因素条件说明表
推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
房地产评估比较因素条件说明表
无特别限制
比较因素条件说明表
估价对象 位置 用途 成交价格（元/m²） 建筑面积（m²） 交易情况 市场状况 交通状况 ××区×××街 20号201房 住宅 待估 96.2831 正常二手房交易 2015年11月5日 交通比较便捷 可比实例A ××区××号 808房 住宅 17800 69 成交价 2015年10月 交通比较便捷 可比实例B ××区×××号 704房 住宅 13900 72 成交价 2015年8月 交通便捷
公共配套设施 周边公共配套设 周边公共配套设 周边公共配套设 状况 施较齐全 施较齐全 施较齐全 环境质量 区 位 状 况 噪声 环境 规划 所在楼层 朝向 采光 房 地 产 状 况 景观 建筑结构 面积大小 平面布置 实 装饰装修情况 物 物业管理 状 况 层高 实用率 新旧程度 权 益 状 况 土地使用年限 容积率 租约限制 人文及自然环境 人文及自然环境 人文及自然环境 较好 较好 一般 无噪声影响 良好 较好 第2层 北向 二面采光 望内街 钢筋混凝土 适中 三房二厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约80% 无噪声影响 良好 较好 第8层 南向 二面采光 望花园、楼房 钢筋混凝土 适中 二房一厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约77% 有一定噪声影响 良好 较好 第9层 北向 二面采光 望花园、楼房 钢筋混凝土 适中 二房一厅 普通装修 小区管理完善 标准层高 约82%
建于2005年，八 建于2007年，八 建于2003年，八 成五新 成八新 成新 2072年9月 2.88 无 2073年12月 2.3 无 2069年1月 4.1 无
权 益特别限制
无特别限制
可比实例C ××区××号 504房 住宅 17400 79 成交价 2015年9月 交通比较便捷 周边公共配套设 施较齐全 人文及自然环境 较好 无噪声影响 良好 较好 第5层 南向 二面采光 望楼房 钢筋混凝土 适中 三房一厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约85% 建于2005年，八 成五新 2072年9月 2.88 无
(土地)市场比较法
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
某工业厂房房地产估价报告
房 地 产 估 价 报 告弘评（2007）第0316号估价项目名称：汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘估价作业日期：2007年4月10日至2007年4月13日目 录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、房地产估价结果报告 (6)（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价作业日期（十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员五、房地产估价技术报告 (8)（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件 (17)致 委 托 方 函广东汕头超声电子股份有限公司：受贵公司的委托，本公司对位于汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产在2007年4月13日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估，为贵公司办理该房产“产权转让”提供价值参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币2124129元，大写：贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。
有关估价过程详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。
法 定 代 表 人：中国注册房地产估价师（）中国注册资产评估师广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二○○七年四月十三日估 价 师 声 明我们郑重声明：⒈ 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。
环境因素识别评价表
需用费用的多少、改变环境影响对提升企业公众形象的影响程度等方面，酌情考虑是否列为
重要环境因素进行控制。
环境因素评价示意图
ห้องสมุดไป่ตู้编制
审核
批准
时间
时间
时间
续CCFED－PM－1501
序号
工序活动
或服务
环境因素
环境影响
环境因素评价(√)
项目管理表格
环境因素识别评价表
CCFED—PM—1501
项目名称及编码
项目基本情况
环境因素评价说明
环境因素评价采取直接评价法，符合以下条件的评定为重要环境因素：
----违反法规要求排放、处置污染物，易受到当地环保部门处罚（包括媒体曝
光批露）的（简称“受法规管制”）；
----对项目成本影响较大，需严格控制的能源、材料浪费（简称“受企业管制”）。
重要环境因素标记
(√)
是否受法规管制
是否受企业管制
其他综合评价是否重要
市场比较法
市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本公式P=P B×A×B×C×D×E式中：P：待估宗地价格；P B：比较实例价格；A：待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数E：待估宗地使用年期修正指数／比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的3宗比较实例。
其基本情况如下：比较实例1：位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积17432平方米，容积率为0.9，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
