土地一级开发的信托融资

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房地产运营与土地一级开发操作要点

• 第二，金融监管部门对于土地一级开发业务的政策还存在模糊之处，没有将土地储备中心融资和土地一级开发商融资分开对待。这两类主体的融资行为、属性是完全不相同的，将这两类行为混为一谈，导致政策指向模糊，从而不利于土地一级开发业务融资渠道的拓展。
• 第三，无论是土地储备机构还是受托的土地一级开发商，取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，由此导致处置土地在现行法律框架下存在较大的法律风险，即储备土地作为抵押物，其实并不具备抵押的合法性；另外，储备土地的价值具有不确定性。
• 利用地方融资平台，土地一级开发业务的融资可以拓展到发行中期票据、企业债、股票、信托计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种尝试。
• 城投公司作为政府企业，能够控制土地出让节奏，实现土地出让收益的最大化。
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三、土地一级开发的项目融资与投资管理
• 城投公司模式存在的问题： • 第一，作为政府企业，城投公司所融到的资金投向和收益的实现容易受到政府的影响。
土地一级开发宏观背景
• 十二五期间，我国城镇化率将超过50%，且未来10-15年趋势不会发生改变，住房供地的紧张趋势还会继续。
• 2010年1-6月，31个大中城市累计购置土地面积1.85亿平方米，而累积开发面积只有 1.05亿平方米。一级市场的整理储备活动性要强于二级市场的开发销售。
• 从土地一级开发商的年报来看，各上市公司用于开发土地的现金流充裕，且主要利润来源于一级开发，利润丰厚。
发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建
水库等等，都属于房地产投资。
• 主要方式：开发建设式、合作开发式、收购项目式、收购股权式
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三、房地产项目投资与战略管理

信托融资方案示例

信托融资方案示例一、信贷资产转让融资模式一：信托公司向特定项目发放贷款，银行承诺到期受让债权1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将全部信托资金用于向特定项目发放贷款；3、银行承诺到期受让该部分债权；4、信托期满，银行溢价受让该部分债权，信托资金退出。

模式二：信托公司购买信贷资产1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将全部信托资金用于购买银行特定信贷资产；3、银行承诺到期回购该部分信贷资产；4、信托期满，银行溢价回购信贷资产，信托资金退出。

案例：信托公司去年发行了“兴业银行钢铁行业信贷资产转让集合资金信托计划”：规模14404万元，期限一年，预计年收益率4.8%，信托资金全部用于购买兴业银行钢铁行业信贷资产，到期由兴业银行溢价回购上述债权。

另外信托公司去年还分别与光大银行重庆分行及深发展银行重庆分行合作，发行了“光大重庆分行信贷资产转让信托计划”和“深圳发展银行重庆分行信贷资产转让信托计划”。

二、土地一级开发信托融资模式一：定向募集信托资金1、信托公司向特定投资者（如房地产开发商）募集信托资金，用资企业事先与购买信托的开发商协商一致，承诺允许其以某特定价格优先拿地；2、信托公司将信托资金贷款给用资企业，指定用于特定项目的土地整治；3、用资企业提供必要的风险控制措施（如抵押、担保等）；4、用资企业还本付息，信托资金退出。

模式二：向一般投资者募集信托资金1、信托公司发行信托计划募集信托资金；2、信托公司将信托资金贷款给用资企业，指定用于特定项目的土地整治；3、用资企业提供必要的风险控制措施（如抵押、担保等）；4、用资企业还本付息，信托资金退出。

案例：新华信托去年发行了“重庆市渝中区化龙桥片区旧城改造资金信托计划”：规模19935万元，期限三年，预计收益率5%，信托资金贷款给渝中区国有资产经营管理公司，用于重庆市化龙桥首期508亩旧城的拆迁与土地整治。

