红鹤北京星河湾策划案_

板塔结合15000-16000 板楼18000
03-06-01
三期 06-06
国兴观湖国际
总530000住 439000/1800
120-140两居 150-230三居 260-290四居
认购期9300 二期均13000-15000
04-10-20
06-04
北京GOLF公寓 总88000/218
260-270三居 307四居 506六居
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析
一、CBD核心区
1、代表项目 北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
北京财富中心
新城国际
通用时代国际中心
2、特点分析 ▪供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 月开盘） ▪大户型数量有限，多数楼盘投资价值高于自用价值 本区域的300平米以上大户型集中供给楼盘如通用时代、温莎大道已基本售罄， 新入市的新城国际180平米以上户型也只有二十余套，均价18000元/平米。其他 楼盘以100-250平米中小户型为主，更不会与本案主力产品形成竞争。且居 住品质远不及本案，更多的在于投资价值。
129-134两居 158-216三居 364四居
价格 （元/平米）
开盘时间 入住时间
一期开盘9700/现18000 折后16000/最高40000
一期02-05-22 二期03-03
04-10-31
公wk.baidu.com大道
总483000住 253000/1254
94-97一居 138-145两居 172-215三居 212四居（少量）
威胁点（Threat） 1. 北京东部豪宅密集，供量较大，地段因素将左右客户进行比选
1.3 与棕榈泉国际公寓的比较分析
以棕榈泉国际公寓为参照，对如下各项指标进行比较分析：
PART 2—策略 Strategies
2.1 远景设计 2.2 策略推导 2.3 策略核心 2.4 策略解读 2.5 Slogan
目录 Contents
PART 3—品牌提升 Brand Management
3.1 LOGO优化方案 3.2 VI规范及应用 3.3 广告原则 3.4 广告表现
PART 4—战术 Tactics
因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
二、朝阳公园版块
1、代表项目 棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 维多利亚花园
棕榈泉国际公寓
国兴观湖国际
北京花园
附：项目基本数据表
项目名称
建面/套数 （平米/套）
户型面积 （平米）
棕榈泉国际公寓 240000/1400
劣势点（Weakness） 1. 所处区域非优势地段，客户会产生心理抗性 2. 大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄 3. 极端追求个性化的客户会因装修做的很“满”而被屏蔽 4. 项目体量大，销售战线相对较长
机会点（Opportunity） 1. 北京豪宅乃至整个地产市场缺乏执行力、精细品质 2. 北京豪宅市场缺乏将项目做到极致的相对创造 3. 本案将会迅速形成良好的市场口碑，其不断释放的作用将是巨大的
2、内在价值低 但就各项目规模及内在品质而言，很难与星河湾相提并论，只有接近售罄的棕榈泉 国际公寓可作为参考型项目加以研究、比较。
1.2 北京星河湾SWOT分析
优势点（Strength） 1. 园林是本案的核心利益点 2. 森林、公园、Golf是本案的提升性利益点，从观赏到社区独享（森林除外）使
得其它依托外部景观的项目相形逊色 4. 准现房开盘是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温 5. 3500元/平米高档精装修，不只是高价，更是高品质
认购13800 开盘15800 现17600
04-05-22
04-12-01
维多利亚花园 48000/200
130-170三居 120-130两居
均15800
04-05-15
05-06-30
2、特点分析 1、外在价值高
这一区域的高档公寓项目享有着北京最为集中、丰厚的各类稀缺资源：
▪景观资源：依托320万平米朝阳公园自然景观 ▪商圈资源：并肩丽都、燕莎两大涉外商圈 ▪阶层资源：财富人群数量较京西、北部更多 ▪高档配套资源：周边因毗邻使馆区，配套档次较高，酒吧、涉外餐厅、酒店、娱 乐场所密集，国际化生活氛围浓厚，港澳台及外籍人士对此区域的认同度极高。
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
——ROYAL SALUTE
目录 Contents
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析 1.2 北京星河湾SWOT分析 1.3 与典型项目的比较分析 1.4 价格策略 1.5 目标客群分类 1.6 影响购买行为的因素分析
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考究的信仰
【北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ】
发展商：宏宇集团
提 案：
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
优势点（Strength） 5. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障 6. 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障 7. 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障 8. 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持 9. 极难被Copy。
无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首创）； 经理人操盘无法Copy董事长亲自操盘所获的最终结果（万科也无法做到如此舍得、精 细）； 没有设计、营销、服务等各个环节形成的整体高规格管理水平不能Copy； 没有市场信心不能Copy（来自于对受众需求的深刻洞察、追求No.1的决心）