(青城山别墅)整体策划大全----青城山别墅项目销售执行计划

成都水映青城别墅项目推广方案72P课件

定制化服务
提供定制化服务，满足不同客户需求，提高客户满意度。
05
项目销售策略
定价策略
总结词：合理定价
详细描述：根据市场需求、竞争环境以及项目成本等因素，制定合理的定价策略，确保项目价格既能吸引目标客户，又能保证项目的盈利空间。
促销策略
总结词：灵活促销
详细描述：根据市场变化和销售进度，制定灵活多样的促销策略，如折扣、赠品、活动等，以吸引客户并促进销售。
广告推广策略
电视广告
在成都地区主流电视台播放项目广告，展示水映青城别墅的独特
魅力和优势。
网络广告
利用搜索引擎、社交媒体等网络平台投放广告，扩大项目知名度。
户外广告
在成都市区的繁华地段设置大型广告牌、公交车身广告等，吸引潜在客户的注意力。
渠道推广策略
房地产网站合作
与知名房地产网站合作，发布项目信息，吸引目标客户。
客户关怀计划
制定客户关怀计划，通过节日问候、生日祝福等方式，增强客户归属感。
客户满意度调查
定期进行客户满意度调查，了解客户需求和意见，及时改进服务。
客户回访制度
建立客户回访制度，主动与客户保持联系，及时解决客户问题。
07
项目总结与展望
项目总结
项目背景分析
介绍了项目的地理位置、环境条件、市场状况等基本信息，为项目的规划和实施提供了基础数据支持。
成都水映青城别墅项目推广方案72p课件
contents
目录
• 项目介绍 • 目标客户分析 • 竞争对手分析 • 项目推广策略 • 项目销售策略 • 项目服务策略 • 项目总结与展望
01
项目介绍
项目背景
成都作为西南地区的经济、文化中心，具有巨大的发展潜力。

(2020年策划智库)青城山策划案页

(2020年策划智库)青城山策划案页别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。

——引自（现代汉语词典）目录前言市场分析一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预测四、投资回报计算策划销售一、本项目策划重点二、销售准备工作重点三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。

b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。

2、利少因素a、W TO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。

b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。

二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。

但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。

2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。

不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。

3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。

但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。

而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。

如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。

青城山项目策划案别墅

2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占地 800 余亩
单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
公寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未定
高尔夫山庄
占地 400 余亩单价（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且，项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此，作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者信心大增。三、本项目好坏势分析优势一、位置独特位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有，谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比

