房地产经营与管理-4章PPT课件
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房地产开发与经营(第二版)课件
项目定位
集购物、休闲、娱乐为一体的城市综合体。
规划设计
合理布局各类商铺、休闲设施及停车位，提 高整体商业价值。
建设阶段的管理
建设阶段的主要工作
施工图设计 根据项目规划和设计方案，进行施工 图的详细设计。
招标与投标
通过招标方式选择合适的施工单位和 材料设备供应商。
合同签订
与中标单位签订施工合同，明确双方 的权利和义务。
房地产开发与经营(第 二版)课件
• 房地产开发概述 • 土地获取与市场分析 • 项目策划与设计 • 建设阶段的管理 • 市场营销与销售 • 物业管理与服务
目录
房地产开发概述
房地产开发的定义与特点
总结词
了解房地产开发的定义和特点对于理解整个开发过程至关重要。
详细描述
房地产开发是指通过市场手段获取土地资源，进行规划设计、 施工建设、销售推广等过程，最终实现经济效益、社会效益 和环境效益最大化的经济活动。其主要特点包括地域性、综 合性、高风险、高回报等。
THANKS
感谢您的观看
分析项目施工过程中可能出现的风 险因素。
风险应对措施
制定相应的风险应对策略和预案， 降低风险对项目的影响。
03
02
风险评估
对识别出的风险进行评估，确定风 险等级和影响程度。
风险监控与报告
对风险进行持续监控，及时报告和 处理风险事件。
04
市场营销与销售
市场营销策略的制定
目标市场定位 明确目标客户群体，分析其需求和购买 行为，以便提供有针对性的产品和服务。
客户关系管理。
03
网络销售渠道
利用电商平台、自建官方网站等 方式，实现线上销售，提高销售
效率。
房地产开发经营与管理(ppt 103页)
《房地产经营与管理》
20
五.名义利率与实际利率
例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年
一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元 12% 一年四次计息:F=1000*(1+3%)4 =1125.51元 12.55% 一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12 =1126.83元 12.68%
解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元）
（2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%,
计息周期数n =10X12 =120个月
（3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1）
= 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1）
1.规划是开发的判脚石 2.城市规划是万能的,不能改变的
《房地产经营与管理》
35
§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理
一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式
1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响
18
三.符号
P = 现值 F = 终值 A = 连续出现在计息周期期末的等额支付款 N = 计息周期数 I = 利率
《房地产经营与管理》
19
四.复利计算公式与系数
1.一次支付的现值和终值
F = p ( 1+i) n
2.等额序列支付的现值和资金回收 P = A*(1+ i )n-1/ i(1+ i) n A = P *i(1+ i) n / (1+ i )n-1
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产企业运营管理-PPT课件
12
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
10
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
13
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
房地产经营管理电子版课本
房地产经营管理电子版课本
第一章：引言
房地产作为一个重要的产业领域，在现代经济体系中扮演着至关重要的角色。
本课本将围绕房地产经营管理展开讨论。
第二章：房地产市场概述
房地产市场是一个复杂而多变的市场，受多种因素影响。
本章将介绍房地产市
场的基本概念和运作方式。
第三章：房地产投资与风险管理
房地产投资是一项高风险高回报的活动，对于投资者来说，风险管理至关重要。
本章将探讨房地产投资的策略和风险管理技巧。
第四章：房地产开发与规划
房地产开发是一个复杂的过程，需要涵盖土地规划、建筑设计、施工管理等多
个环节。
本章将讨论房地产开发的基本流程和规划要点。
第五章：物业管理与运营
物业管理是房地产经营中的重要环节，直接影响到物业的价值和租金收入。
本
章将介绍物业管理的基本原则和最佳实践。
第六章：房地产市场监管与法律风险
房地产市场经常受到监管部门的干预，而法律风险也是投资者需要警惕的重要
问题。
本章将介绍房地产市场的监管机制和法律规定。
结语
通过学习本课本，读者将对房地产经营管理有一个全面而深入的了解，为未来
从事相关领域的工作和研究打下坚实的基础。
希望本文档能为读者提供有益的信息和启发，谢谢阅读！。
