红鹤北京星河湾策划案_
北京星河湾详细案例解读
随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步 提升自己：
第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心 竞争力。
三、精致而舍得的环境营造
●通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处 理上，通过高差的变化，加上“面砖→各类大小灌木→乔木→围墙” 的层次变化使道路景观十分丰富) ●街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一 定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区 景观的延伸)
在房地产开发领域，宏宇集团为其开发的项目制定了" 市场认同，对手认同，业主认同，专家认同，自己认同，不 断创新"等六大标准。坚持走精细化品质地产的道路。
北京星河湾
北京星河湾地块周边原状
星河湾品牌特点:
一、独特而恰当的企业精神。 二、有特色和突破的规划设计。 三、精致而舍得的环境营造。 四、细致而周到的户型设计及室内装修。 五、系统而精益求精的施工管理。 六、实用而灵活的材料采购及成本控制。 七、合纵连横的综合管理及统筹。
五、系统而精益求精的施工管理
3、规范的工程施工管理。 星河湾人为了实现品质住宅全成品建设工程，用心的分析每一个工
序、每一个工作细节，将品质地产在工程建设阶段推至极致。
工程施工细节——室内标准的室外木栏杆铜包件
工程施工细节——5000吨黄蜡石的堆砌
实用而灵活的材料采购及成本控制
北京红鹤营销策划方案
北京红鹤营销策划方案一、背景分析北京红鹤公司是一家知名的高端旅游服务提供商，主要服务对象为出境游客。
随着国内人民生活水平的不断提高和旅游需求的增加，中国游客愈发倾向于选择高品质、个性化的旅游产品和服务。
面对激烈的市场竞争，北京红鹤公司想要不断提升自己的市场份额和品牌形象，需要制定一份全面而有效的营销策划方案。
二、目标定位1. 品牌目标：- 将红鹤打造成中国高端旅游服务的引领者；- 提供独特、个性化的旅游体验，成为中国旅游行业的领军品牌。
2. 市场目标：- 在2021年实现年销售额1000万人民币；- 在2023年实现年销售额3000万人民币；- 在2025年实现年销售额5000万人民币。
三、目标市场及人群描述1. 目标市场：- 首要目标市场为中国大陆的中高收入群体；- 其次，拓展到中国台湾地区、中国香港地区和海外华人市场。
2. 目标人群描述：- 年龄段： 30-55岁，主要为家庭主妇、企事业单位高管、自由职业者等；- 收入水平：中高收入，家庭年收入30万以上；- 兴趣爱好：喜欢旅行、崇尚个性、注重品质、追求独特体验；- 家庭结构：大部分为核心家庭，有1-2个孩子。
四、核心竞争力1. 专业团队：北京红鹤拥有一支经验丰富、富有创新精神的旅游策划、导游和客服团队；2. 个性化定制：根据客户需求提供独特、个性化的旅游服务，满足不同客户的需求；3. 高品质服务：提供高品质的旅游产品和服务，包括精选酒店、私人导游、高级交通工具等；4. 卓越行程设计：精心设计行程，将景点游览、美食品尝、购物等元素巧妙融合，让客户获得愉悦的旅行体验。
五、营销策略1. 定位战略：- 确立高端定位，侧重打造奢华旅游产品和服务；- 通过提供个性化、独特的旅游体验，吸引中高收入群体。
2. 品牌传播策略：- 建立品牌形象：利用广告、宣传片等多种媒体渠道宣传公司品牌形象，突出高端、奢华、个性化的特点；- 借助明星代言人：邀请知名明星代表公司品牌形象，提高品牌知名度和影响力；- 品牌合作推广：与高端酒店、航空公司等合作，在其渠道进行品牌宣传，提高知名度。
ql红鹤：北京星河湾策划案
着重要的指导意义。
