土地一级开发整理方案

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土地一级开发项目实施方案

土地一级开发项目实施方案申请单位：

编制单位：

编制时间： XXXX年XX月

摘要

一、项目现状情况

本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

二、项目规划情况

依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。

三、土地一级开发成本

本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：

土地一级开发总成本测算表

第一章项目基本情况

一、项目背景

XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。

土地一级开发实施计划方案[终版]

石景山区第二水泥管厂项目一级开发工作方案

2009.6

第一部分项目基本情况 (6)

第一章区域位置及自然环境 (6)

第二章土地利用现状情况 (8)

第三章地上物现状情况 (8)

第四章项目规划指标说明 (11)

第五章项目背景 (12)

第六章道路及市政工程现状调查分析 (14)

第七章一级开发内容及验收要求 (15)

第八章工作依据 (18)

第二部分总体方案 (20)

第一章拆迁工作方案 (20)

一、拆迁情况概要 (20)

二、适用政策、补偿依据 (21)

三、拆迁工作内容及流程 (21)

四、拆迁工作组织机构 (23)

五、拆迁补偿方式 (25)

六、拆迁费用构成及成本核算 (25)

第二章、市政建设方案 (32)

一、市政基础设施建设实施原则 (32)

二、市政基础设施建设工作依据 (33)

三、市政基础设施建设工作流程 (34)

四、市政工程施工顺序 (35)

五、市政管线施工时应重点控制的环节 (36)

六、市政咨询成果 (36)

七、项目综合设计成果 (39)

八、市政建设费用 (41)

第三章项目可行性分析 (43)

一、项目总投资估算 (43)

二、一级开发成本单价 (45)

三、土地入市交易分析 (45)

第三部分定向安置房建设方案 (50)

第一章、项目涉及拆迁安置情况 (50)

第二章、定向安置房原则——“三定三限三结合” (51)

一、“三定”原则 (51)

二、“三限”原则 (52)

三、“三结合”原则 (53)

第三章、定向安置用房建设方案 (54)

一、安置房选址原则 (54)

二、安置房建设选址 (54)

三、安置楼建设规模 (55)

土地一级开发制度

土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行

的一级管理制度。土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关

系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有

重要意义。

一级开发制度的核心是土地利用总体规划。土地利用总体规划是国家

和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的

统一的、系统的土地利用发展的规划。土地利用总体规划的制定应充分考

虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确

保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。

一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。土地利用规

划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化

的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。土地利用规划应当

充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利

用和土地利益相关各方的均衡发展。土地利用管理制度是对土地利用规划

的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。

一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。土地管理体制是

指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合

理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资

源管理中的分工和协作关系。监督机制是指监察部门对土地行政管理机关

和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举

土地一级开发项目实施方案

申请单位：

编制单位：

编制时间： XXXX年XX月

摘要 (1)

一、项目现状情况 (1)

二、项目规划情况 (1)

三、土地一级开发成本 (1)

第一章项目基本情况 (2)

一、项目背景 (2)

二、项目区位情况 (2)

三、土地利用现状分析 (4)

四、现状地上物状况 (4)

五、项目规划情况 (5)

第二章编制依据 (7)

一、法律法规依据 (7)

二、项目依据 (7)

第三章项目市场分析 (9)

一、XX市房地产市场分析 (9)

二、XX市土地市场分析 (10)

三、XX区市场分析 (11)

第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (13)

一、土地一级开发主要内容 (13)

二、本项目实施进度安排 (14)

第五章征地实施方案 (17)

一、征地情况概述 (17)

二、征地补偿方案 (17)

三、征地费用构成 (20)

第六章拆迁实施方案 (24)

一、现状调查 (24)

二、拆迁补偿方案 (25)

三、拆迁工作进度计划 (31)

第七章市政基础设施建设方案 (32)

一、道路工程 (32)

二、给水工程 (34)

三、排水工程规划 (36)

四、电力工程规划 (37)

五、电信工程规划 (38)

六、燃气工程规划 (39)

七、供热工程规划 (41)

八、工程管线综合规划 (41)

九、实施要求 (42)

十、工作进度 (42)

十一、市政建设投资 (43)

第八章土地供应方案 (44)

一、土地供应模式 (44)

二、土地供应计划 (44)

三、土地一级开发深度 (44)

四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (44)

五、资金回收计划 (45)