保障方式：渝中区财政局为贷款本息提供担保。

公司授信

公司授信一、企业授信申报资料清单授信申请人资料□授信申请书□申请授信的董事会决议□经年审的营业执照(注册登记证明)□工商注册登记信息□公司章程□注册验资报告□税务登记证（国税□地税□）□组织机构代码证□法定代表人证明书□法人授权委托书□法定代表人：身份证□签字样本□履历□□授权代理人：身份证□签字样本□履历□□财务负责人：身份证□签字样本□履历□□董事会成员名单及签字样本□贷款卡复印件（附卡号、查询密码）□贷款卡信息查询资料□财务报表□合并：上两年□上年□近期□上年同期□□母公司：上两年□上年□近期□上年同期□□子公司：上两年□上年□近期□上年同期□□纳税申报表和纳税证明□银行帐户对帐单□相关商品交易、劳务合同或协议□基本结算帐户开户卡□《外商投资企业批准证书》（三资企业提供）□《外商投资企业外汇登记证》（三资企业提供）□《进出口企业资格证书》（进出口企业提供）□《特种经营许可证》(特种行业提供)□企业资质等级证书(施工、房地产企业提供)□海关记录（进出口企业提供）□其它资料：□股东情况□个人股东的投资情况□股东的投资情况□股东之股东的情况□企业投资情况□控股子公司的投资情况□人员情况表□主要上、下游客户情况□货币资金□应收票据□其他应收、应付帐款□存货□固定资产与无形资产□他行融资情况□合并报表情况□损益情况补充资料□历史上重要事件；□关键人物介绍;□现任的主要股东介绍；□管理层稳定性，内部控制能力，着重描述其重大事项和日常事项的决策人和决策程序；□产品特点及市场竞争能力、市场拓展能力；□担保人的有关资料。

二、1、营业执照正本扫描件（年检合格的）2、组织机构代码证扫描件（年检合格的）3、税务登记证扫描件（年检合格的）4、基本户开户许可证复印件5、身份证复印件：法人、财务负责人、经办人6、董事会成员名单及主要负责人工作履历介绍7、企业简介及未来发展规划8、企业关联公司情况说明9、近三年审计的财务报告、报表及最近一个月的月报表土地一级开发与融资选择正略钧策管理咨询顾问魏庆本文从土地一级开发融资主体的变化带来的融资模式演进入手，说明城投类公司土地一级开发融资是一种对现实环境的适应，是一种制度创新。

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。

政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。

如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。

因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。

②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。

不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。

土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。

为什么很少有民企搞土地一级开发

为什么很少有民企搞土地一级开发？土地一级开发市场，这是个肥差，很长一段时间，基本由政府垄断。

直到近几年，在政策的引导下，一些政府逐渐开始委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体，这让许多产业地产商看到了商机。

民营企业介入一级开发到底有多少可能性？▼一般来说，土地的一级开发有两种模式，即政府全权运作型和企业运作型。

政府主导型的土地一级开发主要分为三类：1、政府下属的土地储备中心作为土地一级开发的单一主体，全权负责土地一级开发工作的融资、规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理，并由其自行委托或招标开发企业负责项目的具体施工和具体管理。

2、政府授权委托国资控股企业行使土地一级开发的职能，土地开发机构隶属于政府，代表土地储备中心行使土地储备职能。

3、对于部分具备条件的国有工业用地而言，可由原用工厂者主导组织进行融资、规划、搬迁及市政配套设施建设等土地平整工作，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”后直接入市交易。

▼但有许多财力弱势的县市无法在短时间内筹措足够资金进行一级开发，这时候，社会资本便逐渐进场了。

最开始，对于一些实力欠缺、或是技术能力有限的一级开发企业，主要是以“投资参与项目”为主，规划、拆迁安置及大市政配套设施建设等手续办理及土地整理实施工作等还是由政府来完成，企业只负责投钱。

企业的介入（尤其是外部资金的介入，极大的缓解了政府土地收储环节的资金压力），提升土地收储的速度及规模，进而增加土地出让金的收入，减少了政府的财政压力。

对于综合实力较强的企业，政府会将土地的前期规划、整体整理、投资建设、招商运营全部打包给企业。

企业自行完成土地一级开发整理，并在整理的土地上进行二级开发业务，政府通过土地出让收入及入驻企业的税收给予资金返还，俗称政府主导的一二级联动的土地开发模式。

这种模式最大限度地减轻了政府的压力，政府无资金投入，也无需兜底，没有任务财政压力，而且地方就业、产业结构、环保事业这些也基本可以得到保障。

2024年房地产法考试历年真题常考点试题4带答案

2024年房地产法考试历年真题常考点试题带答案卷I一.综合检测题(共100题)1.下列土地中不属于国家所有的是（）。

A.被依法征收的土地B.农村宅基地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地D.城市市区土地2.房屋质量保证期3.房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反该规定的（）。

A.给予警告B.予以罚款C.不予补偿D.给予一定补偿4.房地产项目转让的条件之一是房屋建设工程完成开发投资总额的（）。

A.15％以上B.25％以上C.35％以上D.50％以上5.（4）某市国土局的行政处罚是否合法?若A公司对此处罚不服，可通过什么途径得到法律救济?6.依据《物权法》规定，当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、A.要求对不动产进行鉴定B.要求对不动产进行确权C.如实、及时登记有关事项D.要求对不动产进行评估7.下列不属于房地产法调整范围的是（）。