青城山别墅

第五部分，第五部分，本案的定位发展方向
一、本案的基本情况二、本案定位的有利条件三、本案定位的劣势分析四、本案的竞争态势定位五、本案在青城山别墅物业中的地位与可选择的市场取位六、本案的战略构想七、本案的规划及定位蓝图
1、形象定位 2、价值定位（含创造性的规划配设提升价值的方法及方案含创造性的规划配设提升价值的方法及方案） 3、价格定位 4、客户群定位 5、功能价值定位（含户型及面积定位） 6、外立面包装定位（魅力化定位） 7、推广定位
时间2000—2004年成都别墅飞速发展时间年代表楼盘：代表楼盘：草堂之春浣花溪山庄高山流水
从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2002年全年成都别墅开发投资总额超过20亿元人民币，同时成都别墅快速进入了升级换代的时代同时成都别墅快速进入了升级换代的时代。此刻别墅逐步有了明显的类别划分。通过差异化的市场定位和产品设计通过差异化的市场定位和产品设计，占尽稀缺资源的豪华独立别墅、“顶天立地”的中产阶层联排别墅、风景区的度假别墅风景区的度假别墅、郊区居家和度假两用型的别墅等一齐出现在市场。别墅开发的主战场移师近郊如青城山别墅开发的主战场移师近郊如青城山、都江堰、龙泉、华阳。而且这还是别墅概念爆炸的阶段，“5+2”别墅生活方式、旅游别墅、粉饰度假粉饰度假、Townhouse几乎所有的概念都是在这一时期诞生。
321—500㎡ 500㎡以上
成都独栋别墅的价格分布较广，从7000—20000 20000元/㎡不等。主流价格主要分布在7000—9000元 /㎡、8000—11000元/㎡、12000—18000元/㎡等三个区间段等三个区间段。其中价格在7000—9000元/㎡（如中粮·御嶺湾，恒大金碧天下）主要分布在牧马山、、都江堰—青城山、龙泉等三个区域；8000—11000 元/㎡（如上善栖、中海国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、温江、主城区；12000—18000元/ ㎡（如逸岭·锦江，麓山国际社区）主要分布在都江堰主要分布在都江堰—青城山、华阳、主城，主流价格在4000—6000元/㎡、7000—9000元/㎡二个区间段。其中4000—6000元/㎡（如芙蓉锦绣））主要分布在温江、都江堰—青城山、郫县等三个片区；7000—9000元/㎡（如芙蓉古城，香碧歌庄园香碧歌庄园）主要分布在主城区、温江、华阳、都江堰—青城山片区。叠拼别墅价格分布在3700—12000元/㎡（如青城山房如青城山房），主流价格在5000—7000元/㎡。（如蜀山栖镇，蓝光·紫檀山）叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品叠拼别墅作为近几年出现的新别墅产品，目前主要分布在主城区、华阳、温江、这三个房地产开发相对成熟的片区，都江堰都江堰—青城山也出现此类产品。成都别墅市场，错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅错拼别墅由一家到现今出现众多借助和利用地势来规划修建的错拼别墅，同时提升产品的性价比和价值。

别墅项目营销策略及执行报告

别墅项目营销策略及执行报告一、项目概述本报告旨在分析别墅项目的营销策略及执行情况，并提出改进建议。

别墅项目是位于城市外围的高档住宅项目，主要面向高收入人群，拥有独立的庭院及私人空间，是一种奢华的住宅选择。

二、市场分析1. 目标客户别墅项目的目标客户主要是高净值人群，他们追求高品质的生活方式，注重居住环境的舒适性和私密性。

根据市场调研数据，目标客户主要包括企业高管、成功创业者、富豪等。

2. 竞争分析别墅市场竞争激烈，主要竞争对手有金地集团、华润置地等知名房地产开发商。

竞争对手的别墅项目经验丰富，有较高的市场影响力。

在营销策略方面，竞争对手主要采用线上线下结合的方式进行推广，包括品牌宣传、房展、社交媒体等。

三、营销策略1. 定位策略针对目标客户群体，我们将别墅项目定位为高品质的豪华住宅，提供独立的庭院空间和私密的生活环境。

强调别墅项目的独特性、品质和奢华体验，以吸引目标客户的关注。

2. 品牌建设建立和提升别墅项目的品牌形象是营销的关键之一。

我们将通过多渠道的品牌宣传，包括市场广告、公关活动、房展等方式，提升别墅项目的知名度和美誉度。

同时，我们将打造别墅项目的独特标识和形象，以便于目标客户对项目有深刻的印象。

3. 全方位推广针对目标客户的消费习惯和喜好，我们将采用多种渠道进行全方位推广。

首先，我们将通过线上媒体和社交平台进行品牌推广，包括建立官方网站和微信公众号，发布别墅项目的资讯和活动信息，与客户保持互动。

其次，我们将参与房展和高端社交活动，展示别墅项目的特色和优势，与目标客户面对面交流。

4. 营销合作营销合作是扩大别墅项目知名度和销售渠道的重要手段。

我们将与高端媒体、金融机构、精品购物中心等进行合作，通过互惠互利的方式，共同推广别墅项目。

例如，与高端媒体合作，发布别墅项目的专题报道和广告；与金融机构合作，提供优惠的房屋贷款和金融服务；与精品购物中心合作，推出别墅项目的购房套餐等。

四、执行报告本章将分析别墅项目营销策略的执行情况，并总结效果。

青城山别墅策划包装书(提纲)

