天津天嘉湖星耀五洲项目总体营销推广策划报告.ppt
地产活动天津天嘉湖星耀五洲公关活动投标的方案149PPT2008年
加油站赠册 互联网 机场广告 高档杂志
第五章 星耀五洲·渠道构建—公关策略
公关策略的战术构成
1 技术部分：四—六月活动安排及公关
建议
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公关活动资源整合
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1 技术部分：四—六月活动安排及公关
建议 技术部分： 时 间：2019年4月—6月 主 题：“五洲”爱心 “袋袋”相传 主题阐释：在环保的旗帜下，以实际行动，让我们的城市更加生机盎然。 派发地点：天津各大大学，天津大型超市及购物中心。 参与人群：政府领导，企业领导，企业员工，国内外志愿者，天津市民。 现场实施：星耀五洲 艺阳中天文化传媒有限公司
行动主题：“五洲爱心 袋袋相传”——百万市民白色减源大行动 行动口号：“ 世 界 是 你 的 ” 2.与世界公益组织合作开展此次活动 拟定合作(推荐)：世界自然基金会（WWF）、环境保护无国界组织 世界自然基金会（WWF）是在全球享有盛誉的、最大的独立性非政府环境保护 组织之一，自1961年成立以来，WWF一直致力于环保事业，在全世界拥有将近 520万支持者和一个在100多个国家活跃着的网络。2019年成立北京办事处。
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专业媒体-期刊:
《主流》创刊于2019年4月份，是天津第一本立足于地产行业的DM 杂志。目前，该杂志已形成“以地产为主、以家居为辅”的办刊特色， 并拥有了大量天津地产业内、家居领域及其它行业的中高端读者群， 同时，刊物的可读性、实用性、指导性也深受读者好评。广泛的直投 渠道，也成为《主流》杂志的核心竞争力之一。
主题阐释： 为有效进行项目品牌导入，树立企业良好的公众形象，作为专业公关活动推广
机构，我们提出这一活动主题，核心思想是通过大型公关活动，向社会公众传递 以下企业信息： 1.全面展示“星耀五洲”作为企业公民的社会责任感。 2.“星耀五洲”的环保购物袋免费发放行动，将成为社会爱心传递的起点，他必将 激发公
天津某地产项目营销战略策划(ppt 228页)
▌ 企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念 难以融通北方的地域特征。
企业现状解读 初来乍到
» 项目分析：
▌ 项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多 项目阻截；
▌ 土地与开发成本高企，导致价格优势不明显；
▌ 高层住宅体量大，面临较大销售压力；
观望 市场解读：
»天津房地产市场与全国各 主要城市相似，市场观望与 持币待购氛围加重。
»因天津房价持续上涨，原 城市主流消费人群被逐渐边 缘化。
2、市场竞争解读
（1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，
2007土地成交是2006年的三倍多，后 续供应巨大，本项目面临巨大竞争压 力！
» 2008年第一季度土地放 量再度加大，预计未来 开发面积将达到甚至超 过2000万平米。
（3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与 消费分流。
▌ 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经 营。
项目竞争解读：饱和/同质
京津概念
3、区域板块解读
» 本项目所在区域距离主城市约30公里， 不在天津城市规划发展主导方向。
滨海概念 宗地位置
» 项目规模大，短期供货量巨 大，同时也意味着有大量营 销费用投入，搅动市场，抢 占话语权
» 规划众多高标准、贵族化配 套设施，承诺2年内完成建 设，树立市场信心
