房地产经营与管理-4章PPT课件
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一、财务评价概述
财务评价
房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在 基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务 盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
财务评价报表
基本报表 辅助报表
23
一、财务评价概述
借款偿还期 还本付息比率
11
3. 第三种分类
比率性指标
经济评 价指标
内部收益率 成本利润率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率 还本付息比率
资产负债率 流动比率 速动比率
价值性指标
净现值
时间性指标
投资回收期(静态与动态) 借款偿还期
12
二、主要经济评价指标及其计算 和应用
1. 期望值法
数学期望值反映了随机变量取值的“平均 数”，对房地产投资方案进行决策时，可以 同时考虑方案的损益(经济效益)及其发生的 概率，以期望值较大的方案为优。
2. 决策树法
决策树是一种决策分析工具，决策方案未来 发生各种情况的可能性及其可能结果的估计 和预测可以用树状图表示出来。
6
(三) 不确定型房地产投资决策方法
(1) 静态投资回收期(Pt)
Pt
（CI CO ） 0
t 0
t
Pt
累计净现金流量开始出现正值期数-
1
上期累计净现金流量的绝对值
当期净现金流量 17
(2) 动态投资回收期(Pb)
Pb
（CI CO）（1＋ic）t 0
t0
t
Pb
累计净现金流量现值开始出现正值期数-1
上期累计净现金流量现值的绝对值
主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额 年值、费用现值、等额年费用等。
2. 比率比较法
是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产 投资方案可行与否或优劣的分析方法。
主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费 用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。
5
(二) 风险型房地产投资决策方法
当期净现金流量现值
18
5. 借款偿还期
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利 润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借 款本息所需要的时间。
借款偿还期 借款偿还后开始出现盈余的年份 开始借款年份 当年偿还借款额
当年可用于还款的资金额
19
6. 净现值
财务净现值是指项目按设定的目标收益率 ic或行业的基准收益率i0，将项目计算期 内各年的净现金流量折算到开发活动起 始点的现值之和。它反映项目在计算期 内获利能力。
n
NPV (CI CO) (1 ic )t
t0
t
20
7. 内部收益率
内部收益率(IRR)指项目计算期内各年现金 流量的净现值累计等于零的贴现率。
n
(CI CO) (1 IRR )t 0
t 0
t
IRR i1
NPV1 （i2－i1） NPV1 ＋ NPV2
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第三节 房地产项目投资财务评价
第四章 房地产项目投资决策
1
第一节 房地产项目投资决策概述
2
一、房地产项目投资决策概念
1. 房地产投资分析
主要是指房地产投资机会的选择和项目投资 方案的决策，是房地产开发和经营过程中的 一个重要的阶段。
2. 房地产投资决策
房地产投资决策是指在房地产投资活动中， 以大量的信息和一定的资源条件为前提，通 过定性的推理判断和定量的分析计算，为实 现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。
3
二、房地产项目投资决策方法
1. 定性分析方法
主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策 问题。
2. 定量分析方法
是采用数量指标和数学模型进行房地产投资 决策的方法。
4
(一) 确定型房地产投资决策方法
1. 数值比较法
是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来 评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。
财务评价的作用
衡量项目的盈利能力 衡量项目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力
润总额
100%
15
3. 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年 份的年利润总额或项目经营期内的年平均利 润总额与资本金的比率。
该指标特别适用于开发后出租经营的项目。
资本金利润率
年利润总额或年平均利 资本金
润总额
100 %
16
4. 投资回收期
投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部 投资所需的时间，即项目开发建设投放资金 的回收时间，它是反映项目投资回收能力的 重要指标。
房地产开发 投资经济评 价指标
静态评价 动态评价
投资利润率 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 借款偿还期
净现值 内部收益率 动态投资回收期
13
1. 成本利润率
成本利润率，指开发利润占总开发成本的比 率，是初步判断房地产开发项目财务可行性 的一个经济评价指标。
该指标特别适用于评价出售经营的房地产项 目。
成本利润率
(项目总开发价值 项目总开发成本 项目总开发成本
)
开发商利润 项目总开发成本
14
2. 投资利润率
投资利润率又称为投资收益率或投资效果系 数，它是指项目经营期内一个正常年份的年 利润总额与项目总投资的比率。
该方法特别适用于出租经营的房地产开发项 目的投资分析。
投资利润率＝
年利润总额或年平均利 项目总投资
静态投资回收期
借款偿还期
还本付息比率
资产负债率
财务比率
流动比率
速动ห้องสมุดไป่ตู้率
动态投资回收期 净现值 内部收益率
10
2. 第二种分类
盈利能力指标
经济评 价指标
清偿能力指标
内部收益率 净现值 投资回收期(静态与动态) 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率
资产负债率 流动比率 速动比率
1. 悲观法决策
悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些， 然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决 策的原则是“小中取大”。
2. 乐观法决策
乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来 总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则， 选择一个能够提供最大盈利机会的方案。
（1）折中法决策。 （2）后悔值法决策。 （3）机会均等法决策。
7
第二节 房地产项目投资经济评 价指标
8
一、经济评价指标的分类
1. 第一种分类
按是否考虑了资金时间价值进行分类
2. 第二种分类
按经济效益评价的目的分类
3.第三种分类
按指标的性质分类
9
1. 第一种分类
经济评价 指标
静态分析指标 动态分析指标
成本利润率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
资本金净利润率
一、财务评价概述
财务评价
房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在 基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务 盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
财务评价报表
基本报表 辅助报表
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一、财务评价概述
借款偿还期 还本付息比率
11
3. 第三种分类
比率性指标
经济评 价指标
