世联写字楼讲义的营销规律研究.创新
写字楼的营销规律研究
写字楼的营销规律研究1. 引言随着城市化进程的加速和商务活动的不断发展，写字楼已成为现代城市中不可或缺的商业场所。
写字楼的租赁和销售成为了房地产市场的重要组成部分。
本文将探讨写字楼的营销规律，通过深入研究市场行为和用户需求，为写字楼的销售与租赁提供指导。
2. 市场调研与用户分析在制定营销策略之前，我们需要对市场进行全面调研，了解写字楼市场的现状和趋势。
调研包括以下几个方面：•市场容量和竞争情况：研究写字楼市场的规模、增长速度以及竞争对手的情况，帮助我们更好地定位和定价。
•用户需求分析：通过调研用户对写字楼的需求、配置和地理位置的偏好等方面进行分析，为我们提供有针对性的营销策略。
•潜在客户分析：分析潜在客户的特征和行为，如企业用户的规模、行业背景、发展趋势等，帮助我们更好地定位目标客户群体。
3. 基于用户需求的差异化定位根据市场调研和用户需求分析的结果，我们可以将写字楼定位在不同的市场细分领域，并根据不同的用户需求进行差异化定位。
例如：•高端写字楼：定位在知名企业、金融机构等高端客户群体，注重建筑设计、配套设施和服务质量等，以提高产品的附加值。
•创意办公空间：定位在创意行业、IT公司等年轻一代人群，提供灵活的办公模式、休闲娱乐设施等，满足年轻人的工作与生活需求。
•经济实惠型写字楼：定位在初创企业、小型企业等注重成本控制的客户群体，提供经济实惠的租金、基本的办公设施等。
通过差异化定位，我们可以更好地满足用户的需求，提高销售和租赁的竞争力。
4. 多渠道推广和品牌建设营销推广是写字楼销售和租赁的关键环节，我们需要通过多渠道的推广手段来增加知名度和曝光度。
•线上推广：建设专业的写字楼官方网站，提供详细的写字楼信息、照片和平面图等，增强客户对写字楼的了解和信任。
•线下推广：参加房地产展览会、行业论坛等活动，展示写字楼的优势和特点，与潜在客户进行面对面的交流和洽谈。
•媒体宣传：通过报纸、杂志、电视台等媒体进行广告投放和宣传报道，提高写字楼的曝光率和知名度。
世联深圳写字楼策划经验分享 74P
项目名称 NEO 企业大道 满金华大厦 金运世纪 中国经贸大厦 敦煌大厦 金润大厦 金谷一号 英龙展业大厦
实现均价 /目标价格 待定
合计 累计营销
世
财富广场 创展中心
银座国际
联
49308 65695 28018 25765 59462 47921
05.09 —05.11 1天
地
产
待定 7000 8400 9000 9000 7800
卓越世纪中心 • NEO企业大道 • 海岸城西座 ……
世
联
地
产
Our practice
卓越世纪中心
位置：中心区商 务核心区 类型： 280米超甲级写字楼 +甲
世 界 综 合 体
专
业
世
制 造
联
务 空 间 ｜ 高
地
价 高
级写字楼 +商务公寓 +五星级酒店 +商业裙楼组成的商务综合体
建筑面积 ：约43万㎡（写 字楼210000 ㎡，酒店 25000 ㎡ ，公寓60000 ㎡ ，商业36000 ㎡，皇岗 商务中心99000 ㎡ ）
世联实践之
写字楼营销专家 写字楼营销专家
我们更了解写字楼市场
世
联
地
产
版权声明 ：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深 圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复 制和发布报告中的部分或全部内容。
N o.