» 如何供应适销对路的产品， 颠覆传统营销思路，以疯 狂营销组织与推广手法迅 速抢占市场？
» 能否将高标准配套实现平 民化的享受，给予消费群 巨大价值反差，以切身利 益感受驱动市场？
▌ 40亿销售回款是天嘉湖项目开发 运营关键性的第一步胜利，是未 来5年高速、高效和实现可持续 滚动开发运营的资本；
天津天嘉湖_星耀五洲项目总体营销推广策划报告_127PPT_王志纲
津南区域：三足鼎立
1、红磡·领世郡
总建面：140万 ㎡。 产 品：联排别墅、独栋别墅，4层半花园洋房、7 层电梯洋房以及小高层 。 均 价：10000元/㎡。 配 套：27洞国际标准高尔夫球场；3.4万平米的 社区商业。 特 点：一直是整个区域价格、成交量标杆项目， 大盘规模化开发优势突出，强力吸引了 “空客”高管的集体入住。
——王志纲
目录
天时 地利 人和
大消费时代 环渤海战略 京津一体化 聚焦大天津 发现新津南 天生天嘉湖
星耀的辉煌 老板的雄心 集结海陆空
天时
大消费时代
1、中国经济已经持续10多年保持两位数增长！ 2、2007年，中国人均GDP超过2300美元，中国
已经进入中高收入国家！
国家类型
低收入国家 中收入国家 高收入国家
体 量：占地1070公顷，总建面580万㎡，人口约18万人 产 品：综合性大型住区，2007年11月开工，5年建成。
30％的经适房，2008年提供１３.５１万㎡。 均 价：经适房4100元/㎡；限价房5500元/㎡。 特 点：北临梅江南生态居住区，距外环线1.8公里，距
市中心11公里。涵盖生态居住区、经适安居 区、文化、卫生、教育、以及商业服务等多功 能建筑为一体的综合性居住区。
人均GDP
650美元以下 650- 2555美元 2555-7999美元
天时
根据美国经济地理学家诺瑟姆的“S”型城 市化发展轨迹,城市化发展速度在30%-70%之 间呈加速状态,在50%时加速度达到最高点。
2007年，中国的城市化率接近45%，中国城
市化正处于加速度峰值的前夕，中国迎来 了城市化发展的高峰期！
➢飞 涨
2007年12月销售价格持续上升，均价已达 到7048.2元/平米，环比上涨6%。 2008年第一周天津商品住宅成交均价为 7324元/平方米，环比上涨6%。 2007年第三季度，中心城区商品住宅成交 均价突破万元。天津开始与北京、上海、 深圳、广州等一线城市跻身万元俱乐部。
最全星耀五洲介绍
水上浮城星耀五洲——“世界是你的”国际顶级休闲居住社区项目综述一、五洲概况占地面积：11000亩(7.3平方公里)水域面积：7000亩(4.6平方公里)，媲美西湖陆地面积：4100亩(2.7平方公里)水陆面积比：6.3 ：3.7，与世界版图极为接近总建筑面积：300万平方米占地面积：260万平方米公建部分面积：近40万平方米湖岸线长度：30多公里，3/4个马拉松二、世界之最1、一个水世界整个项目的创意性是在11000亩的天嘉湖湖面上，打造一个世界水上城市，水域占地7000亩，可以和杭州西湖媲美。
在星耀五洲，无论您住那里，都被湖水所围绕。
星耀五洲可称之为"一个水世界"!2、三大奇迹奇迹一：世界最大规模的室内滑雪场蓝色的巨型建筑物长700米，是星耀五洲世界级标准设计的综合运动休闲中心。
它分为三部分，最高点达大约400米，为目前世界上最大规模的室内滑雪场，共分为四个滑道，底部有嬉雪区和溜冰场。
尾部椭圆型区域为目前中国最大的水上世界，包含了38项世界最先进的水上游乐设施。
中间为万国风情餐饮区，全部由玻璃幕墙打造，在这里您可以和家人、朋友一起享受各国美食，一边感受阳光沙滩的炎炎夏日，一边欣赏满天飞雪的冰雪世界;尽享冬夏交融的世界奇观，在底部设有2万余平米的大型购物超市及千人的影视会所，满足您生活休闲、购物需求。
奇迹二：世界上最舒适的七星级360°全水景酒店这座设计灵感源自奥运五环的创意建筑，外形像五片张开的叶子，是世界上最舒适的七星级360°全水景酒店。
房间完全采用独有的9.2米开间，保证每个客房的卧室和洗手间都可以看到湖面或高尔夫景观。
另外在五大洲我们还设有洲际风情客房。
