第三十七期：地产融资实务文章汇编
我国房地产融资渠道现状论文(全文)
我国房地产融资渠道现状论文近年来ZG的房地产业进展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。
为拉动ZG经济贡献了不少GDP。
过去几年，房地产相关的建筑投资占ZG固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。
作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和进展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。
这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。
如何突破房地产业进展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。
本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状1．银行贷款目前，ZG房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。
房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。
一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响GJ的金融安全。
为此，政府开始频频出招调控，自20XX年的“121号文”开始，20XX年《商业银行房地产贷款风险治理指引》、20XX年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。
房地产法律融资案例范文(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产交易过程中，涉及的法律问题也日益复杂。
本文以一起房地产法律融资案例为切入点，探讨房地产法律融资过程中的法律问题及解决途径。
二、案例简介（一）案情概述甲公司（以下简称“甲方”）与乙公司（以下简称“乙方”）于2018年10月签订了一份土地使用权转让合同，约定甲方将其拥有的位于某市的一块土地使用权转让给乙方，转让价格为人民币1亿元。
合同签订后，乙方支付了定金1000万元。
但由于乙方资金周转困难，未能按合同约定支付剩余款项。
甲方在多次催收无果后，诉至法院，要求乙方支付剩余款项及违约金。
（二）争议焦点1. 乙方是否构成违约？2. 甲方能否要求乙方支付违约金？3. 违约金数额如何确定？三、法律分析（一）乙方是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
（二）甲方能否要求乙方支付违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金，甲方有权要求乙方支付违约金。
（三）违约金数额如何确定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定违约金的计算方式。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金的计算方式，即按照未支付款项的10%计算。
因此，违约金数额为9000万元。
四、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的土地使用权转让合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
根据甲乙双方在合同中约定的违约金计算方式，判决乙方支付甲方违约金9000万元。
五、案例启示（一）加强合同管理在房地产交易过程中，当事人应当重视合同管理，确保合同条款明确、合法。
合同中应明确约定违约责任、违约金计算方式等关键条款，以保障自身权益。
（二）完善法律知识当事人应加强对房地产相关法律法规的学习，提高法律意识，以便在发生纠纷时能够依法维权。
我国房地产企业融资论文
浅议我国房地产企业融资中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-02摘要房地产业是我国的支柱产业之一，同时又是资金密集型行业，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要前提。
本文首先对房地产企业融资方式进行了阐述，其次指出了我国房地产企业融资所存在的问题，最后提出了具体的解决对策，以期为相关管理人员优化房地产企业融资模式，降低融资成本提供可以借鉴的参考。
关键词房地产融资问题对策一、什么是“房地产融资”“房地产融资”是指“为支持房地产企业的开发建设，运用多种方式为房地产企业筹集与融通资金的金融活动”。
房地产是一个资金密集的产业，是一种高投入、高风险、高产出的行业。
每一个房地产企业开发项目都需要大量的资金投入。
对于那些刚刚涉足房地产开发，且自身资金又不足够雄厚的开发商来说，最缺乏的就是资金，他们需要通过融资来维持项目的继续进行，而对于那些已经具备一定实力，一定规模的房地产开发商来说，他们不希望被一个开发项目把自己的资金都套牢，所以他们也需要通过融资来进一步发展壮大自己，扩大自己的市场份额。
二、房地产企业融资方式解读1．银行贷款。
银行贷款指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或其他金融机构融入开发资金的一种融资行为。
