万科物业部门发文管理办法
4.0-01-01 万科物业质量体系文件控制细则
1.目的规范体系文件编制。
2.范围适用于公司质量体系文件的编制。
3.方法和过程控制公司体系文件（包括部门各类规章制度和作业指导书）的编制须按以下规定的要求进行。
3.1质量手册、程序文件和通用作业指导书3.1.2文件的表头格式样板3.1.3文件版面格式3.1.3.13.1.3.2内容部分文字为“楷体四号”，段落行距：固定值-22磅 3.1.4表格的表头格式殌深圳市万科物业发展有限公司（楷体，五号）表格名称（楷体、二号、加黑）编号： 版本： 表格生效期： 序号：（楷体、小四、加黑）注：超过两页以上的表格，须在每页表格的正下方注明页码。
3.1.5 编码规则 3.1.5.1 质量手册编码,“质量手册”英文缩写 ,“万科物业发展有限公司” 的英文缩写3.1.5.2 程序文件编码,从"01"起02、03…顺推标准中对应要求的序号 3.1.5.1,从"01"起02、03…顺推3.1.5.2"01"起02、03…顺推F ”表示3.1.5.1”、“3.1.5.2”和“3.1.5.3”3.2部门各类规章制度、作业指导书和岗位职责及组织架构 3.2.1部门岗位职责和组织架构的格式要求文件名称（黑体、三号）文件编号（黑体、小四号）文件内容（宋体、四号）编制： 审核： 审批：年 月 日 年 月 日 年 月 日 备注：1、如文件超过一页，须标明文件的页码（宋体小五号）。
2、文件编号按部门发文的编号一致。
（文件《部门发文管理办法》）包括安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件，维修、保洁工作细则，各类业务管理规定和适合于本部门运作的各类作业指导书。
3.2.2.2版面格式与本文件条款3.1.3的要求一致，所不同的地方是内容部分文字为“宋体四号”3.2.2.3编号规则部门文件顺序，以“01”起顺推。
1）。
注1：文件类别编号P-培训类文件：关于部门培训的有关制度X-行政类文件：关于信息、后勤、电脑、车辆、食堂等行政管理制度。
万科物业管理服务方案
物业项目服务方案策划姓名：学号：专业金隅万科城物业管理服务方案基本信息物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率： 2.90 绿化率：30% 物业费： 2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米楼盘介绍金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。
金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。
项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。
从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。
昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。
项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。
项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。
在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。
杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。
项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。
各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。
周边配套设施中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。
万科某小区物业管理规约
工作行为规范系列万科某小区物业管理规约（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-58266万科某小区物业管理规约Vanke Property Management Protocol说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科星园小区物业管理规约(2012)万科星园是全体业主共同的家园，为加强本物业区域的物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定，经本物业区域业主大会会议表决通过，制订本管理规约(以下简称本规约)。
本规约由全体业主共同订立并共同遵守。
第一章总则1、物业基本情况物业名称:北京市朝阳区万科星园小区物业类型:北京万科服务有限公司坐落位置:北京市朝阳区仰山路建筑物总面积:约32万平米国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约，执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。
配合物业服务机构的物业服务活动，遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。
同时，业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。
第二章物业使用和维修4、按规划设计用途使用物业。
合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守市容环境管理的相关规定。
不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。
空调外挂设备应按指定位置安装，阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品，不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
5、爱护公共环境。
不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放，避免遗撒。
万科广场物业管理方案
万科广场物业管理方案一、总体情况万科广场是一座综合性商业建筑，位于城市中心地带，拥有大量商铺和办公空间，是商业活动和办公工作的主要场所。
为了保障广场的良好运营和管理，我们制定了以下物业管理方案。
二、人员管理1. 物业管理团队我们将招聘一支专业化的物业管理团队，包括管理人员、保安人员、清洁人员、维修人员等。
管理人员负责日常管理工作，保安人员负责保障广场的安全，清洁人员负责保持环境卫生，维修人员负责设施设备的维护和维修。
2. 培训计划为了提高物业管理人员的专业化水平，我们将制定定期培训计划，包括安全培训、环境卫生培训、服务意识培训等，以提高管理人员的工作能力和服务质量。
三、维护管理1. 设备维护我们将建立设备维护台账，对广场内的各类设备进行定期检查和维护，确保设备的正常运转。
对于大型设备，我们将签订维护合同，由专业维修公司进行定期维护和保养。
2. 环境卫生我们将制定环境卫生管理细则，包括日常清洁、垃圾处理、绿化维护等，确保广场的环境整洁和优美。
同时，我们还将指定专人负责巡查和监督环境卫生工作，及时发现并处理问题。
3. 安全管理我们将建立安全管理制度，包括安全巡查、安全防范、应急演练等，确保广场的安全。
同时，我们还将加强与相关部门的合作，共同维护广场的安全和稳定。
四、服务管理1. 客户服务我们将建立客户服务中心，提供全天候的服务。
我们将派遣专业服务人员负责接待客户、解答咨询、处理投诉等，确保客户的满意度。
2. 活动管理我们将举办各类商业活动和文化活动，吸引人气和增加广场的知名度。
同时，我们将加强与商户的合作，共同打造广场的品牌形象。
3. 网络服务我们将建立广场的网络平台，提供信息发布、在线咨询、网上购物等服务。
同时，我们还将加强网络安全管理，确保客户的信息安全。
五、收费管理1. 费用结构我们将建立物业管理费用结构，包括基础管理费、水电费、维修保养费等，合理确定费用标准，确保收费公平公正。
2. 收费管理我们将建立收费管理制度，包括收费标准、收费周期、收费方式等，确保费用的及时收取和管理。
万科物业管理体系文件 安全管理文件 停车场管理办法.