土地一级开发整理方案设计

土地一级开发整理方案

一、开发的意义

为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。

二、开发具备的条件

1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。

2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。

3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。

4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式

本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。

昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知

昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管

理办法的通知

文章属性

•【制定机关】昆明市人民政府

•【公布日期】2010.08.30

•【字号】昆政发[2010]74号

•【施行日期】2010.08.30

•【效力等级】地方规范性文件

•【时效性】现行有效

•【主题分类】土地资源

正文

昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法

的通知

(昆政发〔2010〕74号)

各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局、直属机构，市属各投融资公司：现将《昆明市土地一级开发整理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一○年八月三十日

昆明市土地一级开发整理管理办法

第一章总则

第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），以及《昆明市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡在本市行政辖区范围内经市、县（市）区人民政府批准的土地一

级开发整理项目，适用本办法。

第三条本办法所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

土地项目一级开发实施计划方案

土地项目一级开发实施方案

编制单位：

申报日期：

一、项目基本情况

1、项目状况

项目位于＿＿＿村，总用地面积为＿＿＿公顷，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。

2、项目规划

项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为＿＿＿＿平方米，其中建设用地面积为＿＿＿平方米，代征道路用地为＿＿＿平方米，代征绿化用地为＿＿＿平方米；规划总建筑面积为＿＿＿＿平方米，其中住宅为＿＿＿平方米，公共服务设施＿＿＿平方米，公共设施（商业金融）为＿＿＿平方米，配套中小学为＿＿＿平方米。

3、项目背景

为了推进城镇建设，市政府决定分期实施建设，具体四至为：东至＿＿＿，南至＿＿＿，西至＿＿＿，北至＿＿＿。规划围面积为＿＿＿公顷。

4、项目自然特征

（1）地形地貌

项目所属地区主要为平原地貌，地势起伏较小，土质大部分属于轻壤，适宜进行建设开发。

（2）气候气象

本地区气候四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。

（3）河流水系

域地下水资源及地热资源非常丰富，水质优良。

（4）地质

项目宗地已经聘请＿＿＿＿勘察设计研究院进行地质灾害危险性评估，根据地灾评估报告备案表，本地块评估级别为一级，适合进行房地产开发建设。

5、项目区位特征

景观资源得天独厚，也具有较好的外部交通环境。

6、土地利用现状分析

（1）规划用地现状权属

项目用地围面积约为＿＿＿公顷（合＿＿＿亩），全部为＿＿＿市＿＿＿镇＿＿村集体土地。

（2）现状地上物状况

项目总用地面积＿＿＿公顷，共涉及＿＿＿村居民约＿＿＿户，户口薄登记人口约＿＿＿人，经过现场查勘，平均每户宅基地面积约＿＿平方米，故宅基地总面积约＿＿＿平方米。根据现场调查，房屋的成新率大多为8、9成新，建筑容积率约为1.0。

土地一级开发整理协议8篇

第1篇示例：

土地一级开发整理是国家在深化改革开放、促进经济发展的过程中，为了合理利用土地资源、优化城市空间布局，推动城市可持续发展而进行的一项重要工作。土地一级开发整理协议作为土地整理工作的重要组成部分，在土地资源管理中发挥着至关重要的作用。

一、协议的目的

土地一级开发整理协议的目的在于规范土地整理工作的程序，明确双方的权利与义务，促进土地资源的合理开发利用，推动城市建设的有序发展。协议的签订将为土地整理工作提供法律保障，确保土地资源的有效利用，维护土地资源的持续稳定发展。

二、协议的内容

1. 协议的签订方：协议的签订方一般包括地方政府及土地开发商等相关单位，双方应当根据实际情况确定签订协议的具体内容及范围。

2. 协议的期限：协议的期限一般包括整理开发的时间节点、工作进度及验收标准等内容，双方应当在协议中明确具体的时间要求，确保整理开发工作按时按质完成。

3. 协议的权利义务：协议将明确双方在整理开发过程中的权利与

义务，包括土地开发商的开发责任、政府的监督责任及相关法律责任

等事项，确保土地整理工作的顺利进行。

4. 协议的风险防范：协议将规定整理开发过程中可能出现的风险

及应对措施，双方应当共同协商制定风险防范措施，确保整理开发工

作的安全可靠。

5. 协议的变更与解除：协议将规定双方在整理开发过程中可能出

现的变更与解除情形，双方应当在协议中明确变更与解除的程序及条件，确保协议的顺利执行。

三、协议的执行

1. 协议的执行主体：协议的执行主体应当包括地方政府、土地开

发商、相关监管部门等单位，双方应当按照协议规定的程序与要求执

土地一级开发整理

土地一级开发程序

土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：

一、加强政府对房地产业的监管力度；

二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：

开发流程

（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。

（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案

主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。

土地一级开发项目实施方案

一、项目背景和目标

1.1 项目背景

随着城市化进程的推进和人口的不断增加，土地资源的供需矛盾日益突出。为了满足经济发展和人民生活的需要，加强对土地资源的开发、利用和管理成为当务之急。土地一级开发项目是指对尚未开发利用或需要重新规划和开发利用的土地进行开发和利用的工程项目。本项目旨在通过一级开发，实现土地资源的优化配置和高效利用。