银行贷款是房地产企业融资资金的主要来源，贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。
银行贷款能够给予企业以足够的资金支持，资金的取得较为便捷与灵活，但是相对来讲资金成本高一些。
2．债券融资。
债券融资是指企业通过举债来筹措资金，资金的供给者作为债权人享有到期收回本息的一种融资方式。
债券融资有利于降低企业的融资成本，债券融资还可以分担银行贷款的压力，分散银行和政府的金融风险。
3．股权融资。
股权融资指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金的供给者作为资金的所有者(股东)对企业享有控制权的一种融资方式。
房地产企业融资论文.doc
房地产企业融资论文房地产企业融资论文该怎么写？为大家整理了房地产企业融资论文，希望对大家有帮助。
1.融资的现状分析广州华南商贸职业学院曾小燕《解析民间金融现状问题及应对策略》指出我国民间融资活跃，主要方式仍为直接借贷，借贷利率总体上扬；从人民银行民间借贷样本监测中，能看到中小企业民间借贷规模呈加快增长趋势，借贷利率明显高于正规金融贷款利率。
目前我国民间金融的形式既有民间借贷、合会、私人钱庄和典当行等传统的民间金融形式，也出现了一些具有新时代特征的民间金融机构如农村合作基金会、农村互助储金会等。
东北农业大学经济管理学院侯阳在《我国中小企业融资难的问题及对策分析》中指出我国中小企业融资规模较小、融资渠道较窄、融资成本较高等方面的问题。
据其调查显示，约有一半以上的中小企业企业经营者认为融资难是企业发展中遇到的主要障碍,而中西部地区中小企业经营者选择“融资困难”的比重更是高达八成。
因此融资难是制约我国中小企业发展的主要矛盾。
由于中小企业具有投资少、发展快，就业面广，能较好适应社会的需求，中小企业已经成为国民经济的重要组成部分和新的经济增长点。
但中小企业大多是民营经济实体，资产值不高，管理机制不太规范，中小企业融资直接受制于整个经济运行环境。
2.我国中小房地产企业融资现状及存在的问题目前，中小房地产企业融资渠道问题成因复杂，如果只从单方面分析中小房地产企业融资渠道的问题是不可能的，必须结合实际情况，才能更好地找到解决中小房地产企业融资渠道不畅的问题。
2.1企业本身的原因由于中小企业大多采用资本密集型的经营模式，员工素质普遍不高，国内中小企业由于企业资金有限不得不减少人员编制，致使许多优秀人才流失，从而使企业的竞争力大大减弱。
多数中小企业由于规模原因，仅有简陋的厂房和廉价的设备，缺乏融资必要数量的不动产,企业无法得到其想要的人才，从而导致技术水平不高，缺乏创新能力,导致在市场遇到大的波动时无法抗御市场风险。
房地产项目融资操作实务研究
房地产项目融资操作实务研究上海市申达律师事务所陈初2006年2月28日房地产项目的融资渠道和方式多种多样，房地产公司应依据市场的环境因素、自己的特色和需求以及市场规则制定切合公司和开发项目发展战略的融资事务安排。
融资事务在公司内的地位，就同血液对人体的重要性同样，齐备的融资方案、顺畅的融资渠道及宽泛的资本根源是公司连续发展、做强做大的根本因素。
综观现代国内外著名公司公司，无一不是依靠资本运作将公司带入飞快发展的轨道，而资本运作的基本因素就是融资。
目前，股份有限公司进行的首次股票刊行（ IPO ）工作，被称为股票公募（Public Offering ）。
相对于公募的公然刊行而言，另一种范围更广大，方式更灵巧，市场活力更高的私募融资（ Private Placement ），是值得研究和重视的。
本文试图经过我国实质的融资需乞降真切的融资交易实务，为房地产公司找到一条切合中国国情的发展道路。
第一章中国融资市场目前的状况第一节国内融资市场基本状况依据中国社会科学院《2005年度金融报告》，从2004年整年的房地产开发资本根源变化过程看，国内信贷占房地产开发资本比重呈连续下降态势。
1 ～3 月份房地产投资共计亿元，此中国内贷款874.86 亿元，占 24.33% ；1 ～6 月份房地产投资资本根源共计为 7602.8 亿元，国内贷款 1667.69 亿元，占 21.94% ；1 ～9 月份，房地产投资资本为 11614.1 亿元，此中国内贷款 2342.36 亿元 , 所占比重进一步降至20.17% ；1 ～12 月份降落到 18.4% 。
从多年数据观察，1998 年国家估量内资本为14.95 亿元，2004 年为 11.81 亿元，所占比重比由 0.34% 降落到 0.1% ；债券 1998 年为 6.23 亿元，2004年为亿元，所占比重由0.14% 降落到几乎为 0 ；利用外资 1998年为 361.76 亿元， 2004 年为 228.20 亿元，所占比重由8.19% 降落到 1.3%。
房地产企业融资实务运作及案例分析
房地产企业融资实务运作及案例分析过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。
在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。
房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。
房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。
但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。
