大宁国际商业广场设计理念(PPT)

合集下载

商业地产培训课件ppt

新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例：由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地；按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考：商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%

【上海】大宁国际

成立以来，成功开展三个各具特色的上海房地产发展项目。除了本案之外，另外一项是参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保留保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万㎡。
埃蒙顿广场项目：最新启劢的项目“埃蒙顿广场”位亍浦东釐桥，总建筑面积约16.4万㎡。思南路项目：参与市中心复兴路和思南路的花园洋房保留保护和高级住宅发展项目，总建筑面积约为5.5万㎡。
周边轨道交通：处在1号线上海马戏城站与延长路站之间。周边公交车：40、46、210、232、722、741、916、944路等。大润发班车：共计10条线，辐射范围已到虹口和宝山两区。
开车：大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。
本案区位优势明显，交通便利，辐射范围广。
地铁一号线 /南北高架新建住宅区大宁国际传统住宅区火车站不夜城商圈
33%
业态分布飠饮
面积（㎡） 35 4500 350 450 2000 420
大宁国际5座业态比例图（按商铺数量）
17%
（按商铺面积）
26% 58%
零售飠饮
50%
零售 16% 飠饮休闲娱乐
18
休闲娱乐
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有
上海大宁国际案例分析
2010.11
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目劢线分析 5. 项目建筑分析
录
03 08 12 38 42
6. 项目小结
47
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有

2
PART
1 项目基础信息
大宁国际1座业态比例图

上海大宁国际商业报告共29页文档

上海大宁国际商业报告
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。 ——博莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。— —爱·科克
•
28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马克罗维乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那法律，也可以废除法律。 ——塞·约翰逊
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克

大宁国际案例分析PPT课件

5
.
5
商业概念
大宁国际商业广场，延续上海市民的“逛街文化”，将项目中的9 栋商业功能建筑利用步行街有机相连，形成开放式格局的露天商业街概念购物中心。
商业功能分布： 1/2座——办公楼，购物 6/9座——购物，餐饮 12座——酒店，餐饮，购物，文化教育，现代服务 5/8座——办公楼，购物，娱乐，餐饮 10/11座——办公楼，购物，服务
餐饮/娱乐
-- 45,000平方米
教育文化和生活配套 -- 15,000平方米
停车场和公共区域
-- 21,000平方米
地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。
3
.
3
项目区位
大宁国际商业广场位于上海浦西南北中轴线－共和新路（南北高架）－与大宁路交界。
交通情况：地铁—— 离地铁1号线延长路站仅 80米；离人民广场仅5个地铁站。公交—— 公交车46、79、95、 107、114、220、222等20多条公交线路直达本项目。开车—— 大宁国际商业广场地处大宁路和共和新路（南北高架）的交界处。
案例分析
上海大宁国际商业广场
1
.
1
项目概况
上海大宁国际商业广场是目前上海最大的开放式商业广场，是大宁国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”
开发商：上海福乐思特房地产发展有限公司项目背景：项目开业于2006年10月，是闸北区有史以来最大的商业项目
6
.
6
项目定位
大宁国际商业广场定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。
资料来.源：九州远景《中航城项目第一阶段报告_20070516》

上海大宁国际广场分析

上海大宁国际广场商业综合体考察报告一、项目简介及理念1.项目简介上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米,为一综合性、多功能的商业房地产开发项目，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。