1.目的规范管理服务区域内停车场的管理，维护停车场车辆行驶与停放秩序。
2.范围适用于公司管理服务区域内的停车场.3.4.方法和过程控制4.1总则4.1.1各管理处必须根据本文件确定的基本原则、操作流程及停车场的实际情况编制各管理服务区域停车场管理规定，对停车场管理的工作要求、实施方法、防范措施做出详细规定。
4.1.2购买车位的顾客需凭购买手续与管理处签订《车位服务协议书》；顾客需租用车位时需向管理处提出申请，由管理处负责人审批后，与其签订《车位租用协议书》。
4.1.3《车位服务协议书》、《车位租用协议书》必须按公司提供的统一填写方式填写，有效期满前一周，管理处应通知顾客续签。
4.1.4外来车辆需根据车位紧张程度及潜在风险(如携带易燃、易爆等物品)确定是否让其停放；无牌机动车辆及携带危险品车辆严禁进入管理服务区域内。
4.1.5 所有停车场（甲方另有约定的除外）出入口都必须在23：00至凌晨6：00设置地桩（无人化管理车场除外），如出入口道闸故障或因其它原因暂时失去屏障功能时也必须使用地桩，保证出入口安全屏障的有效性。
4.1.6停车场管理责任明确，无因管理责任造成的交通事故、车辆损伤和车辆盗窃发生；出入口周边安防设施坚固、形成闭合，能够防止人为破坏和车辆冲撞。
4.1.7经营性停车场应有政府颁发的合法证照和手续，出入口应设置收费公示牌，购买停车场责任险；车场内应有防盗提示标识，夜晚在机动车场值勤的安全员须穿反光衣。
4.1.8停放、收费凭证的领用，交接有记录并可追溯；IC卡的管理，做到专人负责，收发废处理；交接班时，现金应和票据相吻合。
4.1.9停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫；道闸旁边有禁止行人通行的警示标识。
4.2出入凭证管理4.2.1对与管理处签订了《车位服务协议书》或《车位租用协议书》的顾客，各管理处应根据停车场的实际情况对车辆管理采用以下两种控制方法：A. 第一类：停车场智能IC卡，该类卡按使用性质分为车场卡、临停卡、访客卡，见公司《CI手册》，适用于已安装IC卡智能系统的停车场进出车辆使用。
万科物业公司管理制度范文
万科物业公司管理制度范文万科物业公司管理制度范文第一章总则第一条为了规范万科物业公司的管理行为，明确管理责任，提高管理效率与质量，保障业主权益和企业利益，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于万科物业公司的全体员工，必须遵守本管理制度的规定，不得有违反本管理制度的行为。
第三条在执行本管理制度过程中，如与国家法律法规相抵触的，以国家法律法规为准。
第四条万科物业公司应加强培训，使员工认真学习并遵守本管理制度。
第二章组织机构第五条万科物业公司设立总经理办公会议，办公会议是公司的重要决策机构，负责制定重要管理政策和战略规划。
第六条万科物业公司设立各部门，包括综合部、市场部、客服部、财务部等，各部门根据业务需要设立相应的岗位。
第七条万科物业公司必须实行科学合理的岗位设置，确保工作职责明确，责任明确，各部门和岗位之间的协作协调。
第八条万科物业公司应建立相应的考核制度，对各部门和员工进行绩效评估，激励优秀员工，促进全员发展。
第三章工作流程第九条万科物业公司应对外提供优质高效的物业管理服务，并确保业主的合法权益不受损害。
第十条万科物业公司应确立完善的投诉处理机制，及时处理业主的投诉，保障业主的权益。
第十一条万科物业公司应确立健全的风险管理制度，预防和应对各类风险，确保公司的持续稳定发展。
第十二条万科物业公司应确立健全的财务管理制度，按照会计法规定进行财务核算和管理，维护公司财务的健康发展。
第十三条万科物业公司应建立健全的内部监督机制，确保管理决策的合法合规，防止内部腐败行为的发生。
第四章员工行为准则第十四条万科物业公司的员工必须对外客户和业主保持礼貌和友好的态度，提供周到、高效的服务。
第十五条万科物业公司的员工必须保护公司的商业秘密和客户隐私，不得泄露相关信息，以防止不必要的纠纷和损失。
第十六条万科物业公司的员工必须遵守国家法律法规和公司的规章制度，不得从事违法违规的行为。
第十七条万科物业公司的员工应相互尊重，团结合作，共同为公司的发展做出贡献。
万科物业重要文件管理办法
1.目的规范公司重要文件管理，实现档案资源共享，提高办公效率，维护公司重要资料的完整与安全。
2.范围适用公司各部门，北京分公司、各业务部门具有保存价值的及受控文件：合同、体系文件、管理评审资料、公司级会议纪要、公司工作计划、标书、业务拓展信息、顾问项目建议函及顾问书、财务资料、管理处的业主资料及物业情况资料。
3.职责3.1 总经理办公室负责公司级文件的管理。
3.2各部门文件管理员负责本部门文件的收集与管理。
4.方法与过程控制4.1归档形式和保管期限4.1.1重要文件保存形式为文件原件及电子档案。
重要电子文档各部门须定期备份。
4.1.2档案的保管期限：本制度的相关文件的保管期限为永久；体系文件及财务资料按相关规定执行。
4.2管理方式4.2.1公司对重要文件实行分级、分类管理。
4.2.1.1财务资料的保管按公司的相关财务管理制度规定执行。
4.2.1.2合同原件由公司总经理办公室信息中心统一归档，其余重要文件由各部门自行保管。
4.2.1.3体系文件管理按体系文件相关规定执行，详见VKPD4.5-01-4.6。
4.2.1.4公司级会议纪要、工作计划由总经理办公室负责保管。
4.2.1.5标书、业务拓展信息、顾问项目建议函及顾问书由经营管理部负责保管。
4.2.1.6管理评审资料由品质管理部负责保管。
4.2.1.7各小区（大厦）业主资料及物业情况资料由各管理处负责保管。
4.2.2各部门应根据业务需要设立专职或兼职的档案保管员负责保管本部门文件。
4.3保密制度4.3.1公司及各部门文件管理人员应遵循职业操守、遵守公司档案管理的规章制度，未经许可不得透露所保管文件的内容。
4.3.2文件管理人员应定期检查档案室存档资料，做好防潮、防盗、防漏、防虫、防水工作，防止遗失泄密。
4.3.3权限设定4.3.3.1公司级会议纪要（主要指总经理办公会会议纪要）、管理评审资料、顾问项目建议函及顾问书阅读范围为职能部门主管以上人员及具体专技能人员。
万科物业管理制度
