仓储物流建筑工程费用估算明细表

投资规模和资金筹措

1、建设投资估算

（1）建筑工程费用

经估算，工程费用为万元。根据德州市及相关地区2006年~2009年建设的类似工程，结合本项目实际，采用单位造价指标对土建及建筑装饰、给排水、消防、采暖、电气工程等进行估算。详见表1-2.

表1-2建筑工程费用估算明细表

（2）设备购置及安装费

经估算，设备购置及安装费万元，包括给水设备、电梯、照明设备、室外给排水消防管道、室外电缆等费用。详见表1-3.

表1-3.设备购置费及安装估算表

（3）工程建设其他费用估算

经估算，工程建设其他费用万元，其中：

①根据相关资料，本项目土地费用包括耕地再造费、土地

有偿使用费、土地管理费、土地契税等，共计万元；

②分摊小区公建配套费约万元；

③勘察设计费、建设监理费、可行性研究报告编制费、

标底预决算编制审查费按国家计委、建设部颁发的的收费标准及山东省、德州市有关规定执行，并参照市场价进行估算。

④人防易地建设费按40元/㎡计取。

其他费用估算详见表1-4。

工程建设其他费用估算表

（4）基本预备费

基本预备费按工程费用及其他费用之和的10%估算，为万元。

（5）建设期利息

项目拟申请银行贷款亿元，贷款利率7%，经测算，建设期利息为万元。

2、投资估算表

经估算，本项目建设总投资万元，其投资构成见表1-5

项目建设投资估算汇总表

3、资金筹措及使用计划

（1）资金筹措

项目建设总投资为万元，由建设单位通过以下方式解决：

①单位自筹资金投入万元。

②设单位自有资金投入万元，为项目资本金。

（2）投资及资金使用计划

据项目实施进度、融资方案和资金到位可能性，总投资需要在项目建设期一年内全部投入。

经济影响分析

因项目属房地产开发项目，故只进行财务分析。

第一节财务测算

一、经济效益分析的依据

1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2、《房地产开发项目经济评价方法》

二、财务基础数据的确定

1、项目计算期 4年，其中建设期2年，销售期2年，第2年开始销售。

2、项目行业财务基准收益率Ic为12%。

3、收入测算

（1）销售价格

根据乐陵市西部地区商品房及住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、商业和地下设施的销售价格如下：

◆高层住宅楼销售均价为3500元/㎡

◆地上商业设施售均价为4000元/㎡

◆办公楼、酒店销售均价为5500元/㎡

◆地下车库每个车位销售均价为15万元/车位

◆地下室销售均价为4000元/㎡

（2）销售面积

项目地上建筑面积为128600平方米，地上商业设施68000平方米，高层住宅14400平方米，办公楼、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停车位700个。

（3）销售收入

销售收入计算表

（4）销售计划

根据项目实施进度计划，在建设期第二年开展销售工作，计划项目建成后三年内全部售出，销售期限为3年。每年销售比例为30%、50%和20%年度销售计划见表7-2.

年销售收入测算表

4、建设成本费用

本项目建设成本费用，由项目开发建设总投资和运营费构成。

（1）项目开发建设总投资为45313万元。

（2）运营运营费用为项目销售费用和管理费用。

◆销售费用为房屋销售过程中发生的各种费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的3%计算。

◆管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税收等，按销售收入的2%计算。

三、税金及附加

（1）本项目营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。

（2）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率进行测算。

（3）所得税

企业所得税税率按25%计算。

第二节财务分析

一、盈利能力分析

经测算，项目在计算期内实现销售收入78150万元，可获利润总额为17695万元，税后净利润为12916万元。项目利润总额及分配见表7-3

1根据利润及利润分配表和总投资表计算出如下指标：

×100%=39 .05%

总投资收益率= 息税前利润

总投资

×100%= 28.5%

投资净利润率= 税后总额

总投资

销售净利润率= 税后总额

×100%= 16.53%

销售收入

项目利润及利润分配表

3、根据财务现金流量表（详见表7-4）表7-4 财务现金流量表

计算指标如下：

所得税前：财务内部收益率： 19.55% 财务净现值（IC=12%）： 5094.22万元投资回收期： 2.6年（含建设期）

上述指标表明，项目建设具有一定的盈利能力所得税后：财务内部收益率： 15.36%

财务净现值（IC=12%）： 2167.91万元

投资回收期： 2.82年（含建设期）

。

第三节不确定性分析

一、敏感性分析

该项目作了所得税前投资的敏感性分析，将建设投资、销售收入等因素作为不确定性因素进行敏感性

分析，详见表7-5和图7-1.

敏感性分析

表7-5