转型重点方向社区商业具有目标客群清晰，辐射半径有限，体量小成为其重要的特征，但体量小不代表分量轻，小体量也可以实现大作为。
作为最贴近消费者日常生活的商业形态，社区商业开始逐渐扮演人们生活方式提案者的角色，通过场景化的精心设计、业态品类品牌的科学筛选，社区商业可以为消费者的全新生活方式提供高效解决方案。
▲在功能上，力求“小体量大容量”在社区居民日常基本消费需求上，带来新鲜、便利、品质的升级，增加居民的幸福感和粘合度，同时致力于消费体验的打造。
通过特色体验业态的引入，为人们休闲社交交流提供平台，让社区商业从消费场所向社交场所转变。
▲在品牌上，实现“小体量大品牌”以往社区商业的盈利模式导致后期业态规划的不可控以及业态品质的参差不齐，而现在通过自持部分物业，在控制整体商业品质的同时，品牌商家进驻成为可能，通过筛选接地气、较亲民的品牌化业态，打造真正家门口的品质化消费。
社区型商业地产赢利模式解析
社区型商业地产赢利模式解析社区型商业地产是指针对社区居民的生活、消费和娱乐需求而建设的商业地产项目。
它不仅提供传统的商业物业功能，如商场、超市、餐饮、影院等，还集合了社区教育、医疗、文化、体育等多元化服务。
该类型商业地产因其便捷的消费、丰富的服务和活力满满的社区环境而备受欢迎。
下面将从消费需求、配套服务、社区互动和持续发展等方面探讨社区型商业地产的赢利模式。
首先，社区型商业地产的赢利模式离不开对消费需求的深入了解和准确把握。
通过市场调研和数据分析，地产开发商可以了解到社区居民的消费习惯、消费水平以及对不同产品和服务的需求。
根据这些数据，选择合适的商业物业类型，并引入具有竞争力的品牌商户，满足消费者的需求。
而消费者在社区型商业地产消费的特点是高频次、小额度，因此地产商通过提供便捷的购物和消费环境，提高消费的便利性和体验感，从而刺激消费频次和增加消费金额，实现盈利。
其次，社区型商业地产的赢利模式还依赖于配套服务的建立和完善。
社区型商业地产项目通常会引入社区教育、医疗、娱乐、文化等多种服务业态，为社区居民提供方便快捷的配套服务。
例如，在社区商业地产项目中建设医疗中心，提供全面的医疗服务；引入教育机构，为社区居民提供优质的教育资源；打造文化娱乐中心，举办各类文艺演出和社区活动。
这些配套服务不仅提高了社区居民的生活质量，更吸引了更多的居民前来消费，为商业地产带来了持续的盈利。
此外，社区型商业地产的赢利模式还需要注重社区居民的互动和参与。
通过举办各种社区活动、推出优惠促销活动等方式，吸引社区居民积极参与，增加他们对商业地产的依赖感和认同感。
同时，地产商可以通过与社区居民的互动，收集他们的意见和建议，做出针对性的改进措施，提高商业地产的运营效率和服务质量。
这种积极的互动和参与不仅能够提升社区居民的满意度，也能够为商业地产带来更多的消费和盈利机会。
最后，社区型商业地产的赢利模式需要实现持续发展。
在快速发展的商业环境下，地产商需要不断创新和改进，不断提升商业地产项目的竞争力和吸引力。
自持商业、酒店测算要点拆解
自持商业、酒店测算要点拆解现在随着土拍的竞争越来越激烈，拿地附加条件增多，越来越多地被涉及自持物业的问题。
自持项目的测算问题，变得越来越重要，以前那种直接用住宅部分利润覆盖商业自持成本（土地和建安成本）的做法，已变得不合时宜。
要想拿地，需要算好自持物业的账。
自持物业测算四个核心问题：1、土地和建安成本分摊折旧自持项目一般前期拿地和建安成本会投入大量资金，因为不能直接销售变现，不产生经营性现金流。
所以采用直接将自持成本，算进整个项目的成本和支出表的算法，结果会非常难看。
测算出来的结果，会导致项目现金流长期不能为正。
但是自持物业本身是具备价值的，不能直接将其视作是无价值的资产，用可售物业来简单粗暴覆盖。
为了更加符合实际，一般自持项目会采用分摊的方法，将自持资产的成本进行分摊，分摊率一般在7%-10%左右（大多数公司中位数水平）。
分摊折旧后的自持物业，计入可售部分的成本项。
2、收入来源组成自持项目的收入来源，大家最先想到的是租金收入。
其实除了租金收入外，还有活动收入，物业费收入，赞助冠名收入等。
租金收入的逻辑，由两个因素决定。
一是租金收入水平，这个主要由业态和地段决定，由招商手段保证实施。
二是满租率，也就是一年能达到多少时间的出租，由商业的整体品牌经营和服务水平决定。
目前国内做得比较好的一些大型综合体，能够做到95%以上的满租率，中位数水平在80%左右。
自持商业项目，对外出租的，会有一个租金培育期，培育期一般是2-4年，培育期内一般会租金打折或者减半。
等培育期结束，会按照一定的复合增长率，进行租金调整上涨，具体视不同的项目和品牌，做的好的成熟商业品牌，例如恒隆，能做到10%以上的租金复合增长。