迈克尔.索金先生在南美洲设计的"水母酒店"，设计灵感来自于水中游动的水母，显得非常优雅和灵动;皮特在大洋洲设计的"鹦鹉螺酒店";非洲马西姆先生设计的"黑豹酒店"整个酒店的俯视图就像一只奔跑在非洲草原的黑豹;另外，还有我们的欧亚风情酒店。
天津天嘉湖_星耀五洲项目总体营销推广策划报告_127PPT_王志纲
津南区域：三足鼎立
1、红磡·领世郡
总建面：140万 ㎡。 产 品：联排别墅、独栋别墅，4层半花园洋房、7 层电梯洋房以及小高层 。 均 价：10000元/㎡。 配 套：27洞国际标准高尔夫球场；3.4万平米的 社区商业。 特 点：一直是整个区域价格、成交量标杆项目， 大盘规模化开发优势突出，强力吸引了 “空客”高管的集体入住。
➢竞争激烈
国内外知名品牌开发商云集天津，地产上市公司众 多。万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧 桂园、恒大、万通等所开发项目遍布天津各个区域， 产品供应已成为天津市场主流。
津南区集聚了富力、华润、首创、吉宝、红磡等品 牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的激烈搏杀。
➢竞争态势
滨海新区：一枝独秀 中心城区：二龙戏珠 津南区域：三足鼎立 郊区巨擘：四大天尊 外环周边：十面埋伏
➢回 落
受宏观政策及一线城市的影响，岁末年初天津 商品住宅成交量大幅回落近40％，天津楼市冷热交 加，开始进入优胜劣汰的调整过程。
反 思
在这样的政策环境下 项目如何规避政策风险实现逆势飞扬？
地脉
竞—争—格—局
➢ 土地海量
2007土地成交量是2006年的三倍多，后续供应 巨大；2008年土地放量再度加大，预计未来开发面 积将超过2000万平米；近郊四区近两年集中大幅放 量，项目面临同区域、同类型产品的严重竞争。
金盛国际 、仁恒海河广场 、壹街区。 特 点：城市中心配套成熟，高层住宅为主兼有少量
城市别墅，商用物业开发趋势明显。
2、大梅江板块
体 量：占地879.8万㎡，总建面692.79万㎡。 均 价：10000元/㎡。 名 盘：华夏津典、埃维昂依云小镇、海逸长洲、第6
田园、水晶城、水岸公馆、卡梅尔、江胜天 鹅湖、弘泽印象、水岸江南、梅江湾。 特 点：已发展至中后盘阶段，目前仍有近200万㎡放 量，是天津高档项目供应阵营的有力支持者
天津某项目宣传推广策划案
天津某项目宣传推广策划案一、项目背景天津某项目是一项位于天津市的新建商业区项目，拥有优越的地理位置和强大的城市资源，致力于打造成为天津地区的文化、商业和娱乐中心。
为了宣传推广该项目，吸引更多的投资者和消费者，我们制定了以下的宣传推广策划案。
二、目标受众1.投资者：吸引国内外资本投资者，提供优质的投资机会。
2.商家：招募品牌商家，打造多元化、高品质的商业环境。
3.消费者：吸引消费者前往项目区域购物、娱乐和休闲。
三、宣传推广策略1. 建立完整的品牌形象通过精确定位和差异化策略，确定项目的品牌定位和形象，包括项目名称、标志、口号等。
通过设计专业的品牌形象，以打造独特、可识别的品牌。
2. 多渠道推广（1）媒体推广：通过广告、新闻稿、媒体合作等方式，在主流媒体上广泛投放项目宣传信息，提高项目曝光度。
（2）社交媒体：通过建立项目的官方网站和社交媒体账号，定期发布有关项目的最新动态，与受众互动，增加项目的知名度和影响力。
（3）线下推广：在项目所在地的商业、文化等重要场所，设置展示展示板、海报等宣传物料，增加项目的曝光率。
3.举办活动（1）品牌发布会：策划并举办项目的品牌发布会，邀请媒体、投资者、商家代表等参与，通过发布项目的详细信息和未来规划，提高项目的知名度和信誉度。
（2）主题活动：根据不同节假日或时令，组织主题活动，吸引消费者前往项目区域参与活动，提高项目的知名度和吸引力。
4.与企业合作与知名品牌企业进行合作，通过品牌联合推广和互惠合作，实现品牌效应的叠加，扩大项目的影响力。
5.提供购物优惠和奖励通过提供购物优惠和奖励，吸引消费者前往该项目购物、消费，养成消费者的消费习惯，提高项目的客流和销售额。