万科物业管理制度万科物业管理制度篇一：20__万科物业管理公司全套制度20__万科物业管理公司全套制度目录前言4第一章管理架构5第一节组织架构5第二节职能部门及岗位职责 5总经理 5副总经理6行政人事部 6客户服务部8财务部10招商部13工程部14安管部17餐厅19第二章行政管理制度21第一节流转制度21第二节会议管理制度21第三节印鉴管理制度22第四节档案管理制度23第五节车辆使用管理制度25第六节业务宴请制度26第七节计算机网络管理制度26第八节办公用品管理制度27第三章人事管理制度27第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度27 第二节劳动人事关系33第三节考勤与假期管理38第四节薪酬及福利管理制度40第五节培训管理43第四章财务管理制度52第一节资金管理制度52第二节资产管理制度57第三节借款及费用报销管理制度60第五章综合业务管理制度62第一节客户服务管理制度62第二节招商部管理制度66 第三节工程维修管理制度67 第四节安管部管理制度72第五节保洁管理制度80第六节绿化管理制度82第七节餐厅管理制度83第八节应急预案86第六章工作流程96第一节综合管理961、招聘申请工作流程962、招聘工作流程983、新员工入职管理流程1004、员工转正管理流程1025、人事变动工作流程1046、员工离职办理流程1067、员工奖惩管理流程1088、员工请假办理流程1109、接单流程11210、发文流程11411、文件报送流程11612、档案管理流程11813、物品申请流程12014、印章管理流程12215、招商工作流程12416、各班次交接流程1261、财务基本核算流程1282、物品采购流程1303、请付款及报销流程132第三节服务管理1341、办理停止供暖流程1342、装修管理流程1363、经典生活公寓出入管理流程1384、公寓物品搬出管理流程1405、消杀管理流程1416、投诉处理流程1437、客户回访流程1458、业主入伙流程1479、公寓二次装修流程14910、业主有偿服务流程15111、公共区域报修流程15312、监控发现异常情况处理流程15513、醉汉、精神病人的处理流程15714、突发事件（火灾）处理流程15915、维修流程16116、巡检流程16317、电梯困人处理工作流程16518、停电处理流程167第四节收费管理1691、采暖费收取流程1692、车场收费流程1713、物业费收取相关流程173第五节车辆管理1751、车辆管理流程1752、车辆进场检查流程177前言一、为规范公司的运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。
万科物业公司各项管理制度
万科物业公司各项管理制度物业公司管理制度日常工作管理制度为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。
月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。
杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）七、严禁打架斗殴，聚众闹事。
违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员安排其他时间补休（法定节假日据情况安排休息）。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。
禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。
十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。
万科物业文件管理制度
文件管理制度一、目的通过对管理体系文件和资料的控制管理，确保其有严格的分类、编号、审核、批准、发放、管理和更改的规定。
二、范围适用于所有公司文件、资料的管理和控制。
三、职责（一）行政人事部对各单位管理体系文件的控制进行指导和监控。
（二）各单位文件管理员负责管理体系文件和资料的接收、分类、编号、整理、存档、更改及发放等工作。
四、程序（一）管理体系文件和资料的制定、审核、批准1、公司各体系文件和资料的制定、审核、批准按下列规定执行。
（二）文件和资料的发放1、一级文件的文件发放由总经理审批，由行政人事部建立发放记录。
2、管理手册（各管理处）由物业副总审批，由行政人事部建立发放记录。
3、部门管理手册由相关制定单位确定发放名单，并建立发放记录。
4、工程类标准、技术图样等由工程部建档、编号，设备标准、图纸等由工程部负责管理。
法规和条例由行政人事部控制，盖受控章发放，文件管理人员建立文件发放的记录。
5、法律法规类文件由行政人事部负责收集，对收集到的文件组织相关人员进行识别，确定其时效性和发放范围等。
6、以上文件的发放情况应由相关单位人员填写《发放记录》，各部门只需在《发放记录》上签字即可，管理处应在收文后2日内填写《收文记录》。
（三）质量体系文件和资料的保管1、各级文件（工程、设备标准类文件除外）文件的原件，由发出部门专人保存，并在行政人事部备案一份复印件。
文件保管人与持有人应妥善保管文件，不得随意损坏、复印、拷盘及丢失。
2、对各级文件的管理，各单位均应建立相应的《文件清单》，其内容应及时更新。
3、存档作废文件在封面加盖“作废章”。
（四）文件和资料的有效性控制1、为确保公司各级管理文件和资料的有效性能够得到控制，对其采用版本号、修改状态号控制最新版本。
版本号用A、B、C……表示第一、第二、第三版……；用0、1、2……表示未经修改、第一、第二次修改……。
当本册内容有三分之二以上的章节发生修改或运行二年后，在本册文件需更改的即由A版升B版、B版升C版等依次执行。
万科物业管理文件 文件资料管理程序_1-5
深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY4.2.3-Z02名称文件资料管理程序版本C/0 第 1 页共5 页编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准吴耀平生效期2005 年 2 月 1 日文件处理流程发文/收文部门部门负责人分管领导 / 总经理办公室文件经办部门总经理拟定需发布的文件 /制度N N红Y Y Y 发布文头审审件 / 制度核批文件N文件/制度存档N 审批发布文Y件 / 制度文件/ 文件及相关资制度存料存档档办理文接收外提出处提出处件规定的相关来公文理意见理意见事项规范公司和各部门文件资料的管理。
2.范围适用于公司各部门。
3.职责4.方法和过程控制4.1 文件的分类4.1.1行政文件：公司级人事任免、奖惩决定、对内外发文等以红头文件形式发布；公司日常往来函、公司级会议纪要、片区级行政文件、部门级行政文件以非红头文件形式发布。
4.1.2业务文件：包括各类管理制度、组织架构、职务说明书等。
4.1.3其他文件：包括新闻稿件、宣传海报等（不需编号）。
4.1.4外来文件：包括外来公文和外来标准/法规。
外来公文指政府部门、上级公司下发的公文。
外来标准/法规指政府部门制定的与公司业务有关的各种行业标准、管理/技术标准、法律法规；上级公司下发的各种管理制度等。
深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY4.2.3-Z02名称文件资料管理程序版本C/1 第 3 页共 5 页编制蒋俊更改李寅峰审核张跃敏批准冯霞生效期2005 年 9 月 15日4.2.1 公司级行政文件编号方法为：深万物[年度]序号，序号为三位数。
须经总经理办公室审批、统一管理。
红头文件格式如下：红色文件头编号（五号黑体）文件名称（小三号黑体）文件内容（小四号宋体）深圳市万科物业管理有限公司（小四号宋体）签署：（小四号宋体，对外发文无须签署）二○○四年一月八日（小四号宋体，中文数字）4.2.2 部门级行政文件编号方法为：VKWY（部门/片区简称）[年度]序号，序号为三位数。
万科物业管理文件 预算管理办法及实施细则(试行)
9. 9.1.