青城山别墅策划包装书(提纲）
一、本地别墅市场分析
1、现别墅市场状况
2、旅游别墅的状况
二、本项目前景分析
三、本项目优势分析
１、地理位置
2、环境
3、规模
4、容积率
5、生活配套
四、本目劣势分析
a)已有项目如:“青城白鹭洲”、“中国青城”对本项目的
负面影响
b)本项目开发进度所带来的影响
c)本项目目标市场细分所带来的影响
五、包装策划的重点
a)从8０0亩的整体来进行开发定位
b)现场示范单位的展示
c)吸引客户注意并能引起轰动效应,促使其耐心等待
d)广告时机的掌握
e)工地现场的包装
f)正式推盘时机的把握
六、本地客户对别墅的心理定位
a)环境的定位
b)占地面积的定位
c)外立面的定位
d)配套服务的定位
七、本项目目标市场的分析
a)公司、集团购买
b)投资行为
c)成功人士赡养双亲的场所
d)成功人士长期居家的场所
八、针对目标市场的开发思路分析
a)外观个性化
b)占地面积大
c)自然景观与个性环境的结合
d)特殊地理的灵活运用
e)性价比的综合提升。

某山别墅项目策划案

目前，随着交大房产、兴益房产锦丽园二期和北大方正等众多知名开发商的强势进入，该区域已经形成了一个高档生态纯别墅区。由此可见该区域别墅开发的时机已成熟，前景极为广阔。
二、项目的资源分析
• 某山现状分析
成都某山开发区是城南副中心的重要区域，距成都仅14公里， 10多分钟的路程，有5条道路可以直通成都。开发区的规划性质为旅游、居住、文体为主，休闲、疗养为辅的现代化、多功能的新型山水新城。
高端别墅具有的十大核心要素：
一、稀缺的外部环境二、位置优越交通发达三、有节制张扬的室内空间四、具有灵性的多重庭院五、丰富多彩的外立面变化六、宽阔大气的社区道路七、超大型会所八、自然优美的中央公园九、足够的私密性十、完美的细节
市场篇
大市场情况区域市场情况
项目定位的可行性
别墅产品市场情况别墅消费市场情况
欢迎
文末有福利
目录
前言
市场篇
一、大市场分析二、项目资源分析三、别墅产品情况分析四、个案分析五、别墅市场结论
消费者篇
一、目标人群论证二、目标人群定位
理念篇
一、目标人群诉求理念建立二、产品理念构建三、核心理念诉求
产品篇
一、总平规划建议二、产品规划建议三、配套建议
销售篇
一、销售核心策略二、本案的特殊性对营销执行的要求三、本案的各阶段销售、工程及推广关展开调研：
1、什么是真正意义上的别墅？ 2、独幢别墅客户在哪里，他是谁？ 3、他，需要什么要的独幢别墅？ 3、他，需要多大面积的独幢别墅？ 4、他，愿意出多少钱买独幢别墅？
别墅的定义
指的是那些占有稀缺的自然风景、人文景观的豪华住宅，坐拥天地山水而与之浑然一体不显突兀雕琢，远离世俗喧嚣而独享人生风雨细品时间沧桑，同时价格也不菲，它绝对要求一种身份上的同质性与距离上的私密性，奢侈性是它的显著特征。

成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT

区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中的竞争优势。
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青城山、都江堰等各方位便利的交通条件；处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资源；
区域市场环境研究区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓，居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制性。
项目名称高尔夫球场千亩荷塘环山旅游通道巴蜀大观园东软大学芒城古镇规模上千亩休闲娱乐场所（拟建中）环绕青城山进行快速旅游通道的建设占地千亩，将在3年内投入使用东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容纳一万多名师生。古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。简介位置青城镇大观镇都崇路旁大观镇中心环绕青城山青城山镇青城山镇