2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。
◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。
2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。
但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。
原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。
◎房地产基金:房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。
具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。
近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。
房企融资工作总结范文(3篇)
第1篇一、前言2023年，我国房地产市场经历了诸多变革，融资工作作为房企发展的关键环节，承载着企业持续发展的重任。
在此背景下，我们对2023年的房企融资工作进行总结，分析取得的成果与面临的挑战，为未来的融资工作提供借鉴。
二、2023年房企融资工作回顾1. 政策导向与融资环境2023年，国家政策对房地产市场的调控力度有所加大，融资环境呈现出以下特点：（1）融资政策转向，由“救项目”转向“救项目与救企业并存”。
（2）优质房企及白名单企业保持融资优势，获得政策支持。
（3）存量资产盘活取得新突破，如不动产私募投资基金试点备案、基础设施REITs项目申报等。
2. 融资成果（1）多家房企完成债务重组，缓解了部分企业的融资压力。
（2）民营企业融资面利好政策力度持续加大，为民营企业提供了更多发展机会。
（3）优质房企通过多元化融资渠道，实现了融资规模的稳步增长。
3. 融资创新（1）积极探索房地产金融科技，如区块链、大数据等技术在融资领域的应用。
（2）加强与金融机构合作，拓宽融资渠道，提高融资效率。
（3）创新融资产品，如供应链金融、消费金融等，满足企业多元化融资需求。
三、2023年房企融资工作面临的挑战1. 市场环境不确定性增加，融资难度加大。
2. 部分房企资产负债率较高，存在一定的财务风险。
3. 融资渠道单一，企业对传统融资方式的依赖度较高。
四、2024年房企融资工作展望1. 加强政策研究，紧跟国家政策导向，优化融资策略。
2. 拓宽融资渠道，降低融资成本，提高融资效率。
3. 创新融资模式，发展多元化融资产品，降低企业融资风险。
4. 加强与金融机构合作，提高融资服务水平。
总之，2023年房企融资工作取得了一定的成绩，但也面临着诸多挑战。
在新的一年里，我们将继续努力，积极应对挑战，为实现企业可持续发展贡献力量。
第2篇一、前言2023年，在我国房地产市场调控政策持续深化的大背景下，房企融资工作面临着前所未有的挑战。
面对复杂的市场环境，我们紧紧围绕国家政策导向，积极应对市场变化，采取了一系列有效措施，确保了公司融资工作的稳定开展。
房地产金融的法律实务(杨映川)
房地产金融的法律实务(杨映川)房地产金融的法律实务(杨映川)引言法律实务问题一：房地产担保合同的风险控制在房地产金融中，房地产担保合同是一种常见的风险控制方式。
但是，在实际操作中，一些问题也随之出现。
例如，在担保合同中，是否明确约定了担保物的确定、担保期限、担保方式等关键条款？又或者，在违约情况下，法律适用和争议解决程序是否明确规定？这些问题都需要在担保合同中明确约定，以避免风险的发生。
解决方案：在担保合同中，应明确约定担保物的标的、数量、质量、形态等关键信息，并约定担保物的市场价值评估方法，以确保在担保物不足时，债权人能够得到相应的补偿。
在违约情况下，应明确约定适用的法律和仲裁机构，以便在争议发生时，能够及时解决。
法律实务问题二：房地产开发合同的履约监管房地产开发合同是指房地产开发商与购房人之间签订的合同。
在这种合同中，一方面，开发商需要按照约定的时间和质量进行房屋交付，另一方面，购房人需要按照约定的时间和方式支付购房款。
在实际操作中，一些开发商可能无法按时交付房屋，或者购房人无法按时支付购房款。
这些问题都需要合同中明确约定，并加强履约监管。
解决方案：在房地产开发合同中，应明确约定开发商交付房屋的时间、质量等要求，并约定违约责任及违约金的支付方式。
应建立有效的履约监管机制，确保合同双方的权益得到保障。
例如，可以设立独立第三方监管机构，对房地产开发进度和质量进行监督，以确保开发商按时交付房屋。
法律实务问题三：金融机构的风险防范和处置作为房地产金融的主要参与者，金融机构在房地产金融中面临着一定的风险。
例如，借款人可能无法按时归还贷款，或者房产市场发生剧烈波动，导致抵押物价值下降。
这些风险需要金融机构加强风险防范和处置。
解决方案：金融机构在贷款审批过程中，应加强风险评估，对借款人的还款能力和还款意愿进行全面评估，并确保贷款合同中明确约定了还款期限、还款方式等关键条款。
金融机构还应建立风险处置机制，及时处理逾期贷款和不良资产，以最大限度地保护自身利益。
房地产企业融资分析论文(全文)
房地产企业融资分析论文[[ 一、我国房地产业的融资现状房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持：处于进展初期的开发商需要融资来开发项目；处于进展期的需要融资来维持项目；已经进展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步进展。