预算的考核 预算管理将纳入公司经营计划及绩效考核体系通，过对各预算责任部门（包括各业务口主管
领导）的预算执行情况进行考评，奖优惩劣，发挥预算的激励和约束作用。
预算考核是对预算执行效果的一个认可过程。考核应遵循以下原则：
目标原则：以预算目标为基准，按预算完成情况评价预算执行者的业绩；
激励原则：预算目标是对预算执行者业绩评价的主要依据，考核必须与激励制度相配合；
6. 预算编制 6.1.
预算编制基础及方法 6.1.1 预算编制的基础是公司编制的年度经营计划。 6.1.2 预算编制采取自上而下和自下而上相结合的方法：
◆自上而下：在科学、充分的预测与决策的基础上，由预算管理委员会制定出明确、切实 可行的预算总体目标，具体包括经营总体目标相、关细分目标、有关政策、保证措施等， 并下达到各部门； ◆自下而上：根据下达的预算指标，各部门结合自身情况编制各自的预算草案； ◆上下结合：各部门的预算草案编制完毕后，首先预由算管理小组进行审核、平衡、修订、 汇总，并报预算管理委员会进行审，议预算管理委员会协调、审议汇总后的预算草案，最 后确定通过并下发各部门组织实施。
7.2.2 ． 预算整体的调整是对公司总预算或部门预算目标总额的增减。 公司由于经营管理的需要和其他不可预计因素的变化，可以对收入、成本、费用、利润等 重大项目的预算目标进行增减变动。除上述公司总体项目预算目标可能需要变动外，各部 门在预算执行过程中，由于新的经济业务的内容不在原预算之内或在预算之内但其实际余 额超过了原预算金额，也会发生增减预算的情况。预算整体的调整一般为每半年调整一次。
7.2. 按照预算调整的性质，分为预算内部调整和预算整体调整。
7.2.1. 预算内部调整是指不改变预算年度公总司预算或部门预算总额，将预算额在不同月份之间 或不同项目及同一项目的不同部门之间的增减。
万科物业管理制度 doc
万科物业管理制度 doc（原创实用版4篇）目录（篇1）一、引言二、万科物业管理制度的目的和范围三、物业管理办公室的成立和职责四、相关工作人员的职责五、福利待遇及有关要求正文（篇1）一、引言随着城市化进程的不断推进，物业管理在人们生活中的地位日益重要。
作为中国房地产行业的领军企业，万科在物业管理方面有着丰富的经验和先进的理念。
本文旨在介绍万科物业管理制度，以期对其他物业管理公司提供借鉴和参考。
二、万科物业管理制度的目的和范围万科物业管理制度的目的是为给业主提供一个安全、舒适、整洁的居住环境，提高物业管理水平，降低运营成本，实现物业的保值增值。
该制度适用于万科所有住宅小区、商业综合体和办公楼等物业项目。
三、物业管理办公室的成立和职责为实现物业管理制度的有效实施，万科成立物业管理办公室，负责物业管理的具体工作。
物业管理办公室的职责包括：1.负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚；2.制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚；3.根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准；4.按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资；5.按要求管理好财务收支帐目。
四、相关工作人员的职责万科物业管理办公室的工作人员包括保洁员、保卫人员、水电维修工和义务监督员等。
他们分别负责院内环境卫生、安全保卫、水电设施维修和监督检查等工作。
五、福利待遇及有关要求物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。
保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。
全体工作人员应按照各自分工认真履行职责，将各项管理工作执行到位。
目录（篇2）一、引言二、物业管理制度的目的和范围1.目的2.范围三、物业管理办公室的成立和职责1.成立机构2.主要职责四、相关工作人员职责1.保洁员2.保卫人员3.水电维修人员4.义务监督员五、福利待遇及有关要求1.福利待遇2.有关要求六、总结正文（篇2）一、引言随着城市化进程的不断加快，物业管理在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。
万科物业公司管理规章制度
万科物业公司管理规章制度万科物业公司管理规章制度「篇一」一、处罚条例(一)有以下行为者，作口头警告处理1.不严格遵守轮值时间上下班，无故迟到或早退，遇有特殊情况不请假并未获主任同意;2.当值时，不穿着公司规定的制服及配带有效之证件，不保持制服整齐、清洁、仪容洁净及精神饱满;3.无论对待同事、访客、业主或租户，均不以礼相待或不保持良好关系;4.未经批准，使用公司电话作私人用途;5.在工作场所内有不雅行为或动作，在公共场所大声噪吵的;6.工作时间内干私活或未经批准私自接待亲友;7.清洁工人员穿着拖鞋、高跟鞋或佩带金银饰物上班的;8.拉群结派造成同事之间不团结。
(二)有以下行为者，作书面警告处理1.工作态度不认真，在当值时间听收录机、阅读报章杂志、聚众喧哗、追逐嬉戏、吃零食或抽烟等;2.要求(或替)别人打钟咭;3.在上班时间睡觉、闲逛或擅离工作岗位;4.使用客户专用的设备或物品;5.对同事或客户作出侮辱性言语或行为;6.遗失业主门匙或泄露客户资料(否则需同时承担因此而造成的一切后果);7.故意拖延工作进度或对工作内容有所隐瞒，接到业主投诉不迅速处理;8.上门作业时，粗暴敲门并对业主(住户)造成影响或严重投诉，急促按门铃并于业主开门后不表明身份不说明来意，未经业主(住户)允许擅自走进室内的;9.上门作业时，随意使用室内物品、抽烟、随地吐痰或乱丢垃圾、不爱护业主家中的物品、不尊重业主生活习惯而随意践踏室内地板的(同时，还需承担因此而造成业主的损失);10.上门作业时，未经许可使用业主家的物品，或在业主家中吸烟、喝茶、看电视、看报纸、随地吐痰、乱丢垃圾。
非工作需要，开空调;11.不服从上级的指导及执行指定的工作;(三)有以下行为者，作即时解雇处理1.向业主索取金钱或勒索他人财物;2.恐吓、威胁或危害他人安危;3.在当值时间内私下为业主提供职责范围外的服务;4.以权谋私，工程及维修部门工作人员按工程单要求及范围上门服务，在维修作业期间收取业主(住户)钱财或另加有偿服务;5.假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉或利益之行为;6.利用职务之便，私下为客户提供物业租售及其它中介服务并收取中介费用;7.在公司范围内有不道德的行为或交易;8.偷取公司、业主(住户)或同事的财物，经查实的(情节严重者送公安机关处理);9.在本公司范围内打斗、酗酒、聚赌、服食毒品或危害他人身心健康;10.向外界泄露有利公司竞争及机密的情况或资料;11.擅自标贴或涂改本部门或公司各类通告或指示，存心毁坏本部门或公司的财物;12.不遵守并不执行公司所发出的'一切通告及事项;(四)处理方式1.违反三次口头警告行为者，作一次书面警告处理;2.违反三次书面警告行为者，作解雇处理。
史上最全的万科物业管理公司管理制度
