商在金鸡湖-苏州月光码头、圆融时代广场商业考察参观

商在金鸡湖——苏州月光码头、圆融时代广场商业考察参观记随着人民生活方式的日益改变，商业建筑的形式一直在不断地变化，总体的趋势是由纯商业功能向综合化功能发展，由购物主导向休闲主导转变，由单一经营向复合经营过渡。

如今，成功的商业街区往往会集聚购物、娱乐、餐饮、观光、培训等等多种功能为一体，成为人们业余休闲活动的主要公共场所，是都市活力和魅力的主要来源。

成功的商业街的开发有哪些因素？商业的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？商业的主要业态功能应如何构成？带着以上疑问，佩西建筑一组特驱车至苏州金鸡湖，实地参观金鸡湖周边的一些著名商业群体。

对其中的月光码头、圆融时代广场作重点的考察分析。

月光码头项目简介：月光码头位于苏州工业园区金鸡湖东北岸，为文化水廊景观带的重要组成部分，其临湖而居，总占地面积为4.55万平米，其中水面部分为1.74万平米，深入水区直径为60米。

月光码头四至范围为：北临苏州国际博览中心，西接苏州科技文化艺术中心，南为金鸡湖水面，东为中央河景观带。

整个地块呈半圆环型，其中南内环弧长约163米，北外弧长约305米，地块宽约145米。

月光码头东为雕塑路，北接翠园路，与现代大道近在咫尺，转入观枫街百米即达。

距离地块最近的公交车站约200米左右，地铁1号线文化博览中心站仅约150米。

月光码头整体的区位交通景观优势均为明显，整体的规划格局也是较有特点的。

但月光码头整体的商业氛围是比较弱的，整个空间的人气很差，经过讨论分析，我们认为原因有三：1）整体功能单一整个月光码头的前期规划定位均为餐饮，缺少其他业态。

我们到达的时间是工作日下午4点，这个时间正好是餐饮的休闲点。

因此，整个月光较为冷清。

我们认为有活力的商业街应有一定的混合，应以休闲娱乐为主，辅以一定的特色商业。

而月光码头均以风情酒吧、夜总会为主，均为休闲娱乐，导致整个业态失衡。

夜晚很火爆，白天冷清清。

试想，如果本案加入特色小商铺，是否可以带动白天的人气？试想，如果本案加入大众餐饮，作为文化艺术中心及国际博览中心的餐饮配套，是否可以带动白天的人气？试想，163米的沿湖景观面，加入水上乐园、游船码头，是否可以带动白天的人气？2）商业街的尺度缺乏推敲整个商业街，宽度宽窄不一，较为空旷，空间收缩没有秩序感，导致空间围合感弱，建筑与道路之间的关系处理的较为薄弱，产生较多的建筑角部正冲道路，给人的感觉很差。

3）风格多样、杂乱无章月光码头打造360度，环形无死角商业街设计理念，但未考虑到，餐饮建筑污染性较大，将餐饮建筑的后勤服务配套路线完全打开，将建筑背面的杂乱无章完全体现出来，忽略了餐饮建筑应有主次之分。

当然，月光码头的规划建筑设计当中还是有着诸多优点的。

1）定位准确月光码头的前期规划定位是较好的。

从城市规划角度上来讲，金鸡湖边上缺少一个灯火通明、绚丽多彩的城市一角。

这条邻水酒吧街的打造，是城市与开发者得到共盈。

而且，特色酒吧商业街，打破以往的城市综合商业街，更易经营。

2）风格迥异、万国建筑群月光码头整个商业群体，风格迥异，色彩丰富，形成万国建筑群，虽然业态上，白天较为冷清，但确因此带来了一批摄影爱好者，现在的月光码头已经成为著名的婚纱摄影场所，这也成为月光码头的第二副业。

3）沿湖亲水大平台月光码头的南侧组团嵌入湖中，南北邻水，形成丰富的水景。

同时，建筑南侧沿湖通过退让形成亲水平台，设置室外餐饮区，整体视野空间开阔，让游客停下脚步，休憩一下。

试想，在此处，约几个朋友，听着音乐，聊聊天，是多么惬意的生活。

4）动线规划合理月光码头采用双街理念，形成南北双主轴，通过多个小组团，形成四通发达的流线。

总体来讲，月光码头的总体规划建筑及业态布局还是比较合理的，但经营者如能通过后期业态重组，提升月光码头白天的商业氛围，我们相信月光码头将成为苏州又一大旅游景点。

圆融时代广场项目简介：圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米，五大功能片区，6大地铁出口、水上巴士、空中连廊、水雾广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景⋯⋯从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较超前。

相比于月光码头的冷清，圆融时代广场整体的商业氛围是比较好的，人气比较足。

在整体规划及建筑设计上有者诸多优点：1.区位优势明显、主题特色天幕街区圆融时代广场处于金鸡湖湖东CBD核心区域，因此，本案的区位优势非常明显。

圆融时代广场拥有世界之最的天幕街区，形成最大的特色亮点，整个天幕全长约500米巨型神奇天幕，宽32米，高约21米。

2．交通便捷、超大停车库圆融时代广场交通便捷，轻轨1号线圆融广场站，直达本案，到达工业园区的10条以上公交线路途经于此。

且本案设计4000个车位的超大停车库，以及12个地库出入口。

整个圆融时代广场的内外交通四通八达。

3.功能分区明确、动线规划合理圆融时代广场建筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、生活休闲区以及17万平方米的久光百货区。