广场位于上海浦西南北中轴线-共和新路(南北高架)-与大宁路交界。

东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。

25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。

共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。

商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。

离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交(位于本项目南面)和中环立交(位于本项目北面)。

此外，公交车46、79、95、107、114、220、222等线路直达本项目。

同时，本项目范围内亦设有多处出租车扬招点。

免费班车点本案图1 大宁国际广场在上海的地图位置2.项目理念LifeHub（生活中心）。

即所谓将“生活、工作、消费”的人文活动融会在一起，让人们在一个多元的环境中享受城市生活带来的美好体验。

现代消费者就是一批努力要把生活中的所有内容化繁为简的人。

朝九晚六军训似的工作规律让现代人单调的想吐，午餐时间相当于放风，可谁都没有精力和时间长途跋涉去享受一顿美食，就近解决一顿是一顿，和填鸭没什么区别。

下了班业余生活丰富的希望健身房在隔壁，烹调美味的餐厅走几步就到，娱乐场所在视力范围内，因为谁也没有心思为了度过一个美好的夜晚而做上海一夜游。

周末更不例外，因为拥挤的交通让人感觉仿佛一路上在难产，不动用公共交通工具能让周末更美好。

正是基于现代人这样的生活心态，商家才不断把自己的消费内容扩充起来，既要丰富的消费内容也要简单的消费过程，方便、快捷就是现代消费者最简单的要求。

闸北大宁国际广场项目分析.pptx

金贝策划咨询
48家 37家 11家 11家 4家
大宁国际商业广场项目研究
市场研究部 Market Research
总结
金贝策划咨询
• 本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来； • 中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去； • 招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气。
有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.
地面20万平方米建筑面积主要为：
商务酒店
-- 30,000平方米
办公楼
-- 39,000平方米
商业零售
-- 50,000平方米
餐饮/娱乐/生活/文化 -- 60,000平方米
停车场和公共区域
-- 21,000平方米
地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。
大宁国际商业广场项目研究
市场研究部 Market Research
金贝策划咨询
商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。
大宁国际商业广场项目研究
市场研究部 Market Research
项目基本规划
金贝策划咨询
25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落
停车场及休闲娱乐区
大宁国际商业广场项目研究
市场研究部 Market Research
金贝策划咨询
项目规划简介
• 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 • 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 • 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 • 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。

大宁国际案例分析

大宁国际案例分析免费班车点项目简介上海大宁国际商业广场是大宁国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。

发展商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目规模：1、占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米2、项目总投资额20亿人民币3、共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院4、具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等5、总租户数量：150多家6、停车位：1300个项目定位：1、是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位：大众消费者开业时间：2006年10月目录1、项目地区特点 (3)2、项目基本规划 (3)3、商业核心价值定位 (4)4、商业目标客群分析 (4)5、项目开发策略借鉴 (4)5.1酒店及裙楼商业区 (5)5.2车及休闲娱乐区 (7)5.3办公及裙楼商业区 (8)5.4 核心餐饮及购物区 (11)6、商业规划设计 (13)6.1商业功能面积配比组合 (13)6.2商业街区规划 (14)6.3业态组合/租户组合 (14)7、动线设计 (14)7.1交通动线分析 (15)7.2停车分析 (16)8、对本项目可借鉴之处 (16)1、项目地区特点根据上海闸北区规划，大宁地区正在打造商务、商业、文化、休闲、城市型工业和大型居住区功能。

六大园区包括大宁国际商业广场、大宁国际社区、上海多媒体谷、大宁灵石公园、上海大学和市北物流园区。

大宁灵石公园面积68万平方米，是浦西最大的公园，各类休闲设施正在不断完善，周边是上海马戏城和闸北体育场；上海多媒体谷由闸北区政府和清华大学科技园全方位合作，规划建筑面积60万平方米，包括五星级洒店、专家公寓、会展中心和试验室等。

一期已落成，三十多个企业进驻；大宁国际社区规划住宅面积147万平方米，以中高档公寓为主，40万平方米的慧芝湖花园和43万平方米的明园都市森林将陆续上市；上海大学延长校区是以国家和上海市重点学科、重点实验室为支撑的国家大学科技园与高新技术开发园区，推行开放式办学，广泛吸纳国内外研发机构、企业集团参与学校体制创新，推进校区、园区、社区联动，融入大宁地区功能定位；市北物流园区依托铁路北郊站，建成以信息系统为支撑，集公铁联运、公路集散、城市配送、仓储、包装、流通加工为一体的综合物流集散中心。

