商业地产建材大市场装饰城营销方案.pptx

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地块解析
目前本项目场地内为农田，项目围墙即将 搭建。
以上图片仅作示意 12
地块本体 SWOT分析
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分析原则
分析项目优劣势及机会、威胁，对项目有透彻的认识，从而可 以诉求项目的优势，规避劣势，寻找机会，避免威胁。
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发展战略
项目SWOT分析
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发展战略
我们由高铁商圈的区域价值，切入演绎项 目的整体发展战略
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项目定位总结：打造核心竞争力，促进项 目价值的终极实现
契合市场 领先对手
定位
宿州东城，未 来副中心
区域 资源
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商业定位
客户定位 功能定位 业态定位 产品定位
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商业业态定位
商业业态定位
本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者 来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。
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商业业态定位
本项目商业业态定位
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 商业定位
客户定位 功能定位 业态定位 产品定位
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产品定位要基于市场和客户需求
整体战略
1、突出高铁商圈的升值前景与投资价值；
2、招商先行，提升项目商业氛围，增强投资 信心。
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我们的工作思维流程导示
开发背景
客户目标
项目核心问题确定 地块解析
项目发展战略 市场定位
项目营销策略
整体形象定位 产品定位
商业功能、业态、客 户、产品定位
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案名
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整体形象定位
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确定项目形象的原则
形象确定原则：
通过“高铁商圈核心”来导入项目区域优势形象，让客户一眼即可确定其地段属 性。 产品属性的形象定位；让客户容易识别其产品属性，并对其未来运营、发展充满 信心。
本项目形象确立原则：
项目的各类物业态，必须凝聚成一个核心概念，譬如一站式建材MALL；有利于形 成区域中心，有利于各物业的优势的最大化。 打造项目的高知名度； 项目命名内涵丰富，易于销售宣传的延展； 项目命名适于项目的产品定位
如何做好“招商运营”的文章，使定位及业态协调统一？ 如何把控招商与销售节奏，使项目资金链运转流畅？
问题3
如何在营销及后期推广运营方面增强客户的投资 信心？
我们要去回答以上问题？首先， 要对项目本体有一个清楚的定 位与认识。。。
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地块本体解析
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地块解析
地块四至：项目地块呈金三角状、周边路
网发达，拥有较高的商业价值。
➢市场商业为围合型市场； ➢产品形式上，1层4.5米，二层3.6米，局部为四层，； ➢市场产品面宽6m，进深10m；
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项目价值体系的建立
稀缺商业投资产品可以实现项目的基本价值，而拓展点和外延点是 项目价值快速实现以及提升的最终保证。
以家居建材 MALL 的 形 式 和 通过经营形式和 业态的差异化形 成本项目商业的 核心竞争力。
➢项目所在的产业园区目前人气较差，虽然有政府导向，但是要形成气候， 尚需好几年； ➢目前高铁的客流量较少，商业氛围淡薄，投资客看空，建材市场在前期经 营、销售存在较大难度；
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我们的工作思维流程导示
开发背景
客户目标
项目核心问题确定
项目发展战略
市场定位
项目营销策略
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客户目标
打造宿马产业园区首席一站式建材市场
基本指标
规划总用地：约9.5万㎡ 总建面积：约13.7万㎡
容 积 率：1.36
建筑密度：45% 绿化率：15%
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基本判断
政府大力扶持产业园建设，未来形势看好， 但操作难度依然存在；
未来
政府的支持力度加大
➢宿马产业园将是集合商业、住宅、物流等为一体的高铁新城，政府正大力 扶持发展，
目前
潜在的风险和操作难度
本 项 目 所 在 地 块 位 于 宿 州 宿 马产业园区。项目位于当涂路 和子贡路交口，
项 目 南 面 及 东 面 为 规 划 道 路。；
项目北边为高铁站；
子贡路
当涂路
N
规
本案
划
道
路
规划道路
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地块解析
地块周边现状——城际交通完善，但离市
中心较远，且交通不便。
商业：项目周边尚无成熟 的商业 市场：暂无 公共配套： 政府机关：暂无 其他：暂无。
游离客户：约10%
➢趋于来源：宿州市及周边县市 ➢职业特点：不固定 ➢置业目的：投资 ➢价值取向：关注地段 ➢置业特征：纯粹作为投资
重要客户：县城、乡镇部分高收入职业者，占20%
➢区域来源：县城、乡镇 ➢职业特点：较高收入人员（医生、公务员、教师等） ➢置业目的：自营投资兼有 ➢价值取向：关注地段 ➢置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋 经营
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形象定位
高铁商圈核心 一站式家居建材MALL
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项目定位
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项目定位
客户定位 功能定位 业态定位 产品定位
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项目客户定位——本地客户为主，灵璧客 户为辅，兼顾外来客户，发散至周边。
游离客户 重要客户
核心客户
重要客户 游离客户
核心客户：当地乡镇手有余钱的客户，占70%
➢区域来源：附近乡镇 ➢职业特点：拆迁补偿后有余钱的农民、乡镇个体户 ➢置业目的：投资，自营或者出租 ➢价值取向：关注项目的未来升值 ➢置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证
建材大市场项目 营销方案
本次报告探寻解决的核心问题
根据前期沟通，本次提报将重点围绕项目的 营销策略展开思考，并在招商等方面进行延 展。
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我们的工作思维流程导示
开发背景
客户目标
项目核心问题确定
项目发展战略
市场定位
项目营销策略
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基本概况
本项目位于宿州市宿马产业园区，属于城
市规划的高铁新城区。
宿州：全市总面积9787平方公 里 ， 总 人 口 535 万 人 ， 下 辖 砀 山县、萧县、灵璧县、泗县、 埇桥区和一个省级经济技术开 发区。
我们理解的本案运作的要点及目标 • 掌控节奏、健康、有序的运作项目，降低整体风险； • 项目部分持有，在整体盘活的同时，获得客观的商业利润。
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核心问题
项目核心问题判断：如何迅速去化，实现资金回笼。如何增强客户 投资信心。
我们的一切研究都以客户的 目标为出发点，以市场为导向。
问题1
问题2
未来高铁商圈的走势如何？未来宿马产业园的发 展趋势如何？
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商业定位
客户定位 功能定位 业态定位 产品定位
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项目功能定位
本项目不仅仅是满足社区及周边需求，重 点在于服务产业园。
整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于 整个高铁新城。
区域性服务功能 本项目规划总面积约１5万㎡，周边拆迁农户及附近灵璧、乡镇是 项目未来的消费客群。满足他们的需求是本案的主要功能。