1
历年实践积累｜市场口碑传播
项目
华融大厦 荣超经贸中心 中国经贸大厦 双子星国际商务 天利中央广场 中国凤凰大厦 敦煌大厦 大中华国际交易中心 诺德中心 中电信息大厦 创展中心（安徽大厦） 国际商会大厦 国际文化大厦 现代之窗 浩铭财富广场 阳光高尔夫大厦（银座国际） 英龙展业大厦
创新的写字楼营销策略与实施方法
优化资源配置与预算
分析资源需求
为实现写字楼营销目标，需要分 析所需的资源，如人力、物力、
财力等。
优化资源配置
根据资源需求，优化资源配置， 确保资源的合理利用和高效利用
。
制定预算计划
为实现营销目标，需要制定预算 计划，合理分配预算，控制成本
创新的写字楼营销策略与
实施方法
汇报人：
2024-01-10
Hale Waihona Puke • 写字楼市场概述 • 创新的写字楼营销策略 • 营销策略实施方法 • 案例分享与效果评估 • 未来展望与持续创新
01
写字楼市场概述
当前市场状况
01
02
03
市场需求稳定
随着企业发展和经济复苏 ，写字楼市场需求呈现稳 定增长态势。
供应相对充足
营销效果评估方法
出租率
01
通过比较不同时间段内写字楼的出租率，可以评估营销策略的
有效性。
客户满意度
02
收集客户反馈，了解他们对写字楼设施、服务等方面的满意度
，以便改进。
投资回报率
03
计算写字楼项目的投资回报率，评估项目的盈利能力和风险水
平。
客户反馈与改进建议
客户反馈
在营销活动结束后，收集客户反 馈意见，了解他们对写字楼项目 的看法和建议。
案例一
某知名互联网公司的写字楼租赁项目。通过精准定位目标客户群体，利用社交媒体和线上广告进行广 泛宣传，吸引了大批潜在租户。同时，提供定制化服务，满足不同企业的个性化需求，最终实现了高 出租率和良好口碑。
案例二
某金融中心写字楼的营销活动。通过与当地商会、行业协会等合作，组织各类商务活动和交流会，吸 引了大量企业入驻。此外，还利用数据分析工具对潜在客户进行精准推送，提高了营销效果。
世联-地产营销渠道创新策略研究
•大事件 •+
•小活动
•客户会 •+
•企业拜访 •+
•DM
以活动增加客户沟通，以客户会增加客户联系，主动式营销与当地 项目被动等待客户上门的方式相区别。
世联-地产营销渠道创新策略研究
•活动营销
持续整个推广阶段的有目的、有计划的活动 营销是本项目重要的营销渠道
市场活动营销现状回顾
活动营销较少，内容单一； 市场对活动的反应一般； 客户参与度一般； 活动营销对提高上门量、成交 量仍然有一定作用。
本项目营销活动关键点提示
•为了不断推升项目形象与影响力、保持销售热度，每一阶段内营 销活动必须持续频密举行，阶段与阶段之间可稍作停息；
一次性活动
阶段间可重复
阶段内可重复
民生基金会成立仪式； 千亩生态湿地公园开放； 广场北路通路典礼； 核心展示区开放典礼； ……
项目认筹、解筹；
民生基金活动；
美食博览会、音乐欣赏会；
活动类别
目标
常见营销活动
项目造势活动
提高项目社会知名度与市 场影响力，奠定大盘气势
开工典礼、开盘典礼、封顶仪式等； 城市发展、生活论坛； 企业获奖仪式、基金会成立； 公园开放。
世联写字楼的营销规律研究
2005年，世联地产开始向全国 拓展，在多个城市开发了世联 写字楼项目。
2010年，世联地产开始涉足商 业地产领域，开发了多个商业 综合体项目。
世联写字楼市场的现状与特点
01
02
现状：目前，世联写字 楼市场已经进入了成熟 期，市场需求稳定，租 金水平较高。同时，由 于市场竞争激烈，开发 商普遍注重提升品质和 服务。
随着环保意识的提高，绿色环保将成为世联写字楼市场的重要发 展方向，节能环保的建筑和设施将成为市场主流。
技术创新推动市场发展
随着科技的不断进步，新技术和新材料的应用将为世联写字楼市 场带来更多的创新和发展机会，提高市场竞争力。
感谢您的观看
THANKS
世联写字楼注重提供高品质的办公环境和服务，以满足客户的
需求。
产品特点
02
世联写字楼的产品特点包括地理位置优越、办公空间宽敞、设
施齐全等。
产品差异化
03
世联写字楼通过提供定制化服务和优质体验，使产品差异化，
满足客户的特殊需求。
渠道策略
直销渠道
世联写字楼通过自己的销售团队直接与客户 建立联系，以提供个性化的服务和解决方案 。
内容营销策略
世联写字楼利用社交媒体、 线上平台等渠道，发布有关 写字楼的新闻、活动信息等 ，以吸引潜在客户的关注。
世联写字楼市场的营销规律与趋势
01
数字化营销趋势
02
个性化服务趋势