出让合同签订时间为2013年11月18日，交易类型为挂牌出让，成交价格996万元，合土地单价571元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例2：位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为27890平方米，容积率为2.4，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为2013年12月30日，交易类型为挂牌出让，成交价格2568万元，合土地单价921元/平方米，交易情况公开正常交易。
（成交实例具体情况详见表3.1.1）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3，土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。
土地估价技术报告（文字式）的基本内容及其说明
[⼀]封⾯封⾯内容和格式如下：⼟地估价技术报告[封⾯标题]项⽬名称；[说明估价项⽬的全称，内容包括评估⽬的及估价对象价格类型（⼟地使⽤权或其他）等字样。
估价项⽬他称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样]受托估价单位：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价报告编号：[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼟地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项⽬的技术编号，含有“（地名）估价机构简称（年度）（技）字第××号”等字样，其中年度为提交⼟地估价报告⽇期所在年度]提交估价报告⽇期：[同“⼟地估价报告”⽂字式]关键词：估价对象所在市、县全名，与项⽬名称中市、县全名⼀致；估价⽬的，应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等⽬的；估价机构，说明估价机构全称；年度，说明提交⼟地估价报告⽇期所在年度[⼆]正⽂正⽂内容和格式如下：⼟地估价技术报告[正⽂标题]第⼀部分总述[分标题]⼀、估价项⽬名称[同⼟地估价技术报告封⾯][如⼀个项⽬涉及两个以上市县时，应分市县分别出具⼟地估价技术报告]⼆、委托估价⽅[同“⼟地估价报告”⽂字式三、受托估价⽅[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法⼈代表等]四、估价⽬的[同“⼟地估价报告”⽂字式]五、估价依据[同“⼟地估价报告”⽂字式]六、估价基准⽇[同“⼟地估价报告”⽂字式]七、估价⽇期[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼋、地价定义[同“⼟地估价报告”⽂字式]九、估价结果[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗、需要特殊说明的事项[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼀、⼟地估价师签字[同“⼟地估价报告”⽂字式]⼗⼆、⼟地估价机构[同“⼟地估价报告”⽂字式]估价机构负责⼈签字：（机构公章）××××年××⽉××⽇第⼆部分估价对象描述及地价影响因素分析⼀、估价对象描述1、⼟地登记状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、⼟地权利状况[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、⼟地利⽤状况[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述内容中，⼟地登记和权利状况以⼟地登记、⼟地使⽤证和⼟地使⽤权出让合同中的有关内容为准，⼟地利⽤状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准][⼟地权利状况中他项权利限制以及⼟地利⽤限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]⼆、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价⽔平的因素]1、⼀般因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]2、区域因素[同“⼟地估价报告”⽂字式]3、个别因素[同“⼟地估价报告”⽂字式][上述因素分析与“⼟地估价报告”中的因素说明有所区别，“⼟地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这⾥则侧重于对地价影响因素进⾏分析，其中对地价影响⼤的重要因素必须分析，与本次估价相关性⼩或⽆关的因素仅为参照。
98年土地估价实务
卷四土地估价实务一、综合计算题(共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。
要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。
无计算过程，只有计算结果的不得分)1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4~10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。
该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。
1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5．5元／建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3．5元／建筑平方米·日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5．0元／平方米·日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4．0元／日·平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。
计算结果该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格：总地价：4245. 175万元单位地价：14765. 83元/平方米2．某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题5(答案解析)
