购房贷款还款方式

一、购房流程实例：

一套100 万的房子，你自己必须付首付，比如说30 万，还有70 万银行借给你，那个70 万就是按揭。卖房子的地产开发商，他们是直接拿到100 万的。

办理流程是：

1、和房产商签订买房子的合同（包括到有关部门登记等，以防一房卖二主）

2、到银行的房贷部门去申请贷款，需要说明公积金贷款还是商业贷款，还是两者混和，银行房贷部门会让你出示各种证明，包括购房合同（合同要办理公证的），房屋保险（可以自己买，也可以让银行推荐你一个卖此类保险的公司），公司开的收入证明等等。

3、银行和你签订贷款协议，约定以后你怎么还钱给银行，一般是按月还，但有等额和非等额两种，前者多付利息，后者早期还款压力大，越还越少。

4、银行把你自己的30万和借给你的70 万一起开一张本票给你，你拿给房地产商，他就给你钥匙。

整体购房流程

一、规划: 准备大体上在哪儿购买总价多少的房子, 面积、户型和小区地理位置等的初步

考虑,多次实地考察,看可行不。

二、交定金 5 万元, 有的地方是一万或两万, 有的地方五万。

三、开盘后选房,确定户型和房号, 交付首付款,签订购房合同。比如,总房价的40%,若买50万的房子,首付应该是20万, 已经交付定金五万,选房的时候就要交付15万。准备签订按揭合同,剩余的30 万按照按揭贷款来偿还。

四、签订按揭合同, 开始按月支付贷款。待银行方准备好了通知你办理就是了。

五、拿到开发商交给你的钥匙, 自己装修房子。

六、拿到购房合同、按揭合同的正本, 拿到房产证的复印件, 到房产部门办理过户登记手续。

七、几年还贷完毕（也可以提前还贷的）后就可以凭按揭贷款合同和还款凭证到银行拿到你的正式产权证了。不过这时的房价已经不再是你购买的时候的房价了, 价格“轻舟已过万重山”, 当年你所多支付的利息大概有5万, 你装修所花的资金大概有15万, 攻击多支付的静态资金有二十万左右,没想到才过了几年, 你的房价已经由五十万增值到两百万了,那个二十万相对于你增值的一百五十万真是“小巫见大巫”了, 回想起来, 当时买房才是最正确的选择。呵呵, 也算是共享社会发展的成果而已, 你自己不买房就是自己淘汰自己了。

二、还款方式

还款方式是指借款人偿还贷款本金和利息的方式。利息根据借款人剩余本金的多少计算得出不同的还款方式，决定本金归还速度的快慢，由此导致支付利息总额的不同。等额本息还款法：本金逐月递增利息逐月递减月还款数不变。等额本金还款法：本金保持相同利息逐月递减。月还款数递减二者相比在贷款期限金额和利率相同的情况下，在还款出气等额本金

还款方式每月归还的金额要大于等额本息但按照整个还款期计算等额。本金还款方式会节省贷款利息的支出。

总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项方便安排收支适合经济条件，不允许前期还款投入过大收入处于较稳定状态的借款人。

两种还款方式，并无绝对好坏

等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同消费者设定的，不能简单判断好或不好。

仍以申请银行个人住房贷款20 万元、期限20 年为例，等额本息还款法从第一次到最后一次还款额均为1324．33 元，而等额本金还款法第一次还款额为1673．33 元。也就是说，“等额本息法”还款压力均衡，而“等额本金法”还款初期压力较重，以后随着还款次数的增多，压力逐渐降低。

选择“等额本息”还是“等额本金”关键要看还款能力。专家说：“等额本息还款法适合年轻人，他们现在收入稳定，对未来几十年收入的增长也有很好的预期；等额本金还款法则适合中老年人，有一定积蓄，但家庭负担将日益加重，且有退休的压力。”

还有一点要提醒市民，我市目前提供个人住房贷款的8 家银行和住房公积金中心，对于提前还贷，原则上没有禁止，但是有的要收取一定比例的费用，请贷款市民在办理相关手续时咨询清楚。

利息总额：等额本金还款＜等额本息还款根据有关专家的介绍和计算，以申请银行个人住房贷款20万元、期限20年为例，如果选择等额本金还款法，期满后累计偿还本息总额为301220 元；如果选择等额本息还款法，期满后共需偿付本息总额是317840.36 元。显而易见，扣除本金后，“等额本金法”要比“等额本息法”少付利息16620.36 元。

三、7 种还贷方式

中国建设银行和中国交通银行推广"等额递增"和" 等额递减"两种新还贷方式；浦东发展银行宣传"季度还"房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。

等额本息还款

这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行贷款20 万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707 元。初始的两三年，1707 元中大约80% 以上是归还银行的利息部分。

采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。

但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

等额本金还款所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

举例来说，同样是从银行贷款20 万元，还款年限15 年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918 元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。

一次还本付息此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至 5 年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。

按期付息还本

贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的"季度还"业务就属于这个范围。

从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15 年期，20 万元贷款，采用

等额本息还款，每月还款额为1707 元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414 元。

这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。

本金归还计划

贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于 1 万元，两次还款间隔不超过12 个

月，利息可以按月或按季度归还。

这是等额本金还款的变体。举例来说，20 万元贷款，15 年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111元左右，利息为918 元。贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还10 个月的本金，为

11110 元，超过1 万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。

此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

等额递增和等额递减

这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

以贷款10万，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还

款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元, 第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。

等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅

增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。

四、买房子需缴纳的税费

1. 买新房子要缴纳的税费

（一）买商品房需要交的税：

1、契税，购房总价的3-5%（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，

即 1.5-2.5%。

2、印花税，购房总价的0.05%

（二）基金：

1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%

2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用

（三）规费

1、交易费，购房总价的0.5%买卖双方各交0.25%，（住宅3元/平方米，由开发商

交，购房者不用交）

2、《房屋所有权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元

3、《土地使用权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元

（四）如果按揭，还要发生以下费用

1、评估费，购房总价的0.2-0.5%

2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%

3、公证费，贷款额乘以0.03%

4、抵押登记费，100元