随着互联网技术的发展，世联写字楼 逐渐采用数字化营销手段，如建立官 方网站、使用SEO优化等，以提高线 上推广效果。
世联写字楼提供更加个性化的服务， 以满足不同企业的需求，如定制化的 办公空间设计、专业的行政服务等。
03
强化品牌形象
世联写字楼的营销规律研究
世联写字楼的营销规律研究世联—写字楼顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
写字楼开发项目必须关注的问题Quetion>世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题核心要点城市的经济发展水平和产业特点城市的总体规划城市写字楼市场的特点片区在城市中的占位片区间竞争格局项目与城市核心区的关系考虑城市整体规划的弹性和动态调整开发商的企业战略短期现金流与长期收益的关系跨越式发展与均衡式发展的关系利润导向和品牌导向的关系本项目与企业其它项目的关系1.城市写字楼市场发展阶段的判断1.11.21.31.42.12.22.32.43.13.23.33.43.52.基于竞争的片区分析3.项目与企业战略的关系世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题核心要点项目核心价值点功能定位(可以考虑包含公寓的功能)开发次序写字楼与其它不同物业类型的关系4.产品策略4.14.24.34.45.商业部分的开发策略5.1商业物业的定位5.2商业物业的规模与价值5.3商业物业与写字楼的关系6.16.26.36.46.56.6产品形象主题的确立启动营销策略渠道策略关键事件及设施营销公共关系营销定价策略6.写字楼营销策略项目定位项目整体功能定位研究功能分区及功能比例划分研究写字楼物业发展建议经济评价……消费者价值取向研究项目卖点整合与营销SWOT分析营销策略定价研究营销总策略和启动策略研究……世联对写字楼开发项目的理解及观点Opinion>深圳CBD写字楼发展共性以深圳为例行政配套商务氛围热销写字楼雏形CBD规划中较差投资大厦江苏大厦中银大厦国际商会大厦2001年发展中的CBD建设中较好时代金融中心中央商务大厦兴业银行大厦2004年成熟CBD逐步启用浓厚卓越大厦九州创展国际商会中心航天大厦安联大厦华融大厦贵州大厦大中华交易广场捷美中心新世界中心……仅供演示深圳CBD写字楼客户演变以深圳为例雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2001年市场投资价值认同投资比例产业类型高高第三产业：金融相关的行业中中2004年低低第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业产业表现银行、证券、保险等公司咨询顾问公司、设计单位、科技公司、计算机公司、会计事务所、律师事务所、制造业展销场等物业公司、进出口贸易公司等民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司企业类型民营企业仅供演示深圳CBD写字楼产品特征以深圳为例雏形CBD发展中的CBD成熟CBD 2001年建筑设计硬件设施(电梯、空调、车位等)配套设施(会所、会议室、员工餐厅等)2004年形象好、设计人性化高完善形象较好一般一般形象好、设计较人性化档次高、数量充足完善科技含量(智能化、节能等)物业管理附加资源(健康环保)一般自管无高(5A等)品牌管理部分运用高品牌管理重点营造产品成熟度较成熟完全成熟完全成熟、具各性化仅供演示从深圳CBD的发展可以得到的规律时机越早，定位空间越大，风险越小；早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场;由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。
房地产世联：营销卖楼模式
客户服务流程和标准
售前服务
提供项目介绍、户型解析、周边配套等详 细信息，进行客户咨询解答。
售中服务
协助客户进行按揭办理、合同签订等手续 ，提供全程指导和服务。
售后服务
建立客户档案，进行客户回访，处理客户 投诉和需求。
物业服务标准和特色
服务标准
制定物业服务标准，包括安保、清洁、绿化等方面，确保服务质量。
价格优势
相对于精装房，毛坯房的价格更具优势，适合对价 格敏感的客户。
装修成本可控
客户可自行掌控装修成本，根据自身预算进行装修 。
二手房销售模式
房屋品质保证
世联房地产在二手房销售中，对房屋品质进行严格把关，确保 房屋的真实性和品质。
售后服务保障