2019年青城山别墅的项目定位的报告

<5>、建议利用项目内最大面积别墅，制造高总价话题，吸引市场关注，确立标杆地位。
<6>、积极配合都江堰政府，借助灾后重建的媒体关注，将本项目塑造成都江堰城市新形象的高端名片。
<7>、在宣传上，走差异化路线，强调项目独特的身份感及本区域内价值与价格领袖地位。
项目推广战略大体脉络：
项目推广战略及表现
项目产品定位
<7>、因不可避免的旅游度假属性，项目应配套高端会所及顶级酒店配套设施。 <8>、因项目特殊的定位性质，建议配置专属的物业服务模式，为投资或旅游度
假的消费者需求，提供物业保养及增值经营服务。 <9>、产品应配置先进的家居智能管理系统及环保系统。 <10>、提供可选精装修方案。
顶尖的产品定位，才能契合项目的高端形象：
》》》项目产品定位
项目产品定位
基于已确定的市场定位，产品定位应对其提供充分的支撑。因此—— <1>、产品应以300平米左右的独栋别墅为主，面积区间为250平米—600平米。 <2>、产品风格——以高档石材等高贵耐久材料为主的欧式风格。 <3>、整体规划应最大限度尊重自然资源，近水观水，户户瞰山。
<2>、鉴于别墅项目销售周期较长，除项目形象期采用大量媒体组合投放外，其他阶段建议采用电视、户外大牌、公关活动、机场媒体等长效媒体进行营销，不排除异地营销。
<3>、鉴于都江堰旅游度假属性以及当地气候因素的影响，本项目适合于在四月至十月开展销售。
项目推广战略大体脉络：
项目推广战略及表现
<4>、为体现项目高端价值，建议采取会员制，营造圈层营销。

泰逸房产青城山顶级别墅项目推广企划案123P

① 项目描述
作为个性化的会所物业。本案目标客户群分为两类：一类是极致成就者个人会所，用于休憩、居家、会晤、藏品；二是成功企业的，用于VIP客人的接待和总裁行宫。
① 功能定位
产品描述：五星级酒店
① 世界顶级山景酒店，采用独特半山嵌入式设计，每个房间皆藏于绿色之中，可鸟瞰整个高尔夫球场。由知名五星级酒店提供管理服务。面向全球富豪消夏接待。
建议三：PARTY策划服务
① 针对客户经常会晤待客需求，五星级酒店提供PARTY策划服务。客户只需一个指令，就可以获得城市最高档次的个性化规格接待。
建议四：总统级安保*
① 针对大富们的需求，强化社区整体安保系统，在普通的防盗基础上，增加防窥视、防弹等私密设施，另可在地下室增设安全室（由专门通道进入的密室）。
案例三：王树春中国最大私人岛主
① 深圳海明珠投资有限公司董事长 ② 他“买”下了距深圳5海里的三门岛。岛上员工最多时有300
多人，现在还有70多人，水、电、通讯、交通都靠自己。每月综合成本就要35万。王树春拥有约10艘运动型游艇，花了大约1000多万人民币。据说是国内拥有私人游艇最多的人，在成为三门岛“岛主”之后，他更爱上开艇出海，“捕鱼捞虾”。
案例六：邓建国
① 邓建国最初在番禺只买了10多亩的地，刚开始只是建了两栋豪宅，随着自己身家的水涨船高，他又分三次“扩张了领地”，直至40亩之多，对外宣称，该豪宅价值5000万元，加上装修，理应过亿。
案例七：杨毫在芙蓉古城的别墅
① 作为芙蓉古城的别墅王。虽然说杨毫不需要任何置业代价，但据说日常使用中，若全部用电设备开启，每天电费将是一万多元人民币。
于山峰之内，暗示项目的青城山独有区位。
SLOGO建议：人间仅此六十一席