史上最全的万科物业管理公司管理制度目录前言 (5)第一章管理架构 (7)第一节组织架构 (7)第二节职能部门及岗位职责 (7)总经理 (7)副总经理 (8)行政人事部 (9)客户服务部 (13)财务部 (18)招商部 (23)工程部 (26)安管部 (31)餐厅 (36)第二章行政管理制度 (39)第一节公文流转制度 (39)第二节会议管理制度 (40)第三节印鉴管理制度 (41)第四节档案管理制度 (43)第五节车辆使用管理制度 (47)第六节业务宴请制度 (49)第八节办公用品管理制度 (50)第三章人事管理制度 (51)第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (51)第二节劳动人事关系 (60)第三节考勤与假期管理 (68)第四节薪酬及福利管理制度 (74)第五节培训管理 (78)第六节绩效考核管理制度 (79)第七节员工奖惩制度 (92)第四章财务管理制度 (96)第一节资金管理制度 (96)第二节资产管理制度 (105)第三节借款及费用报销管理制度 (110)第五章综合业务管理制度 (114)第一节客户服务管理制度 (114)第二节招商部管理制度 (123)第三节工程维修管理制度 (124)第四节安管部管理制度 (135)第五节保洁管理制度 (150)第六节绿化管理制度 (156)第七节餐厅管理制度 (157)第八节应急预案 (162)第六章工作流程 (182)第一节综合管理 (182)1、招聘申请工作流程 (182)2、招聘工作流程 (185)3、新员工入职管理流程 (190)4、员工转正管理流程 (193)5、人事变动工作流程 (197)6、员工离职办理流程 (202)7、员工奖惩管理流程 (205)8、员工请假办理流程 (207)9、接单流程 (212)10、发文流程 (215)11、文件报送流程 (217)12、档案管理流程 (220)13、物品申请流程 (224)14、印章管理流程 (226)15、招商工作流程 (229)16、各班次交接流程 (231)第二节财务管理 (234)1、财务基本核算流程 (234)2、物品采购流程 (237)3、请付款及报销流程 (240)第三节服务管理 (242)1、办理停止供暖流程 (242)2、装修管理流程 (246)3、经典生活公寓出入管理流程 (249)4、公寓物品搬出管理流程 (253)5、消杀管理流程 (254)6、投诉处理流程 (257)7、客户回访流程 (261)8、业主入伙流程 (265)9、公寓二次装修流程 (268)10、业主有偿服务流程 (273)11、公共区域报修流程 (276)12、监控发现异常情况处理流程 (279)13、醉汉、精神病人的处理流程 (283)14、突发事件（火灾）处理流程 (287)15、维修流程 (290)16、巡检流程 (294)17、电梯困人处理工作流程 (297)18、停电处理流程 (300)第四节收费管理 (303)1、采暖费收取流程 (303)2、车场收费流程 (305)3、物业费收取相关流程........ 错误!未定义书签。
万科物业公司管理制度名称
万科物业公司管理制度名称第一章总则第一条为了规范和完善万科物业公司的管理机制，加强内部监督，提高管理效率，保障公司员工和客户的合法权益，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于万科物业公司内部各级组织、各部门和各员工的管理活动，具体执行事宜参照本管理制度的规定执行。
第三条万科物业公司管理制度遵循科学、规范、公平、透明的原则，坚持以人为本，尊重员工的合法权益，提升公司管理水平，确保公司业务健康发展。
第二章公司组织架构和职责分工第四条万科物业公司设立董事会、监事会和总经理，公司下设各级组织和各部门。
第五条公司董事会是公司的最高决策机构，负责制定公司发展战略、重大决策、人事任免等事项，董事会成员为公司的法定代表人。
第六条公司监事会对公司的经营管理活动进行监督，包括财务管理、经营活动等方面，确保公司依法合规运作。
第七条公司总经理是公司的执行机构，负责具体的经营管理工作，根据公司董事会的决策和要求，推动公司业务的快速发展。
第八条公司下设各级组织，包括行政部门、财务部门、人力资源部门、市场部门等，各部门负责公司内部管理工作和业务的开展。
第三章员工管理第九条公司员工应当遵守公司规章制度，服从公司领导的安排和指挥，维护公司的形象和利益。
第十条公司员工应当具备较高的职业道德和专业素养，不得涉嫌行贿受贿、徇私舞弊等违法行为。
第十一条公司员工应当积极参加公司规定的培训和学习，提升自身的专业技能和综合素质。
第十二条公司员工应当遵守公司的保密规定，保护公司的商业秘密和客户信息，不得泄露公司的重要信息。
第四章经营管理第十三条公司应当按照国家法律法规和公司章程要求，开展正常的经营活动，不得从事违法或损害社会公共利益的行为。
第十四条公司应当加强内部控制，建立健全的管理体系和风险防范机制，预防和化解各类经营风险。
第十五条公司应当设立财务管理制度，规范公司的财务活动，加强对公司资金的监督和管理。
第十六条公司应当建立市场营销制度，提升公司的竞争力，开拓新市场，扩大公司的业务规模。
万科物业管理
万科物业管理万科物业管理标准(管理服务类)1目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规范物业公司服务质量2 范围本规定适用于集团下属各物业公司3 职责集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布各地物业公司负责本文件的具体实施，并可提出动议修改的意见或建议4方法和过程控制万科物业管理标准包括四部分：《万科物业管理标准管理服务类》、《万科物业管理标准环境管理类》、《万科物业管理标准设备物资类》、《万科物业管理标准安全管理类》本标准是其系列标准的一部分万科物业管理标准管理服务类1组织规范组织机构健全，部门职责明确，部门间职责接口清晰、工作流程通畅建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法公司所有员工熟悉本职工作范围和职责，并有效履行物业管理项目实行综合一体化管理公司制订年度工作计划和三年或五年战略规划，制订一定时期内的企业方针、目标，并进行有效的宣传，使全员熟知公司质量管理体系满足质量方针要求，整个组织活动满足体系要求质量方针和目标形成文件，由最高管理者批准公司至少每年按计划进行一次管理评审活动，并确保管理评审输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、申诉等等；横向沟通流程顺畅等2 