世联高密度策略以上容积率项目研究76PPT

高容积率下的单体演变图示
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嘉和人家
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高容积率下的单体演变图示
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户
数
•
外
墙
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通
风
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户
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日
照
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户
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户
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日
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照
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景
观
•
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户
数
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日
照
日
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日
照
照
通
•
通
风
风
景
•
景
•观
户 数
• 观户
wk.baidu.com
•
通
数
风
户 数 通 风
•
户
数
•
通
风
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需求解析（一） •社
其 它 区定 位
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世联高密度策略以上容积率项目研究 76PPT
需求解析（一） •社
其 它 区定 位
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自我实现
尊重需求
•宜
归属与爱
居 性
安全需求 生理需求
•合 理
性
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需求解析（二）
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➢ 经济性：单体选择、日照间距、层数
高容积率下规划组合的考虑因素
需求解析（二）
规划
单体
景观
配套及物 其他附加
业
值
宜居性
•消解高密度 带来的压迫感
•关注局部小 气候
•同层次的适 当居住混合
•提高居住空 间舒适度
•景观的宜居 性
•提倡精装修， •高密度下融
减少后期装 洽邻里交往
修的不良影 的可能
响
•社区文化的
•便利的商业 营造
服务设施
•生态技术的
运用
合理性 社区定位
高容积率下的单体演变逻辑
➢ 品质逻辑：日照、通风、保温、景观视野、均好性 ➢ 型式逻辑（节地性）：面宽、进深、单层户数、分摊系数 ➢ 成本逻辑：外墙面积、结构形式、设备、层数变化
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高容积率下的单体演变图示
•
今典
••
花朝园
阳
园
•
（
一二
期）
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二、体系分解
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产品 = 可能 + 需求
产品线
（可能成为什么？）
➢ 单体的可能性 ➢ 规划的可能性 ➢ ‥‥‥
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客户线
（需要成为什么？）
•社 区定 位
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研究方法
➢ 以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形 成产品观
➢ 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 ➢ 同时关注相关内容的成本情况
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高容积率带来了什么？
➢ 相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？ ➢ 如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都
•合理提高容 积率
•适合高密度 的路网形式和 密度
•停车策略
•符合楼盘定 位的高容积 率下的户型 配比策略
•合理的户型 设计
•合理的内部 或周边配套
•适应高密度 的物业管理
卖给谁？客户能得到什么？（地段、性价比、产品力、景观、教育、社区文
化、社区形象）
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高容积率下的产品观
➢ 结合地块条件，根据客户需求，合理明确地定位，组织产品要素，挖掘高 密度产品的可能性
➢ 保证产品的合理性 ➢ 符合社区定位的宜居性 ➢ 符合定位的其他附加值
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三、可能性研究
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高容积率下的单体品质象限（北方）
宜居性
（景观、均好性）
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合理性
（日照、通风）
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高容积率下的建议单体选择（北方）
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单体的拼接组合
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2020/11/1
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目录
•一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究
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一、引言
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的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理 ➢ 高密度下的景观处理？ ➢ 高密度对局部小气候的影响？ ➢ 高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响 ➢ 高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响） ➢ 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性
的增加（尤其在大规模社区中） ➢ 相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求 ➢ 高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？ ➢ 对“合理性”的更高要求（相比低密度） ➢ 如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？ ➢ 对内部或周边配套的要求？ ➢ 对后期装修的影响？
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高容积率下的单体演变图示
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• 光明城华市贸国际
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燕沙后
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高容积率下的单体演变图示 （浙江）
•
公园印象（上
海）
•
枫林绿洲
•
珠（江西峰安景）
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高容积率下单体选择的几点考虑（北方）
➢ 一般情况下，在以上8种类型中选择，以保证品质和容积率的均衡。 ➢ 影响单体品质的因素排序如下：日照〉景观视野〉通风〉单层户数〉保温 ➢ 板楼进深控制在14米以内（一梯三户加厚部分除外）。 ➢ 在不影响户型品质和兼顾建筑造型的前提下，尽量减少单体平面的周长，
以提高保温性能，并可减少外装饰面积，降低造价。 ➢ 注意电梯位置对户内空间的噪音和震动影响。
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研究背景及目的
背景
➢ 可能开发项目中，高容积率是一大类型。 ➢ 具有节地性，符合城市发展方向。
目的
➢ 形成针对高容积率的产品观 ➢ 为高容积率项目的决策提供参考
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研究思路
研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息