决定商业租金差异的因素，是招商水平和不同业态，商业按租金承受能力不同，分层设置。
超市承租面积大，但是租金承受水平低（一般在40-90元/平米/月，按建筑面积计，具体视地段和位置），一般设置在负一层，既可以聚集人流，又可以向上辐射。
全面评估店铺盈利能力：综合指标、市场环境、管理团队等
全面评估店铺盈利能力：综合指标、市场环境、管理团队等评估店铺的盈利能力是一个重要的投资决策过程。
以下是一些关键的评估指标和方法：1.净利润率：这是评估店铺盈利能力的最直接指标。
净利润率越高，说明店铺的盈利能力越强。
计算公式为：净利润率 = 净利润 / 总收入。
2.毛利率：毛利率反映的是店铺在销售过程中的盈利水平。
毛利率越高，说明店铺在销售过程中的盈利能力越强。
计算公式为：毛利率= （营业收入- 营业成本）/ 营业收入。
3.营业利润率：营业利润率考虑了店铺的运营成本和费用。
营业利润率越高，说明店铺在运营过程中的盈利能力越强。
计算公式为：营业利润率= 营业利润 / 总收入。
4.经营安全边际率：经营安全边际率是指营业利润与营业总收入的比率。
这个指标反映了店铺的利润空间，经营安全边际率越高，说明店铺的利润空间越大，盈利能力越强。
5.资产周转率：资产周转率反映的是店铺资产的使用效率。
资产周转率越高，说明店铺的资产使用效率越高，盈利能力也越强。
6.现金流量分析：现金流量分析是通过评估店铺的现金流入和流出情况，来评估店铺的盈利能力和风险状况。
现金流量越大，说明店铺的盈利能力越强。
7.盈利增长趋势：除了以上指标，还需要考虑店铺盈利的历史趋势和未来预测。
如果店铺的盈利呈现稳定的增长趋势，那么说明店铺的盈利能力较强。
在评估店铺盈利能力时，还需要考虑市场环境、竞争状况、消费者需求等因素。
此外，对店铺的管理团队、商业模式、创新能力和其他关键竞争优势进行深入分析也是非常重要的。
综上所述，评估店铺盈利能力需要综合考虑多个因素和指标，需要全面、客观地进行评估和分析。
第786篇含自持类项目经营测算
第786篇含自持类项目经营测算某项目建筑规模大，性质复杂，土地性质为商办，既有可售业态又有自持业态，自持业态很复杂，有医院、公寓等，如何简单进行测算项目收支利润情况呢？一、收入测算1、可售业态：（1）商办性质，参考市场同类住宅产品7折计算。
（2）每个业态分别按面积及单价估算货值。
2、自持业态：（1）公寓：按以租代售，价格参考可售的同类产品基础上再打7折，再按一定去化率计算货值。
（2）其他自持业态：参考成本核算法，按建安成本计算货值，面积乘以单方成本计算。
3、合计收入=可售货值+自持收入二、成本测算1、土地成本：土地款+契税（3%）2、直接开发成本（1）前期工程费：按单方*面积估算（2）建安工程费：按单方*面积估算（3）基础设施建设费：按单方*面积估算（4）公共配套设施费：按单方*面积估算（5）开发间接费：按单方*面积估算3、期间费用：管理费、营销费，按费率估算4、财务费用：（1）融资利息：按融资金额、利率、周期，计算融资利息。
（2）股东利息：暂不考虑，静态测算。
5、税金（1）增值税：按预交，不含税货值3%；（2）土增税：按预交，或按清算，或按费率经验值。
（3）地方税费及附加等：按预交。
（4）所得税：按毛利润的25%。
三、净利润=收入-总成本四、自持部分运营收入1、比如医院，按床位个数及单个床位的收费标准（床位费、护理费等），政府补贴及相关补助，扣除经营成本，计算一年大概的经营利润。
2、公寓日常经营收入：收入可参考市场的服务费，支出包括工资性支出、日常运行成本等，计算一年大概的经营利润。
3、故，自持部分，可以按两方面考虑，一是让渡使用产权这部分资产收入，二是，提供服务这方面的经营收入，以此盘活自持部分的现金流。
商业运营项目收益测算分析
商业运营项目利润测算剖析1 / 1商业运营项目利润测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）基础数据项已知数据项营业税率 房产税率所得税率 折现率 折旧年限投资成本运营年限商业财富回收值收入小计房产税营业税：营业成本及花销所得税：税金支出小计建筑面积初始投入 从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。
租金收入运营 1-10 年的基准租金及增添倍数， 第11-20年租金水平 0增添，与第 10年持平。
停车广告等其他运营 1-10 年的基准年收入及增添倍数， 第11-年收入 20年收入水平 0增添，与第 10年持平。