文化因素
社会因素
个人因素
心理因素
3、参照群体 ▪ 重点打击意见领导者（opinion leader）是形成口碑的捷径
消费者的消费行为往往参照与自身相同或略高的阶层。即他所从属的圈子或他所 向往的圈子的消费行为。我们在推广中重要的是打击参照群体中的意见领导者， 从而进一步影响数量众多的同类人群和追随者。 〖实例一〗 陈逸飞对于棕榈泉国际公寓的部分业主而言即承担了意见领导者的角色。 〖实例二〗 新城国际的销售顾问常常用普华永道高层主管是其业主来暗示消费者。
129-134两居 158-216三居 364四居
价格 （元/平米）
开盘时间 入住时间
一期开盘9700/现18000 折后16000/最高40000
一期02-05-22 二期03-03
04-10-31
公园大道
总483000住 253000/1254
94-97一居 138-145两居 172-215三居 212四居（少量）
（元/m2 ）
工期 本案均价
+200 +0 +0 -800
16000 12800 15400 16400
以上各项结果算术平均值为：
Σ（10400+13500+13800+12880+14100+16000+12800+15400+16400）
9
≈ 14000
本案建议均价为14000元/m2
1.5 目标客群分类
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析
北京星河湾营销案例分析共38页
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
北京星河湾营销案例分 析
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
北京星河湾广告策略提案_77PPT_今久传播
• 对之前头脑风暴结论共识的整理
• 加深星河湾品牌内涵诉求，用星河湾独有的品质文化让市场、业主 、专家、同行、自己认同，达成的目标为：
星河湾＝品质生活（文化）
• 加强星河湾品牌塑造，达成一个目标，即
星河湾=高端住宅第一品牌
• 以下创意、表现，即是在达成上述两个达目标的前提下进行的作业 。
• 目前最急用的创意主题是：星河湾——2006北京住宅销售排行榜第 一名《北京房地产销售交易网》
北京星河湾广告策略提 案_77PPT_今久传播
2020年6月3日星期三
• 首先就上次提案向星河湾致歉 • 此次提案没有追求之前的“全”，我们回到了广告公司最本源的工作—
—创意、表现 • 这样的内容安排出于两方面原因：1 之前一系列的头脑风暴，让大家对
下阶段策略主题、广告、公关等方面都形成了一定共识。 2 在此基础 上，表现成为目前最关键的因素，画面怎么体现、文案怎么表达尤其重 要 • 对于这个特殊阶段，我们把工作尽量单纯化，抓住最关键的点，然后带 动全面
• 超越物质层面的完美，直达消费者内心，进行深层次的品牌文化行销 ，这是符合星河湾品牌发展新阶段的需要。
•
• 怎样进行星河湾品牌文化行销？
• 每一个品牌都有其独特的文化内涵，产品、材料甚至工艺都可以被复 制，只有品牌内涵和文化永远不会。
• 挖掘、强调、传播星河湾独有的文化内涵，塑造品牌的唯一性，是此 阶段和今后一直需要延续的工作。
• 星河湾的创新与艺术家的创新，是一致的。
•
• 舍得收集异常珍贵稀有的黑檀木，为精装修的品质空间注入典雅气质 。
• 舍得采用整块石材切削而成的廊柱，超过两米的气势彰显非凡身份。 • 舍得环球寻找珍稀植物，400岁的智利密棕，200岁的银杏，创造一个
星河湾中秋客户联谊会活动方案
星河湾中秋客户联谊会活动方案(总6页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March上林西江国际社区“暖心暖情”客户联谊会活动方案为了回馈广大客户对上林西江国际社区的支持和厚爱，同时为了丰富客户的业余生活、促进业主间的交流沟通，借此2批次开盘后，以回馈社会为目的，特组织本次客户联谊会活动。