四、预期效果通过以上的宣传推广策略，我们预期能够达到以下效果：1.投资者数量增加：吸引各类资本投资者，实现项目的融资和发展。
2.商家数量增加：吸引各类品牌商家入驻，建设多元化、高品质的商业环境。
3.消费者数量增加：吸引消费者前往项目区域购物、娱乐和休闲，提高项目的客流和销售额。
天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城营销策划
天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城营销策划天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城是一个致力于打造国际化、多元化、创意化的综合文化娱乐生活场所。
为了有效地推动该项目的市场营销并吸引更多目标受众，我们需要制定一个全面的推广策略。
本文档将介绍天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城的市场定位、目标受众、竞争分析以及推广渠道和策略。
市场定位天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城的市场定位是一个国际化、多元化的综合文化娱乐场所。
其目标是成为天津乃至中国北方地区的文化生活中心，提供独特的国际化文娱体验。
鉴于其丰富的文化活动和创意化的设计理念，该文化生活城将吸引来自各个年龄段和不同背景的目标受众。
目标受众天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城的目标受众主要包括以下几个群体：1.当地居民：该文化生活城将服务于天津本地居民，为他们提供丰富多样的文化娱乐活动。
2.游客和旅行者：天津作为一个旅游城市，每年都吸引大量的游客和旅行者。
通过创新的推广策略，我们将吸引这些游客和旅行者前来参观和体验天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城。
3.学生和学府：天津拥有众多大学和学院，吸引了大量的学生。
我们将积极推广文化生活城的学术和教育资源，吸引学生群体的关注。
4.企业和组织：天津是一个经济发达的城市，各种企业和组织都会在这里设立机构和办公室。
我们将与企业和组织合作，推广他们参与文化生活城的活动。
竞争分析天津市已经存在一些类似的文化娱乐场所，竞争比较激烈。
通过对竞争对手的研究，我们可以更好地了解市场需求和定位我们的推广策略。
目前在天津市存在的竞争对手包括：海河文化带、古文化街、意义广场等。
这些场所提供各种艺术展览、演出、主题活动等。
我们需要分析他们的目标受众、推广渠道和市场定位，找出我们的差异化优势，并制定相应的推广策略。
推广渠道和策略为了更有效地推广天津星耀五洲全推广策略国际文化生活城，我们将使用多种推广渠道和策略。
1.线上推广：–官方网站和社交媒体：我们将建立一个专业的官方网站，其中包括场馆介绍、活动信息、票务信息等。
星耀五洲09年案例分享
09月23日北青
09月24日北青
大富翁游戏棋
大富翁游戏棋
6月天津报广
SINYAOO PANEL
第三阶段：
阶段主题：轻松投资 坐享回报
品牌线：投资 产品线：北美商业、北美高层小户
线下推广： 最牛看房团、魔术节、米克尔森到访、
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第三阶段商业课题： 如何体现星耀五洲的投资价值。
星耀五洲项目 案例分享
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二〇〇九年五月
黑弧奥美作为新任全案代理公司
开始介入天津星耀五洲营销推广
。。。
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星耀五洲是什么？
星耀五洲作为星耀集团首个进入华北市场的代表作.