A.城镇房地产关系B.建设用地使用权出让合同关系C.乡村房地产关系D.建设工程施工合同关系8.简述建设工程监理适用的范围。

9.下列情形中，应当缴纳耕地占用税的是（）。

A.军事设施占用耕地B.幼儿园占用耕地C.学校教学用房占用耕地D.铁路专用线占用耕地10.城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了（）。

A.城市物业管理关系B.土地承包和管理关系C.城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系11.(4)本案应如何处理?12.简述房地产费的概念及主要种类。

13.房地产法律责任的主要形式不包括（）。

A.经济责任B.刑事责任C.行政责任D.民事责任14.关于物业管理的基本含义，下列选项中不正确的是（）。

A.主要是对物的管理，实际上是一种服务行为B.从物业利用秩序的角度，是针对人的管理，目的在于约束物业使用人的行为C.本质上是一种行政管理行为15.依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》的规定，业主是指房屋的（）。

片区开发的十种融资方式、流程、模式

片区开发的十种融资方式、流程、模式区域综合开发，实践中又称片区综合开发、城镇综合开发。

区域综合开发在我国现行的法规政策中尚无统一和明确的定义，一般是指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。

关键内容通常包括战略定位、规划设计、土地一级开发、基建公服建设、产业和内容导入、运营管理等，常见形式包括旧城改造、工业园区、产业新城、特色小镇、旅游综合体等。

本文对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进行总结归纳，梳理区域性综合开发项目的现状、92号文的对综合开发项目带来的困境、区域性综合开发项目的主流模式、三种开发类型的区别与流程、片区开发的十种融资方式，为参与片区开发的各类主体提供参考和借鉴。

一、区域性综合开发项目的现状（一）基本概念区域性综合开发项目（以下简称“综合开发项目”），实践中也称片区综合开发或园区综合开发项目，在我国目前的法规政策中对其尚无明确的定义，一般来讲，是指在符合国家及地方规划的前提下对成片区域进行系统性地改造、建设、运营和维护的行为，通常会包括土地一级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导入服务等内容。

从PPP项目角度看，财政部PPP综合信息平台将项目划分为19个一级行业，其中“城镇综合开发”类项目基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项目，其下包括园区开发、城镇化建设、土地储备、厂房建设和其他5个二级分类。

（二）综合开发项目的常见实施模式二、92号文的对综合开辟项目带来的困境提出为标准PPP项目运作，遏制隐性债务风险增量，一方面要严格新项目入库标准，另一方面要集中清算分歧规的已入库项目，并对各类分歧规情形作了详细的列举，勘称近几年PPP大规模推广以来国家层面所出台的最全面、最详细的负面清单。

从92号文的具体规定来看，与后续综合开辟PPP项目的施行特别相关的主要是以下几个方面的题目：（一）纯政府付费类的综合开辟项目将会受限另外，从国内现行的政策传导机制和行政管理体系来看，地方政府为规避行政风险，每每会对国家政策进行过度解读和履行，尽管92号文规定使用的是“审慎开展”的表述，不排除地方实操层面将之异化为“禁止开展”的可能性。

多元化融资助力土地一级开发

域的政策效应已经显现。
目只能以债权方式
限制房地产企业只有寻求海外
根据８０号文第１３条，保险资
金投资不动产的方式包括股权方
上市。鉴于上市融资成本较高，前期准备周期长，融资上市从事土
行债券的制度障碍，为土地储备债券融资及其他重点项目建设融资建立良好的制度平台基础。（２）保险资金参与投资土地
储备项目
抵押融资：如果是市场主体实施
土地一级开发．往往是以市场主
步的规定。
体提供担保责任或其他担保方
式。土地开发完成后，通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业：项目公司将土地转让收益分
金。近年来由于银行房地产开发
贷款收紧，开发商纷纷寻求信托
备，仍有以下问题要注意：
① 土地储备项目条件不明
确。８０号文规定保险资金可以投资符合条件的政府土地储备项
（二）市场化参与的融资模式
市场化参与的融资模式主要
是由一级开发企业主导。一级开
级开发的方式受到了监管部门的严格监管，２０１２年１１月５日．国
出台后，太保、国寿、平安等国内７