因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，马上出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收账款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。
外部融资有可以分为间接融资和直接融资。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。
我国的房地产业是在改革开放后的20世纪80年代逐步复苏和进展起来的，其融资方式呈现出三个方面的特征:1.银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源由于国内金融市场的不发达，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资筹资所占的比重十分微小。
从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个部分，而预售款中的大部分来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自于商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高。
2.外资在房地产融资中所占比重呈下降趋势，总值上升，但比例下降尽管我国房地产业利用外资的数量在20XX年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。
房地产企业融资问题文献综述
---------------------文献综述1.引言我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。
现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。
我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。
资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。
一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。
2.房地产企业融资方式的研究现状2.1国外相关研究现状房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。
因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。
美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。
考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。
因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。
可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。
对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。
房地产金融的法律实务(杨映川)简版范文
房地产金融的法律实务(杨映川)房地产金融的法律实务在房地产行业中，金融的作用不可忽视。
房地产金融是指在房地产交易过程中所涉及的金融活动，包括房地产融资、房地产信贷、房地产投资等。
房地产金融的发展离不开法律的支持和监管。
本文将从法律角度探讨房地产金融的实务问题。
房地产融资法律实务房地产融资是指通过向金融机构借款来满足房地产开发商的资金需求。
在房地产融资过程中，法律起到了监管和保护的作用。
房地产融资合同房地产融资合同是房地产金融活动的重要法律文件。
合同中应明确双方的权利和义务，包括贷款金额、利率、还款方式等条款。
合同还应包括违约责任、债务转让、争议解决等条款，以防止可能出现的纠纷。
贷款风险评估金融机构在房地产融资过程中需要进行风险评估，以确定是否发放贷款。
根据相关法律规定，金融机构应进行全面、真实、准确的风险评估，并对贷款人的信用状况、还款能力等进行评估。
金融机构也需要严格遵守反洗钱法律法规，并确保资金来源的合法性。
房地产抵押为了保障贷款的安全，金融机构通常要求房地产开发商提供房地产抵押。
在抵押过程中，法律要求金融机构应确保抵押物的真实性、完整性，并对不动产权利状况进行调查，以免出现权利纠纷。
金融机构和房地产开发商还需要签订抵押合同，明确双方的权利和义务。
房地产信贷法律实务房地产信贷是指金融机构向购房人提供的贷款业务。
房地产信贷在保障购房人资金需求的，也需要法律的保护和监管。
购房贷款合同购房贷款合同是购房人与金融机构之间的法律文件，包括贷款金额、利率、还款方式等条款。
合同中应明确购房人的还款义务和金融机构的权利，以避免可能出现的纠纷。
房地产评估在提供购房贷款之前，金融机构一般会对房地产进行评估，以确定房屋的价值。
这需要符合相关的法律规定和标准，确保评估结果真实、准确。
信贷利率房地产信贷的利率一般由金融机构根据法律规定和市场情况确定。
在调整利率时，金融机构需要遵守相关法律法规，并向购房人提前告知利率变动情况。