成都青城山度假项目营销提案销售推广方案-PPT精品文档

二、国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地
游历四大名山，尽享自然风骨，感受川西文化，领略风土人情

四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山

三、空气清新，度假圣地——91%负氧离子含量
遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。
二、产品属性优势
区域内唯一有天有地的精品院落别墅区，建材用料考究，居于区域首位。
每个户型均有超大的赠送空间，性价比高。
三、项目配套优势
紧邻青城山18洞72杆世界锦标赛级高尔夫球场、豪生酒店、空军疗养院，度假休闲属性更加凸显
因此，我们提出：
“全优度假”——全方位的最优质的满足客户度假需求！
楼层情况
总户数车位物管费用面积区间单价总价
销售状态
装修情况项目定位
小别墅销售较好，叠院速度较慢
叠院、独院精装修，独栋清水龙湖首个全国性精装度假别墅
龙湖小院青城——已推物业户型配比：
产品产权面积赠送㎡㎡ 59.67 实得率使用面积实得均价供应占比销售情况㎡（元/㎡） 85 98 135 202 —— 26% 26% 26% 22% 100% 80% 60% 50% 40% 20000 —— 装修配置
亮相时间：2019年10月
蓄客数量：约539组（截止1月26日），内购约16套预计总价：120-200万/套（联排）
预计开盘时间：2019年4月
青城郡——五星级MINI度假
花园物业精装车库服务双物业
40-150平私家花园，选配私人SPA池。 2500元/平米标准（含地暖、中央空调），选配高标设施及家具。全地下车库洁华物业途家inhouse管家式服务：入户家政超市、医疗中心、运动中心、儿童游乐区、篮球场、网球场

