土地一级开发融资分析

申报论文 （高 级）题目：土地一级开发融资分析及对策研究2014 年 02 月 25日单 位： 北京丰台科技园建设发展有限公司姓 名： 许文丽课题方向课题方向：： 房地产经济摘要土地一级开发是房地产市场化深入发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障。

土地一级开发的发展,是城市规划和发展用地的前提,对于调控土地市场,防止国有资产流失,规范房地产市场都有一定的意义。

然而近年来土地一级开发出现进展缓慢、模式选择不确定、开发风险加大、融资难等问题,随着城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐,就对土地一级开发提出了更高的要求。

而作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。

尤其是土地一级的开发及利用等都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就具有重要意义。

本文以实践工作为依托，概括总结我国土地一级开发融资的基本特征，研究分析指出目前我国土地市场融资存在融资主体不确定和融资渠道单一两个主要问题。

同时，结合中关村科技园区土地开发模式及融资方式的实际情况，提出了发展我国土地一级开发融资渠道的对策及建议，要通过支持融资模式改革与创新，加强法律制度建设等渠道不断完善。

关键词: 土地一级开发 融资 对策 研究目录摘要 (II)目录 (III)绪论................................................................................................................... - 1 -一、我国土地一级开发融资的基本特征............................................................... - 2 -（一）贷款主体.................................................................................................... - 2 -（二）贷款方式.................................................................................................... - 3 -（三）抵押方式.................................................................................................... - 3 -（四）担保方式.................................................................................................... - 3 -二、我国土地一级开发融资体系的主要问题 ....................................................... - 4 -（一）融资主体不明确......................................................................................... - 4 -（二）融资渠道单一 ............................................................................................ - 5 -（三）以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析 ............................. - 6 -三、发展土地一级开发融资渠道的对策及建议 ................................................... - 7 -（一）建立多层次融资体系 ................................................................................. - 7 -（二）逐步健全土地评估制度............................................................................ - 10 -（三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系............................... - 10 -参考文献 ............................................................................................................. - 12 -绪论我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。

根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。

土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。

当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。

储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现资金周转，从而形成进一步融资需求。

因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。

一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，讨论土地一级开发融资的基本特征，主就是讨论我国土地一级开发对应的银行贷款的基本特征：贷款主体（一）贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的开发公司来执行。

开发公司主要有以下几种形式：（1）政府全资公司。

上海的各园区一般采用政府全资的开发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。

（2）合资公司。

苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入非常大，地方政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。

（3）私营公司。

大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。

由市场化开发公司作为融资主体，有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力和开发效益，但政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾1。

1、潘国瑾,我国房地产企业融资现状与渠道分析[J];山西建筑;2010年24期贷款方式（二）贷款方式2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。

目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。

抵押方式（三）抵押方式如是针对旧城改造的土地一级开发，由于已经有土地证，就以原来的土地证作为抵押。

如是针对新城开发的土地一级开发，由于尚未有土地证，则各地做法各有不同，有些地方，由当地国土资源部门先办一个大土地证（临时性质），该土地证办在土地一级开发主体下。

再通过相关评估部门的评估，作为待开发土地的抵押。

担保方式（四）担保方式目前我国土地一级开发主体提供给银行的担保方式主要由三种：1、以可出让的土地收益权为贷款担保由于土地一级开发的收益主要来源于土地二级市场的出让，因此，一些土地一级开发主体以未来土地出让的收益为担保。

但是，这种方式存在很大的不确定性。

2、政府再找一家国有企业做担保这种方式也存在两方面问题：（1）由于土地一级开发一般规模巨大，会达到几十乃至上百亿，找到有此担保能力的企业难度较大；（2）即使找到了担保企业，也等于给该企业增加了一项经营上的风险，由于土地一级开发的复杂性，担保企业往往迫于政府的安排或自身未能清楚的认清其中的风险，会给担保的执行带来隐患。

3、以政府信用担保很多地方政府的做法，是政府承诺，以当地财政收入做担保，若无法按时偿还银行贷款，财政收入需安排一块代为偿还。

这种做法，名义上已经被财政部禁止。

2005 年 1 月26 日，财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》（财金【2005】7 号）规定，自通知发布日起，各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属违规行为，其担保责任无效。

但是实际上，这种担保方式在很多地方仍然在使用，而银行也默认这种担保的有效性，只是在具体的操作上，银行要求地方政府出具的不是担保函，而是所谓的承诺函，而其实质，仍然是地方政府以政府信用为土地一级开发做担保。

二、我国土地一级开发融资体系的主要问题我国土地一级开发融资面临的主要问题包括我国土地一级开发的融资主体不明确、土地一级开发的融资渠道单一两个方面：融资主体不明确（一）融资主体不明确政府、原土地使用者和土地一级开发企业在土地一级开发过程中各自的定位、责任、权利、收益和所承担的风险不明确，导致土地一级开发的投融资主体不明确2，权属关系不到位、责权利不清、相关的政策法22、张昭仁等：《土地科学与土地管理概论》，浙江大学出版社，2011出版规不配套，致使投融资措施不得力，投融资体系不健全。

同时也造成原土地使用者的不平衡，造成征地拆迁的困难和矛盾，土地一级开发企业融资缺乏积极性。