干货房地产融资渠道、融资产品及实务方法汇总
干货房地产融资渠道、融资产品及实务方法汇总作者：何明亚（西政地产金融研究院高级研究员，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，专业领域：新三板、IPO、并购重组、私募、初创企业法律服务、企业常年法律顾问服务等）本文不代表整点PE任何立场，图文如涉及版权问题请及时在后台联系，将第一时间处理本文所涉及的投资建议不代表平台立场，仅供参考一、地产公司融资渠道概览融资渠道1：融资渠道2：融资渠道3：二、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制（一）银行融资1.银行贷款（1）自营贷款（2）委托贷款A.委托贷款属于金融机构的中间业务，既不反应在资产负债表内，也不包含在金融管理部门定义的各项贷款中，受到监管的力度较小，不会占用银行的表内额度，但是，委贷的不良率也会涉及到对银行的业绩考核。
B.费率：3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷费率相对高。
C.委贷的抵押登记问题一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。
但，在诉讼技巧上，被告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。
D.诉讼主体资格问题根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。
”2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[（2012）民二终字第131号]，认为‘如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。
”实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。
房地产融资实务中的若干法律问题
房地产融资实务中的若干法律问题序言从全国来看，房地产市场一直保持着持续升温的态势。
仅就北京而言，房地产市场的火爆程度也是有目共睹的。
作为房地产项目的开发者，全国有几万家房地产开发企业，仅北京也有几千家。
这些大大小小、资质等级不同的房地产开发企业，在资金实力、开发能力、管理经验上存在着相称大的差异。
但无论是实力雄厚的开发商，还是能力薄弱的开发企业，在其运营过程中必然面对这样一个非常现实的课题：房地产金融，或者干脆说就是房地产融资。
房地产开发行业是公认的资金高度密集的行业，存在着风险高、投资大、周期长等特点。
同时，行业内竞争也日趋激烈。
所以，单纯靠房地产开发企业以自有资金来完成项目的开发、建设未必现实，从经济学角度讲，也是不经济的。
另外，有相当多的闲置资本以及对房地产行业存在一定投资欲望的投资资本，也对房地产市场表现出了非常浓厚的投资爱好和投资愿望。
这样，一个以投融资双方为主体的房地产投融资市场形成了，它是资本市场的重要组成部分。
产业资本必然要和投资资本结合，这是由房地产行业发展的客观规律所决定的。
综上所述，本文侧重于从产业与金融互动的视角，以房地产融资领域为基点，着重探讨房地产融资过程中涉及的若干法律问题，期望从更加实务的角度展开论述，或许对解决实践问题有所裨益。
本文的基本脉络为：房地产融资路径的基本模式及分析房地产融资路径的创新房地产融资的尽职调查不规范的房地产融资行为一、房地产融资路径的基本模式房地产融资的路径有很多。
由于开发商的不同、项目的不同、项目开发阶段的不同、资金需求量的不同、风险程度的不同等因素的存在，房地产开发商在选择、取舍或组合房地产融资路径上也是不同的。
不同的融资路径的模式呈现出不同的特征和适用性。
下面就其比较典型的、基本的模式，陈述和分析如下：（一）银行贷款模式银行贷款是开发商比较常用的融资路径。
由于历史、体制等原因，我国企业对银行贷款存在着相当大的依赖型。
据统计，在房地产开发企业的资产中，银行贷款占有非常高的比重。
房地产融资论文
房地产融资论文房地产融资是大型工程房地产筹集资金的主要途径，在国内具有较大的运用空间。
加强对融资风险评估方法的研究，有助于指导房地产融资方案的设计，有助于房地产融资在中国的开展。
根据房地产融资风险评估的要求，本文认为完整的风险评估系统除了保留传统的风险识别、风险估计、风险评估等部分外，还应该把风险应对、风险监视和风险控制等环节纳入评估过程。
因为从国外房地产融资实践来看，风险监控可以为风险识别提供动态的依据，风险控制的有效性对风险评估的结果也有显著的影响。
一、房地产企业融资的现状。
1、房地产信托融资受限房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。
从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。
尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。
2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。
这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。
2、不重视自身资金的积累作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。