运营成本率运营 1-10 年的运营成本率， 第11-20年与第 10年持平，保持不变。
每年折旧初始投入总数（ E4）/20注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转变成自然年份，如 9.28 开业的项目第一年的年租金收入只计入 3个月。
过程数据项第 20 年商业物业的销售价值，计入第20年的当期现金净流量租金收入 + 停车广告及其他年收入租金收入 * 房产税率收入小计 * 营业税率收入小计 * 运营成本率 - 房产税 - 营业税[收入小计 -营业成本及花销 -房产税 -营业税 -折旧 ]* 所得税率房产税 + 营业税 +所得税初始投入 + 营业成本及花销 + 税金结论数据项当期现金净流量收入小计 -支出小计 + 商业财富回收值（建设第1年至运营第 20 年）当期净现值当期现金净流量按计租年份折现（建设第1年至运营第 20年）当期净利润 收入小计 -支出小计 +初始投入（运营第1-20年）核查指标项保留物业价值 运营第 1年至第 20年当期净利润 (B24) 的净现值保留物业投入 初始投入总和保留物业净利润 保留物业价值 (B27)- 保留物业投入 (B28) 保留物业利润率保留物业净利润 (B29)/ 保留物业价值 (B27)内部利润率（ IRR ）依照建设期第 1年至运营 第20年 当期现金净流量 (B22) 进行计算动向投资回收期累计净现值为正的运营年份 静态投资回收期累计现金净流量为正的运营年份。
评估店铺是否盈利的6个指标
开店不能公开的“秘密”
开盈利专卖店的 6个步骤
1、 第一步——基本条件评估
1、门面宽4米以上，层高不低于2米；
2、营业面积40平米以上，仓库面积不小于15平方米；
3、外墙广告位置高不低于2米，电流不小于20安培；
4、马路在签约期没有大型施工计划；
5、是成熟的商业区或者是成长期的商业圈；
6、门店前没有阻碍物，大型变电箱或电线杆。
2、当这6项基本条件成熟具备后，可以进行第2步“立地条件评估”
以上述条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：优先选择进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
3.进行目标店铺商圈条件的评估
商圈田间评估表
根据以上条件一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：一定要进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
4.目标店本身的条件进行测评
以上条件为准，一一进行评分，然后根据加起来的总分做对应的决策如下：
1.80分以上：一定要进驻
2.60-79分：可进驻
3.59分以下：放弃
5.收集目标店并整理和归档，并且制成商圈图
商圈图的制作内容包括:
1.标出目标店的位置
2.标出目标店前后左右各30家零售店及营业性质
3.标出距离目标店100米附近的公交车站、地铁站位置
4.标出距离目标店300米内的大型商场
5.标出目标店周边的绿地及营业店
6.标出目标店所处商圈的主要道路及巷道
7.拍摄目标店及含左右边各2家店面之正面、侧面照片6.可盈利性店铺评估测算表
结论：此店可以开设。
估算某个店面的利润的方法
估算某个店面的利润的方法估算某个店面的利润是指通过分析店面的运营情况和市场环境，预测出店面在一定时期内可能获得的盈利。
对于任何一个商家来说，准确地估算利润是非常重要的，这不仅有助于商家制定合理的经营策略，还可以提前预判未来的盈利情况，为店面的长远发展提供支持。
本文将介绍一种估算某个店面的利润的方法，希望能够为商家在经营过程中提供一定的参考和帮助。
一、收入估算估算店面的利润需要从收入方面入手。
商家可以通过以下几个方面来估算店面的收入：1.销售额估算：商家可以根据店面过往的销售数据以及当前的市场需求情况，预估出未来一段时间内的销售额。
这可以结合历史销售数据以及市场调研情况，通过趋势分析、市场规模和竞争情况等因素进行合理估算。
商家也要考虑到促销活动、季节性变化和市场因素等对销售额的影响，以及新产品上市、渠道拓展等因素对销售额的潜在增长。
2.服务收入估算：对于一些餐饮、旅游、服务类商家，除了商品的销售收入外，还会存在一定的服务收入。
商家可以根据店面的服务项目、服务价格以及服务对象数量来估算未来一段时间内的服务收入。
也可以考虑到一些提高服务质量、推出新的服务项目等措施对服务收入的提升。
二、成本估算除了收入估算之外，估算店面的利润还需要考虑成本方面的估算。