(案例)中信汕头滨海新城项目

附件案例中信集团汕头滨海新城项中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。

宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。

随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。

此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。

对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。

一、项目背景内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的磬石大桥。

虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，磬石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。

再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。

改变这种局面的首要关键是解决交通问题。

连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。

但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有112.04亿元。

因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。

中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。

项目预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。

二、首开区域和主体设置项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包括五个方面，首先是基础设施建设，包括投资达60亿元的过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包括城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。

土地一级开发运作模式

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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 3、土地一级开发的特点
（2）融资困难 b、企业缺少固定资产或其它有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资； c、受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。央行 “121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得银行贷款难度加大； d、缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
这些公司的主要任务是在完成土地一级开发后，将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发 2、土地一级开发的发展过程及方向
第二阶段，成长期（1999-2002年）但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但是缺少市场竞争。从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
（18）地价评估及一级开发成本审计
（19）确定出让方式（20）编制出让文件，签订入市交易协议（21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利润
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集团市场开发部
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（ 1 ）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发和供应模式。城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而
集团市场开发部
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一、什么叫土地一级开发
3、土地一级开发的流程
（12）办理拆迁许可证

浅谈土地一级开发成本控制

浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

{财务管理收益管理}土地级开发流程及收益模式

{财务管理收益管理}土地级开发流程及收益模式土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。

之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。

从内涵上看，土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。

土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

（三）土地一级开发综述1.土地一级开发的业务特点（1）资金需求规模大土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相对于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。

（2）融资难度较大土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的原因之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。

（3）产品需求稳定土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。

所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。

（4）土地一级开发资金链清晰土地一级开发项目的资金筹措后，主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后通过交易，取得的出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其他基础设施建设。

二.土地一级开发的风险土地一级开发企业主要面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。

土地一级开发：热点与难点

土地一级开发：热点与难点土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面：一是影响太大了。

不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。

现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业；二是诱惑太大了。

越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润（北京的有关规定是2%，有些地方政府的土地一级开发招商公告中承诺5-8%），随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；三是弹性太大了。

按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。

土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。

土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。

普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。

只要利益保障了，多难也能征、也能拆。

原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。

在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。

除了难点，目前，真正制约我国土地一级开发的瓶颈有两个：一是一级开发融资难，因为土地不能直接上市融资。

土地一级开发融资

土地一级开发融资问题探讨范钦陕西恒达律师事务所【摘要】：土地一级开发是土地进入市场的源头, 从“生地”到“熟地”的土地一级开发的过程已成为土地能否形成有效供给的最重要环节。

土地一级使用权的流向与流量决定了使用权在二级市场的流转与再配置。

在关于土地一级开发的问题中,最紧迫也是最核心的问题,是土地一级开发的融资问题。

由于我国现有的土地政策、银行贷款政策、政府管理体制等各个方面原因,目前我国许多地区的土地一级开发因为资金不足处于停滞不前的状态,直接的结果是土地供给不足,最终导致房地产价格的持续上涨。

因此,研究土地一级开发,解决其融资问题意义重大。

本文从我国土地一级开发融资的基本特征入手，分析目前我国土地一级开发融资的问题，介绍多种融资的模式，从而提出完善我国土地一级开发融资法律体系的建议。

【关键词】：土地一级开发融资引言地产业被称为半个金融业，在一个正常的市场经济社会里，相互双方都离不开对方。

土地的开发、利用、经营等一般都需要注入大量资金，融资对于土地开发和利用来说具有特别重要的意义，因此，研究土地一级开发融资的相关问题就成了该领域非常必要的课题。

一、我国土地一级开发融资的基本特征目前我国土地一级开发融资方式中，除了自有资金和财政拨款，银行贷款是主要的甚至是唯一的融资方式，因此，论我国土地一级开发对应的银行贷款基本特征：（一）土地一级开发的贷款主体目前我国土地一级开发的贷款主体，包括两种方式，其一，是土地储备中心直接作为贷款主体，其二，是通过委托或者招标的方式，由市场化的机构来执行。

如是政府所设立的法人机构，也可能是政府委托的法人机构（民营、国企、外资企业都有可能）。

（二）贷款方式2003 年，中国人民银行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》，要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限不得超过两年。

目前银行对土地一级开发贷款的方式，有的银行仍采取房地产开发贷款的方式，有的银行则设有专项的贷款科目。

土地一级开发的四大外部融资方式解析

⼟地⼀级开发的四⼤外部融资⽅式解析⼟地开发的实施，由于投⼊⼤占⽤时间长、分阶段投⼊和资⾦回收周期长等原因，参与⼟地开发的参与⼟地⼀级开发企业⼤多都需要通过融资完成项⽬开发。