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。
委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
市场法评估商住楼修正系数表
周边无污染， 空气质量较好
。
房屋结构形式
设施、设备
建筑年代
个 别 建筑结构
下室 、露台等
因素 物业名称
交易单价
交易时间
交易情况
房地产用途
区域功能定位
区域基础设施
公共配套设施
区 与主干道通达程度
域 因
公交便捷度
素 离火车站距离
商业繁华程度
环境质量、景观
100
案例A 0
5556 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.00 100 100 100 104.4 100 100 100 100 100
100
0.96
案例B 0
5455 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1.00 100 100 100 104.4 100 100 100 100 100
区域因素修正系数
小区环境、物业等
房屋结构形式
设施、设备
建筑年代
个 建筑结构 别楼 层 因 房屋朝向 素
建筑面积
装修
花园、车库、地下 室、露台等
个别因素修正系数
表二 比较因素条
待估房地产 0
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
100 100 100 100 100 100 100 100 100
案例B 0
5455 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
小区环境、物业等
1.00
1.00
1.00
房屋结构形式
土地估价市场法
2.2、因素选择估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，一般主要包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、区域因素和个别因素等。
本次待估宗地为商住用地，因素选择主要考虑影响工业用地价格的主要因素，故在区域因素中主要考虑基础设施状况、对外联系方便程度、道路通达度、公用设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚度、规划限制等因素，个别因素主要考虑容积率、宗地面积、宗地形状、临路状况、地质条件、宗地内土地开发程度、宗地最佳最有效利用等。
2.3、因素条件说明。
具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：表一比较因素条件说明表1.0：（2）、土地使用年限修正说明由于待估宗地和比较案例的使用年限均为工业用地最高出让年限50年，故其对应的使用年限修正系数均为1.0。
（3）、估价期日修正说明故以比较案例为基准，实例1、2、3的交易日期修正系数为：523/508=1.03；（4）、交易情况修正系数比较案例的交易情况均为挂牌出让，属于正常交易，故修正幅度为0，修正系数均为100；（5）、交易方式修正系数比较案例的交易方式为挂牌出让，交易价格属于合理价格，故修正幅度为0，修正系数均为100；2.4、比较因素说明Ⅰ、区域因素（以估价对象的条件指数为100）A、基础设施状况：以估价对象宗地条件指数为20，从宗地红线外“三通”（通路、通水、通电），每增加或减少均作相应的增减，估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；B、对外联系和方便程度：以估价对象宗地指数为20，根据宗地距港口、码头、长途汽车站、火车站距离的远近，对其分为好、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于20；若比较案例劣于此标准，则指数低于20。
估价对象与三个比较案例的情况相同，则条件指数均为20；C、道路通达度：以估价对象宗地条件指数为15，根据道路类型、级别、宽度及道路的位置，将道路分为号、较好、一般、较差、差五个等级，若比较案例优于此标准，则指数高于15；若比较案例劣于此标准，则指数低于15。
土地评估报告--比较因素条件说明表
土地评估报告比 较 因 素 条 件 说 明 表4.编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较案例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
比较因素指数确定如下：① 待估宗地与三个案例的土地用途、交易情况、交易类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。
② 地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况, 地价普遍有小幅度上涨,根据待估宗地所在区域的地价的实际情况，土地评估报告中上述地区的地价指数以待估宗地的估价期日为基数，将2003年6月的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则地价指数变化情况如下：北京市办公用地地价指数表年 度 2003年6月2000年3月 2002年12月2001年12月地价指数（%）10098.0599.6599.05③ 使用年限修正系数土地使用年限修正系数公式为：()()nmr r k +−+−=111111式中：K—使用年限修正系数r—以中国人民银行公布一年期存款利率 1.98%为基础，考虑目前2%的通货膨胀和一定的风险利率，土地还原利率取7%m—待估宗地土地使用年限 n—比较案例宗地土地使用年限 ④ 区域及个别因素修正系数 Ⅰ.区域因素：A. 道路通达度,分为临街巷、临支路、临次干道、临主干道四个等级，以待估宗地的等级为100,每相差一个等级修正2%。