别墅楼盘销售工作计划

别墅楼盘销售工作计划引言：本文是针对别墅楼盘销售工作制定的一个具体计划，旨在通过有效的市场调研和销售策略，提高别墅楼盘的销售业绩。

本计划包括市场调研、市场定位、销售策略、人员培训、销售计划及实施等方面内容，以期达到高效、可持续的销售结果。

第一部分市场调研1. 目标顾客：针对别墅楼盘，目标顾客主要包括富有购买力的高净值客户、对生活品质有较高要求的优质家庭。

2. 竞争对手：通过对本地及周边地区别墅楼盘的调研，了解竞争对手的产品特点、市场定位及销售策略，以便在产品差异化上做出有利的调整。

3. 市场需求：通过市场调查和潜在客户的需求问卷调查，获取市场对别墅楼盘的需求和期望，包括区域、户型、配套设施等方面。

4. 市场趋势：关注当前楼市政策、经济形势以及人民生活水平提高对楼市的影响，了解市场发展趋势，为制定销售策略做出相应的调整。

第二部分市场定位1. 定位目标：根据市场调研结果和公司自身实力，明确别墅楼盘的市场定位，例如高端豪华别墅、度假别墅等，确定目标顾客群体，明确核心卖点和竞争优势。

2. 建立品牌形象：通过精心设计的宣传材料和广告策划，打造别墅楼盘的独特形象，并加强品牌宣传，提升客户对别墅楼盘的认可度。

3. 制定营销策略：根据市场定位和目标顾客需求，制定相应的营销策略，包括定价策略、促销策略、渠道策略等，以提高别墅楼盘的市场竞争力。

第三部分销售策略1.建立销售团队：招聘经验丰富、销售技巧娴熟的销售人员，组建销售团队，确保团队成员的素质和销售能力。

2. 培训销售人员：针对别墅楼盘的特性和目标客户需求，提供专业的销售培训，提高销售人员的专业素养和销售技巧。

3. 制定销售流程：根据别墅楼盘的销售特点，制定完善的销售流程，包括客户接待、产品介绍、成交谈判、合同签订等环节，确保销售过程顺利进行。

4. 重视客户关系管理：通过定期的客户跟进和回访，建立良好的客户关系，增强客户的购买意向和认可度。

第四部分销售计划及实施1. 制定销售目标：根据市场需求和销售团队的能力，制定具体的销售目标，如销售额、销售数量、销售周期等。

别墅项目销售策划方案（样例5）

别墅项目销售策划方案（样例5）第一篇：别墅项目销售策划方案别墅项目销售策划方案会议方案编制：发起部门：日期：****年**月**日相关部门审阅：**部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日 **部；日期：****年**月**日公司领导审批：公司负责人：日期：****年**月**日一、从别墅的大环境1、概述别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。

依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。

2、特征中国房地产业经历了近20 年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。

使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。

功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。

但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：· 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；· 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；· 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。

3、分类从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为 6 类：⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。

比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求；⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5 天在市区，2 天在郊区。

成都青山区某别墅营销策划书

成都青山区某别墅营销筹谋书别墅：在郊区或风物区制作的供休养用的园林住宅。

——引自（现代汉语辞书）目录前言市场阐发一、大市场情况二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产物阐发一、本项目表面二、本项目要害制胜点三、本项目优劣势阐发投资回报阐发一、修建本钱二、销售本钱三、市场代价预测四、投资回报盘算筹谋销售一、本项目筹谋重点二、销售准备事情重点三、推盘时机四、造势运动市场阐发一、大市场情况1、利多因素a、政府对峙以扩大内需牵动经济，接纳种种步伐勉励消费者购房、购车，并且陪同基建的范围化生长，一轮又一轮的富有阶层将源源不停地产生。

b、美国自9.11事件后，经济苏醒可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓动消费信心。

2、利少因素a、W TO的参加反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等张望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。

b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不敷，宽大市民也感触了经济不稳定所带来的风险。

中国最大的资料库下载二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风物区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传告白语中常见的一个词，它正确反应了这批楼盘的所有内涵。

但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。

2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花圃、锦官新城、中华园等等，宣扬崇高的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。

不敷之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。

3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是情况，只有好的情况才气实现真正的豪华别墅生活方法。

但到目前为止，该类型住宅还被人界说为休闲财产，市场极不稳定。

并且这类住宅情况的人工陈迹仍显太重。

如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。

别墅项目销售执行计划

青城山别墅项目
前期销售执行计划纲要
根据报版首次推出日期，本案销售前准备工作应天3月底之前基本完成，紧迫的时间要求我们先从几项重点工作着手：
一、销售基本资料的准备：（3月25日前）
1、项目文字简介及经济指标
2、户型图、面积表、效果图
3、合同范本及定单范本
4、开发商简介
5、价格表、付款方式表、按揭材料表
6、总平示意图，交通动线图
7、项目配套，建材及周边环境介绍
8、物业管理初步构想
二、人员的到位与培训
1、开盘初期，由于有房交会，人员配备12人，并由公司其它部门抽调
2-3人后备。

新进人员将于本月25日前与开发商初次见面，经审阅
后确定。

2、培训时间：3月25日——4月5日
培训重点：项目理念电话接听技巧
项目优势强化定签约技巧
竞争个案比较礼仪接待
市场近况分析普通话及语培训
别墅建筑特征肢体语言培训
三、销售道具（4月10日前完成）
1、立面效果图，总平图鸟瞰，总平彩图，户型表现图
2、模型：总平，单体
3、3D动画设计
4、社区SHUTTLEBUS（宣传并接送客户）
四、售楼处（4月15日前完成）
1、桌椅及休息沙发
2、音响及电视
3、绿化，电话
4、现场广告牌
五、工地现场（4月15日前）
1、通路包装性指示牌
2、告客户说明书（解释工程进度）
六、销售宣传（4月15日前）
1、媒体预热
2、软性广告
3、路牌等户外据点
七、开业酒会
由我司与广告公司创意，于3月25日前提出具体方案。