提供全面的售后服务保障，解决客户在购买二手房可能遇到的 问题。
精装房销售模式
统一装修
世联房地产在精装房销售中，提供统一的装修方 案，确保房屋品质和风格的统一。
品牌建材
选用高品质的建材和家居品牌，确保房屋的品质 和舒适度。
个性化定制
在统一装修的基础上，提供个性化的定制服务， 满足客户的个性化需求。
毛坯房销售模式
自主装修
毛坯房销售时，世联房地产提供基础的房屋结构和 基础设施，客户需自行进行装修。
创新务实
世联房地产不断探索创新服务模式和营销手段，以务实的精神为客 户提供高效、便捷、优质的房地产服务。
世联房地产的营销策略
聚焦客户需求 世联房地产通过市场调研和分析 ，深入了解客户的需求和偏好， 根据客户需求提供定制化的房地 产咨询服务。
持续创新 世联房地产不断探索创新服务模 式和营销手段，以适应市场的变 化和客户的需求，保持竞争优势 。
世联写字楼顾问管理知识及业务管理经验分享
世联写字楼顾问管理知识及业务管理经验分享作为一名世联写字楼顾问，我积累了一些管理知识和业务管理经验，今天我想与大家分享一些这方面的内容。
1. 建立良好的客户关系：作为写字楼顾问，与客户的良好关系至关重要。
在客户交流中要始终保持专业、友好和诚信的态度。
要倾听客户的需求和问题，并及时解答和提供帮助。
同时，保持定期的沟通和回访，以确保客户的满意度和忠诚度。
2. 深入了解市场：要成为一名优秀的写字楼顾问，必须对所服务的市场有深入的了解。
要密切关注行业动态、市场趋势和竞争对手的情况，从而为客户提供准确和有价值的建议。
同时，要了解客户的行业特点和需求，以便更好地为其提供服务。
3. 定制化的解决方案：每个客户都有不同的需求和要求，因此作为写字楼顾问，我们需要能够提供定制化的解决方案。
要根据客户的需求和预算，为其提供合适的写字楼选择，并帮助解决可能出现的问题和难题。
在此过程中，我们需要与写字楼开发商、物业管理公司等合作，并将客户的利益放在首位。
4. 团队合作：作为一名写字楼顾问，我们通常在一个团队中工作，并且要与其他团队成员密切合作。
团队合作是提高工作效率和满足客户需求的关键。
要与团队成员进行良好的沟通和协作，共同制定工作计划和目标，并根据需要分工合作。
同时，要建立良好的团队氛围，激发团队成员的创造力和合作精神。
5. 持续学习和提升：写字楼顾问这个职业需要持续学习和提升。
要不断更新自己的市场知识和行业信息，了解最新的发展趋势和政策法规。
同时，要提升自己的专业技能和管理能力，例如学习写字楼租赁、销售技巧、谈判技巧等。
通过参加培训课程、行业研讨会和相关活动，不断提高自己的能力和竞争力。
以上是我作为一名世联写字楼顾问所积累的一些管理知识和业务管理经验的分享。
希望这些经验对大家有所帮助，同时也希望大家能够以积极的态度面对工作中遇到的问题和挑战，不断进步和提升自己的能力。
6. 维护良好的品牌形象：作为世联写字楼顾问，我们代表着公司的形象和价值观。
【房地产】世联：营销卖楼模式研究
VIP升级，提前交定20
级的客户在确定的选房日，交定20万元，确定房号
万元
VIP升级活动，稳定客户，确保最有诚意的客户买到最 满意的户型，保证少量的解筹量
VIP算价选房 额外两个点
本报告是严格保密的。
进一步筛选客户诚 意客户
额外两个点保证开盘 日成交量
16
VIP权益说明：
VIP权益层次： 享有的权益 在规定时间购买，享有的相关折扣 VIP升级权益 升级后享有的权益增加 关联权益 与其他消费建立优惠或者折扣关联 身份标识 社区卡，标识业主身份
活情调的故事 包装“意大利风情生活” 概念，配合产品，开始强势推广，并能
一直贯彻到底 召开新闻发布会，专家产品发布会等扩大项目的影响力、体现社
区的豪宅的档次 通过与意大利的波托菲诺建立社区联盟，举办“意大利文化周”，
让业主体验真正的异域生活 产品、园林和建筑、区域边界、卖场、报广等方面都强调尊贵和
第5个月
案例：中信红树湾
背景：
工程进度
清水房展示
样板房展示
豪宅定位得到市场认可， VIP升级之前已经吸引 认筹
VIP升级
全部VIP选房资
少数VIP第一次选房 格确定
开盘
部分诚意客户。
操作手法：
3000元认号
交定金20万元
交诚意金5万， 获得选房资格
认筹日
针对最有诚意的客户选房升级，提前推出60套房型，升
本报告是严格保密的。
11
项目背景 营销主题 营销举措
万科城：形象鲜明，高举“新城市主义” 大旗