商家可以通过以下几个方面来估算店面的成本：1.商品成本估算：商家可以根据店面的商品种类、价格以及销售情况来估算商品的进货成本。
还要考虑到因季节性变化、市场衰退等因素对商品成本的影响，从而做出合理的商品成本估算。
2.人工成本估算：店面的运营离不开员工的工作，因此商家需要对员工的工资、福利、培训等方面的成本进行估算。
也要考虑到员工数量的变化、薪资标准的调整等因素对人工成本的影响。
3.租金及其他成本估算：商家还需要对店面的租金、水电费、广告宣传费用以及其他日常经营成本进行估算。
这些成本都会影响到店面的盈利情况，因此商家需要通过合理的预测和估算来把握好成本的情况。
如何评估你的商业想法的盈利潜力
如何评估你的商业想法的盈利潜力如何评估商业想法的盈利潜力在商业领域，每个人都希望自己的商业想法能够取得成功并带来丰厚的盈利。
然而，许多商业想法在实施阶段就夭折了，其中一个重要的原因就是未能正确评估和预测其盈利潜力。
因此，对于商业创业者来说，评估商业想法的盈利潜力至关重要。
本文将介绍一些可以用来评估商业想法盈利潜力的方法和指标。
一、市场需求评估首先，评估一个商业想法的盈利潜力需要了解其所针对的市场需求。
只有当市场对产品或服务有明确的需求，商业想法才有可能获得盈利。
创业者可以通过市场研究来了解细分市场的规模、增长趋势和竞争态势。
通过调查、访谈和观察，获取目标市场对于产品或服务的态度和意见，这些数据将对评估商业想法的盈利潜力起到重要的指导作用。
二、竞争环境评估除了市场需求，竞争环境也是评估商业想法盈利潜力的关键因素。
创业者需要了解目标市场上已经存在的竞争对手，包括它们的产品或服务特点、定价策略和市场份额等。
此外，还需要评估竞争对手的优势和弱点，并将其与自身商业想法进行比较。
如果市场上已有过多类似的产品或服务，那么商业想法的盈利潜力可能会受到限制。
三、商业模式评估商业模式是评估商业想法盈利潜力的关键要素之一。
一个成功的商业模式应该能够清楚地描述产品或服务的核心价值，确定目标市场以及市场定位，设计营销和销售策略，并解决盈利模式，即如何获得收入和利润。
在评估商业模式时，创业者应关注如何利用商业想法所具备的核心竞争优势来创造价值，并确保商业模式的可行性和持续性。
四、资金需求评估商业想法的盈利潜力还需要与资金需求相匹配。
创业者需要评估实施商业想法所需要的资金投入，并确保有足够能力获得所需的资金支持。
一个无法获得足够资金支持的商业想法将难以实现其盈利潜力。
五、可行性研究评估在评估商业想法盈利潜力时，进行可行性研究是必不可少的。
可行性研究可以帮助创业者分析和评估商业想法的技术、操作和市场可行性。
通过可行性研究，创业者可以了解商业想法的技术可行性，包括生产技术、供应链管理和产品可行性等；同时还可以研究商业想法的操作可行性，包括运营模式、人员组织和资源配置等；最后，还需要评估商业想法的市场可行性，即市场接受程度、价格敏感性和市场变化等方面。
门店盈利测评方案
门店盈利测评方案在商业经营中，盈利是企业发展的核心。
对于门店来说，如何评估门店的盈利能力和找到盈利提升空间，是门店管理者必须具备的基本能力。
因此，门店盈利测评方案显得尤为重要。
什么是门店盈利测评方案门店盈利测评方案，简单说就是对门店经营状况的综合分析和评估，以确定当前门店的盈利能力，并根据评估结果提出改进措施的详细方案。
门店盈利测评方案一般包括以下几个方面：1.门店目标：定义门店的经营目标，包括盈利目标和服务水平目标等。
2.关键指标：设立关键绩效指标，用于评估门店经营状况，如销售额、客单价、会员数量、成本率等。
3.盈利评估：通过各项指标的综合评估，对门店的盈利能力进行评估，找出盈利短板，提出改进建议。
4.盈利提升方案：根据盈利评估结果，提出可行的盈利提升方案，包括优化门店的销售策略、降低成本费用、提高服务水平、提高店员培训水平等。
门店盈利测评方案的价值门店盈利测评方案对门店管理者具有很高的价值。
它可以使门店管理者从全局角度审视门店的经营状况，发现盈利短板，并提出可行的改善计划。
具体来说，门店盈利测评方案可以帮助门店管理者：1.定义门店经营目标：有了明确的门店经营目标，可以帮助门店管理者制定可实行的经营计划。
2.确定关键指标：指标作为衡量经营状况的重要依据，门店管理者可以监控关键指标的变化情况，从而及时发现问题。
3.测评盈利能力：通过分析门店各项指标，可以对门店的盈利能力进行客观评估，为突出问题提供有力的数据支持。
4.提出可行方案：针对盈利短板，提出切实可行的解决方案，帮助门店管理者实现盈利提升。
如何实施门店盈利测评方案门店盈利测评方案的实施过程并非简单的数据分析，而是需先要形成一个科学化的评价体系，然后整合各项指标，进行综合评估。
