土地评估各方法综合测算表

合集下载

第四讲----土地估价的基本方法-——如何知道土地的价格

A. 1050 B. 100 C. 1040 D. 952
4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
多项选择题
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有（）
A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性
第四章土地估价的基本方法
——如何知道土地的价格
第一节市场比较法
一、市场比较法的基本原理
1、定义
市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。
2、理论依据
替代原则
3、相关概念
（1）比较宗地
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。
（7）个别因素
土地的个别特性对价格的影响因素。
（8）地价指数
运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。
（9）区域分析
判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
（10）同一供需圈（11）相临区域（12）类似区域
三、市场比较法的估价程序
（一）收集交易资料
大量、真实、可靠
搜集的内容：土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料；查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告；与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息；与当地评估机构及同行交流，了解地价信息；其他途径。
p
f

土地评估测算表(天蚕)

四、销售费用五、销售税费六、利息七、利润代 Nhomakorabea上面公式:
贷款利率(1年期) 利润率售价开发成本专业费用销售费用及销售税费开发成本及专业费用地价每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）

土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表

(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本（万元/㎡）其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价（万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总价（万元）
0.00
贷款年利率：
其他售价（万元/
㎡）其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积（㎡）：
60000
建设周期（年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万元/㎡）
0.45
商业售价（万元/㎡）
0.60
地上车库售价（万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价（万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息（万元）
建筑开发费利息（万元）
第一年支出百分比
40%
第二年支出百分比
60%
第三年支出百分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可预见费利息（万元）
第一年支出百分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）

土地拍卖与评估中的评估方法

土地拍卖与评估中的评估方法在房地产市场运作过程中，土地拍卖和评估是重要的环节。

土地拍卖是指政府或土地所有者将土地进行公开拍卖，由最高出价者获得土地的所有权；而土地评估则是评估师通过对土地现状和未来发展潜力的研究，来确定土地的价值。

而评估方法则是土地评估中的重点，合理的评估方法能够提高土地交易的公平性和透明性，有利于市场的稳定发展。

一、市场比较法市场比较法是土地评估中最常用的方法之一。

其核心原理就是通过寻找类似土地的市场参考指标，并结合这些指标的市场价格，来推算出该土地的价值。

这个方法的优点就是易于理解和操作，缺点则是不同土地可能并不完全相同，市场条件和收益模式也存在巨大差异，最终的评估结果可能会出现误差。

二、收益法收益法是土地评估中的另一种常见方法。

其原理是通过对土地投资的未来收益进行测算，来反向推导出土地当前的价值。

收益法的优点就是更加灵活和全面，能够充分考虑到土地的未来价值和收益用途的多样性，缺点则是需要了解到土地使用的详细情况和潜在市场变化，需要进行海量的数据收集和分析。

三、成本法成本法是土地评估中的第三种常见方法。

其原理就是根据土地的建造成本和其他相关的费用，来计算出土地的价值。

成本法的优点就是比较容易理解，适用于重建和修复的土地项目，缺点则是无法体现市场的真实需求和实际价格，不适用于土地买卖市场。

四、综合法综合法是一种将多种评估方法综合使用的方法。

该方法主要是考虑到每种方法所存在的局限性和误差，通过对不同评估方法的结合来进行土地评估。

综合法的优点就是避免了单一评估方法的缺陷，更加全面和具有说服力。

总之，评估方法是土地评估中的重要环节，它能够决定土地价值的正确性和公正性。

虽然不同的土地评估方法各有优缺点，但是好的评估方法可以在确保土地市场稳定运行的同时，有效促进城市的发展和现代化进程。

因此，针对不同情况和需求，评估师需要选择合适的评估方法进行土地评估，确保土地市场的公平和透明。

土地评估各方法综合测算表

10%
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数

土地使用权评估

要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。

一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。

同时参照物应选择三个以上。

1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。

2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。

5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。

地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。

a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。

土地使用权评估

树市城区目前在出让、转让国有土地的实际操作中，基准地价运用的范围和地价水平，参照类似待估宗地相同土地级别的各种修正因素说明表以及土地使用年限、市场行情、形状、微观区位条件等，修正得出待估宗地的估价结果。
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。其基本公式为：总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程基准地价系数修正法樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总额达 26.5 亿元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元，分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出，三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突破 50%。