海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。
有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
3、房地产金融市场不发达房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展做出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
房地产开发融资分析论文-合同范本模板
房地产开发融资分析论文房地产业是一个资金密集型行业，房地产开发过程中的大部分资金都需 要金融机构的支持，很多风险也可以通过金融工具进行分解，因此，房地产开发与 金融业的十分紧密。
关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量 的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。
房地产业的资金融通，犹如房地产业 发展中的血液流动，一刻不能停止。
过去二十多年来，中国房地产开发的主要外部 资金来源是依赖银行贷款和预售房款。
20XX 年中国人民银行关于房地产贷款的 风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。
因此,现在的开发 商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是 从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。
但是我国的房地产金融起 点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。
在加快金融体制改革 的今天，如何通过有效融资促进发展，是摆在全行业面前的重大课题。
1我国房地产融资现状(1) 从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积 金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括信用贷款和项目贷款；三是上市发行股 票募集资金；四是发行债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式； 六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公 开发行两种；七是商业信用，如建筑施工的短期垫款等。
(2) 从总量上看，近几年,我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势 但在国家 %，这表明其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位 ,但增长势头已逐月减缓,20XX 年 1~11头,20XX 年1~11月房地产开发到位资金达到17533亿元,同比增长%宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。
(3)从结构上看，我国房地产开发资金来源呈现三足鼎立的局势款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的 ,银行贷 98%以上。
房地产企业如何融资(DOC 57页)
房地产企业如何融资(DOC 57页)主持人：下面我们有请莫天全师长教师为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲主题，莫天全师长教师是美国亚洲开创投资公司ADF履行副总裁，搜房资讯控股总裁兼首席履行官、中房指数秘书长。
1990年硕士卒业于清华大年夜学经济治理学院。
那么他运作的搜房网差不多成为大年夜中华地区最大年夜的房地产专业网，那么我们现在就由请莫天全师长教师为我们作房地产企业若何投资融资方面的演讲。
莫天全：感谢大年夜家来惠临我们那个第二届房地产学院派的论坛，刚才在底下和我们的消息媒体，还有我们的学员一路有个简短的交换，大年夜家认为孟晓苏博士讲得专门精采，现在在开创界或者是在我们的家当，慢慢的从简单的开创差不多向一个高度或者是一种深度开端来想问题，不是简单的一个概念或者是一种做法就能够或许带来我们一个开创项目完全的成功，这也是我们作房地产学院派的一个目标、一个缘故，因为总感到到那个家当在进步过程傍边，这种扎扎实实的以经济理论为差不多的一些器械照样相当的重要，要想求得一个经久的稳固的高速的成长的话，还得把理论和实践专门好的结合起来，确实是抛掉落我们一些最全然的经济规律或者是生活测验测验来做一些房地产项目标话，那个时代也许就会往常了，这是房地产学院派的目标。
刚才孟晓苏博士讲了专门多新的不雅点，在两个礼拜往常他就把讲稿给了我，他要应用那个机会揭橥一些新的不雅点，和同业们商量，因此今天我在后面听了一些，照样专门受启发。
那个器械和房地产开创略微有一些距离，或者是抛开了具体的开创来谈我们房地家当成长的问题，那个话题确实是投资融资和企业重组。
比来专门是从客岁下半年开端，我们认为这一块差不多成为一个热点或者说大年夜家专门存眷的一个话题，总而言之，实际上我们说的是那个叫房地产投资银行营业，这块在美国，我明白的也确实是美国现在照样相当的蓬勃，投资银行对我们大年夜家都不是专门生疏了，这重要确实是在几个方面，比如说上市，还有融资，还有收购兼并等等方面，有专门多的感化，包含了直截了当投资，包含了我们这些所谓世界富人这种小我的治理，包含我们的股东高盛确实是世界上最大年夜的投资银行，三个最大年夜投资银行之一了，也是最有名的投资银行。