《房地产开发经营与管理》
风险控制
制定风险应对措施，如市 场风险、政策风险、财务 风险等，以保障投资安全。
产品策略：市场定位与差异化竞争
市场调研
深入了解目标客户的需求、偏好 和消费能力，为产品定位提供依
据。
产品定位
根据市场调研结果，明确产品特点、 优势和市场定位，以满足目标客户 需求。
差异化竞争
通过创新设计、特色功能、优质服 务等手段，提高产品竞争力，以区 别于竞争对手。
建设法规与建筑规范
建设法规
建设法规是规范建设活动的法律、法规和规章的总称。建设法规对房地产开发过程中的 规划、设计、施工、验收等环节都有明确的规定和要求，是开发商必须遵守的规范。
建筑规范
建筑规范是建筑设计和施工必须遵守的强制性标准，包括建筑安全、消防、环保等方面。 建筑规范是保证建筑工程质量和安全的重要保障。
税费
税费是开发商在房地产开发过程中需要缴纳 的各种费用，如城市基础设施配套费、人防 易地建设费等。税费的缴纳是开发商必须履 行的法定义务，也是政府进行城市建设和管
理的重要资金来源。
THANKS
感谢观看
明确项目的预期成果和所需完成的任务。
制定项目计划
根据项目目标，制定详细的工作计划，包括时间表、任务分配和资源需求。
项目进度管理：计划制定与执行监控
Hale Waihona Puke 跟踪项目进度定期检查项目进度，确保实际进度与计划保持一 致。
调整计划
根据实际情况，对工作计划进行必要的调整，以 适应项目变化。
监控关键路径
关注项目中的关键任务和路径，确保关键环节不 受延误。
房地产开发的历史与发展
历史回顾
中国房地产开发起步于20世纪80年代初，经历了起步、探索、发展和成熟四个 阶段，逐渐形成了较为完善的法律法规和监管体系。
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
第二章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
《房地产经营与管理》课件
选择适合目标市场的销售渠道， 包括线上和线下渠道，优化渠道 布局和管理。
营销手段
广告宣传
通过各种媒体平台进行广告宣传，提高品牌知名度和 产品曝光率。
促销活动
开展各种促销活动，如折扣、赠品、限时抢购等，吸 引消费者购买。
公关活动
组织各种公关活动，如新闻发布会、产品发布会、公 益活动等，提升品牌形象和声誉。
代建模式
租赁模式
企业接受政府或业主委托，按照合同约定 完成房地产项目的规划、设计、施工等任 务，并收取代建费用。
企业通过长期租赁或短期租赁方式获取房 地产物业，并进行必要的装修和管理，再 将其出租给客户。
经营风险
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等 因素可能导致房地产项目销 售困难或售价下降，从而影 响企业的经营收益。
财务风险
建立健全的财务体系，合 理控制财务风险，确保资 金安全。
THANKS
感谢观看
房地产市场的参与者
开发商、投资者、政府、消费者等。
房地产市场的特点
市场周期长、市场波动大、市场受政策影响 大等。
房地产市场的功能
资源配置、价格发现、信息传递等。
02
房地产经营
经营策略
土地获取
通过招标、拍卖、协议转让等方式获 取土地使用权，并合理评估土地价值 。
市场定位
根据市场需求、竞争状况等因素，确 定房地产项目的市场定位，包括产品 类型、目标客户等。
03
02
股权融资
通过发行股票或引入战略投资者， 筹集长期稳定的发展资金。
其他融资方式
如信托、基金等，满足不同阶段和 规模的融资需求。
04
风险控制
市场风险
关注市场动态，及时调整 投资策略，降低市场波动 的风险。
第四章-项目范围管理课件(1)
例如：包饺子的工作分解结构
包饺子
准备饺子皮
准备饺子馅
其他
…… 买肉馅 准备菜 准备调料 ……
2024/10/4
买菜
切菜
22
PM
PM
项目管理
2024/10/4
23
PM
PM
项目管理
4.4 制作工作分解结构
工作分解的目的:
·分解过程中，更加深了对项目的认识和理解； ·项目目标被分解后，更易理解； ·是后续管理活动计划和控制的基础。
1.2.1概要设计 1.2.2详细设计 1.2.3设计评审
1.3.1编码 1.3.2代码审查 1.3.3单元测试
1.4.1产品集成 1.4.2系统测试 1.4.3产品发布
1.5.1缺陷报告 1.5.2缺陷修复 1.5.3产品升级
26
树状图
软件产品研发项目
需求 需求调研 需求规格 需求评审
设计 概要设计 详细设计 设计评审
PM
PM
项目管理
项目范围说明书的作用：
1、形成项目的基本框架 2、产生项目有关文件格式的注释，用过来指导形成 项目有关文件。 3、形成项目结果核对清单 4、作为项目整个生命周期中监督和评价项目实施情 况的背景文件，作为有关项目计划的基础。
2024/10/4
18
PM
PM
项目管理
4.3 项目范围定义
需求 需求调研 需求规格 需求评审
设计 概要设计 详细设计 设计评审
实现 编码 代码审查 单元测试
测试 产品集成 系统测试 产品发布
维护 缺陷报告 缺陷修复 产品升级
1.0软件研发项目 1.1需求 1.2设计 1.2实现 1.4测试 1.5维护
房地产企业经营与管理教材(PPT 68张)
价格策略
1、高价策略 2、低价策略 3、均衡价格策略
▪ 市场均衡价格，对于一般性的竞争性市场
4、不均衡价格策略
▪ 差异定价策略
组织与组织结构
组织结构的功能
组织结构的构成要素
组织结构的权力配置
授权
上级赋予下属一定的权力，使下属在一定的监
督之下，又相当的自主权和行动权 包括：确定预期的成果；委派任务；授予职权
集权与分权
权利的分层级配置
企业的组织结构
