【财务分析】投资分析研究报告

【财务分析】投资分析研究报告

兴义市桔山新区房地产开发总公司“南村枫林”

市场定位及投资分析研究报告

贵州友联伟业投资顾问有限公司

2005年3月

市场定位及投资研究报告目录

第一部分：项目市场定位分析

一、项目SWOT分析

二、项目市场定位

第二部分：开发投资分析研究

一、产品开发模型

二、项目投资成本及费用估算

三、销售收入估算

四、资金计划

五、项目财务效益预测

六、不确定性分析

七、投资方案比较

八、投资风险分析

九、结论与建议

十、附件1-9

第一部分项目市场定位分析

一项目SWOT分析

对项目进行准确的市场定位，必须要对项目SWOT做详细的分析和判断。对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幕方能决胜千里：

⏹对项目的优势进行突出并加以放大

⏹对项目的劣势进行规避并一一化解

⏹对项目发展机遇加以利用和提升

⏹对项目将要面临的竞争威胁提前制定应对策略

一）优势（STRENGTHS）

1、规模优势

项目总占地达118.71亩，规模较大，具备了形成大型生活社区的基本条件，甚至达到了生活城的概念。其可容纳众多的元素，利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。大量的居住人口也为商业物业的发展提供了消费基础，而且项目位于下五屯新区，是现时下五屯第一个高尚住宅小区，甚至是兴义市少有的大型高尚住宅项目。

利用：在高起点的品牌战略下，项目开发完成后将有望成为兴义市规模最大、配套最齐备、环境最好的生活城。在规模上，其本身就具备了一定的独特性和市场震撼力。

2、地形优势

地块地势平坦，无土方挖添量，有利于降低成本，是开发的有利条件。

利用：

A.有利于进行气势恢弘、视野开阔的建筑布局，丰富建筑布置；

B.有利于交通组织的形成，实现人车的自然分流；

C.有利于实现变化多样、层次分明的绿化和景观设计，将内部景观与外部自然环境融合、浑然一体。从而形成由远到近、由高到低、富于立体感的独特景观，为日后打造独特的景观卖点提供基础。

3、环境优势

A.项目就在被喻为“人间仙境”的下午屯新区，风景秀美、空气清新、景致怡人，在这里可望贵州醇酒厂、看田园风光、远眺万峰林、近观刘氏庄园……，这是兴义最美自然景观的浓缩，是大自然的杰作，其他楼盘只能望其项背。

B.本案周围为兴义市下五屯老居民区，民风淳朴，居住人口比较单纯，治安环境良好；

C.附近无产生污染的企事业单位，这里天空明净，空气清新。

利用：可以作为日后楼盘的一个卖点加以宣传，但不是最重要的卖点。

4、教育优势

项目南有兴义市九中、西北临八中、北靠卫校、水校，在中学教育方面具有一定优势。

利用：突出的教育配套将会对重视教育的目标客户群形成强大的吸引力；具有较高且稳定收入的教师群体相对集中，将为本项目提供一批优质客户。

5、人文优势

该区居住着汉、布依、苗、彝等十多个民族，形成浓郁淳朴、多姿多彩的民族风情；游击军司令、滇黔边务督办刘显潜故居。还有被孙中山先生誉为“西南后起之秀”的护法黔军总司令王文华（字电轮）将军故里，独具民族特色的省级民族婚俗博物馆；国家大一型企业贵州醇酒厂花园式厂区；还有我国占地面积最大的“屯堡”式地主、军阀建筑群——刘氏庄园，使这里的人文优势优为突出，大放异彩。各民族文化与历史人文的的糅合、相互辉映，从而形成了独特的人文环境，使居民能够充分体会两种文化带来独特感受。

利用：

A.充分利用这种独特文化，营造丰富的小区文化，可使之成为兴义市首个文化社区；

B.充分挖掘刘氏庄园历史人文价值，唤起目标消费群的亲切回忆和自豪感，从而形成对项目的亲和力与心理归属感，为项目注入情感价值，塑造能吸引消费者、打动消费者的强力卖点。

6、企业优势

桔山新区房地产开发总公司实力雄厚，成功开发了富兴花园、惠实家园和惠实新苑等优质楼盘，具有很高的知名度和良好的美誉度，其品牌优势令众多开发商可望不可及。

利用：

A.开发商雄厚的实力为本项目的顺利开发提供了坚强的后盾和强有力的保

障。与其他的发展商相比，实力雄厚，依赖性小，对于房地产金融市场变动的抗干扰能力强。既降低了项目运作的资金风险，又提高了消费者对项目的充足信心；

B.利用桔山房开现有的美誉度及品牌优势，为项目注入品牌价值，形成本案独有的向心力。

C.桔山房开历经近七年的风雨，深深扎根于所生长的大地，对本地风土人情的了解、对市场的了解、对消费者消费心理的把握又一次可以大显身手。

7、政府支持优势

由于本项目的特殊背景，得到了政府有关部门的大力支持，在政策上享有不少的优惠政度。

利用：充分利用好各种政府资源，充分挖掘他们对项目开发的价值，在推广过程中可以借助政府的力量，消除项目对的负面影响力，增强消费者对项目的信心。

8、专业优势

本项目聘请了青蓝紫地产顾问有限公司进行策划。在本案的策划中，青蓝紫地产以自身的智力资源和技术体系为依托，通过市场疏理→设计建议→资源整合→核心竞争力导入→操作实施等几个环节，全面考虑，全程策划。工作流程图如下

利用：通过专业策划力量的介入，为项目导入了先进的开发模式和开发理念，对市场进行准确的把握，并从后期销售的角度全面考虑，确保了每一个环节的紧密连接，为项目的高效获利提供了保障。

二）劣势分析（WEAKNESS）

1、本案推盘时期，届时兴义房地产市场将有一个放量供应的过程，供应量将达到历史的最高峰。

劣势化解：

A.控制工程进度，缩短时间风险，抢占市场先机；