B. 距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1%,此项修正以不超过±3%为限;C.距公交车站距离，分为〈150米、150-300米、〉300米三个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%；D.产业集聚度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100,每相差一个等级，地价相应修正3%;E.商服繁华度，分为高、较高、一般、低四个等级，以待估宗地为100, 每相差一个等级修正2%；F.环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级，地价相应修正2%；G.基础设施状况，宗地外基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数增加或减少2％；H.公用设施完备度，分为完备、较完备、一般、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正1%；Ⅱ.个别因素:A.宗地面积，分为〈5000平方米、5000—10000平方米、10001-15000平方米、〉15001四个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%；B.宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正2%；C.容积率修正，以待估宗地为100，比较案例的容积率与其相比，每上升1，地价往下修正0.5%，（在同时出现容积率大于1和小于1时，将容积率小于1的情况视为等于1进行修正；如果同时出现均小于1的情况，与上述修正正好相反），此项修正以不超过±3%为限；D.临街状况，分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1%;E.目前规划限制，分为限制较小、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2%。
商业房地产收益法比较因素条件指数表
商业房地产收益法比较因素条件指数表一、商业房地产收益法概述商业房地产收益法是一种评估商业房地产价值的方法，主要通过分析房地产的租金收益、投资回报率、资本化率等指标，来估算房地产的价值。
这种方法广泛应用于房地产投资、交易、评估等领域，具有较高的实用性和可操作性。
二、商业房地产收益法的比较因素1.租金收益：租金收益是商业房地产收益法中最直接、最重要的因素。
租金收益的高低取决于物业的品质、地理位置、市场需求等因素。
2.投资回报率：投资回报率是指投资者通过投资房地产所获得的净收益与投资额之间的比率。
投资回报率越高，说明房地产的投资价值越高。
3.资本化率：资本化率是指房地产的净收益与价值之间的比率。
资本化率越高，说明房地产的价值越高。
4.净收益：净收益是指房地产在扣除各项费用后的收益。
净收益越高，说明房地产的盈利能力越强。
三、条件指数表的编制与应用1.条件指数表的编制：条件指数表是一种将商业房地产的各种收益指标进行综合评估的工具。
编制条件指数表时，需要对各项指标进行权重分配，以便更好地反映各项指标在房地产收益中的重要性。
2.条件指数表的应用：条件指数表可以用于评估商业房地产的价值、投资回报、市场竞争力等。
通过对条件指数表的分析，投资者和开发商可以更好地了解房地产的市场地位，为投资决策提供依据。
四、商业房地产收益法的优缺点1.优点：商业房地产收益法具有较高的可操作性和实用性，适用于各种类型的商业房地产。
此外，该方法所需的数据相对容易获取，评估结果具有一定的可靠性。
2.缺点：商业房地产收益法的评估结果受到市场环境、物业品质等因素的影响，具有一定的不确定性。
同时，该方法对于特殊类型的商业房地产（如创新型物业、文旅物业等）可能不太适用。
五、提高商业房地产收益的策略1.提高租金收益：提高租金收益的方法包括优化物业管理、提高物业品质、调整租赁策略等。
2.提高投资回报率：提高投资回报率的途径包括降低运营成本、提高租金收益、优化贷款结构等。
化学反应条件筛选表格-概述说明以及解释
化学反应条件筛选表格-范文模板及概述示例1:化学反应条件筛选表格在化学领域中，为了成功地进行化学反应，选择正确的反应条件至关重要。
反应条件包括温度、压力、溶剂、催化剂等因素。
在设计化学实验或工业生产过程时，一个有效的方法是使用反应条件筛选表格，以帮助确定最适合的条件以实现目标反应。
以下是一个示例化学反应条件筛选表格的简单模板：反应条件温度范围压力范围溶剂催化剂- -反应1 100-200C 1-10 atm 水铂反应2 -50 to 0C 0.5-2 atm 乙醇无反应3 30-70C 5-20 atm 岩石醚硫酸铵反应4 150-250C 10-50 atm 二甲基甲酰胺钌反应5 -20 to 40C 1-5 atm 甲醇铜这只是一个简单的示例，实际中的反应条件筛选表格可以根据需要进行扩展和调整。
下面是一些关于每个参数的常见说明：1. 温度范围：反应需要的温度范围。
不同反应可能需要低温、高温或室温条件。
2. 压力范围：反应需要的压力范围。
有些反应可能需要高压条件，而其他反应可能不需要或只需要较低的压力。
3. 溶剂：在反应中用作溶剂的化学物质。
选择溶剂时要考虑溶解度、反应性以及绿色化学和可持续发展原则。
4. 催化剂：在反应中催化反应的物质。
催化剂可以提高反应速率和选择性。
有时催化剂是必需的，而其他反应可能不需要催化剂。
使用反应条件筛选表格的好处是：1. 系统化的方法：可以将不同反应条件整理在一个表格中，以便于比较和分析。
2. 时间和资源的节约：通过提前筛选出最适合的条件，可以节约时间和资源，避免在实验中尝试不同的条件。
3. 结果优化：选择最适合的反应条件可以使反应效果更好，提高产率和选择性。
值得注意的是，反应条件筛选表格只是一个指导工具，具体的反应条件还需要基于先前的研究结果、实验经验和其他因素进行综合考虑。
但使用表格可以提供一个起点，帮助研究人员或工程师制定初步计划和实验方案。
综上所述，化学反应条件筛选表格是一个实用的工具，可以在化学研究和工业生产中帮助选择最佳反应条件。
市场比较法计算表
五通一平 较完善
钢混 较好
五通一平 较完善
钢混 较好
15F/20 简单装修 较好
136.23㎡
11F/20 简单装修 较好
209㎡
8000
比准价格计算表
内
容
交易情况 交易日期
案
比 较 因 素
例
实例A 8000 100 100 99.3 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 97 8109
9F/25 简单装修 较好
163㎡
7500
6900
实例C 6900 100 100 96.8 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 100 100 100 100 100 98 6884
40% 878293 884219
平 均 法 权重比例（根据相似程度取值） 权 重 法 面积
7379 30% 7329 119.83
30% 权重法总价： 平均法总价：XXXXXX来自XXX正常 12.4.
