杜星星：土地一级开发模式及融资模式汇总整理

参与主体土地储备机构

一级土地开发主体

金融机构/地方平台公司施工方

开发商

授权委托获得

招标委托获得

开发模式模式特点政府控制力度企业参与度企业全程开发模式从一级到二级，企业全程开发较低参与力度高度参与

完全政府控制模式政府垄断型开发高度参与仅作为施工方参与政府主导的市场运作型政府主导企业参与政府捉两头放中间积极参与

政府和法定机构协作模

式政府和法定机构组成合作平台或合作

公司

积极参与积极参与

融资模式融资主体模式特点

土储机构直接融资土地储备机构土储机构直接向金融机构借钱融资，与现今法规相符合，但融资能力受制约

一级土地开发主体直接

融资一级土地开发主体

土储机构或委托其他担保机

构承担担保责任，一级开发

主体进行融资，金融机构风

险和融资能力仍受制约

土地开发主体自行安排

融资并担责一级土地开发主体

一级开发主体以自有资产抵

押或信誉担保向金融机构借

款

一级土地开发主体成立项目公司进行融资

一级土地开发项目公司

一级开发主体提供担保责

任，项目公司进行融资

政府土储机构直接将土地一级开发权委托给土地一级开发企业，签订委托合同（获得政府融资支持）

公开招标方式确定中标企业，再行签约

盈利模式盈利特点

从土地一级开发获利直接从土地一级开发中获利，尤其土地增值收益

从二级开发获利持有部分产权和物业，或以土地入股以股份比例获得二级开发收益

盈利模式模式特点

固定收益模式盈利为开发成本的固定比例

土地出让金分成模式1.签订开发协议，约定分成比例，土地上市直接盈利

2.企业和政府成立项目公司，土地出让金归属项目公司，企业按占公司的股权比例进行盈利

土地增值部分分成模式开发成本由土地出让金先行补偿，企

业再按协议约定比例，共同分享土地

增值部分收益（政府提取各项费用先

行扣除）

与出让金分成类似，差异在

于先扣除一级开发成本返还

企业后，再按协议比例分成

土地增值部分

优质配套设施及物业运

营模式按规定，允许企业在部分土地上投资公共配套设施并实施方案，开发企业不直接从土地出让金盈利，而通过运营管理提供服务获利

一二级联动开发模式以地抵资，用一级开发的投资获取等值的地块的二级开发权或低于市场价格拿下地块，实现一二级联动开发盈利

企业土地一级开发盈利模式