杜星星：土地一级开发模式及融资模式汇总整理

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土地一级开发拓展融资渠道

土地一级开发拓展融资渠道土地一级开发是资金密集行业，参与土地开发必须要解决资金问题。

对此，海口城投提出如下构想：“封闭运作，分段开发，多渠道融资，逐步回收资金”。

（一）与政府签订土地一级开发协议，明确收益分成模式。

依据《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》，土地开发商的分成收益最高为70%%。

城投公司通过与政府协商，签订土地一级开发协议，明确分成比例，获得分成权，由此奠定融资基础。

（二）与原土地使用者签订协议，通过赋予其“期权”方式降低前期开发资金需求量。

土地一级开发资金主要用于征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套、税费支出等，其中征地拆迁费用占总资金量的50%%以上。

征地拆迁工作往往是难点问题，原因在于给予原土地使用者的拆迁补偿费用远远低于政府出让土地获得收益，很大程度上损害了原土地使用者的权益，导致原土地使用者产生敌对情绪，增加拆迁难度。

针对此问题，海口城投公司提出一种新设想，即赋予原使用者一定比例土地“招、拍、挂”收益分成权（期权）方式，来保障其合法权益。

这种方式改变了预先支付征地拆迁费的通行作法，既避免了前期拆迁补偿资金的沉淀，又最大限度保障了原土地使用者权益，有利于推动拆迁工作顺利进行。

（三）拓展多渠道的融资方式，筹措一级开发所需资金。

与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定收益，加上项目封闭运作，为多渠道融资创造了可能：1．财政拨款与政府协商从财政预算中拨出一定数量资金，作为启动资金，推动项目进行。

2．开行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

海口城投历年来同开发银行建立了良好合作关系，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

3．商业银行贷款土地一级开发具有稳定的收益，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，城投公司可以用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

地产实务┃土地一级开发的主要模式

地产实务┃土地一级开发的主要模式摘要：土地一级开发的主要模式包括土地储备机构自行开发模式、以企业为主体的开发模式，在以企业为主体的开发模式下，房企的盈利模式包括以土地储备机构主导的模式和企业为主导的模式两种。

企业主导的情况下，盈利模式主要有固定收益方式、土地出让收益分成方式、开发企业投资公建配套设施方式和一二级联动开发方式。

土地一级开发的主要内容包括筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

一、土地一级开发的主要模式分类根据一级开发实施主体的不同，可以将土地一级开发的主要模式分为两种：一种是土地储备机构自行开发，但是可以委托企业进行管理；另一种是企业通过招投标方式取得土地一级开发权。

鉴于土地储备机构在资金筹措方面的困难，目前市场上无论是何种模式，参与土地一级开发企业的参与几乎都必不可少。

（一）土地储备机构自行开发模式政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。

土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后将熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。

这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。

如《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。

储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。

（二）以企业为主体的开发模式以企业为主的开发模式是指土地储备机构委托开发企业实施一级开发，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

土地一级开发模式及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。

二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。

一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。

现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。

因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。

这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。

房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。

但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。

该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

办法二：彻底政府操控办法。

彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。

该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。

这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。

其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

办法三：政府和法定安排协作办法。

土地一级开发的五种模式@开发模式

土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，并最后拥有土地，支付给政府地价款。该过程并未经过土地出让环节； “8〃31”大限后该模式已经失去法律效力，目前操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的开发协议。
本报告是严格保密的。
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以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
本报告是严格保密的。
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开发模式
开发企业承担从拆陪谈判到土地平整成为净地的所有环节，然后交还政府出让，政府返还其成本和部分增值收益；

拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分增值收益
政府
土地一级开发公司
土地出让资金流程土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
3
本报告是严格保密的。
模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级开发
城投单独进行一级开发，政府将净地出让之后的收益部分或全额返还给城投；该模式适用于市场化运作以城市建设为主的“国字辈”开发企业。