1.2 项目目标

本项目的目标是实现土地资源的合理开发和利用，推动城市建设和经济发展。具体目标包括：

- 最大限度地提高土地利用率，增加土地资源的供给；

- 优化土地空间布局，提高城市规划的科学性和合

理性；

- 保护生态环境，实现可持续发展；

- 增加就业机会，促进经济发展和社会进步。

二、项目范围和内容

2.1 项目范围

本项目的范围包括但不限于：

- 未开发利用的集体土地；

- 需要重新规划和开发的旧城区和工业遗址；

- 城乡结合部和农村地区的土地资源。

2.2 项目内容

本项目的主要内容包括以下几个方面：

- 土地资源调查和评估：对项目范围内的土地资源

进行详细的调查和评估，包括土地质量、土地利用状况、地形地貌等方面的内容，为后续的开发和利用提供依据；

- 土地规划和设计：根据土地资源调查结果和项目目标，制定土地开发和利用的规划和设计方案，包括土地用途划分、用地总体布局、道路交通规划等方面的内容；

- 土地开发和建设：按照土地规划和设计方案，对土地进行开发和建设，包括道路建设、基础设施建设、房地产开发等方面的内容；

- 生态环境保护：在土地开发和建设过程中，注重生态环境的保护，采取措施防止环境污染和生态破坏；

青岛市人民政府关于进一步规范土地一级开发整理工作的通知

青岛市人民政府关于进一步规范土地一级开发整理工

作的通知

文章属性

•【制定机关】青岛市人民政府

•【公布日期】2016.05.26

•【字号】青政发[2016]16号

•【施行日期】2016.05.26

•【效力等级】地方规范性文件

•【时效性】失效

•【主题分类】土地资源

正文

青岛市人民政府关于进一步规范土地一级开发整理工作的通

知

青政发〔2016〕16号

各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：

为加快推进我市土地储备和供应工作健康有序发展，现就进一步规范土地一级开发整理（以下简称“开发整理”）工作有关事项通知如下：

一、基本要求

（一）实施范围。市政府和市南区、市北区、李沧区政府确定需要“统一规划、统一整理、统一储备、统一供应和统一建设”的重点开发区域，棚户区改造项目（含旧城、城中村改造项目），老城区企业环保搬迁片区项目。项目内单独立项建设的配套设施工程，不属于开发整理范围。

（二）主管单位。市级重点开发区域项目，由市政府指定项目主管单位。市级棚户区改造项目和老城区企业环保搬迁片区项目，由市城乡建设委、市老城区企业搬迁改造建设指挥部办公室分别作为项目主管单位；区级项目由所在区政府作为项目主管单位。项目主管单位负责项目计划审查、协调调度、组织推进等工作。

（三）实施主体。项目所在区政府统筹管理开发整理项目，负责编制开发整理方案和开发整理、资金预算、资金清算等工作。

二、工作程序

开发整理工作按照政府主导、市场运作的原则实施，具体程序如下：

（一）编制开发整理项目计划。项目实施主体根据城市规划、建设和发展要求，科学合理划定改造范围，进行经济测算，编排项目开发整理年度计划，于每年10月底前将下一年度开发整理计划报市国土资源房管部门，由其纳入土地储备计划并对项目实施计划管理。涉及老城区企业环保搬迁片区和棚户区改造项目的，应先行征求主管单位的意见。