大宁国际商业广场

大宁国际商业广场一概况大宁国际商业广场占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。

项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路（南北高架） - 与大宁路交界。

25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。

共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。

商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。

地面20万平方米建筑面积主要为：∙商务酒店-- 30,000平方米∙办公楼-- 39,000平方米∙商业零售-- 50,000平方米∙餐饮/娱乐-- 45,000平方米∙教育文化和生活配套-- 15,000平方米∙停车场和公共区域-- 21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。

二配套和交通大宁国际商业广场地处大宁路和浦西中轴线--共和新路（南北高架）的交界处，离地铁1号线延长路站仅约80米；离人民广场仅5个地铁站；邻近上海交通枢纽的内环立交（位于本项目南面）和中环立交（位于本项目北面）。

三商务酒店大宁福朋喜来登集团酒店由国际知名的喜达屋（Starwood）酒店管理公司以其品牌“福朋喜来登（Four Points by Sheraton）”来经营。

拥有326间客房，中西餐、咖啡厅、酒吧、大型宴会厅、室内泳池和健身房等服务设施。

四办公楼为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。

五商业主要租户如下：1. 超级市场：大润发：2万平方米的大型卖场由台湾品牌“大润发”经营。

2. 娱乐上影星汇影城电影院：五星级电影院“上影星汇影城”由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资。

4,300平方米的电影院有6个放映厅，约1,000个座位。

商业案例分析

15栋建筑+2公里步行街 +8大生活功能
主要街道
大宁国际商业广场
超市+主题娱乐
零售
零售
零售+办公次要街道
餐饮零售
酒店
内部车行道
功能及流线分析图主要街道次要街道内部街道
餐饮
零售
主要街道
停车楼
影院百货
零售+办公
大宁国际商业广场
主要街道
超市
零售
次要街道
地库口
垃圾房酒店
是否是 5个否
否否（后勤区域有高差坡道解决）否 1层（但有多层停车库）否
是（根据货车通行区域是（根据货车通行区域设置不同的标高）设置不同的标高）是否
2层 2层 2层（地下一层超市）（地下一层是美食街）（地下一层是零售）
生活馆
餐饮
零售
餐饮
零售
主力店
办公
浦东金桥国际商业广场
次要街道
超市
一层平面主要街道次要街道车辆流线
零售
货运流线
卸货通道地库入口卸货区货梯
主要街道
浦东金桥国际商业广场
次要街道
地库口
超市
超市卸货
一层平面主要街道次要街道车辆流线卸货
零售
货运流线
卸货通道地库入口卸货区货梯
主要街道
五角场万达商业广场
特点： 1卸货区分时使用
家居广场卸货区
五角场万达商业广场
特点： 1卸货平台有高差设置，但是明显不够标准卸货平台的高度
家居广场卸货区
五角场万达商业广场
地下垃圾房靠近家居广场卸货区布置

上海大宁国际商业报告资料

美甲
莎茜美甲国际三线
内衣
曼妮芬
国内一线
服装
优衣库
国际三线
美发
史云逊
国际三线
美容
纽悦伊人国际二线
美容
玛花纤体国际二线
数码电子宏图三胞国内一线
特色餐饮釜山料理国内一线
KTV
遊歌量贩式卡拉 OK
国内二线
面积（m2） 400 80 1600 600 600 40 120 200 3800
2500
维修 Apple维修站国际一线
40
第2座1F 运动休闲 Ice Cube 国内二线 120
第2座1F 服装
L2
国内一线 200
第2座1F-2F 运动休闲运动100 国内一线 3800
第2座3F 影院上影CGV影城国内一线 2500
第2座8F 运动健身动感地带国内二线 3000
11
3 商业布局/业态分析-第5座分析
服务
娱乐
餐饮
配套服务
餐饮
18
3 商业布局/业态分析-第12座分析
大宁国际第12座业态分布
位置
业种
品牌
档次面积（m2）
第12座4F 教育培训奕品围棋
国内二线
150
1F
至
第12座4F 玩具迪斯尼系列玩具国际一线
40
3F
第12座4F 食品
糖果总动员国内二线
20
大
第12座4F 玩具
玩具反斗城国际二线
第6座1F
第6座2F 第6座2F 第6座3F 第6座3F 第6座3F 第6座3F
业种特色餐饮
服装服装服装礼品服装服装休闲餐饮食品服装钟表中西快餐