于2008年4月开工建设，总开发期长达5年。
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占地7.3平方公里
0924天津新报跨版腰线定稿
北美商业手册
北美商业手册
北美商业手册
北美商业手册
北美商业手册
刘谦恩师郭安迪 魔术节现场
米克尔森莅临现场
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第四阶段：
阶段主题：细节铸就品质
品牌线：细节 产品线：北美75栋水岸别墅
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第四阶段商业课题： 如何帮助售卖北美大独栋，以及北美剩余货量去化和欧 亚新品。
北美大独栋地处环湖面水的有利方位，在销售上不存在 问题。但分布零散，面积大，风格窘异，不利于传播。 于是我们用打包的概念，整体售卖北美75栋别墅。 在线下销售上带动北美欧亚货量。
11月27日北青
11月24日北青
11月25日北青
11月26日北青
12月04日北青
12月02日北青
01星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析20120704
星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析随着大量房地产信托项目兑付期的来临，一些房地产项目接连传出破产传闻。
历经多次信托融资的天津市“双料地王”星耀五洲项目，因业主纠纷、项目停工、资金链断裂、破产传闻、陷入连环信托漩涡等引起业界关注。
背负着“地王”昂贵成本,天津星耀陷入信托连环套中难以自拔，资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。
据悉，中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经对天津星耀的债务进行重组。
深陷信托沼泽的星耀五洲项目，已然成为本轮信托危机中的典型实例。
一、项目背景——“地王困境”在信托业人士看来，四年来与多家信托公司之间的恩恩怨怨，使天津星耀的历程成为房地产调控背景下的典型叙事。
（一）中信信托“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”和“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”在2007年豪气的拿下天津地王之前，颜语(天津星耀法定代表人)的星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。
在星耀五洲项目之前，星耀集团虽然开发了几个项目，但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。
正因如此，当星耀集团从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天嘉湖项目地块时，很多地产人士简直感到不可思议。
谜底很快揭开，原来在名不见经传的星耀集团背后有一家“大财主”，即中信信托。
2007年12月25日，也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后，中信信托成立“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”（下称“中信昆明星耀计划”，详见附件），该一年期信托计划募集资金额达30亿元，为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持，不过融资成本非常高，年化利率达到25%。
“如果没有中信信托当时的资金支持，也许星耀根本不可能去拿天嘉湖项目。
”靠信托资金实现小马拉大车的目的，对星耀集团来说正是噩梦的开始。
由于星耀五洲项目（即天嘉湖项目）自2008年才开始销售，并且当年仅实现销售回款1829万元，因此天津星耀只能通过借新还旧的方式来兑付中信昆明星耀计划，这次中信信托又帮了他一把。
达观天津星耀五洲开盘前系列活动方案
星耀五洲开盘前系列活动方案综述：纵观2009年房地产市场，已颁布的减息、税费优惠及对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009 年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。
在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计2009年3 季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计2009 年下半年房价将会止跌企稳。
当前形势下，本案如何获得市场广泛认同，提高项目认筹质量，迅速占领市场份额，实现50 亿销售目标？我们认为，09 年活动推广策略为“ 以目标客户群联谊的形式，重点以项目现场为活动背景的方式” ，举办极具吸引力的10 大核心事件营销活动，如“开盘月系列活动”、“神七展览”、“迪斯尼舞台剧欢乐周” 等；开盘前的任务重点为“蓄客” 和“拓展市场”，即锁定认筹客户和意向客户，在组织天嘉湖及北京展示中心开展主题为“云南映像•文化体验月”小型圈层SP系列活动，使项目现场在开盘后八个月内实现一一到访客户30 万人次以上。
通过上述系列宣传活动，为认筹客户及意向客户送去“关怀”和“温暖” ，使他们能够感受到星耀五洲的品牌魅力和文化氛围，进而提升项目市场认知度及认同感，形成良好的口碑及品牌忠实度，最终成功完成09 年销售任务。
如有帮助，欢迎下载支持阶段执行星耀五洲09年系列推广活动名录锁定小众渠道、提升项目认知度：样板区呈现、体验式营销持续销售期• ■3.1云南茶韵品味生活茶艺会4.5房地产投资讲座层份活动3.8丽江丽人健康体验会3月4.12国际建筑大师沙龙4月7月美食节系列活动------ --------- 1- 8月文化节系列活动5月| 6月7月| 8月［9月|10月11月 3.12云南美植树节活动3.22古滇醇香酒文化品赏会4.3.28庭院&家居文化体验沙龙神盛七大驾开临盘星活耀动五T--- 4洲星耀五洲09冰雪节春季房展会秋季房展会【三月】一、活动目的：1、以宣传中国传统茶文化为突破口聚拢人气，快速蓄客，实现去化；2、增强潜在客户对项目的品质认同；3、提升认筹客户对项目的价值信心和自豪感；4、制造话题，引起市场关注和追捧。