文件资料记录管理明确文件管理的岗位职责，所有文件、记录标识清晰，存放整齐有序，分类合理，方便检索，能保证在三分钟内取阅文件资料记录保持完整、清晰、无缺失、无破损相关部门或岗位对于所保存的质量体系文件或重要资料应设置文件清单，以方便查阅，并避免文件丢失对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、有效客户档案、工程档案、物业档案资料齐全、管理完善保持文件的现实有效性，作废文件有适当标识涉及到公司机密的文件应确保安全，设置借阅权限，借阅手续完备；文件管理人员变动有重要文件交接记录为安全起见，存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份文件柜内文件摆放整齐，所有文件夹设有明确标识柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜储存文件、资料的编制或收集、发布、更改、作废、保管等符合文件管理要求接管新建物业，在物业正式接管前，与发展商签订物业管理委托合同，业主委员会成立后与业委会续签物业管理委托合同接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会签订物业管理委托合同物业管理委托合同内容、时间和签约应具有有效性合同及资料应保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期限合同应符合公司利益和法律要求，应确保保存的有效性 216所有质量记录根据体系文件的要求进行分类管理，标识清晰，检索方便3 品质监控公司建立质量管理和运作模式，定期进行内部审核内审符合标准要求通过外部审核的管理小区，年度累计外部审核中出现的观察项和轻微不合格项≦8项，严重不合格项为0项开展鼓励员工参与的品质改善活动建立完善的投诉处理程序，并能根据不同的投诉性质做到及时、有效、满意的解决或平息有岗位负责关注集团论坛上出现的物业管理方面的投诉，保证在投诉产生的两个小时内，或相关部门转交信息后的一个小时内回帖，该回帖可以是礼节性的，但必须向投诉者表明其投诉已被受理物业管理项目设置专门岗位负责客户服务及时反馈和处理顾客投诉，所有投诉在收到信息之日起2个工作日内反馈给业主，并不断跟进、反馈处理结果物业管理项目至少每月一次，将涉及到较多业主公共利益的共性投诉处理结果，以适当方式向业主公布所有投诉有完整的记录，有跟进结果对有效投诉予以回访，定期统计分析投诉处理情况顾客有效投诉处理率为%制订质量事故处理程序，并留存记录质量事故处理包含原因调查、责任分析、应急措施和预防措施公司定期对质量事故进行分析，并落实预防措施对信息分析和管理中常用的统计技术有明确文件规定相关职责人员掌握常用统计技术工具运用方法，并能有效运用规定合同评审程序，明确对顾客要求的评估程序和方法并对合同进行有效评审公司对新开展或新接管的物业项目和服务进行策划，并保留策划评估记录公司建立物业工程改造前评审程序，并按照程序落实，以确保工程的合理、有效、低成本管理项目应根据风险情况购买相关物业管理责任险4 信息管理建立信息管理制度，公司内及各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递按要求定时编制并传递半月报及重要的管理和服务信息重大的质量事故、突发事件、顾客投诉在一个工作日内通报给相关部门或人员按照集团信息管理和投诉处理制度的相关要求，及时、准确的向集团传递相关信息公司加强与同行业的交流，每年至少组织两次外部交流活动积极参加集团内部物业管理交流活动公司建立内部工作平台，用以对内管理和信息传递有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护推进办公网络化管理，公司和各管理项目的电脑联网，职能部门的电脑普及率达到80％，管理项目至少有1台可联网电脑物业管理专业软件在公司和管理项目得到推广和应用，相关人员接受相应培训，能熟练使用软件办公物业管理、物业资产、物业人事软件资料及时更新与维护，其内容至少2个月更新一次5 人力资源管理公司通过大专院校、人才市场、劳务市场等专门机构招聘人员新聘人员应通过面试、笔试或现场操作合格后方可录用对所有正式员工，按照国家劳动法的规定签订劳动合同，并按照国家和地方*的有关规定为其购买相应的社会保险为员工提供符合劳动法要求的劳动保护，所有员工都接受职业安全培训每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，保证所有人员每季度接受培训的时间不少于8小时，并对培训效果进行评估，至少每半年总结一次培训工作公司每年至少组织两次管理项目经理级以上人员参加专业培训研修对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，熟悉物业管理的基本法律知识员工培训工作符合培训制度要求公司建立定期考核制度，并有效落实每年至少进行一次员工满意度调查，并对调查结果进行分析，并对员工反映的问题进行整改落实管理人员和专业技术人员具有相应资格，持证上岗专业技术人员持证上岗率达到%，公司及物业管理项目主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，公司职能部门和项目负责人必须持有物业管理上岗证建立创新机制，鼓励员工开展各种管理、服务和技术创新活动公司确保每年度有超过3项在内部管理、客户服务、企业经营上的创新措施得以有效应用6顾客关系物业管理项目按规定成立业主委员会管理项目积极协助业主委员会建立和运作管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅所有住宅类物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及公司投诉电话建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记录住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评估积累经验物业管理项目应有与物业用途相符的社区活动场地、设施物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，加强与业主的沟通与联络，听取业主的建议与意见物业管理项目内设立业主意见箱物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度将管理、服务及财务信息向业主公布；单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定期向业主公布管理、服务信息要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观7 居家、商务服务服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到最迟不超过2分钟服务过程中服装要求穿戴整齐，符合公司CI手册的规定，不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑对顾客的资料、物品、现金有明确收交记录各项居家、商务服务提供按照公司规定的程序进行公布服务项目及价格表，并在服务前向服务对象说明服务内容及相应的价格零修、急修及时率%，返修率不高于1%服务质量回访满意率不低于95%会所等其他服务提供符合公司相关要求8 