内部收益率 成本利润率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率 还本付息比率
资产负债率 流动比率 速动比率
价值性指标
净现值
时间性指标
投资回收期(静态与动态) 借款偿还期
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二、主要经济评价指标及其计算 和应用
1. 期望值法
数学期望值反映了随机变量取值的“平均 数”，对房地产投资方案进行决策时，可以 同时考虑方案的损益(经济效益)及其发生的 概率，以期望值较大的方案为优。
2. 决策树法
决策树是一种决策分析工具，决策方案未来 发生各种情况的可能性及其可能结果的估计 和预测可以用树状图表示出来。
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(三) 不确定型房地产投资决策方法
(1) 静态投资回收期(Pt)
Pt
（CI CO ） 0
t 0
t
Pt
累计净现金流量开始出现正值期数-
1
上期累计净现金流量的绝对值
当期净现金流量 17
(2) 动态投资回收期(Pb)
Pb
（CI CO）（1＋ic）t 0
t0
t
Pb
累计净现金流量现值开始出现正值期数-1
上期累计净现金流量现值的绝对值
主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额 年值、费用现值、等额年费用等。
2. 比率比较法
是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产 投资方案可行与否或优劣的分析方法。
主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费 用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。
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(二) 风险型房地产投资决策方法
当期净现金流量现值
18
5. 借款偿还期
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利 润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借 款本息所需要的时间。
借款偿还期 借款偿还后开始出现盈余的年份 开始借款年份 当年偿还借款额
当年可用于还款的资金额
19
6. 净现值
财务净现值是指项目按设定的目标收益率 ic或行业的基准收益率i0，将项目计算期 内各年的净现金流量折算到开发活动起 始点的现值之和。它反映项目在计算期 内获利能力。
n
NPV (CI CO) (1 ic )t
t0
t
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7. 内部收益率
内部收益率(IRR)指项目计算期内各年现金 流量的净现值累计等于零的贴现率。
n
(CI CO) (1 IRR )t 0
t 0
t
IRR i1
NPV1 （i2－i1） NPV1 ＋ NPV2
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第三节 房地产项目投资财务评价
第四章 房地产项目投资决策
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第一节 房地产项目投资决策概述
2
一、房地产项目投资决策概念
1. 房地产投资分析
主要是指房地产投资机会的选择和项目投资 方案的决策，是房地产开发和经营过程中的 一个重要的阶段。
2. 房地产投资决策
房地产投资决策是指在房地产投资活动中， 以大量的信息和一定的资源条件为前提，通 过定性的推理判断和定量的分析计算，为实 现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。
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二、房地产项目投资决策方法
1. 定性分析方法
主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策 问题。
2. 定量分析方法
是采用数量指标和数学模型进行房地产投资 决策的方法。
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(一) 确定型房地产投资决策方法
1. 数值比较法
是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来 评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。
财务评价的作用
衡量项目的盈利能力 衡量项目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力
润总额
100%
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3. 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年 份的年利润总额或项目经营期内的年平均利 润总额与资本金的比率。
该指标特别适用于开发后出租经营的项目。
资本金利润率
年利润总额或年平均利 资本金
润总额
100 %
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4. 投资回收期
投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部 投资所需的时间，即项目开发建设投放资金 的回收时间，它是反映项目投资回收能力的 重要指标。
房地产开发 投资经济评 价指标
静态评价 动态评价
投资利润率 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 借款偿还期
净现值 内部收益率 动态投资回收期
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1. 成本利润率
成本利润率，指开发利润占总开发成本的比 率，是初步判断房地产开发项目财务可行性 的一个经济评价指标。
该指标特别适用于评价出售经营的房地产项 目。
成本利润率
(项目总开发价值 项目总开发成本 项目总开发成本
)
开发商利润 项目总开发成本
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2. 投资利润率
投资利润率又称为投资收益率或投资效果系 数，它是指项目经营期内一个正常年份的年 利润总额与项目总投资的比率。
该方法特别适用于出租经营的房地产开发项 目的投资分析。
投资利润率＝
年利润总额或年平均利 项目总投资
静态投资回收期
借款偿还期
还本付息比率
资产负债率
财务比率
流动比率
速动ห้องสมุดไป่ตู้率
动态投资回收期 净现值 内部收益率
10
2. 第二种分类
盈利能力指标
经济评 价指标
清偿能力指标
内部收益率 净现值 投资回收期(静态与动态) 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率
资产负债率 流动比率 速动比率
1. 悲观法决策
悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些， 然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决 策的原则是“小中取大”。
2. 乐观法决策
乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来 总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则， 选择一个能够提供最大盈利机会的方案。
（1）折中法决策。 （2）后悔值法决策。 （3）机会均等法决策。
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第二节 房地产项目投资经济评 价指标
8
一、经济评价指标的分类
1. 第一种分类
按是否考虑了资金时间价值进行分类
2. 第二种分类
按经济效益评价的目的分类
3.第三种分类
按指标的性质分类
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1. 第一种分类
经济评价 指标
静态分析指标 动态分析指标
成本利润率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
资本金净利润率