古典企业组织结构：直线制 现代企业组织结构
H型结构：控股公司式的组织结构 U型结构：直线职能制：职能部门+业务部门
M型结构：事业部制——分权制结构
矩阵式结构：职能部门加项目小组
新型企业组织结构
虚拟公司组织结构：企业之间的“战略联盟” 团队组织结构：加强团队成员横向流动
房地产中介服务机构
房地产咨询：
是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政
策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估
是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经
营活动。
房地产经纪
是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。
房地产行业管理内容
房地产行政管理
房地产行政管理是指国家和地方人民政府 行政主管机关，依照国家的有关法律、法 规和政策，对房地产各方面活动所实施的 全面的、系统的管理行为。 房地产行政管理的主体：
章房地产企业经营与管理
本章内容
房地产企业的性质、类型和特征 房地产企业机构设置 房地产企业经营管理的基本理论 房地产企业组织结构设计 房地产企业经营决策方法
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主要包括的指标有净收益、净现值、回收期、等额 年值、费用现值、等额年费用等。
2. 比率比较法
是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产 投资方案可行与否或优劣的分析方法。
主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费 用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。
5
(二) 风险型房地产投资决策方法
7
第二节 房地产项目投资经济评 价指标
8
一、经济评价指标的分类
1. 第一种分类
按是否考虑了资金时间价值进行分类
2. 第二种分类
按经济效益评价的目的分类
3.第三种分类
按指标的性质分类
9
1. 第一种分类
经济评价 指标
静态分析指标 动态分析指标
成本利润率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
资本金净利润率
借款偿还期 还本付息比率
11
3. 第三种分类
比率性指标
经济评 价指标
内部收益率 成本利润率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率 还本付息比率
资产负债率 流动比率 速动比率
价值性指标
净现值
时间性指标
投资回收期(静态与动态) 借款偿还期
12
二、主要经济评价指标及其计算 和应用
1. 期望值法
数学期望值反映了随机变量取值的“平均 数”，对房地产投资方案进行决策时，可以 同时考虑方案的损益(经济效益)及其发生的 概率，以期望值较大的方案为优。
2. 决策树法
决策树是一种决策分析工具，决策方案未来 发生各种情况的可能性及其可能结果的估计 和预测可以用树状图表示出来。
6
(三) 不确定型房地产投资决策方法
成本利润率
(项目总开发价值 项目总开发成本 项目总开发成本
)
开发商利润 项目总开发成本
14
2. 投资利润率
投资利润率又称为投资收益率或投资效果系 数，它是指项目经营期内一个正常年份的年 利润总额与项目总投资的比率。
该方法特别适用于出租经营的房地产开发项 目的投资分析。
投资利润率＝
年利润总额或年平均利 项目总投资 Nhomakorabean
NPV (CI CO) (1 ic )t
t0
t
20
7. 内部收益率
内部收益率(IRR)指项目计算期内各年现金 流量的净现值累计等于零的贴现率。
n
(CI CO) (1 IRR )t 0
t 0
t
IRR i1
NPV1 （i2－i1） NPV1 ＋ NPV2
21
第三节 房地产项目投资财务评价
财务评价的作用
衡量项目的盈利能力 衡量项目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力
房地产开发 投资经济评 价指标
静态评价 动态评价
投资利润率 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 借款偿还期
净现值 内部收益率 动态投资回收期
13
1. 成本利润率
成本利润率，指开发利润占总开发成本的比 率，是初步判断房地产开发项目财务可行性 的一个经济评价指标。
该指标特别适用于评价出售经营的房地产项 目。
当期净现金流量现值
18
5. 借款偿还期
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利 润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借 款本息所需要的时间。
借款偿还期 借款偿还后开始出现盈余的年份 开始借款年份 当年偿还借款额
当年可用于还款的资金额
19
6. 净现值
财务净现值是指项目按设定的目标收益率 ic或行业的基准收益率i0，将项目计算期 内各年的净现金流量折算到开发活动起 始点的现值之和。它反映项目在计算期 内获利能力。
3
二、房地产项目投资决策方法
1. 定性分析方法
主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策 问题。
2. 定量分析方法
是采用数量指标和数学模型进行房地产投资 决策的方法。
4