具体方案如下：一、活动目的：1、为业主与开发商，业主与业主之间搭建近距离沟通的平台。
2、树立开发商企业形象，提高企业知名度与美誉度。
3、深度挖掘潜在客户。
4、借助活动的效果向社会展示上林西江国际社区提倡的高尚尊贵、舒闲惬意的生活氛围，表现上林西江国际社区的宗旨——“献给懂得欣赏的人，享受生活的本质”，让上林西江国际社区成为更多人梦想拥有的家园。
二、活动时间：2009年11月7日、14日三、活动地点：峨眉山温泉酒店四、活动主题：“暖心、暖情”为体现开发商的形象，体现出家庭生活的温馨、浪漫，同时也展现开发商与业主其乐融融这个大家庭，因此所有活动应围绕这个主题展开。
五、活动流程：1、前期准备：◆会前嘉宾邀请：包括主办方相关领导、媒体记者、已入住上林西江国际社区客户代表及有意向的潜在客户，统一向嘉宾发送邀请函。
◆会场安排：包括会场布置、物资准备、电源音响等设备检测。
在设计和布置上，必须注意整体风格的统一，即保持标志，背景和主色调的一致，充分利用现场条件，做出新意。
◆人员安排：建立统一的实施策划小组，将工作进行分类，任务安排到个人，主要任务有主持、迎宾、现场管理、物资准备、礼品发放、前后期文案宣传等。
2、中期操作：联谊会正式开始◆嘉宾入场：迎宾人员向来宾赠送包装精美的中秋礼盒，并派发号码牌用于活动中的抽奖环节。
◆致辞：活动开场，由主办方领导致欢迎辞，并向到场嘉宾致以最诚挚的节日祝福。
◆晚宴：考虑到上林西江国际社区客户都是身世显赫的贵宾，所以一切都应该以尊贵为前提，使客户真正享受到非同一般的贵宾待遇。
红鹤北京星河湾策划案
项目成本可能因各种因素而超支，如人工成本上涨、材料成本增加 或设计变更等。
质量风险
项目质量可能不符合预期或标准，需要进行修复或整改。
07
结论与建议
总结
本次策划案旨在提升红鹤北京星河湾项目的品牌 形象和市场竞争力，通过市场调研和竞品分析， 我们发现项目的优势和不足，并提出了针对性的 解决方案。
在营销策略方面，我们制定了针对不同客户群体 的个性化销售方案，以提高销售业绩和市场占有 率。在服务方面，我们注重客户体验和服务质量 ，以提高客户满意度和忠诚度。
建议
针对项目定位和品牌传播，建议进一步挖掘红鹤北京星河湾的独特卖点 和优势，加强与竞品的差异化竞争。同时，加强与媒体和意见领袖的合 作，提高项目知名度和美誉度。
红鹤北京星河湾策划案
• 项目概述 • 市场分析 • 策划方案 • 实施计划 • 预期成果 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
北京星河湾项目位于北京市朝阳 区，是一个集住宅、商业、文化 、教育等多功能于一体的综合性
社区。
项目周边交通便利，紧邻地铁和 多条公交线路，方便居民出行。
3
回报率
预计投资回报率将达到50%，即1亿元人民币。
06
风险评估与应对策略
市场风险
市场接受度
新项目可能面临市场接受度低的风险，特别是当其与现有市场需 求存在差异时。
经济环境变化
经济环境的变化，如利率、通货膨胀和就业率，可能影响消费者 的购买力和消费习惯。
政策法规变动
政策法规的变动可能对项目产生重大影响，包括土地使用、环保 规定和税收政策等。
市场趋势
政策影响
关注北京市房地产政策变化，分 析对红鹤北京星河湾项目的影响
推荐-20XX年8月北京星河湾三期9月营销策略计划45p 精
解决思路 全新亮相，突出产品 深耕客户，渠道拓展 物料补充，保值承诺
9-10月营销策略 通过前面的分析，就星河湾项目目前存在的问题提出解决方式，制定9月-10月营销策略：
30.00 25.00 20.00 15.00 10.00
5.00 0.00
套 160 140 120 100
80 60 40 0
0
亿
存量房源户型分布比例
四室 存量房源按楼层分布比例图