上海大宁中心广场设计说明

上海大宁中心广场项目修改设计说明修改范围：1、1#楼由原餐饮商业用途改为电影院，不改变建筑外轮廓和总高度，层数由5层变为3层，局部原来三层开始做层层退台的做法去掉，建筑外立面取消原玻璃幕墙做法改成石材面。

详见建筑篇图纸P(04-15)张图纸。

2、2#楼一层8.3层高，在4.2米层高处增加局部夹层作为办公区域。

详见建筑篇图纸P(16、17、33、34)张图纸。

3、3#楼局部商业业态变化，一、二层原商业改为餐饮。

详见建筑篇图纸P(35、36)张图纸。

4、4#楼局部商业业态变化，一、二层原商业改为餐饮，三、四层办公改为餐饮。

详见建筑篇图纸P（35-38）张图纸。

5、5#楼局部商业业态变化，一、二层原商业改为餐饮。

详见建筑篇图纸P（45、46）张图纸。

6、6#楼局部商业业态变化，一、二层原商业改为餐饮。

详见建筑篇图纸P(55、56)张图纸7、7#楼局部商业业态变化，一、二层原商业改为餐饮，三、四层文化娱乐改为餐饮。

详见建筑篇图纸P（65-68）张图纸。

8、9#楼局部商业业态变化，二、三层原文化娱乐改为商业，四层局部文化娱乐改为商业。

详见建筑篇图纸P（89-91）张图纸。

9、地下一层局部业态变化，由原商业改为餐饮。

详见建筑篇图纸P（03）张。

10、西侧沿万荣路侧增加一个应急消防出口，详见规划篇消防分析图。

11、不减少原方案设计停车位的数量，地下二层停车位由原1112调整为1060个车位；地面停车将北侧的机械停车位移到南侧，由原88调整为160个车位，总体增加20个车位。

详见规划篇停车分析图。

12、屋顶出屋面建筑局部做微调整，不改变原方案设计。

13、总平面图布局根据消防通道与停车位等变化，相应做局部微调。

14、出地面疏散楼梯建筑面积有所减少，相应总建筑密度减少。

以上修改后整体经济技术指标均未超标。

第一篇建筑专业设计说明一、项目概况本项目地处上海市闸北区中部，东至部队住宅、南至广西中路、西至万荣路、北靠上海金属带箔厂。

大宁国际、国金IFC、恒隆广场、虹口梦之龙案例分析

在恒隆广场的114家各业种店铺中，其中零售108家，服务2家，餐饮4家。
服务 2%
餐饮 4%
零售 94%
零售餐饮服务
六大因素比较
大宁国际
•
国金 IFC
恒隆广场
• •
虹口龙 • 之梦 •
• • •
（1）项目概况
项目名称：上海凯德虹口龙之梦（Shanghai Capitaland HongKou Plaza）建筑设计：上海三益建筑设计有限公司发展面积： 230,206 m2 业态配比：甲级写字楼 57, 247 m2；综合性商场 172,959 m2 占地面积：25,899 ㎡建筑面积：32万㎡商业面积：22万㎡容积率：6.7 开发商：上海长峰房地产开发有限公司地下车库停车位：860个竣工时间：2005年主体高度：244米
坐落于上海陆家嘴的上海国金中心，作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓，提供一站式的购物休闲及生活新体验，为全球商业精英缔造顶级尊贵生活。将浦东这个繁盛的商业地域，进一步打造成为世界级地标。
六大因素比较
大宁
六大因素比较
大宁国际
（4）商业布局
• 地下室共四层：
• B3-B4: 停车库、设备房、
国金
酒店库房。
IFC
恒隆广场
• B2：与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的扇形地下广场相连8米宽的通道连接同在B2层的出租车站。通道的东侧是百货公司，西侧是大型超市。
虹口龙之梦
•
B1：也是通道加大型超市加百货，以及中型货车的卸货平台。