(一) 确定型房地产投资决策方法
1. 数值比较法
是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来 评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。
(1) 静态投资回收期(Pt)
Pt
（CI CO ） 0
t 0
t
Pt
累计净现金流量开始出现正值期数-
1
上期累计净现金流量的绝对值
当期净现金流量 17
(2) 动态投资回收期(Pb)
Pb
（CI CO）（1＋ic）t 0
t0
t
Pb
累计净现金流量现值开始出现正值期数-1
上期累计净现金流量现值的绝对值
22
一、财务评价概述
财务评价
房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在 基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务 盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
财务评价报表
基本报表 辅助报表
23
一、财务评价概述
1. 悲观法决策
悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些， 然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决 策的原则是“小中取大”。
2. 乐观法决策
乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来 总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则， 选择一个能够提供最大盈利机会的方案。
（1）折中法决策。 （2）后悔值法决策。 （3）机会均等法决策。
第四章 房地产项目投资决策
1
第一节 房地产项目投资决策概述
2
一、房地产项目投资决策概念
1. 房地产投资分析
主要是指房地产投资机会的选择和项目投资 方案的决策，是房地产开发和经营过程中的 一个重要的阶段。
2. 房地产投资决策
房地产投资决策是指在房地产投资活动中， 以大量的信息和一定的资源条件为前提，通 过定性的推理判断和定量的分析计算，为实 现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。
静态投资回收期
借款偿还期
还本付息比率
资产负债率
财务比率
流动比率
速动比率
动态投资回收期 净现值 内部收益率
10
2. 第二种分类
盈利能力指标
经济评 价指标
清偿能力指标
内部收益率 净现值 投资回收期(静态与动态) 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率
资产负债率 流动比率 速动比率
润总额
100%
15
3. 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年 份的年利润总额或项目经营期内的年平均利 润总额与资本金的比率。
该指标特别适用于开发后出租经营的项目。
资本金利润率
年利润总额或年平均利 资本金
润总额
100 %
16
4. 投资回收期
投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部 投资所需的时间，即项目开发建设投放资金 的回收时间，它是反映项目投资回收能力的 重要指标。
2. 比率比较法
是运用投资方案的收益和费用的比率来评价房地产 投资方案可行与否或优劣的分析方法。
主要包括的指标有内部收益率、净现值率、效益费 用比、差额投资收益率、差额内部收益率等。
5
(二) 风险型房地产投资决策方法
7
第二节 房地产项目投资经济评 价指标
8
一、经济评价指标的分类
1. 第一种分类
按是否考虑了资金时间价值进行分类
2. 第二种分类
按经济效益评价的目的分类
3.第三种分类
按指标的性质分类
9
1. 第一种分类
经济评价 指标
静态分析指标 动态分析指标
成本利润率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
资本金净利润率
借款偿还期 还本付息比率
11
3. 第三种分类
比率性指标
经济评 价指标
内部收益率 成本利润率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率 还本付息比率
资产负债率 流动比率 速动比率
价值性指标
净现值
时间性指标
投资回收期(静态与动态) 借款偿还期
12
二、主要经济评价指标及其计算 和应用
1. 期望值法
数学期望值反映了随机变量取值的“平均 数”，对房地产投资方案进行决策时，可以 同时考虑方案的损益(经济效益)及其发生的 概率，以期望值较大的方案为优。
2. 决策树法
决策树是一种决策分析工具，决策方案未来 发生各种情况的可能性及其可能结果的估计 和预测可以用树状图表示出来。
6
(三) 不确定型房地产投资决策方法
成本利润率
(项目总开发价值 项目总开发成本 项目总开发成本
)
开发商利润 项目总开发成本
14
2. 投资利润率
投资利润率又称为投资收益率或投资效果系 数，它是指项目经营期内一个正常年份的年 利润总额与项目总投资的比率。
该方法特别适用于出租经营的房地产开发项 目的投资分析。
投资利润率＝
年利润总额或年平均利 项目总投资 Nhomakorabean
NPV (CI CO) (1 ic )t
t0
t
20
7. 内部收益率
内部收益率(IRR)指项目计算期内各年现金 流量的净现值累计等于零的贴现率。
n
(CI CO) (1 IRR )t 0