国有划拨土地估价方法

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。

实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

土地估价方法及案例

收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。

该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。

现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税及附加为销售收入的8。

5％,经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素,求该地块于2005年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止,共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000＊8。

5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500＊15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元;已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000—5527.69=472。

31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=(2250-57。

69＊4）*8％=161。

54万元⑤土地年纯收益=472。

31-161.54=310。

77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*［1—1/(1+ r地)n］=（310。

中估协发[2008]30号土地评估报告打分标准

中估协发[2008]30号⼟地评估报告打分标准中国⼟地估价师协会⽂件中估协发〔2008〕30号关于推⼴⼟地估价报告质量评审标准的通知各省（区、市）⼟地估价⾏业协会：根据在2008年全国⼟地估价⾏业协会负责⼈联席会上达成的共识，在全⾏业执⾏统⼀的⼟地估价报告质量评审标准。

现将中国⼟地估价师协会（以下简称中估协）⼟地估价报告评分表及评估报告审查要点（见附件）转发你会，请组织施⾏。

全国执⾏统⼀的⼟地估价报告评审标准，是业内的⼀件⼤事，既可以整体加强从业⼈员的技术素质，也便于各地机构资信评级⼯作的开展，从⽽提升⼟地评估机构在社会上的认知度和诚信度。

为做好此项⼯作，通知如下：⼀、各地⽅在举办的各种继续教育活动中，可适当调整学时，增加此项内容的学习。

安排2009年继续教育计划时，⿎励跨省区联合举办有关此项内容的专题培训学习。

⼆、今后中估协在协助国⼟资源部监管⼟地估价市场、查处违法违规时，将对在中估协注册的机构及在省级协会注册执业的机构⼀视同仁，⼀律按此标准评审⼟地估价报告。

三、中估协将聘请本标准的起草专家举办专题讲座，届时请各地选派理解能⼒和授课能⼒强的技术⾻⼲参加，时间、地点、名额分配另⾏通知。

四、各地施⾏中的问题，请及时反馈中估协秘书处。

联系⼈：技术协调部陈光远联系电话：010-******** 传真：010-********附件1：⼟地估价报告质量评分表附件2：评估报告审查要点⼆○○⼋年⼗⽉⼋⽇附件1：报告评分表评审专家签名:评估机构名称：报告名称：报告编号：附件2：评估报告审查要点格式规范、内容全⾯是对⼟地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深⼊程度等⽅⾯。

为了使评审专家对各等级报告的评定标准有⼀个整体把握，以下从定性和定量两个⽅⾯加以说明。

需要特别强调的是，评分标准只是针对⼀般情况⽽⾔，在评审过程中，由于估价对象及估价⽬的不同，估价报告评审不可能完全套⽤同⼀模式，请评审专家针对不同情况，正确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。

土地评估计算表综合版(包含各种方法)

住宅用地基准地价系数修正法地价测算表
土地级别项目位置因素与因子期日修正距商服中心(米) 繁华程度距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况距公交站点(米) 交通条件距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况排水状况供电状况距医院(米) 距邮政局、所（米）距幼儿园(米) 基础公用设施状况距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染环境状况大气污染噪声污泥绿地覆盖率城市规划道路规划用地规划 Ⅱ 0 优劣度一般较劣较劣一般较优较劣较劣较劣优一般优较劣优一般一般较优较劣一般较劣一般一般优较优较优一般一般一般 ∑k 容积率楼层使用年期个别因素状况宗地面积宗地形状建筑物朝向景观开发程度楼面总地价(万元) 计算地价楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般一般南无特殊景观五通一平依据规划设计或现状共六层位于第五层法定年限减去已使用的年限面积对土地利用无不良影响形状对土地利用无不良影响土地面积建筑面积因子说明基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好一般好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染基本无污染基本无污染一般无限制一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面积 0