⼀般来说，参与⼟地⼀级开发企业的融资⽅式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩⼤⾃有资⾦完成项⽬开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发⾏债券等。

内部融资⽅式在实际操作中⽆需⽀付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业⾃有资⾦有限，单纯依靠内部融资很难完成项⽬开发，所以实践中，参与⼟地⼀级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。

下⾯我们来看下在⼟地⼀级开发中常见的四种外部融资。

⼀、国家开发银⾏贷款国家开发银⾏是直接从事政策性融资活动的⾦融机构。

根据国家有关⽀持⼟地储备贷款的规定，⼟地⼀级开发贷款为⼟地储备贷款，使⽤期限2年，要求⾃有资⾦投⼊不低于30%。

⼟地⼀级开发企业在取得政府先期投⼊的资⾦⽀持，并与政府签订的⼟地⼀级开发协议保证了⼟地开发项⽬具有稳定后，可以就⼟地开发项⽬向开发银⾏申请⼀定⽐例⼟地储备贷款。

但是，这种贷款⽅式也有不好之处：⼀，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银⾏提供贷款的条件和门槛也不断提⾼；⼆，已进驻我国的外国银⾏普遍认为国内房地产业务风险太⼤，⽬前也没有开展对内陆⼟地开发的贷款业务；三，国家开发银⾏是我国直接从事政策性融资活动的⾦融机构，⼟地⼀级开发贷款作为⼟地储备贷款，符合有关贷款规定的，⽐如⽀持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银⾏的融资担保。

但是这种贷款⽅式政府部门参与和运作⼒度较⼤。

⼆、商业银⾏贷款⼟地⼀级开发具有稳定的，银⾏放贷是建⽴在国有⼟地出让收⼊担保基础上的，因此银⾏放贷的资产呆账、坏账风险⼩，企业利⽤“分成权”质押向商业银⾏申请贷款。

三、信托⽅式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。

土地一级开热点难点问题发实务解析课件

• 其中的征地补偿、拆迁安置等工作容易产生纠纷，拖延业
务的进展，造成资金沉淀，延缓资金周转。
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特点
• 3.土地需求受经济环境和政策影响大。
• 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控土地市场的职能，是政府调控房地产行业的工具。
• 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商业物业用地出让容易受到经济环境的影响，住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控的影响。为支持产业发展，国内许多开发区及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
，这一环节也被认为是高地价推升高房价的最直接的原因。此外，地
方政府还可以通过土地征收与土地出让的时间差获取丰厚的“时间价值
”。
•
在这种逻辑背后，地方政府并没有内在动力去主动遏制房价的上
涨势头。高地价支撑了高房价，反过来又继续带动周边地段升值，进
一步扩大了政府财政收入。一面是地方政府“财源广进”，一面是房地
产业欣欣向荣带动GDP快速增长，这实在是地方政府所乐于见到的结
果。这也就是为什么中央政府每次出台严厉的房价调控政策却难以在
各地收到实效的原因。
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摒弃“土地财政依赖症”的迫切性
房价高企，背后推手众多，成因复杂。而
土地财政之所以更为人诟病，是因为地方政
府一方面以“规则制定者”的形象垄断土地征
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中央政府的房价调控政策与地方政府的土地财政的博弈
土地财政在我国的历史并不长，1998年房改之前，地方政府几乎没有卖地收入。在此之后，这笔“额外”的收入占地方财政收入之比逐年增加，甚至成为地方财政收入的主要来源。地方政府之所以严重依赖土地财政，与我国的财税体制有着密不可分的关系。1994的分税制改革，导致地方政府财政收入分配与事务责任划分倒挂，财权事权的不匹配导致地方政府在平衡财政收支上捉襟见肘。为了弥补财政收支的缺口，地方政府纷纷“广开财路”，进行多元化融资，其中卖地融资以其各方面的“优势” ，迅速成为各地财政收入的主要来源。

中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2010.02.11•【文号】银监办发[2010]54号•【施行日期】2010.02.11•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】银行业监督管理,信托与投资正文中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知（银监办发〔2010〕54号）各地银监局，各政策性银行，国有商业银行，股份制商业银行、中国邮政储蓄银行、银监会直接监管的信托公司：为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。

二、信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

三、停止执行《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）第十条中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

四、信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

五、信托公司开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。