t 0
t
IRR i1
NPV1 （i2－i1） NPV1 ＋ NPV2
21
第三节 房地产项目投资财务评价
财务评价的作用
衡量项目的盈利能力 衡量项目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力
房地产开发 投资经济评 价指标
静态评价 动态评价
投资利润率 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 静态投资回收期 借款偿还期
净现值 内部收益率 动态投资回收期
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1. 成本利润率
成本利润率，指开发利润占总开发成本的比 率，是初步判断房地产开发项目财务可行性 的一个经济评价指标。
该指标特别适用于评价出售经营的房地产项 目。
当期净现金流量现值
18
5. 借款偿还期
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利 润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借 款本息所需要的时间。
借款偿还期 借款偿还后开始出现盈余的年份 开始借款年份 当年偿还借款额
当年可用于还款的资金额
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6. 净现值
财务净现值是指项目按设定的目标收益率 ic或行业的基准收益率i0，将项目计算期 内各年的净现金流量折算到开发活动起 始点的现值之和。它反映项目在计算期 内获利能力。
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二、房地产项目投资决策方法
1. 定性分析方法
主要用于分析具有难以量化的复杂因素决策 问题。
2. 定量分析方法
是采用数量指标和数学模型进行房地产投资 决策的方法。
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(一) 确定型房地产投资决策方法
1. 数值比较法
是以房地产投资的效益或费用指标的绝对值大小来 评价投资方案可行与否或孰优孰劣的分析方法。
(1) 静态投资回收期(Pt)
Pt
（CI CO ） 0
t 0
t
Pt
累计净现金流量开始出现正值期数-
1
上期累计净现金流量的绝对值
当期净现金流量 17
(2) 动态投资回收期(Pb)
Pb
（CI CO）（1＋ic）t 0
t0
t
Pb
累计净现金流量现值开始出现正值期数-1
上期累计净现金流量现值的绝对值
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一、财务评价概述
财务评价
房地产项目财务评价是经济评价的核心部分，是在 基本资料和数据的基础上，通过分析，编制基本财 务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务 盈利能力、清偿能力和资金平衡能力等进行评价， 据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
财务评价报表
基本报表 辅助报表
23
一、财务评价概述
1. 悲观法决策
悲观法决策主张将事物的结果尽量估计得坏一些， 然后在坏的情况下找一个结果最好的方案，所以决 策的原则是“小中取大”。
2. 乐观法决策
乐观法决策与悲观法决策正好相反，决策者对未来 总是抱着乐观的态度，坚持“大中取大”的原则， 选择一个能够提供最大盈利机会的方案。
（1）折中法决策。 （2）后悔值法决策。 （3）机会均等法决策。
第四章 房地产项目投资决策
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第一节 房地产项目投资决策概述
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一、房地产项目投资决策概念
1. 房地产投资分析
主要是指房地产投资机会的选择和项目投资 方案的决策，是房地产开发和经营过程中的 一个重要的阶段。
2. 房地产投资决策
房地产投资决策是指在房地产投资活动中， 以大量的信息和一定的资源条件为前提，通 过定性的推理判断和定量的分析计算，为实 现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。
静态投资回收期
借款偿还期
还本付息比率
资产负债率
财务比率
流动比率
速动比率
动态投资回收期 净现值 内部收益率
10
2. 第二种分类
盈利能力指标
经济评 价指标
清偿能力指标
内部收益率 净现值 投资回收期(静态与动态) 成本利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率
财务比率
资产负债率 流动比率 速动比率
润总额
100%
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3. 资本金利润率
资本金利润率是指项目经营期内一个正常年 份的年利润总额或项目经营期内的年平均利 润总额与资本金的比率。
该指标特别适用于开发后出租经营的项目。
资本金利润率
年利润总额或年平均利 资本金
润总额
100 %
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4. 投资回收期
投资回收期指以项目的年净收益来补偿全部 投资所需的时间，即项目开发建设投放资金 的回收时间，它是反映项目投资回收能力的 重要指标。