土地一级开发整理流程及融资渠道选择

土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比

土地一级开发模式和二级开发模式总结

土地一级开发模式和二级开发模式总结土地一级开发模式和二级开发模式是指在土地利用中的两种常见模式。

一级开发模式是指在原始土地上进行的首次开发和利用。

二级开发模式是基于一级开发的基础上，再次对土地进行改造和利用的模式。

本文将对这两种模式进行总结，并探讨它们的差异和优劣势。

一级开发模式是指对尚未开发或利用的土地进行首次改造和利用。

常见的一级开发模式包括农业开发、工业开发和城市化进程中的城市建设等。

在一级开发中，通常需要进行大规模的土地清理、平整和基础设施建设等工作。

一级开发的优势在于可以充分利用土地资源，满足人们的居住、生产和发展需求。

然而，一级开发也存在一些问题，比如破坏原始生态环境、浪费土地资源，以及可能造成的环境污染等。

因此，对于一级开发，应采取科学合理的规划和管理，以最大限度地减少负面影响。

二级开发模式是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用的模式。

这种模式多见于城市化进程中，随着城市的不断发展，原有的城市功能和用地需要进行调整和重新规划。

二级开发的常见形式包括城市更新、旧工业区改造和土地复垦等。

二级开发的优势在于能够使土地资源得到更加充分的利用，提高城市功能和用地效益。

二级开发还有助于改善城市环境，提升居民生活质量。

然而，二级开发也存在一些挑战，包括旧城区保护、历史文化遗产保护、土地复垦技术和成本等问题。

因此，在进行二级开发时，需要充分考虑这些问题，制定相应的政策和措施。

综上所述，一级开发模式和二级开发模式在土地利用中具有不同的特点和优势。

一级开发是对原始土地进行首次改造和利用，可以满足人们的居住和生产需求，但也存在一些问题和挑战。

二级开发是在一级开发的基础上，对已经开发利用的土地进行再次改造和再利用，能够进一步充分利用土地资源，提高城市功能和效益，同时也要面对一些挑战和难题。

因此，在土地开发中，应根据具体情况选择适合的开发模式，并加强规划和管理，以实现可持续发展的目标。

土地一级开发融资、盈利模式

土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中,土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。

我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。

对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。

其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。

相比房地产二级开发,土地一级开发面临更大的不确定性和风险性,譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。

这就要求土地一级开发主体有效控制成本,优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。

二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。

2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益,持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。

3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。

其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。

4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务.5、房企参与土地一级开发的策略包括:优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值;把握行业波动周期,控制开发节奏。

三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限.同时,由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。

目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化.这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。

土地一级开发模式和二级开发模式总结专题培训课件

高利润项目
非成熟区域的整体开发旅游主题区域或社区利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园文化配套公共设施
住宅酒店商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价值
地产销售回笼资金，填补设施前期开发的投入和后期运营支出，形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关全面启动华侨城旅游区完善基建配套
4
开发模式模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商
主导者投入政府收益时间收益来源
风险功能实现
政府独立开发模式政府由政府承担
城市运营开发模式开发商+政府由开发商承担
主题型项目带土地开发模一级开发招投标模式式

土地一级开发及其模式

土地一级开发及其模式土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发的模式，对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。

土地一级开发的模式包括：(一)以政府为主的模式组建“政府土地发展公司”，该公司具有政府背景和政府授予的特殊职能，为非营利性公营事业机构。

公司主要由政府各相关部门抽调主要领导和管理人员组成公司的核心，由政府提供土地开发启动资金和融资担保(可发行土地开发债券)，统一征地、统一开发。

1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。

2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。

3。

城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限^，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。

投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。

政府收取地价的一定比例，专项用于项目用地范围内大市政条件的改善；余款由政府土地发展公司统筹使用，主要用于支付土地开发成本。

上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式。

(二)以民间为主，政府辅助支持的模式了：，组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。

政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。

土地一级开发的四大外部融资方式解析

土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。

一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。

内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。

下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。

一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。

但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。

二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。

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土地一级开发整理流程和融资渠道选择
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Hale Waihona Puke

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，城市土地的开发整治愈发成为城市规划和建设当中的重要环节。