便利 较好 良好
正常 12.3
便利 较好 良好
五通一平 较完善
钢混 较好
五通一平 较完善
钢混 较好
14F/15 简单装修 较好
97㎡
测算过程：
因素条件说明表
XXXXX XXXXXX
交易情况 交易日期 交通便捷度 自然和人文环境质量 区域因素 社区成熟度 基础设施 公共配套设施 建筑结构 采光通风 所在层数/总层数 个别因素 装修 楼幢情况 房型面积 价格(元/m2)
商业片区基准地价修正体系因素条件及修正系数
宗地内地形不适 宜建筑，需动大量
土方
有地质灾害危险
畸零地
宗地 基础 设施 条件 临街 状况
暖气、燃气保障率 供气供暖有一项保
高
障率差
三面临街
两面临街
无供暖或无供 气
单面临街
仅有一项，且保障 程度差
局部临街
无供暖和供气设 施
临背街巷
表一 城市市区一级商业用地宗地地价影响因素说明表
影响 因素 距商 服中 心距 离 区域 商服 集聚 规模 临路 适宜 程度
公交 状况
交通 管制 停车 方便 程度
人流 量
周边 环境 质量
地形 地貌
地质 状况
面积 和形 状
优
较优
一般
较劣
劣
区级商服中心 距市级商服中心
位于商服中心区
距市级商服中心 <200 米
高
面积较小，形状 规则
形状不规则，不利 于建筑布局，土地
无法充分利用
距市级商服中 心>1000 米，据区 级商服中心>200
米
住宅区商服配套 设施
极不适宜，如大型 商服配套设施
300 米内无公交站 点
有交通管制，对人 流、车流影响均较
大 停车位紧张，平时
停车不方便
人流量较少，多为 常住人口
商业繁华区，空气 质量差，噪声污染
比较适宜，如生活 型主干道—沿街商
铺
无不利影响，如 繁华路段混合 型主干道—沿
街商铺
不适宜，如综合商 场、酒店—生活型
次干道
紧邻公交站点，区 区域内公交线路>5
域内公交站点多， 条但距离站点
公交路线>5 条
150-300 米
环境因素识别表-车间制造
15
否
15
否
36
否
24
否
24
否
15
否
15
否
30
否
15
否
30
否
15
否
25
终端EL测试
N
F
红外辐射
/
/
F
科学使用，周围防护屏蔽
否
5
/
5
1
25
否
26
合格标签打印
N
F
碳带纸废弃
/
/
S
收集，统一处置
否
5
/
1
3
15
否
27
组件包装
N
F
纸制品废弃
/
/
S
分类回收
否
5
/
1
3
15
否
28
组件包装
N
F 刀片、手套、打包带边角废弃
F
W
C1/C2
S
4
/
1
3
4
/
1
3
4
/
1
3
5
2
/
3
5
/
1
3
5
/
3
3
5
3
/
3
3
/
5
3
5
/
3
3
3
2
/
3
5
/
1
3
5
/
1
3
5
/
5
1
5
/
1
3
5
/
1
3
3
/
区位因素系数表
附件二：区位因素系数表
（一）区位因素调节系数评分表
（二）区位因素调节系数评分等级说明表
（三）区位因素修正系数测算说明
1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数K=
其中f1=2, f2=3, f3=1, f4=2, f5=2, f6=1;
2、对可比实例和待估房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为K4s，待估房屋区位因素调节系数为K4d，则
可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数P4=K4s
×
K4d 100；
3、当选取的可比实例处于拆迁项目范围之外时，必须进行区域因素修正；
4、P4的取值范围为80-120；。
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100
100
100
100
空间布局
100
100
100
100
入住率
100
100
100
100
成新
100
100
100
100
小计
100
100
100
100
权益
状况
土地使用期限
100
100
100
100
用途
100
100
100
100
出租情况
100
100
100
100
地役权情况
100
100
100
100
小计
100
100
100
100
比较因素系数调整表
A
B
C
坐 落
泉山区湖光山色北区
泉山区湖光山色北区
泉山区阿尔卡地亚小区
建筑面积
118.73
123.68
170.00
成交单价(元/M2)
10847
10926
11946
交易情况
100／100
100／100
100／100
市场状况
100／100
100／100
100／100
房地产状况
朝向
南北
南北
南北
南北
交通便捷度
较好
较好
较好
较好
商业繁华度
较好
较好
较好
较好
住宅区集聚度
较高
较高
较高
较高
公共设施
齐全
齐全
齐全
齐全
基础设施
五通一平
五通一平
五通一平
五通一平
环境质量
优越
优越
优越
优越
绿地覆盖率
一般
一般
一般
一般
实物
状况
建筑物结构
钢混
钢混
钢混
钢混
建成年代
2012年7月
2012年7月
2012年7月
2012年7月
70
用途
城镇住宅用地
城镇住宅用地
城镇住宅用地