六室
１２层以下
１２层以上
到访客户需求分析
➢ 目前星河湾到访客户基本以老业主、老业主介绍以及朋友介绍为主，市
场对星河湾三期项目信息认知不足，很多业内人士都不知道星河湾仍有
二期内容）。即，现场仅有三期的最基本资料，而其众多价值点均没有体现，对现
场销售支持力不足。
－－三期销售资料有待补充
➢ 销售员表示，目前有部分客户资源，但客户因担心房价不稳定，看不清大势，犹豫
不决。
－－客户购房信心不足
➢ 前期销售情况显示，特价房销售情况较为良好，且目前部分意向客户对折扣表示极
大的关注。
星河湾三期9月营销策略计划
2008.8
CONTENT
目 录
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障 2 解决问题－－9月-10月营销策略 3 行动实施－－9月营销计划（推广、活动、销售） 4 产品延展－－私人会所解析
1 发现问题－－信息传达、客户渠道、现场保障
产品存量分析
截止到8月13日，三期存量218套（四室产品138套，总建面 44712.57平米，六室产品80套，总建面56054.49平米）
问题一：项目信息告知有效性不足
简析：星河湾目前的推广一直延续前期的形象广告，并未及时向市场传达三 期产品信息，致使市场对星河湾的认知停留在前期产品基础上，与三 期产品真实信息之间存在较大差距。
房地产广告策划方案：红鹤沟通-北京[北京北] 创意汇广告策略方案-58PPT
![房地产广告策划方案：红鹤沟通-北京[北京北] 创意汇广告策略方案-58PPT](https://img.taocdn.com/s3/m/7e9fdbe751e79b8969022662.png)
出门入室，随时随地[仰、卧、起、坐] ——EDSA为北京北设置[起居室]原 理下的30000平米园林空间延展计 划
沈阳人：关系网紧密，喜欢扎堆，有一定的视野与见识，乐 于接受新事物。爱面子，安于现状自得其乐，阶层意识强烈， 对于自己的阶层心存鄙视。外表豪爽内心却有自己的小算盘。 观点容易被左右，从而口碑传播效果很好。 沈阳人不满于现状期望有所改变。
企业环境：“三外（外来企业、外来资金、外地人）”是中 国近两年的发展趋势，所谓“不是猛龙不过江”，竞争环境 变得艰险。 企业的立足点是什么？
手机短信
对不起，您的朋友向市形象工程委员会举报，您因长期不注重 个人着装风格，严重影响我市国际化面子工程，请速与银行联 系并解决本市最后一个形象钉子问题。魅力之城体验之都，上 城·世纪祝您愚人节快乐。
你的脸瘦了，我的心痛了，在一起的日子少了，吃饭的味道越 来越淡了，今天你该休息了，终于我们可以逛街了。魅力之城 体验之都，上城·世纪祝您五一节快乐。
品牌形象定位
产品利益
体现身份优越感， 视野更广、更远。 生活内容更丰富。
策略核心
竞争机会
时代魅力，尽 在掌握，让你 赢在城市中心
城市的核心， 关注的焦点。 市场的引领者。
目标消费者
要求更多，希望 创造更大的成功。
品牌形象定位
时代魅力所在
品牌沟通口号
魅力之城 体验之都
品牌个性
自信、开放、现代、国际、文化
第三阶段
房地产策划案例“星河湾”品牌
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。
红鹤星河湾全程推广
文本资料
【客户到访体验系统】分解说明： ▪国际感 国际化可以通过一些道具来加以暗示： 听觉——除中央音乐背景外，洗手间播放国外电台的节目 视觉——国外金融、时事、人文、时尚杂志要看似随意实则规范的置于客户触手可 及处（要即时期刊）
广告运动
公共关系
展卖空间
文本资料
【客户到访体验系统】分解说明： ▪品位感 硬件——售楼处内的装饰画应该自画廊购买原创作品。 软件——自年初开始就应该向销售顾问提供关于礼仪、葡萄酒、雪茄、名马、高尔 夫、珠宝、时装、古玩、艺术品等系统知识，以增加和客户更深入沟通的可能。