各功能区相互独立、互不干扰。

圆融时代广场结合五大功能区，合理组织商业动线，形成六横六纵的商业动线。

有效地拉长流线，提升商业价值。

4.商业氛围浓厚，空间节点丰富圆融时代广场通过设置多个广场节点，汇集人气，提升商业氛围。

5.建筑形体新颖，沿街景观独特圆融时代广场商业街建筑形体采用弧形处理，整个形体自由灵动，使得整个商业界面具有一定的连续性。

立面材质采用玻璃幕墙结合外挂竖向彩色色带组合，彩色竖向色带采用正反2种颜色，这样在不同的角度可以有不同的色彩效果，达到一步一景、山水交融的效果。

圆融时代广场毗邻城市河流，景观设计上，利用城市河流，设置沿河亲水平台。

形成不同的沿河景观带。

商业街内通过多条不锈钢带，引导商业流线。

圆融时代广场虽有诸多优点，但同时我们也发现其规划设计当中的一些不足：1）水系河岸利用不足：整个沿河北侧虽然作一定的退让，且利用此部分退让空间做了一些外部餐饮，但整个退让距离较小，沿河基本形成一个通道，让人只能行走，无停留空间。

建筑对河流的压迫感很强。

沿河南侧则根本没有利用，仅沿河设置人行道路，这也导致了南侧人气远不如北侧，南侧久光百货沿河还设置了一定的广场，但很空旷。

久光百货为减少对河流的压迫感做了斜面处理，整个手法较为生硬，此斜面在外部看上去较为大气，但在内部空间只做挑空处理。

虽占地但无利用。

2）端头联系薄弱：东侧端头处理薄弱，东侧端头河流两侧的联系较差，人在商业街内行走，到了东侧端头，由于建筑遮挡，根本无法发现在东侧端头通过桥连接河流两侧，况且到端头无辜还得上一层才能发现。

这也导致到了东侧端头，很多游客直接选择返回。

导致东侧端头的人气严重不足。

针对以上2点不足，我们提出规划结构的调整方案，当然这仅是一种设想。

我们建议形成以上方案，沿河均采用一定的退让，利用退让，设置沿河室外餐饮，同时沿河两侧均设置1-2层的商业退台建筑，形成呼应关系。

退台部分亦考虑设置室外餐饮区，这样形成沿河2层均形成双街，沿河为餐饮街，内侧打造不同的特色商业街。

最大化地拉长商业动线，提升商业价值。

娱乐休闲及大型商业虽被一定地压缩，但整体功能还是能够满足。

通过这2个主力店，带动商业流线。

当然，我们提出的方案只是站在我们的思路上形成的一种设想。

因为，每个商业群体建筑规划建筑方案的形成，都是在特定的时代下，特定的背景条件下所形成的。

总体来讲，圆融时代广场的规划设计是成功的，业态布局也是较为合理的。

最后对月光码头、圆融时代广场的实地参观及对其他成功商业街开发的研究分析。

我们认为成功的商业街的开发有五大因素。

1）科学规划、准确定位。

商业街的规划，是一个城市商业规划的点睛之笔。

商业街在进行了整体的规划之后。

要结合自身条件、周围环境及其辐射半径，进行合理定位。

2）招商先行、规模适度。

商业街的开发者往往忽略了商业经营者的需求，一味按照自己本身的要求进行规划设计，带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。

而在规模尺度上，往往为追求规模效益，忽略了边际效益，实践证明，合理的商业街在长、宽、高有着一定的比例要求。

商业街长度在280米-500米为宜；商业街的宽度，在12米-18米，一些迷你型的更窄，如欧洲小镇的商业街常在6米-9米。

人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。

所以商业街过宽容易导致顾客疲劳，导致商机的丧失。

而往往开发者忽略了这点，认为商业街越宽越大气。

商业街的高度，以一层到二层为宜，局部主力店铺三、四层。

商业街中，楼层过高，使商业街整体空间产生压迫感。

3）错位经营、强化功能。

中国商品零售业竞争已经从店铺之间的竞争，发展到街区之间的竞争。

从近几年的市场调研来看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。

而综合商业街，经营的难度会越来越增大。

在商业街中，非购物的功能要日益提高。

这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终扩大消费。

4）营造氛围、控制结点。

商业街的商业氛围是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。

商业街对商业氛围要求非常高。

好的商业氛围就需要对空间节点、商业广场的把控。

商业街好比一首交响乐，时而高亢激昂，时而低沉有力。

在商业街中通过设置主力店，一些公共活动广场和景观广场设计几个空间结点，最大限度的聚集人流。

5）以人为本、独特景观。

商业街的发展已经从购物型转变为体验型，商业街已经成为社会的活动中心，因此，只有以人为本，营造独特景观，形成最亮丽的景观特色群，才能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。

我们认为成功的商业街区不是单独的规划建筑所能做到的，只有合理的规划建筑设计结合合理的业态规划，才能使商业街区注入商魂、商脉、商气，才能拥有无限的商机。