土地一级开发整理流程及融资渠道选择

特点：在PPP模式下，开发商成为土地开发、
土地经营甚至区域经营的绝对主力，其既有土地规划权也有土地经营权，不仅负责常规的基础设施建设，也负责公共设施的建设管理，还要负责产业规划、产业招商等产业服务工作，其收益主要来自由区域经营而新产生的土地、税收等收入，合作期限完成后，将项目所有权、经营无偿移交给政府。政府将土地开发、土地经营、区域经营的权利授权给开发商，掌控区域发展方向的难度增大，但政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，但需要制定严密、周全的监督监管措施，以防项目失败或发生重大发展偏差。
第二章节
土地一级开发整理融资渠道选择
土地一级开发融资需求
从资金运动角度考虑，与其他生产经营活动相比，土地一级开发资金运动具有如下几方面特点：
资金需求量大
土地一级开发所需资金量很大，少则几千万，多则几个亿，十几个亿，甚至几十个亿。
资金占用时间长
土地一级开发，从征地拆迁到施工开发到竣工转让，所需时间往往很长，少则一年半载，多的两年，有的长达三五年甚至更长。
开发融资模式及优缺点
土地储备机构担保
一级开发企业直接安排融资，而土地储备机构承担担保责任
担保
土地储备机构
金融机构
一级开发企业
二级开发企业
优点： • 土地储备机构提供担保，公信力增强，
融资难度降低

土地一级开发项目实施方案

土地的开发是当今社会经济发展的重要环节。然而，如何实现土地的一级开发，制定一套严谨、合理的实施方案显得尤为重要。本文将探讨土地一级开发项目的实施方案。

一、项目整体规划与设计

首先，项目整体规划是土地一级开发项目实施的重要环节。整体规划需要考虑到开发项目的基础设施（如道路、电力、水源等），开发的主要功能（如商业、住宅、工业等）及其规模。整体规划的设计需要考虑到人的生活习惯，市场需求，气候条件等因素，设计出一套适宜当地特点的方案。

二、土地勘测与评估

在整体规划方案确定后，需要进行详细的土地勘测与评估作业。土地勘测是指对开发项目的土地性质、地形、地貌、土壤等因素进行详细勘测，为土地的合理利用提供数据支持。评估是指对土地的实际价值进行评估，包括市场价值、实用价值等。土地勘测与评估的数据是对开发项目是否可行的重要依据。

三、环境评估和规划许可

在土地勘测与评估完成后，需要进行项目的环境评估。环境评估是指对开发项目的环境影响进行评估，如噪音、污染等

对当地环境的影响。项目环境评估的报告需要提交给相关主管部门进行审批。审批通过后，需要获得规划许可。

四、基础设施建设

在规划许可获得后，需要进行基础设施的建设。基础设施建设是保证项目正常进行的核心环节，包括道路、电力、水源、排水系统等。基础设施的建设需要科学的施工方案和施工技术，确保建设过程中的安全与高效。

五、项目建设

在基础设施建设完成后，需要着手进行项目建设。项目建设是指按照规划许可及相关要求进行建筑、绿化、景观等。

六、项目运营

在项目建设完成后，需要进行运营管理。项目运营包括住宅小区内的物业管理、商业街区的商业运营等。项目运营的目标是打造一个具有高品质的生活与工作环境，达到当地居民安居乐业的要求。

土地一级开发工作流程

土地一级开发是指对未经开发的土地进行规划、设计和基础设施建设等工作，以便后续的建设和利用。这一过程涉及多个环节和专业领域，需要严谨的计划和执行。下面将详细介绍土地一级开发的工作流程。

第一步，项目立项。

土地一级开发的第一步是项目立项。在这一阶段，需要对土地进行初步的调查和评估，确定土地的可行性和开发潜力。同时，需要制定项目的基本要求和目标，确定项目的规划范围和规划目标，明确项目的投资规模和资金来源等。项目立项阶段的关键工作包括土地资源调查、土地可行性研究、项目前期工作方案编制等。

第二步，土地规划。

在项目立项后，需要进行土地规划工作。土地规划是土地开发的基础，它包括土地利用总体规划、详细规划和专项规划等。土地规划需要根据项目的要求和目标，结合土地资源的实际情况，确定土地利用的布局、结构和功能，并制定相应的规划方案。土地规划

的关键工作包括土地资源调查、土地利用总体规划编制、土地利用

详细规划编制等。

第三步，工程设计。

土地规划确定了土地利用的布局和功能，接下来需要进行工程

设计工作。工程设计是土地一级开发的重要环节，它包括道路设计、排水设计、供水设计、供电设计、绿化设计等。工程设计需要根据

土地规划的要求，结合土地资源的实际情况，确定工程设计的方案

和参数，并编制相应的设计图纸和技术文件。工程设计的关键工作

包括勘测设计、工程测量、工程勘察、工程设计计算等。

第四步，基础设施建设。

在工程设计完成后，需要进行基础设施建设工作。基础设施建

设是土地一级开发的核心环节，它包括道路建设、排水建设、供水