实施门店盈利测评方案一般需遵循以下步骤：第一步：定义门店经营目标定义门店经营目标是测评方案的第一步，也是最为重要的一步。
门店管理者应该根据市场需求、经营环境和门店现状等因素制定相应的门店经营目标，让指标与目标相匹配。
社区商业项目背景、必要性、市场分析
项目背景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。
国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。
项目在背景下提出。
项目必要性：1.项目建设具有良好的发展前景随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。
居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。
可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。
驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。
根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。
社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。
近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。
从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。
2.项目建设受到政策的推动商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。
测算自持商业怎样盈利？看看凯德怎么做
测算自持商业怎样盈利？看看凯德怎么做一、玩转商业地产资管的核心是什么1住宅开发商的商业地产逻辑2015年，龙湖地产聘请原凯德商用华中区总经理担任集团商业地产部总经理，之后凯德商用华中区多位业务主干跳槽至龙湖商业，引发地产界不小的关注，在龙湖内部甚至流传“凯德商用快被龙湖挖空”这样的传言。
凯德商用在国内一直是一家相当低调的公司，一方面是由于相比于住宅十几年来的快速发展和住宅开发商的迅速壮大，商业地产从前是不太被关注的领域，另一方面是由于凯德商用这家企业本身的企业文化决定了它在经营自身业务之外，很少引发媒体和社会的广泛关注。
龙湖开始组建专业的商业运营团队，只是国内龙头住宅开发商开始关注商业地产的一个缩影。
开发商们在住宅业务赚得盆满钵满时，开始关注商业地产的起因是什么呢？其实并非是因为商业地产本身有利可图，而是在政府越来越将购物中心作为区块价值提升的法宝时，传统的住宅开发商们在很多情况下不配建购物中心就拿不到项目了。
住宅开发商们组建商业运营团队，只不过是为了更好地消化综合体项目中的商业配比，对于商业部分的投资回报有什么要求呢？据我所知，大多数开发商对于商业部分并没有硬性的回报率要求，只要结合住宅部分综合起来看回报率能达到要求就可以了。
因此若单独去计算商业部分的回报率，很可能是亏损的。
而就我所在的城市，已经有多个本土或全国性住宅开发商有出售购物中心的意图，原因通常就是回款慢、资金压力大。
而更多的开发商在拿地之初，为了回报率要求，商业部分就会按照散卖来做计划，将几万平米的商业切分成平均几十平米的小商铺，出售给小业主们。
散卖的做法看似利于回报率的提高，但是这样做的弊端也很多，此部分以后再做专题讨论。
2凯德：商业地产基金管理者以上不过是想说明，做购物中心并不是一件利润高、赚钱容易的生意。
但是凯德商用，却是一家专注于做购物中心的企业，在中国的主要资产就是几十家购物中心，并且这几十家购物中心都没有散卖。
凯德商用到底是如何从大家都觉得不赚钱的购物中心业务中赚到钱的呢？首先，要明晰凯德商用的业务范畴，它是一家商业地产开发商、商业地产管理者，同时也是商业地产基金的管理者。
社区团购商业模式及盈利情况分析
1.社区团购为何引半壁互联网巨头竞逐？社区团购是真实居住社区内居民团体的一种购物消费行为，是依托真实社区的一种区域化、本地化的团购形式。
社区团购的商业模式，以小区为单位招募宝妈或小区店主成为团长，创建公司控群的小区业主微信群；团长在群内发布和推广团购商品，消费者通过小程序下单；次日根据订单量配送至小区团长处，消费者到团长提货点取货，团长根据销售额获得佣金。
就品类来说，社区团购主要销售生鲜和日用品等，多具有刚需、高频、低值等属性。