在城市土地一级开发整治过程中，投融资是关键环节之一，不仅关系到整治工程的资金来源，更关系到项目的实施效果和社会效益。

探讨城市土地一级开发整治投融资模式，对于促进城市土地资源的合理利用和城市建设的持续发展具有重要意义。

一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是指对城市现有土地进行开发和整治，以提高土地的利用效率和增加土地的功能和价值。

这种整治方式对于优化城市功能布局，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展具有重要意义。

1. 促进土地资源的合理利用随着城市化进程的不断推进，城市土地资源的利用效率对于城市可持续发展和土地资源的可持续利用具有重要影响。

通过一级开发整治，可以提高城市现有土地的利用率，避免土地的闲置和浪费，实现土地资源的合理利用。

2. 改善城市环境和提升城市形象城市土地一级开发整治可以改善城市的功能布局，提升城市景观和形象，改善城市的生态环境，提高城市的宜居性和宜商性，为城市的可持续发展奠定基础。

3. 促进经济发展和增加社会效益通过整治城市土地，可以增加土地的功能和价值，提高土地的开发潜力，促进土地资源的经济增值，为城市提供更多的发展空间和经济增长点，实现经济效益和社会效益的双赢。

在城市土地一级开发整治的过程中，投融资是一个至关重要的环节。

合理的投融资模式不仅可以有效保障整治工程的顺利实施，更可以有效降低风险，提高效益，促进经济的可持续发展。

针对城市土地一级开发整治的投融资模式，可以采取以下几种模式：1. 政府主导的投融资模式政府主导的投融资模式是指由政府牵头组织整治项目的投资和融资。

政府作为整治项目的主体，可以通过政府投资、政府引导基金等方式进行资金筹集，同时可以依托政府信用和政府背书，降低融资成本，保障投融资的顺利进行。

政府与社会资本合作的投融资模式是指政府与社会资本共同参与整治项目的投资和融资。

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议一、土地一级开发定义我国最早在20XX年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发得涵义做了较为详细得界定,提出土地一级开发就是指:“政府委托市土地整理储备中心及分中心,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划与年度土地一级开发计划,对确定得存量国有土地、拟征用与农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁与市政道路等基础设施建设得行为”。

根据上述界定土地一级开发具体来说,就是指由政府或其授权委托得企业,对一定区域范围内得城市国有土地或乡村集体土地进行统一得征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当得市政配套设施建设,使该区域范围内得土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平"得建设条件,再对熟地进行有偿出让或转让得过程、具体来说,就就是按照城市规划功能、竖向标高与市政地下基础设施配套指标得要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施与社会公共配套设施建设,按期达到土地出让标准得土地开发行为。

简单得来说就就是“生地”变为“熟地",然后再进1/ 7行二级开发。

二、土地一级开发传统得融资模式及问题(一)土地一级开发传统得融资得主要模式1。

财政部门从已供应储备土地产生得土地出让收入中安排给土地储备机构得征地与拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生得相关费用;2。

财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备得资金;3.土地储备机构按照国家有关规定举借得银行贷款及其她金融机构贷款;4.经财政部门批准可用于土地储备得其她资金。

(二)传统模式存在得问题上述资金来源可分为三部分:财政资金、金融机构贷款与其她资金、1、对于属于财政资金得１、2部分,从实践中瞧,不能解决土地一级开发时得巨额资金需求,缺口巨大,尤其就是土地成片开发或城市区域开发时。

2、第3部分用于土地一级开发(土地储备)得金融机构贷款,就是目前土地收购储备资金得最主要来源。

土地一级开发(超详细)

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。

该模式仅从土地一级开发本身获利.该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人,具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2％；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的,利润率为开发成本的8%。

三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15％），所提取的收益不足开发总成本的5％时，政府将补足差额。

北京是采用这一模式的典型。

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

”此外,这种模式在福建漳州也有实践。

2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12％的最低收益。

2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。

在此模式下,一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》,协议中明确双方土地出让金分成比例,企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权;二是企业与政府合资成立项目公司,企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。

但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

土地一级开发流程及收益模式

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土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式欢迎阅读土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。

地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。

它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。

包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。