土地评估剩余法测算表

405.6021 A1*d
520.395 [(六）+（七）]*费率e
357.3379+0.0208V
[V+(二）+(六)+(七)+（八）]* 费率g
十、投资利息（万元）
2186.9079+0.252096V
土地使用权价值及购买税费按一次性投入，开发成本按均匀投入.[V+(二)]*i*T+[（六）+ （七）+（八）+（九）]*i*T/2
100000 4%
5.55% 2.0% 2.0%
1150
依据类似房地产开发项目规划设计测算，按平均每户130 ㎡，配套一个车位，其中地上计停车位为20%. （A1/130）×（1-20%）
根据对当地房地产市场的调查确定 0.04V 土地价值设定这V 契税
2362.8632 V1*s1
根据现行规定，营业税、城建费、教育费附加合计
851.4822 V1*s2
851.4822
V1*土地增值税预征率
《浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定》（浙江省地方税务局公告2010 年第2号）规定，按销售价
16363.6106 (1)+(2) 14432.1720 a1*A1+a2*地下室建筑面积
参照同类建筑物造价确定
a2
地下室建筑安装成本单价（元/m2建筑面积）
依据规划确定
A1-不可售面积(不可销售面积包含物业管理用房有社区配套用房，按1%计)
2.1 其中住宅可销售面积B1
90806.2107
住宅平均售价C1（元/㎡）
2.2
其中商业用房面积B2 （㎡）

土地估价市场法

2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。

本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。

2.3、因素条件说明。

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。

（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。

估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。

房地产土地评估勘察与收益测算表Excel

调查日期：年月日抵押合
抵押合
调查日期：年月日
2.土地级别：
3.宗地内外开三通一平：通五平一平：通七通一平：通
4.容积
率：指
6.地形条件：
9.交通便捷10.对外交通便11.自然环境：12.人文环境：13.公用基础设14.生活设施完15.工业产业集
7.地质条件：主要指地基承载力和地下水，地基承载力分为承载力大于25吨/平方米，20-25（含），12-20（含），8-12（含），小于8吨/平方米（含）五个等级；说明地下水深度；
8.规划条件限制：主要指城市详细规划的强制性内容，包括（1)地块的主要用途；（2)地块允许建设总量；（3)规划允许的建设高度；（4)各地块的绿化率；（5)规划地段基础设施和公共服务设施配套建设规定；（6)历史文化保护区内重占保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。

可分为有规划限制条件和无规划限制条件。

是否符合规划；调查人：
填表说明：此表为各种用途土地信息卡表
1.部分资料可从土地使用权证和土地规划条件通知书中获取；5.临街状况及深度：说明临街类型，分为临主干道、次干道、支路、胡同等；并分四面临街（路）、三面临街、两面临街、一面临街、不临街；并说明临主要街道深度；。

收益法还原法-土地估价模板

（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。

则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。

根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。

根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。

本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。

据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。

本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。

土地使用权评估公式的方法是什么

⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么我们国家是个占地⾯积的⼤国，国家拥有⼟地的所有权，但⼈们由于是需要⼟地的，那么⼈们拥有的是⼟地的使⽤权。

国家会对⼟地的使⽤进⾏相应的评估，那么下⾯店铺⼩编为⼤家说明⼀下⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么。

⼟地使⽤权评估公式的⽅法是什么⼀、市场法(⼀)市场法及其适⽤条件市场法也称市场⽐较法，是将待估⼟地与近期已经进⾏交易的类似⼟地加以⽐较，从已进⾏交易的类似⼟地的价格，修正得出待估⼟地价格的⼀种评估⽅法。

(⼆)市场法应⽤的步骤与过程1、⼴泛搜集交易资料，确定⽐较案例。

选取的供⽐较参照的交易案例，与待估⼟地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估⼟地⽤途应相同。