图1：社区团购商业模式1.1. 可盈利+可复制，社区团购模式具有广泛适应性及极强生存力1.1.1. 可盈利：细比各类生鲜渠道，社区团购或率先跑通生鲜电商盈利模型社区团购，本质是一种创新的渠道，社区团购盈利，背后是其在采购、物流、客户认知培养等环节都有独到优势，并打通成为完整的闭环；进一步的测算表明，当下社区团购或是最先跑通的生鲜电商模式。
社区团购主要以低价销售生鲜和日用品等品类，发轫于下沉市场而在更多地区拓展。
相较于传统商超、农贸市场或生鲜电商，社区团购创新背后商业出发点在于：①以需求定供给+少SKU，提升周转效率。
②自提模式下无门店运营/配送到家成本，运营成本低支撑低价。
③提升物流效率、减少生鲜损耗。
④低价+社交获客，降低获客成本。
⑤获取了用户的消费数据，后续或有望实现数据驱动的对用户的精细运营。
以货的视角，社区团购的产品而言多具有刚需、高频、低值等属性，目前生鲜和日用品是其主要销售品类，其中生鲜还起到引流的作用；社区团购以其价格优势，在下沉市场不断发展壮大，在更多地区拓展。
图2：社区团购商业模式运作的内在逻辑示意图1.1.1.1. 需求端被引导：以需求定供给+少 SKU，提升周转效率获客环节，对比生鲜电商的各种运营模式，社区团购价格优势显著，且采用微信社群获客的方式带来了低价和高转化。
我们随机选取了白菜、鸡蛋、苹果和猪肉作为生鲜代表，发现社区团购模式的兴盛优选在价格上显著低于其他渠道。
店铺盈利测算公式
店铺盈利计算公式每个经销商在开店伊始都会遇到这样的问题，面对越来越昂贵的店铺租金，越来越大的经营成本，怎样才能知道这家店铺是不是赚钱？怎样才能有效控制成本？这些问题已经成为了我们非常关心的话题。
通常情况下，我们判断店面的好坏首先计算的可能是店铺的面积和租金价格，很少有人首先计算客流量，我们需要首先转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大，店铺选择的首要四项核心指标的第一项是客层，第二项是客流量，第三项是面积，第四项才是价格，这四项决定了店铺选择的关键点。
在这里我们就介绍店铺选择得第二项核心指标客流量对店铺选择的影响作用。
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高。
因此，在这里我们要用一个计算公式来教您计算客流量与您开店赚钱多少的关系！店铺盈亏平衡公式中基本概念的解释开店年成本包括年店铺租金、人员管理费、水电费、税费、装修费、交通费、利息、其他等进货折扣率进货折扣率=（原价格﹣折让后价格）/ 原价格毛利率毛利率是毛利润占销售收入的百分比，其中毛利润是销售收入与销售成本的差。
计算公式：毛利率＝毛利润／销售收入春夏季货品占比指春夏季货品的销售额占全年总销售额的比例春夏平均货单价春夏季单件衣服零售价的平均值库存率库存占订货额的比例客流量客流量是指单位时间内经过店铺门口的顾客的数量客单件又称联单，指一位顾客一次购买的衣服数量成交率指单位时间内店铺里达成成交的顾客数量占进店顾客数量的比例进店率指单位时间内进入店铺的顾客数量占经过店铺门口的顾客数量的比例库存占用资金指以进货折扣订购的衣服产生库存后，实际占用的资金以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。
一年的店铺租金是16万元、人员管理费是1.5万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.7万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。
进货折扣率是45%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，库存率为15%，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？计算过程如下：这家店铺经营一年的成本为：16万元+1.5万元+3万元+1.2万元+2.7万元+1.6万元+3.3 万元=29.3万元为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。
商业测算
+1.02亿*N
商业收益预算—方案二
前提：
价格，依据市场商铺目前销售价格，预测未来项目所处片区商铺所处片区 商铺出租均价500元/㎡ 体量，27245㎡
商业销售额：
建议采用返租的销售方式，按市场一般的返租率8%计算，因出租收益小于返 租支出，每年发展商需补贴一定的金额予小投资商。按平均租金为500元/平 方米，返租率为8%，如返租2年，来计算需补贴予小投资商金额及实际收益：