“城”主题的物质基础：居住、商业及公共配套与高新产业区形成一个 “综合社区”。本项目是万科里程碑式项目，真正步入城市运营商的行列。 主题：一座万科式生活城 主线：由城市宏观到社区微观，强势引导白领居住理念 深圳人，未来生活在哪里？ 万科在建一座城 大深圳格局下的万科城 谁动了大深圳的居住观？ 四季花城，为坂雪岗准备了什么？ 深圳首个大型TOHO社区，亲地社居…… 出位广告抢得注意力，引发争议，令人印象深刻。 基石文章，奠定软文、广告的基调 独创主题歌，以及flash动画
写字楼营销方法大全
写字楼营销一、差异化市场营销差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸现项目的特色，满足目标客户的需求。
避开竞争对手，抢先占领市场。
市场上是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。
影响写字楼开发成功的因素很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、新旧写字楼格局、商务繁荣程度及其影响力，写字楼所处的区域环境，竞争对手实力与策略等。
1、地段选择：所在地段位置是否有发展，周边是否具备客户群，是否具备较好的基础配套。
2、具有前瞻性：市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸伴随着经济发展的延伸等等。
一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能找到热点，此类热点地区能够形成商务氛围，带动一定客户群。
3、寻求市场空白点：写字楼开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。
寻求市场细分后的空白点和切入点。
二：“品质”卖点制胜据调查，有83%的投资者非常关心所投的物业今后的出租率。
而这批客商往往是有过在写字楼办公的经验人士，他们更关心大楼的电梯等待时间，是否配置了健身馆，休闲吧？有无高级商务洽谈区等，而这些正是导致一幢大楼租售率的直接因素。
随着消费市场理性成熟，客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，更多地关注写字楼的内部“品质”。
今后的房地产发展格局多元化的，但更为激烈的竞争将是体现在大楼的真正“品质”上。
三、先入为主手法正如某写字楼项目广告与所述：“胜算在先、抢占先机”，对客户而言即使如此，对开发商而言，又何尝不是呢？谁能抢占先机，就能先得到市场，有限避开竞争对手。
四、先租后卖手法所谓先租后卖，即开发商在已有租户前提下，在寻找买主，将她卖给旨在投资的客户，并将原来享有的该房源的权利及义务一并转让给买方客户。
1）对开发商而言，既能充分保证楼盘的整体高少年宫品味，又可以引导整幢写字楼个性化、专业化发展方向，获得更大的市场，在买主与已有租户之间起到桥梁作用。
世联写字楼策划经验分享
关注员工福利和工作环境，提供健康、舒适的办 公空间，提高员工满意度和忠诚度。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
理，提高运营效率。
数字化办公
提供智能会议室、远程办公等数 字化服务，满足企业灵活办公需
求，提高工作效率。
数字化营销
利用社交媒体、虚拟现实等技术， 开展数字化营销活动，提升写字
楼的知名度和吸引力。
服务品质与创新提升
个性化服务
根据客户需求，提供定制化的服务方案，满足企 业个性化需求。
创新服务模式
引入共享办公、联合办公等新型服务模式，为企 业提供更多元化的办公解决方案。
运营管理
建立完善的物业管理团队，提供专业、高效的物业服务，确保写字楼的正常运 营和租户满意度。
04 写字楼策划中的挑战与对 策
市场风险与应对策略
市场风险
由于经济环境、政策调整等因素，写字楼市场可能会出现波动，给项目带来风险 。
应对策略
密切关注市场动态，及时调整项目定位和策略，保持灵活性和适应性。同时，加 强与政府、行业协会等机构的沟通，了解政策走向，规避政策风险。
定位
根据市场需求和竞争情况，确定 写字楼的定位，如高端商务、创 意产业等，以便精准吸引目标租 户。
设计与规划
建筑设计
注重外观设计，体现现代感和商务氛 围，同时考虑内部空间布局的合理性 和舒适性。
设施规划
提供齐全的设施，如会议室、休息区 、商务中心等，满足租户的日常需求 。
招商与运营
招商策略
制定有针对性的招商计划，通过多种渠道寻找潜在租户，如线上平台、行业展 会等。
客户需求
打造一个创新、开放的产业园 区，吸引创新型企业入驻。