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地产融资实务文章汇编目录第一篇：地产融资实务（一）——项目融资需求甄别及融资评估 . 1一、资金方投资取向与风险偏好的匹配 (1)二、资金方与项目方的前期对接及融资评估 (1)第二篇：地产融资实务（二）——融资方案设计与融资谈判要点 (4)一、融资主体判断 (4)二、融资金额与借款实际用途 (4)三、融资成本接受度 (5)四、融资期限要求 (6)五、还款来源分析 (6)六、增信担保措施的设置 (7)七、资金投放进度安排 (9)八、投资退出的可行性分析 (9)九、项目本体评判要点示例 (9)第三篇：地产融资实务（三）——机构内部流程、项目尽调及前期工作梳理 (12)一、机构的内控工作流程 (12)二、机构的前期工作梳理 (13)第一篇：地产融资实务（一）——项目融资需求甄别及融资评估2019-4-12 西政资本笔者按：融资项目千千万，对于资金方而言如何有效地甄别真实的融资需求系其后续成功投资的第一步。
对此，笔者特结合西政投资集团为地产项目提供融资的实操及同行交流经验，从资金方的角度为各位读者分享资金方对融资项目的甄别及评估态度。
一、资金方投资取向与风险偏好的匹配融资主体的强弱程度与项目本体的优质程度决定了融资主体对融资机构的可选择度。
同样的，资金方根据各自对风险偏好的不同，对于融资项目及融资主体的挑选大致呈现如下几种态度：1.强主体的优质项目：机构抢着做；2.强主体的一般项目：机构看着做；3.弱主体的优质项目：机构挑着做；4.弱主体的一般项目：机构悠着做。
二、资金方与项目方的前期对接及融资评估融资亦讲究“非诚勿扰”，资金方与融资方最后是否能牵手成功，第一眼十分重要。
资金方在与项目方前期对接过程中，基本能判断项目融资需求的真实性、确定性以及后续推动的可行性。
（一）融资需求的真实性与确定性评估从项目方的基本面（尤其是实际控制人的真实想法）评估确认项目方对融资的态度，比如城市更新项目融资的必然性与迫切性，是确定通过融资自行操盘还是考虑项目转让或合作开发？是必须马上融资还是存在内部腾挪资金空间可暂时不需融资？对非金融机构提供融资的接受度？通常做惯了银行等持牌金融机构融资的项目方，通常不会轻易接受诸如基金等非金融机构的融资；如果项目方的实际控制人对项目转让或者融资后自行操盘犹豫不决，资金方亦会慎重选择合作。
（二）融资要素及融资可行性的评估从核心融资要素（尤其是放款时间、融资成本、融资期限三个要素）反推融资的可行性。
1.判断项目所处的阶段或项目成熟度对于城市更新项目，项目所处阶段是列入更新计划前还是计划后，专规是否通过，实施主体是否确认：计划列入前后找私募等前融，拆赔双80%以上加上已过专规则优先找银行或信托（如中行、建行、工行、交行；个别信托等）。
2.放款周期与融资期限的接受度两三周内即需资金还是两三个月内资金到位？融资期限是半年、一年、二年或五年？如果火烧眉毛才寻找资金，并要求在短时间内到位。
该类项目融资方式有限，通常可选择过桥资金，并需有能力接受高额的融资成本。
如果融资期限过长，如果涉及募集资金的，还需充分考虑投资者对长期限产品的接受度。
3.对融资成本的接受度判断融资方对成本接受度过低，还是无底线地接受高成本？以城市更新项目为例，如果项目尚未通过专规，并且对融资成本接受度较低，该类项目由于成熟度不够，除非资质较为优质的开发商或有十分优质且足额的担保，否则低成本资金的落实难度相对较大。
对于无底线接受高成本的项目，则要充分衡量该融资方的综合实力以及项目未来的收益情况，是否有明确的退出方式或者接盘方，综合衡量融资主体是否有能力承担高额成本。
4.授信额度的可操作性授信额度一般都根据融资金额、用途以及对应的项目估值、担保措施来判断。
以笔者经办的深圳某工改融资项目为例，融资方名下的工改项目前期已有其他银行提供了几十个亿的更新贷款，项目目前已达预售阶段，但需找资金将前期的更新贷款替换。
如果单独申请开发贷款其授信额度无法覆盖前期几十个亿的更新贷款。
但有银行可根据前期资金的实际使用情况，确保替换的几十个亿的资金流水、用途均为城市更新的拆迁补偿等款项，则可重新确定授信额度，并可包含后期的开发贷款的金额。
通常进行项目融资时，所获得的授信额度不仅仅看项目本体及其估值，资金方亦会重点关注项目是否有所谓的“抓手”。
尤其对于那些项目本身并不十分优质，但能提供本项目之外的融资担保或有其他项目可以做融资用途的变通，该类项目亦能获得资金的青睐，并获得可观的额度：（1）风控担保措施的达标程度，即是否有足额的“抓手”：如股权让与担保的接受度、土地后置抵押之外的其他资产抵押或其他担保等；（2）融资方案的可替代性：如更新项目本身无法融资，但可通过关联的实体公司做其他融资产品。
（三）机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价判断项目可推动性不仅要关注对接人的层级及所获得的授权支持程度，亦要充分判断项目方的配合度问题。
1.项目方对接人的层级及其公司层面（实控人）对对接人的授权和支持常规评价要素如项目方对接人的层级或背后的授权支持，比如宴请的时的餐饮标准、具体出席人等；项目方或其对接人对机构的态度，敷衍还是配合？牛气十足、自我感觉良好还是务实有度、不卑不亢或是放低姿态求助？2.项目方的配合度问题项目方或其对接人对核心沟通事项的反馈速度以及配合度，比如主体信息、财务报表、项目本体相关信息的提供，是遮遮掩掩还是有效配合等等。
