浅析中国房地产资金来源的结构变化

浅析中国房地产资金来源的结构变化

摘要房地产企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展起着重要的作用。本文对1997年—2007年以来房地产投资的资金来源及变化情况进行简要地分析，并提出相关建议。

关键词房地产资金来源结构

一、引言

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。据不完全统计，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。

二、房地产企业资金来源的渠道

（一）国家预算内资金

在计划体制下, 国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成企业资本金。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入。

（二）国内贷款

房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

（三）企业债券

房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。（四）外资。主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。

（五）自筹资金

自筹资金主要包括：企业内部资金；其他企业资金：包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用；职工和民间资金；发行股票。

（六）其他资金来源

主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产品，提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

表一2000—2007 年中国房地产企业的资金来源结构表（单位: 万元）

年份本年资金来源总计国家预算内资金国内贷款债券利用外资

外商直接投资自筹资金其他资金来源

1997 38170650 124789 9111902 48691 4608565 3279010 9728831 14547872

1998 44149422 149480 10531712 62319 3617581 2588700 11669821 18118509

1999 47959012 100457 11115664 98703 2566022 1804800 13446210 20631956

2000 59976309 68720 13850756 34760 1687046 1348000 16142122 28192905

2001 76963877 136291 16921968 3425 1357044 1061200 21839587 36705562

2002 97499536 118044 22203357 22439 1572284 1241300 27384451 46198961

2003 131969224 113631 31382699 5460 1700040 1162700 37706891 61060503

2004 171687669 118148 31584126 1900 2282001 1425600 52075627 85625867

2005 213978389 124784 39180778 1900 2578111 1679000 70003924 102215576

2006 271355516 ------ 53569795 ----- 4001541 2975000 85970853 127813327

2007 374779610 ------ 70156355 ----- 6410425 5027700

117725316 180487514

表二1997—2007 年我国房地产企业的资金来源结构变化（单位: %）

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

年份年资金来源总计国家预算内资金国内贷款债券利用外资自筹资金其他资金来源

1997 100 0.326923959 23.87148765 0.127561359 12.07358271 25.48772683 38.11271749

1998 100 0.338577479 23.85469962 0.141154736 8.193948723 26.43255669 41.03906275

1999 100 0.209464282 23.17742492 0.205806992 5.350448003 28.03687866 43.01997714

2000 100 0.114578575 23.09371189 0.057956217 2.812853989 26.91416372 47.00673561

2001 100 0.177084374 21.98689653 0.00445014 1.763221985 28.37641222 47.69193475

2002 100 0.121071345 22.77278222 0.023014468 1.612606649 28.08675007 47.38377524

2003 100 0.086104166 23.78031639 0.004137328 1.288209439 28.57248823 46.26874445