第一阶段系列报广之六
Fior Di Pesco云石， 久寻不获的「极致美丽」，终在意大利维罗那情归星河湾。
不论以何种标准衡量，意大利云石均属当之无愧的世界顶级石材之一，尤其在米开 朗基罗创作于公元1504年的「大卫」雕像取材于此种上等云石之后，更是名扬世界。 其中，Fior Di Pesco云石更是因其「极致的美丽」而举世闻名。意大利石材名城 维罗那出产的云石无论品种还是质量，均列意大利之冠，珍稀的Fior Di Pesco即 在此被星河湾「石探」最终寻获，并与其它名贵云石Statuario White、 Breccia Oniciata等，随同星河湾全球五大洲选材之行，和美洲胡桃木、非洲麦 哥利、非洲沙比利等世界级翘楚材质共同荟萃星河湾。
它关乎一次技术和艺术的完美结合， 它经过不惜工本的反复打磨与凝铸，统一于精密度量的整体基调， 它，期待以对寻常疏陋程式的颠覆，换来对卓然的众望所归。
舍得。用心。创新。 在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， 一种存于固有经验之外的震撼与称奇。
全面超越现行行业标准。 2005，北京星河湾。
这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， 在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
北京星河湾营销案例分析
营销--项目推广方式
(2)网络——搜狐焦点房地产网
焦点房地产网首页（/） 可打5折 A、旗帜广告 横一条（“星河湾”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，交替） 竖一条（星河湾，现正认购登记。预约专线：85519999） ----------横条一个：24000元/天，竖条一个24000元/天 B、通栏广告 横一条（“星河湾，开创品质地产元年”、“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认 购尊想开盘特惠”，三者交替）22000元/天 C、对联式广告 竖两条（“星河湾，结束豪宅的半成品状态”、“7月5日前认购尊想开盘特惠”、“预约专线 85519999”，三者交替）22000元/天 D、悬浮广告 小方块2块（星河湾，结束豪宅的半成品状态）6000元/天/个 搜狐房产（/） 1/4通栏广告：与其它三个楼盘平分，在页面中部。仅“星河湾”三个字信息 搜狐房产（/） 其它短期投放，7月2日已经撤下
星 河 湾
属于绿化隔离带项目(并自行修建)
开发周期长(获得土地到推盘历时三年多)
产品定位
定位分析： 根据数据和市场规律判,形成星河湾产品定位的背景如下:
2. 产品力表现的信心
广州星河湾,由于产品力的充分表现获得当地市场 的充分认可
星 河 湾
通过产品力自身表现和差异化可以弥补区域价值 不利因素
希望通过产品定位差异化,进入区别于区域产品主 流的细分市场
园林品质，公开信息 高力物业签约新闻发 布会活动公告
第一次集中发布
北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 北青整版 全阵容介绍 全阵容介绍 园林品质，认购信息 园林品质，认购信息
第二次集中发布 6月18日全面开放
6月29日：
6月30日：
星河湾楼盘开盘方案
星河湾楼盘开盘活动方案1.活动的目的1）着重针对楼盘的崭新标志与形象，公开展示于大众面前，使到场各嘉宾与贵宾眼前一亮，使星河湾项目的新形象能迅速传播开来，扩大星河湾项目的社会知名度和美誉度。
2）活动现场的摆设与包装细微处也体现出星河湾项目的高品位、低价位形象，再铺以崭新的形象及清晰诉求定位，从而促进楼盘销售。
3）对外宣传星河湾项目双沟开盘的信息。
4）重新树立星河湾项目的品牌形象。
