论资产管理在产业地产价值链的重要性

论资产管理在产业地产价值链的重要性

传统房地产侧重拿地、开发、销售短平快的重资产开发模式，开发完成后的资产非租即售，突出问题是资产管理缺少专业的管理团队、流程体系及资源支撑，表现为几乎没有或很少对资产进行维护，而是局限于对客户反映的问题进行维修，侧重资产出现损坏或故障后的维修，没有资产的定期维护规划，导致客户投诉不断，或无奈选择退租，空置资产更是缺少管理，恶性循环，导致资产持续贬值，终使客户及企业利益受损。新形势下，产业地产企业更须重视资产管理，做好资产定期维护规划并有效落实到位。针对资产管理过程中出现的常见或重复发生的问题进行原因分析、归纳总结，积累形成资产管理数据库，倒逼设计、施工环节持续优化提升；同时加强资产管理专业团队的建设、全流程体系的打通，优质服务资源的引入，内外部资源整合形成资产管理可持续发展的良性生态圈，正、反双向驱动确保优质资产的输出，实现资产保值增值、提升客户黏度，是产业地产企业可持续发展的必经之路。产业地产围绕微笑曲线的两端，以产业为引领端、以服务为推动端、以地产为载体端，重在构建产业价值链一体化平台。产业地产是以写字楼、办公楼、标准化厂房、仓库、研发楼、金融、电商等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源，打造产、城、创服务平台，帮

助政府改善区域环境，提升区域竞争力，提升企业发展力的新型产业形式。产业地产企业发展大致会经历资产开发、资产管理、管理模式及品牌输出四个阶段，大部分企业目前尚处在资产开发阶段。资产管理是一个承前启后的阶段，当企业资产开发达到一定规模，资产管理服务在业界形成了良好口碑，才能沉淀形成具有差异化的管理模式，当资产规模、服务口碑、管理模式都具备了，企业自然也就具备了品牌输出、引领行业的潜力。为了谋求转型升级，破茧重生，房地产企业大都朝着产业地产运营服务商的方向转型，而大部分是打着产业地产的招牌拿地，实际仍以开发建设为主，没有将资产管理提升至价值链的核心位置，在资产管理团队建设、体系打通、资源配置等方面没有有效落地。对资产管理维护不到位，便会导致质量、设备故障问题频发，加之事后维修响应不及时，亦或是多次维修治标不治本，客户对资产的基本使用功能期许无法得到满足，导致客户退租，资产空置。“加强资产管理、提升客户黏度”是实现资产保值增值的重要手段，是树立产业地产企业服务品牌的切入点，更是角逐当下与未来的核心竞争力，因为优质的产品本身就是最好的营销手段。所以必须将资产管理提升至公司的战略高度，放置在产业地产价值链全流程的核心位置。本文重在论述资产管理在产业地产价值链中的重要性，分别从资产管理的现状、原因分析、如何解决提升三个方面进行阐述。

产业地产运营服务分为两个板块：一是基础服务板块，即四保服务包括园区保绿、保洁、保安、保修服务；二是增值服务板块，即根据入园企业的不同需求，提供满足客户非核心业务的、差异化的服务产品，包括但不限于人力资源服务、物流服务、融资服务、政策服务、税收服务等。按照上述划分，资产管理属于基础服务板块“保修”内容范畴，属于大多数企业的薄弱环节，客户使用的“痛点”。资产管理的“保修”在当下很多企业中只有“修”而无“保”，即局限于资产出现问题后的事后维修，而没有事前定期的预防性保养维护。交付的资产如厂房、仓库、设备等因缺少日常维护，使用１年～２年后，如同使用了５年～１０年，加之维修不及时，导致客户投诉、退租、资产空置现象频出。产业地产各环节如设计、开发建设、验收交付效果的优劣，站在产业链全流程的角度评价，资产管理阶段最具发言权，从资产保值增值及客户满意度两个维度评价，一个从资产维度评价、一个从客户维度评价，两者相辅相成。而前期各环节的评价往往具有一定的局限性或本位性，比如常会出现项目验收阶段质量合格，一段时间后各种质量问题就会暴露出来，常见的有屋面漏雨、墙体脱皮、地面裂缝、沉降及管道堵塞、设备系统运行故障等问题。客户投诉抱怨也主要集中在两个方面：一是资产质量或安全隐患问题，影响其正常使用；二是企业没有资产维护规划措施，资产各部位、各系统得不到定期检查、

维护，致使问题积累由量变到质变，问题产生后维修响应速度较慢，且维修周期较长或多次维修不妥。

资产管理是一个全流程的概念，目标是实现资产保值增值、提升客户黏度，必须从立项、设计，成本、建设施工等各环节严格把关，确保各环节严格按流程标准实施，实现资产管理的目标。资产管理过程中暴露出的问题，大多与前端环节有关，归结如下：１．设计环节：没有结合客户生产工艺、存储物料、产品属性等进行消防设计，导致厂房、仓库使用性质与消防设计性质不符，存在重大安全隐患。施工图评审形式化，技术部门过度依赖设计院，前端审核不严，如北方地区室外消防管网没有考虑保温措施，管道埋深不够，消防系统采用湿式系统，导致冬季管道冻坏。２．招投标环节：没有充分进行市场调研，过度追求低成本目标，采取低价中标规则，导致投标单位恶性竞价。３．施工环节：低价中标规则下确定的施工单位，施工过程中必然偷工减料，现场监理监督管理不到位，加之业主工期迫切要求，很难输出高品质的资产。４．运营环节：前期各环节产生的问题，若未能严格闸口纠正一路绿灯放行，最终会在资产管理过程中集中暴露，加之资产管理环节本身存在的问题：公司高层重视程度不够：公司高层重开发、轻运营，追求资产开发的规模，而忽视资产管理的品质，导致资产管理在专业团队、流程及服务资源建设等方面严重滞后。缺少资产事前维护的流

程体系：资产维修和资产维护是两个不同的概念，前者侧重问题出现后的事后补救，后者则侧重事前的预防性维护。若以维修为核心，则建立起来的流程体系、团队服务理念、引入的服务资源等都会围绕事后维修开展工作，即资产损坏或客户投诉抱怨后，按维修流程操作执行，解决问题的效率慢、成本高、客户投诉多。维修效果不可控：资产问题出现后缺少现场的有效沟通、核实，终端报修什么，接口部门就接修什么；维修单位出具的维修方案没有经过专业技术部门的论证，方案的可行性不可控，维修的效果及质量无从保证，这也是问题重复发生、重复维修的根源所在。５．监督缺失：立项、设计、招投标、施工、运营等每个环节均有对应的流程体系支撑业务的实施，但各环节流程的实施效果缺少监督和管理，存在流程与实际两张皮的问题，且存在本位主义，缺少全流程的有效协同，导致内部管理成本较高、执行效率低。

针对各环节存在的上述问题，正确的解决思路和方法，应将资产管理提升至价值链的核心位置，确立以实现“资产保值增值、提升客户黏度”为核心的资产开发目标，加强资产管理团队、流程体系及服务资源的优化建设，建立资产管理数据库，通过数据分析结论倒逼设计、开发建设等环节的持续提升：１．公司高层重视：将资产管理目标提升至公司战略高度，各环节工作须围绕实现资产管理目标开展工作。２．专