距离敏感度不同，由 内向外分别为办公、 商铺、住宅。 2、控制区可分为： 0-300米为核心控制 区，300-800米为一 般控制区，8001600米为外围发展 区。
办公：100米内有明显增值空间，
100-200米内呈现大梯度衰减
上 海
800
住宅：车站周边1600米以内房价
按距离衰减，在800米出现拐点， 在大约1600米处房价曲线下降改 为水平并有少量上升，则该站对 周边房价的影响范围为1600米。
方案二：全部商业自持
商业价格分析
商业价格现状 名称 租金（元/㎡） 售价（万/㎡）
招商海月 海岸城
卓越维港
200 一层340，二层200左右
100-200
4-5万 7万，最高价13万
6万
注：商业价格与住宅价格存在较大的差异化，不同朝向和位置，
价格差异较明显，例如：宝能太古城临中心路商业和临工业八路之 间的商业，据行业内人士分析，价格差异至少在2万/㎡。所以，商 业价格的参考性较小，主要依据地段、规划、商业氛围等。
商业收益分析
收益方案前提：
商业体量： 北区：集中商业15000平米集中商业，下沉广场2000平米商业，以及街铺 6245平米； 南区：街铺6000平米
社区商业自持盈利的标准与业态盈利测算
“非常规生意经”：社区商业自持盈利的标准动作与4大必备业态盈利测算社区商业的发展已势不可挡，大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
本文从社区商业自营模式、必备业态自营思路和盈利测算等方面剖析社区商业自营思路，为不同企业提供借鉴。
社区商业3大自营模式及优劣势分析1、自营思路：团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。
资金来源：成立持股会。
持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。
自营模式管理架构：集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。
2、三大自营模式与优劣势分析自建自营模式：自主自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等。
先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌。
加盟后自创品牌模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业一段时间后自创品牌。
社区商业必备4大业态自营思路剖析1、社区商业规划及配置标准序号社区面积≤50万㎡50-100万㎡≥100万㎡面积需求（㎡）业态配置1绿色产品特供√√√30-1002便利商店√√√150-200 3便捷餐饮√√√100-150注：1-6业态为社区商业必备业态，7-10业态可根据项目规模、区位、周边配套灵活选择。
2、必备4大业态自建自营思路便利店自营思路1、定位：加强型生鲜食品便利店，档次与项目需求匹配；定价采用高低价策略（非天天平价）。
2、参考品牌：7-11；丹尼斯便利店。
3、经营分类：休闲食品、粮油副食、酒饮料、冷冻冷藏、生鲜、洗化、家百、纺织等；如便利店自营，绿色产品特供店设置为店中店。
4、渠道：前期现金采购（批发市场、送货上门），主要受项目分散于各城市制约，无连锁优势。
5、设备资产、装修：公司统一招标。
6、财务：股份制专业运营管理公司财务。
自持商业租金测算案例
自持商业租金测算案例问题：招商租金的制定和销售返租的比例这个是最难确定的。
本商业街案例测算逻辑：参考可比项目租金水平→本案首层基准租金→各楼层基准租金→各业态基准租金。
1、项目基本情况自持经营的目的，其一是为带动商铺销售，实现可售商铺部分的快卖回款。
由于体量过小，自持部分未来整售退出的可能性极低，最为可行的方式是先养后卖，经过三至五年培养期，通过经营使物业升值从而实现带租约销售。
2、可比项目可比商业街30000平米，地上三层，全部建筑只租不售，首层平均纯租金150元/月/平米。
市场定位：年轻时尚休闲街区；主要租户：肯德基、必胜客、赛百味、鱼酷、酒吧、KTV等；1F平均租金：150元/月/平米；2F平均租金：105元/月/平米；3F平均租金：75元/月/平米。
3、首层基准租金首层平均租金=150×(1-5%-20%+10%+5%-10%+5%)=112.5（元/月/平米）4、各楼层基准租金地下一层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；地上二层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；地上三层租金系数0.5，基准租金=112.5*0.5=56.3元/月/平米。