城镇住宅用地
出租情况
无
无
无
无
地役权情况
无地役权
无地役权
无地役权
无地役权
因素条件指数表
估价对象
A
B
C
坐 落
泉山区湖光山色北区1号楼1-801
泉山区湖光山色北区
泉山区湖光山色北区
泉山区阿尔卡地亚小区
建筑面积
124.67
118.73
123.68
170.00
成交单价(元/M2)
100／100
100／100
比较因素系数调整表
房地产名称
A
B
C
坐 落
泉山区湖光山色北区
泉山区湖光山色北区
泉山区阿尔卡地亚小区
建筑面积
118.73
123.68
170.00
交易单价(元/M2)
10847
10926
11946
交易情况
100／100
100／100
100／100
市场情况
100／100
100／100
因素条件说明表
估价对象
A
B
C
坐 落
泉山区湖光山色北区1号楼1-801
泉山区湖光山色北区
泉山区湖光山色北区
泉山区阿尔卡地亚小区
建筑面积
124.67
118.73
123.68
170.00
成交单价(元/M2)
待估
10847
10926
11946
交易情况
正常
正常
正常
正常
市场状况
正常
正常
正常
正常
房地产状况
区位
状况
100／100
地役权情况
100／100
100／100
100／100
小计
100／100
100／100
100／100
比较价格（元/平方米）
9685
9669
10039
采用简单算术平均
9798
估价结果（元/平方米）
100／100
成新
100／100
100／100
100／100
房屋面积(规模)
100／100
100／100
100／100
小计
100／100
100／100
100／100
权益
状况
土地使用期限
100／100
100／100
100／100
用途
100／100
100／100
100／100
出租情况
100／100
100／100
层高
100／100
100／100
100／100
装饰装修
100／100
100／100
100／100
设施设备
100／100
100／100
100／100
物业管理
100／100
100／100
100／100
空间布局
100／100
100／100
100／100
入住率
100／100
100／100
100／100
成新
100／100
100／100
100／100
环境质量
100／100
100／100
100／100
绿地覆盖率
100／100
100／100
100／100
小计
100／100
100／100
100／100
实物
状况
建筑物结构
100／100
100／100
100／100
建成年代
100／100
100／100
100／100
层次
100／100
100
100
环境质量
100
100
100
100
绿地覆盖率
100
100
100
100
小计
100
100
100
100
实物
状况
建筑物结构
100
100
100
100
建成年代
100
100
100
100
层次
100
100
100
100
层高
100
100
100
100
装饰装修
100
100
100
100
设施设备
100
100
100
100
待估
10847
10926
11946
交易情况
100
100
100
100
市场状况
100
100
100
100
房地产状况
区位
状况
朝向
100
100
100
100
交通便捷度
100
100
100
100
商业繁华度
100
100
100
100
住宅区集聚度
100
100
100
100
公共设施
100
100
100
100
基础设施100Biblioteka 100100／100
100／100
小计
100／100
100／100
100／100
权益
状况
土地使用期限
100／100
100／100
100／100
用途
100／100
100／100
100／100
出租情况
100／100
100／100
100／100
地役权情况
100／100
100／100
100／100
小计
100／100
区位
状况
朝向
100／100
100／100
100／100
交通便捷度
100／100
100／100
100／100
商业繁华度
100／100
100／100
100／100
住宅区集聚度
100／100
100／100
100／100
公共设施
100／100
100／100
100／100
基础设施
100／100
100／100
100／100
环境质量
100／100
100／100
100／100
绿地覆盖率
100／100
100／100
100／100
小计
100／100
100／100
100／100
实物
状况
建筑物结构
100／100
100／100
100／100
建成年代
100／100
100／100
100／100
层次
100／100
100／100
100／100
层次
8/8
2/10
3/10
7/32
层高
正常层高
正常层高
正常层高
正常层高
装饰装修
毛坯
精装
精装
精装
设施设备
电梯
电梯
电梯
电梯
物业管理
较好
较好
较好
好
空间布局
形状规则
适合使用