商铺管理商铺消防符合规定，管理项目应建立和落实定期检查商铺消防设施的制度无违法违章装修、乱搭建、乱悬挂、乱张贴落实好门前三包，铺面整齐，无违章摆卖，无乱扔垃圾、无污水排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质商铺手续齐全，并有登记管理商铺资料包括业主资料、从业人员基本资料、经营许可证复印件、相关管理协议等商铺周围清洁美观卫生，商铺经营行为不影响业主正常居住和生活广告、霓虹灯、招牌整洁统一美观、无安全隐患或破损等9 接管验收公司在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录公司制定房屋验收标准管理项目保留房屋返修跟进记录10 入住办理制订入住手续办理程序并得到落实保存各种已签有效协议，含业主公约等保留完整的房屋交付验收等有效记录在迎接新项目业主入伙时，进行入伙前策划和培训11 经营管理公司开展与物业有关的多种经营业务，物业管理项目开展房屋代理租赁业务、各种生活配套服务及公共配套设施代理经营业务等公司收支至少达到平衡状态公司应严格控制成本支出，单位面积物业管理成本应控制在下列标准内：单位面积管理成本深圳、上海、北京地区其他地区多层住宅小高层住宅高层住宅综合大厦写字楼注：单位面积管理成本 = 物业管理总成本÷ 物业管理面积12管理目标标准公司应实行目标管理，并设置相应的管理目标，其目标应达到以下要求：管理目标标准管理目标标准物业管理费收缴率 95%公共火灾发生数 0火警有效控制率 %可控事件发生数 0顾客满意度员工满意度顾客有效投诉率住宅类物业8‰其他物业‰ 万科物业管理标准环境管理类1人员素质熟悉社区的环境和业主情况，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的安全防范意识按照万科物业企业形象策划手册统一着装，保持整洁，正确佩戴工牌言语文明、作业规范、认真负责、精益求精2内务管理保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻机械性工具应做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性集体住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象每周至少安排一次内部沟通活动3绿化管理小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当、层次分明新建住宅小区，公共绿地人均1平方米以上；旧区改造的小区，公共绿地人均不低于平方米物业管理项目应按照CI要求对植物进行名称标注，并将植物名录备案管理物业管理项目应根据植物生长习性编制植物年度养护计划，对植物进行定期养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物年度养护计划，并监督检查花草树木长势良好，修剪整齐美观，无明显病虫害，无折损现象，无斑秃，无灼伤枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物无积水小区无枯死乔木，枯死灌木、枯萎地被植物每平方米范围内累计面积不超过2平方米，且枯死灌木、枯萎地被植物每块不超过平方米枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果乔木类树干正常生长挺直，骨架均匀，树冠完整乔灌木应保持美观的形状、造型植物必须形态明显、枝条无杂乱现象草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，深圳地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右其它地区草坪茎叶高度可在6-8厘米左右绿地和花坛无杂草、无破坏、无积水、无杂物、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整、干净4．清洁卫生公共设施公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹玻璃：距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹距地面2米以外玻璃目视无积尘通风窗侧视无明显灰尘、呈本色地面：需打蜡的地面光亮、显本色大理石地面目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹墙面涂料墙面无明显污迹、脚印大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘水泥墙面目视无蛛网、呈本色不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹不锈钢外墙面无积尘，呈本色天花无蜘蛛网、无污迹、无变形、无损缺、无明显灰尘人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓不超过1只/ml 空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味垃圾中转站、垃圾桶，垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹标识牌、指示牌无污迹、无积尘烟灰盅标志图案清晰，内置物保持清洁洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好有合同明确约定的除外电梯，门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹无异味通风性能良好地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘办公场所，除满足其它设施清洁要求外，还应满足：地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘垃圾篓不过满、无异味饮水设施无污迹、无积水会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时冬季下雪后的清洁卫生：有明确的除雪要求和除雪工具确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施除雪时间：大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全其余部位要求雪停后立即清扫业主出行的必经道路应在四小时内清理干净；园区妨碍生活的积雪保证在36小时内清理干净屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪除雪完成标准：雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐及休息设施无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时环境消杀定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范游泳池游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤，且救生员必须具备培训合格证，体检合格证水质清澈透明、无异味，PH值，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道线泳池尿素浓度不大于毫克/升泳池细菌总数不超过个/毫升大肠杆菌含量不超过18个/升游离余氯应保持在毫克/升--毫克/升，化合余氯应保持在毫克/升以上冬季室内泳池池水温度控制在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃ 会所健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室等要求室内空气清新；设备、设施完好无破损，无利角；物品分类摆放、整齐洁净；组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩；有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新，物品摆放整齐有序，标识清晰酒吧：酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准综合项目小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物排放油烟、嗓音等符合国家环保标准、外墙无污染公共设施或场所标识应按照万科物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象样板房和销售厅室内空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态地面、地毯保持“四无”；金属质地物品无锈迹电器运作正常，物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持清洁、完好物品、设备与《物资清单》帐物相符饮用水、水杯备用充分要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为其它符合相关设施清洁要求 5 二次供水生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，每半年或按当地法规规定时间清洗一次，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告万科物业管理标准(设备物资类)1目的建立万科物业统一的管理标准，进一步规范衡量物业公司业务体系2 范围。
万科物业管理体系文件 安全管理文件 出租房屋管理办法
1.目的协助公安机关加强管理服务区域内出租房屋租住人员的管理，加强出租房的安全管理，预防各种安全事故。
2.范围适用于公司住宅区管理处。
4.定义4.1出租房屋:凡小区/大厦内除旅店业外以经营为目的向他人出租用于居住的房屋，含居住、办公室、商业用房。
4.2暂住人员：指非深圳市户籍人员。
4.3暂住证：深圳市公安局签发的暂住证明。
5.方法和过程控制5.1出租屋、承租人的管理5.1.1管理处协助公安机关对出租人进行管理，要求租住人员遵守出租屋治安管理规定，落实各项治安防范措施。
5.1.2业主或管理处在租赁合同中必须明确各自的消防安全管理责任；业主或管理处不得将住宅楼、未设立专用烟道的商用综合楼出租、出借给他人兴办产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目。
5.1.3通过管理处出租的房屋，租赁人员必须严格把关，严禁把房屋租给三无人员，对承租人承租的房屋用于商业或办公是否符合物业功能和环境要求进行评价，符合要求后方可出租，并督促其办理合法的营业执照。
5.1.4管理处协助公安机关对承租人进行管理，登记承租人及其同住人的姓名、性别、年龄、国籍（或地区）、常住户口所在地、职业、服务处所、有效身份证等基本情况。
5.1.5制止租住人利用承租的房屋生产、储存、经营易燃易爆、有毒、放射性等危险物品，必要时向公安机关报告；管理处发现承租人及其同住人员有违法犯罪行为或犯罪嫌疑的，应当及时举报、制止，协助公安人员将犯罪嫌疑人送交公安机关处理。
5.1.6管理处应编制本小区（大厦）出租屋情况清单，保存在管理处或控制中心并根据情况及时更新；安全员必须熟悉掌握管理服务区域内出租房情况，作为控制的重点。
5.1.7安全员必须督促管理服务区域内的租住人员，遵守管理服务区域各项管理规定，自觉爱护管理服务区域公共设施、设备，遵纪守法。
5.1.8安全员在巡逻时，要留意管理服务区域出租屋承租人不得改变出租屋的用途，严禁利用出租屋从事违法犯罪活动。
5.1.9安全员对租住人或商铺经营人员搬运物资出入管理服务区域时按《出入口管理办法》执行。
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1.目的
规范公司和各部门发文。
2.范围
适用于公司及各部门发文的管理。
3.职责
3.1 总经理办公室负责公司的收发文件管理。
3.2 各部门负责本部门的收发文件管理。
4.方法和过程控制
4.1 文件的分类
4.1.1公司内部管理文件
A．公司内部发文：以公司名义发出的规章制度、通知通报、人事任免、会议纪要、计划、总结等文件。
B．职能部门发文：以职能部门名义发出的通知通报、会议纪要、计划、总结、报告、岗位职责和组织架构等。
C．业务部门发文：以业务部门名义发出的组织架构、岗位职责、通知通报、人事任免、会议纪要、报告、计划、总结、以及对业主和发展商发文等。
4.1.2 公司对外往来文件：以公司名义与政府部门、上级公司、小区业主、相关业务单位及其它单位往来文件等。
4.2 文件的编制
4.2.1 各类文件的编制需按规定的格式和编号方法进行,行文规范。
4.2.2 公司内部发文（含职能部门联合发文）编码规则为:万物发字[年度]序号。
4.2.3 职能部门发文编码规则为：总经理办公室——VKPD（总办）[年
—VKPD（经字）[年度]序号，财务管理部——VKPD（财字）[年度]序号。
4.2.4业务部门发文（含项目组及临时成立的工作小组发文）编码规则为：VKPD（部门简称）[年度]序号。
(部门简称如:桃源)
4.2.5所有以公司名义的对外发文（不含对客户、业主或住户）都必须由公司总经理秘书统一编号，并加盖公章。
编码方式为：深万物发[年度]序号。
对政府部门发文需使用红头文件纸打印。
4.2.6 除4.1规定以外的其它临时性文件等可不用编号。
4.3文件格式
4.3.1红头文件格式
编号（黑体、四号）
文件名称（黑体、三号）
文件内容：宋体、四号
深圳市万科物业发展有限公司
年月日
第页共页（宋体小五号）
备注：对内发文须加上总经理签署。
如文件超过一页，须标明文件的页码。
4.3.2日常管理文件：
文件名称（黑体、三号）
文件编号（黑体、小四号）
文件正文（宋体、四号）
深圳市万科物业发展有限公司
部门名称
年月日
第页共页（宋体小五号）
备注：对内发文须加上部门经理签署。
如文件超过一页，须在页脚标明文件的页码。
4.4文件的保管、查（借）和保密按《文件控制程序》的有关规定执行。
5.相关文件
VKPD4.0-01 《文件控制程序》。