5）进行企业社会公关，树立星河湾项目积极良好的社会形象。
2.活动概况1）活动名称：星河湾项目开盘庆典，庆祝首期业主入伙会。
2）开盘时间：2013年8月28日。
3）地点：星河湾项目售楼部。
4）参与人员：工作人员、客户、广告公司等。
1 / 75）拟邀政府嘉宾：有关政府主管领导6）贵宾：邀请企业级贵宾、首期所有业主，潜在买家。
7）进行一次VIP卡认购阶段：售楼处VIP卡以100元享受开盘当天在次优惠一万（只针对8月13号之未定房的客户购买，并团购取消）3.造势（1）利用原有资源传播1）针对以往到星河湾项目看楼的潜在买家，使用以往的记录资料，以电话访问此批潜在买家，以郑重的形式邀请此群体出席开盘庆典活动，并在电话中向此批买家强调开盘庆典日的利益点，如礼品、购楼优惠等，使此批买家再一次来临星河湾项目，利用各种利益点诱导他们购买，同时向买家咨询是否有亲朋好友有意向买楼，并争取向他们取得亲朋好友的电话或可通过他们来通知。
2）邀请函不能随便派发，只能视情况派发。
3）业主的邀请方法同上。
4）邀请函以邮寄形式邮发至潜在买家的住所。
2 / 7活动前要尽快落实消费场所1）针对双沟消费场所，例如周末阳光、新开的快餐店，婚纱摄影，蛋糕店等，在此类场所摆放活动单张，作为免费索取的资料，可以在餐纸上印刷庆典活动内容，进一步接触目标消费群体。
4.现场布置1）主席台区：主席台区也就是剪彩区，设在楼盘大门的一侧较空的位置，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台，右侧为主持人用立式麦克风，地面铺有红色地毯。
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129-134两居 158-216三居 364四居
价格 （元/平米）
开盘时间 入住时间
一期开盘9700/现18000 折后16000/最高40000
一期02-05-22 二期03-03
04-10-31
公园大道
总483000住 253000/1254
94-97一居 138-145两居 172-215三居 212四居（少量）
因此，本区域不具有与本案形成强烈竞争的楼盘。
二、朝阳公园版块
1、代表项目 棕榈泉国际公寓 / 国兴观湖国际 / 公园大道 / 北京花园 / 天安豪园 / 北京Golf公寓 维多利亚花园
棕榈泉国际公寓
国兴观湖国际
北京花园
附：项目基本数据表
项目名称
建面/套数 （平米/套）
户型面积 （平米）
棕榈泉国际公寓 240000/1400
2、内在价值低 但就各项目规模及内在品质而言，很难与星河湾相提并论，只有接近售罄的棕榈泉 国际公寓可作为参考型项目加以研究、比较。
1.2 北京星河湾SWOT分析
优势点（Strength） 1. 园林是本案的核心利益点 2. 森林、公园、Golf是本案的提升性利益点，从观赏到社区独享（森林除外）使
得其它依托外部景观的项目相形逊色 4. 准现房开盘是以实力给予市场十足信心，并将因此使销售迅速升温 5. 3500元/平米高档精装修，不只是高价，更是高品质
威胁点（Threat） 1. 北京东部豪宅密集，供量较大，地段因素将左右客户进行比选
1.3 与棕榈泉国际公寓的比较分析
以棕榈泉国际公寓为参照，对如下各项指标进行比较分析：
优势点（Strength） 5. 建筑设计与工艺的精良为客户的舒适生活提供系统保障 6. 犹太籍管家主导的零干扰 无边界模式物业服务提供软件保障 7. 9000多平米体育馆+4000多平米会所组成的大会所配套提供生活与商务的硬件保障 8. 广州星河湾形成的潜在市场口碑支持 9. 极难被Copy。
无资本不能Copy 如此一步到位的项目，有资本但追求规模化也无法Copy（如首创）； 经理人操盘无法Copy董事长亲自操盘所获的最终结果（万科也无法做到如此舍得、精 细）； 没有设计、营销、服务等各个环节形成的整体高规格管理水平不能Copy； 没有市场信心不能Copy（来自于对受众需求的深刻洞察、追求No.1的决心）
