土地一级开发融资分析

申报论文 （高 级）

题目：土地一级开发融资分析及对策研究

2014 年 02 月 25日

单 位： 北京丰台科技园建设发展

有限公司

姓 名： 许文丽

课题方向课题方向：： 房地产经济

摘要

土地一级开发是房地产市场化深入发展的产物,是我国建筑房地产市场化的源头保障。土地一级开发的发展,是城市规划和发展用地的前提,对于调控土地市场,防止国有资产流失,规范房地产市场都有一定的意义。然而近年来土地一级开发出现进展缓慢、模式选择不确定、开发风险加大、融资难等问题,随着城市化进程的加快和人口的快速增长与耕地保护的矛盾日益尖锐,就对土地一级开发提出了更高的要求。而作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。尤其是土地一级的开发及利用等都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就具有重要意义。

本文以实践工作为依托，概括总结我国土地一级开发融资的基本特征，研究分析指出目前我国土地市场融资存在融资主体不确定和融资渠道单一两个主要问题。同时，结合中关村科技园区土地开发模式及融资方式的实际情况，提出了发展我国土地一级开发融资渠道的对策及建议，要通过支持融资模式改革与创新，加强法律制度建设等渠道不断完善。

关键词: 土地一级开发 融资 对策 研究

目录

摘要........................................................................................................................... II 目录.......................................................................................................................... III 绪论................................................................................................................... - 1 -一、我国土地一级开发融资的基本特征............................................................... - 2 -（一）贷款主体.................................................................................................... - 2 -（二）贷款方式.................................................................................................... - 3 -（三）抵押方式.................................................................................................... - 3 -（四）担保方式.................................................................................................... - 3 -二、我国土地一级开发融资体系的主要问题 ....................................................... - 4 -（一）融资主体不明确......................................................................................... - 4 -（二）融资渠道单一 ............................................................................................ - 5 -（三）以中关村科技园区土地开发及融资方式为例进行分析 ............................. - 6 -三、发展土地一级开发融资渠道的对策及建议 ................................................... - 7 -（一）建立多层次融资体系 ................................................................................. - 7 -（二）逐步健全土地评估制度............................................................................ - 10 -（三）健全金融机构投资于土地一级开发的法律法规体系............................... - 10 -参考文献 ............................................................................................................. - 12 -

绪论

我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。

根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。

土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，开发企业要实现