5、各业态基准租金业态租金系数根据上表各业态租金系数，结合各楼层基准租金，即可测算各楼层不同业态商铺的基准租金。
例如，二层基准租金水平为78.8元/月/平米，儿童业态租金调整系数-10%，则二楼儿童业态基准租金水平为：78.7*（1-10%）=71元/月/平米有了各楼层不同业态的基准租金水平参考，再结合具体商铺的位置、铺位面积、面宽、进深、业态等具体因素，即可进一步确定各具体商铺租金定价参考。
小结：•根据区域内类似商业项目首层租金水平，并考量项目的综合影响因素推算出首层基准租金；•根据首层基准租金并结合楼层租金系数，推算出各楼层基准租金；•根据各楼层基准租金结合各类业态在每层的系数得出各商铺租金定价参考。
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社区商业的发展已势不可挡，大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
本文从社区商业自营模式、必备业态自营思路和盈利测算等方面剖析社区商业自营思路，为不同企业提供借鉴。
3大自营模式及优劣势分析社区商业1、自营思路：团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。
资金来源：成立持股会。
持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。
自营模式管理架构：集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。
2、三大自营模式与优劣势分析自建自营模式：自主自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等。
先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌。
加盟后自创品牌模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业一段时间后自创品牌。
社区商业必备4大业态自营思路剖析
1、社区商业规划及配置标准
2、必备4大业态自建自营思路
注：1）项目及周边1000户时可日盈利。
2）毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/㎡/月的租金收入127万，增加144万收益。
3）便利店作为最基本的社区商业业态，可在交房装修期开业，满足居民基本生活需求。
4）因交房即开业，入住率低，销售额低。
预计第4年开始年度盈利，第6年开始整
体盈利。
开业投入资金（万元/年）：
每年运营费用支出（万元/年）：
注：1）便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。
2）需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。
注：1）洗衣店受常住人口影响较大，开业时间可安排在装修期临近结束时开业。
2）洗衣店主要受常住居民影响，项目及周边1000户后可盈利（毛利率按50%算）；
开业投入资金（万元/年）：
每年运营费用支出（万元/年）：
注：1）洗衣店自营预算：开业预计支出37万，每年运营预计支出24.96万，第一年度合计支出61.96万。
2）需流动资金5万（原料费用、其他支出）。
注：1）餐饮每天有350人次就餐，每餐13元，毛利率按50%算，即可盈利。
2）主要受常住和流动居民影响，预计第4年开始盈利，预计5年整体盈利。
3）装修期配备食堂可提高居民生活的便利性，也可兼做员工食堂并接待客户。
开业投
入资金（万元/年）：
每年运营费用支出（万元/年）：
注：1）餐饮自营预算：开业预计支出91.5万，每年运营预计支出61.4万，第一年度合计支出153万。
2）需流动资金10万（原料费用、其他支出）。
注：1）绿色产品特供的商品正常毛利较高，但受前期常住居民少的影响，损耗大，毛利率低。
2）主要受常住居民影响，预计第4年开始盈利。
3）绿色产品保质期较短，前期直接配送到户，在业主开始入住时正式开店营业。
开业投入资金
（万元/年）：
每年运营费用支出（万元/年）：
注：1）绿色产品特供店自营预算：开业预计支出19.90万，每年运营预计支出26.40万，第一年度合计支出46.30万。
2）需流动资金1万。
自营资金投入统
计（万元/年）：。