(2)与待估⼟地交易类型应相同。

(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。

(4)与待估⼟地所处地区的区域特性及个别条件要相近。

(5)交易时间与待估⼟地的股价期⽇应接近或可以进⾏⽐较修正。

2、进⾏交易情况的修正。

(1)有⼀定利害关系的主体之间的交易。

(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。

(3)买⽅或卖⽅不了解市场⾏情。

(4)其他特殊交易情形。

3、进⾏交易时间的修正。

4、进⾏区域因素修正。

5、进⾏个别因素修正。

6、确定待估⼟地评估值。

可采⽤算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

⼆、收益法(⼀)收益法的应⽤形式⼟地使⽤权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测⼟地未来产⽣的预期收益，以⼀定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从⽽确定⼟地评估值的⽅法。

(⼆)⼟地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益⼀般来说不能⽤于评估，因为个别⼈或个别企业的经营能⼒等对实际收益的影响较⼤。

客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的⼀般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

⼟地收益包括有形收益和⽆形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括⽆形收益。

⼟地收益通常是通过⼟地的具体使⽤，以房地合⼀的形式获得的。

土地估价的五种方法

五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

—— 元/平方米
二、管理费用
175
三、销售费用
120
元/平方米
2%
四、投资利息
318
元/平方米
50%
六、销售税费
483
元/平方米
5.50%
七、土地单价八、土地总价
8664 4332
元/平方米万元
—— 5000
重置成本法
单价
单位相关说明
取费标准
一.开发成本
成本法
成本逼近法项目一、土地取得成本 1.土地购买价格 2.土地取得税费 3.土地开发成本 4.年期修正系数单价 5846 6000 183 0 0.9455 单位元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米备注（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年）指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）× 贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率 /(1-税率) 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— 3.05% —— 43 7% 3% 取费标准
4012
元/平方米
勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用
1、勘察设计和前期工程费
170
元/平方米
含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
六、销售税费
486
元/平方米
5.50%
七、土地单价八、土地总价
8723 4362
元/平方米万元
—— 5000
一.土地取得成本 (1)拆迁补偿安置费及相关费用 (2)毛地价 (3)毛地价契税 (4)土地开发费 (5)年期修正系数二、管理费用
5885 5200 800 24 200 0.9455 177
三、销售费用
121
元/平方米
2%
四、投资利息
320
元/平方米
5.31%
五、投资利润
1855
元/平方米
30%
5%
2、建筑安装工程费
3400
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用 b.结构工程费用
400 2000
元/平方米元/平方米根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
6995 6995
成本逼近法
另一情况单价单位元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米 —— 元/平方米备注（拆迁补偿安置费及相关费用+毛地价+毛地价契税+土地开发费）×年期修正系数取得估价对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆迁补偿安置费、拆迁涉及的相关税费以及在土地开发中所涉及由于本项目的《国有土地使用权出让合同》签订时间较早，其毛地价水平与现时市场状况有较大变化，故本项目涉及毛地价按现行水平进行取值根据《北京市契税管理规定》，取毛地价的3% 达到宗地红线外“七通”及宗地红线内“场地平整”条件下的土地开发费用。本项目地价款按毛地价缴纳，故本土地开发费年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地为工业土地，至估价时指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的 2%计算为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— —— 3% —— 7% 3% 取费标准
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
10%
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
二、管理费用
120
元/平方米
三、销售费用
3%
3%
2%
5.31%
30% 5.50%
七、房屋成新率
90%
——
90%
八、房屋重置成新单价九、房屋总价
5325 2663
元/平方米万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 5000
房地产总价（万元）房地产总价（万元）
——
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
83
元/平方米
四、投资利息
112
元/平方米
五、投资利润六、销售税费
1265 325
元/平方米元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象所在区域经济状况等因素按2%计取企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1税率) 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%

土地评估各方法综合测算表

推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品

第四讲----土地估价的基本方法-——如何知道土地的价格

土地评估测算表(天蚕)

土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表

土地拍卖与评估中的评估方法

土地评估各方法综合测算表

土地使用权评估

土地使用权评估

国有划拨土地估价方法

土地估价方法及案例

中估协发[2008]30号土地评估报告打分标准

土地评估计算表综合版(包含各种方法)

土地评估剩余法测算表

土地估价市场法

房地产土地评估勘察与收益测算表Excel

收益法还原法-土地估价模板

土地使用权评估公式的方法是什么

土地估价的五种方法

推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表精品