PART 2—策略 Strategies
2.1 远景设计 2.2 策略推导 2.3 策略核心 2.4 策略解读 2.5 Slogan
目录 Contents
PART 3—品牌提升 Brand Management
3.1 LOGO优化方案 3.2 VI规范及应用 3.3 广告原则 3.4 广告表现
PART 4—战术 Tactics
对那些创造奇迹的人们，他们所需要的就是那份与之相应的非凡， 与其成就和格调合拍的至高享受，那才是世界对他们的完美回报。
——ROYAL SALUTE
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PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析 1.2 北京星河湾SWOT分析 1.3 与典型项目的比较分析 1.4 价格策略 1.5 目标客群分类 1.6 影响购买行为的因素分析
劣势点（Weakness） 1. 所处区域非优势地段，客户会产生心理抗性 2. 大面积、高总价豪宅，客户群相对较窄 3. 极端追求个性化的客户会因装修做的很“满”而被屏蔽 4. y） 1. 北京豪宅乃至整个地产市场缺乏执行力、精细品质 2. 北京豪宅市场缺乏将项目做到极致的相对创造 3. 本案将会迅速形成良好的市场口碑，其不断释放的作用将是巨大的
板塔结合15000-16000 板楼18000
03-06-01
三期 06-06
国兴观湖国际
总530000住 439000/1800
120-140两居 150-230三居 260-290四居
认购期9300 二期均13000-15000
04-10-20
06-04
北京GOLF公寓 总88000/218
260-270三居 307四居 506六居
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考究的信仰
【北京星河湾整合传播策略案 Ⅱ】
发展商：宏宇集团
提 案：
对于极致成就的最好献礼，无疑只能是与之相符的事物，换言之
以极致来向极致献礼 是对生命中辉煌的最好回报
4.1 传播计划模型 4.2 传播费用与成交状况 4.3 分阶段传播战术详解 4.4 传播费用估算
PART 1—分析 Analysis
1.1 东部两大高档公寓版块分析
一、CBD核心区
1、代表项目 北京财富中心 / 新城国际 / 通用时代国际中心
北京财富中心
新城国际
通用时代国际中心
2、特点分析 ▪供给减少，多数为经过两年以上消化期楼盘 本区域公寓项目多数已经过两年以上消化期，供给量有限。受土地供给制约，未 来基本无新盘供应，只有个别楼盘的新一期待售（如新城国际三期，预计今年三 月开盘） ▪大户型数量有限，多数楼盘投资价值高于自用价值 本区域的300平米以上大户型集中供给楼盘如通用时代、温莎大道已基本售罄， 新入市的新城国际180平米以上户型也只有二十余套，均价18000元/平米。其他 楼盘以100-250平米中小户型为主，更不会与本案主力产品形成竞争。且居 住品质远不及本案，更多的在于投资价值。
认购13800 开盘15800 现17600
04-05-22
04-12-01
维多利亚花园 48000/200
130-170三居 120-130两居
均15800
04-05-15
05-06-30
2、特点分析 1、外在价值高
这一区域的高档公寓项目享有着北京最为集中、丰厚的各类稀缺资源：
▪景观资源：依托320万平米朝阳公园自然景观 ▪商圈资源：并肩丽都、燕莎两大涉外商圈 ▪阶层资源：财富人群数量较京西、北部更多 ▪高档配套资源：周边因毗邻使馆区，配套档次较高，酒吧、涉外餐厅、酒店、娱 乐场所密集，国际化生活氛围浓厚，港澳台及外籍人士对此区域的认同度极高。