以上系本系列文章的第一篇，后续笔者将为各位同业人士介绍地产融资过程中融资调查及融资谈判的核心要素、融资尽调、融资方案设计等内容。
第二篇：地产融资实务（二）——融资方案设计与融资谈判要点2019-4-29 西政资本笔者按：在甄别融资项目融资需求的真实性后，资金方进行项目融资调查时会重点判断融资主体的综合实力以及背景、核实融资金额与借款实际用途、融资成本接受度、融资期限要求、还款来源、增信担保措施、投资放款进度、投资退出可行性，并结合对项目本体情况，对项目融资作出综合评价。
一、融资主体判断投资首先是投人和团队，在提供项目融资前，机构人员一般都会通过圈内资源以及三方公开渠道搜集融资主体的基本信息，包括但不限于：1.融资主体及实控人的背景调查，实际控制人及融资主体价值观，融资主体是否存在被诉被执行信息、市场负面新闻等；2.明确融资主体找本机构融资的原因，是否找寻过其他银行、信托等金融机构，被拒绝提供融资的真实原因；3.如果是收并购项目需要融资，且已有前手介入过该项目，现融资方想从前一受让方收购该项目的，需核实前一手退出该项目的原因；4.房地产企业品牌价值、市场口碑、评级情况（网红企业一般都不在大多数机构的合作白名单范围内）；5.融资主体资产负债率（一般可接受资产负债率不超过70%或80%），融资主体及其集团公司拿地风格及业务布局（考虑到三四线项目的去化问题，原则上目前市场行情下三四线城市项目融资相对谨慎，但实力开发商除外）；6.同类或成功项目的经验，所拥有的其他项目或经营性业务、产业，以判断融资主体及其集团的综合实力，便于增信担保措施的设置。
二、融资金额与借款实际用途（一）融资金额一般都与借款用途及相应的用款金额直接挂钩，另外就是考虑自有资金的投入比例问题，当然最终的授信额度（或融资额度、放款额度）则需同时依据抵押物或质押物的价值确定（注意还要考虑抵押率及质押率的问题）。
1.地产项目的融资操作层面，授信额度（或融资额度、放款额度）经常与项目现阶段实际价值挂钩，在提供项目融资前，机构会根据项目目前所处阶段综合评估项目价值以及抵押物的价值，估值方法则包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基准地价法等。
2.再以深圳的城市更新类项目为例，考虑到城市更新项目的时间周期及风险性，项目所处各阶段的估值存在明显的差异，因此项目所处各阶段所获得的融资金额亦不相同，当然具体放款需根据抵押率及抵押净值设置安全垫、安全边际。
以城市更新项目取得土地使用权证的楼面地价总价款为例，一般过了四会的项目可按楼面地价总价款的20%进行估值，列入计划后可按楼面地价总价款的50%进行估值，专规通过后按70%进行估值，实施主体确认后按80%进行估值，拿到土地证后即相当于取得100%对价。
做一个简单的假设示例，假如一个工改商项目用地扣除移交部分的用地为10000平方米，项目刚列入计划，获批的综合容积率为7.0，取得商业用地时的楼面地价为15000元/平方米，需补缴的土地出让金为5亿元，则取得更新商业用地的价值为10000*7.0*15000=10.5亿元，项目前期的价值为10.5-5=5.5亿元，按项目现在所处的报批阶段折算的项目现状价值可大概估算为5.5*20%=1.1亿元，如设置风控措施，则项目抵押或股权质押的担保价值不得超过1.1亿元。
（二）融资款对应的融资用途经常出现与实际融资款用途不一致的情形，比如通过满足“四三二”条件的项目取得融资款后用于其他拿地或更新项目，通过项目方的关联公司取得流贷后用于其他前期项目等。
（三）在机构的放款层面，可进一步核实项目融资款的真实用途，要求项目方说明用款计划，并合理安排放款的时间节点，比如城市更新项目在综合授信前提下按列入计划、签订拆赔协议、通过专规、取得实施主体资格、取得补缴土地出让金通知等节点相应放款。
三、融资成本接受度考量融资主体对成本的接受度，并结合市场的平均成本以确定合作的可行性。
目前融资成本一般随行就市，若融资主体对成本的接受度极高，则需关注其真实的还款意愿及还款能力、核实其还款来源。
四、融资期限要求融资期限的设置与项目的推进计划及退出路径挂钩，不同的募资渠道对不同产品期限的接受度亦不相同。
对融资方而言，融资期限肯定越长越好，但对机构而言，期限长的产品往往卖不出去，以债权融资为例，一年期的产品肯定比一年半的产品容易销售（找银行或三方代销的时候，短期产品较为被投资人接受）。
与融资期限挂钩的是项目推进进度及还款来源的问题，以西政投资集团投资的城市更新项目为例，对于列入计划前的融资，其推进至立项往往需经历较长的周期，在此阶段更无收益来源可言，对此，需设置合理的退出路径，如强化第三方回购或其他资金替换等（如贷款置换）。
真股投资项目，其投资期限与项目推进进度挂钩，在放款时亦建议与项目阶段性成果挂钩。
五、还款来源分析以房地产项目为例，其收益来源主要包括项目开发建设销售后的回款、融资置换、回购担保等。
1.本项目完成开发建设销售后的还款对于项目销售回款，需先扣除总包优先权、抵押债权等，由于商品房预售款必须专款专用，对此，需注意预售款进入监管账户后出款难度。
根据现行规定，预售款专项用于购买该预售项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）、法定税费、行政罚款，对于前述的款项需凭借监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业和材料设备供应企业收款账号，经银行及住建等政府部门审批同意后，款项方能直接支付至施工企业或材料设备供应企业。