税法(2019)考试辅导第43讲_土地增值税法(1)

第三节土地增值税法
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

一、纳税义务人和征税范围
（一）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

（二）征税范围（掌握）
1.基本征税范围
土地增值税的基本征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
（3）存量房地产买卖。

【提示】
（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；
（2）土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”（不同于“出让”）两个关键特征。

2.特殊征税范围（掌握）
具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。

下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
（1）属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：
①转让国有土地使用权；
②取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售；
③存量房地产买卖；
④抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；
⑤单位之间交换房地产（有实物形态收入）；
⑥房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化；
⑦合作建房建成后转让。

（2）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）：
①房地产继承（无收入）；
②房地产赠与（对象有限定，无收入）；
③房地产出租（权属未变）；
④房地产抵押期内（权属未变）；
⑤房地产的代建房行为（权属未变）；
⑥房地产评估增值；
⑦与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房地产权属变化。

（3）免征或暂免征收土地增值税的情况：
①个人之间互换自有居住用房地产，经税务机关核实；
②合作建房建成后按比例分房自用；
③因国家建设需要依法征用、收回的房地产；
④建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
值税清算条件，该房地产企业对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。

该企业在土地增值税清算时应确认收入（）万元。

A.80000.00
B.76190.48
C.77619.05
D.75045.05
【答案】C
【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。

【例题】某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2018年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据），当月办妥土地使用证并支付相关税费。

自2018年7月起至2019年3月末，该房地产开发公司在受让土地上开发建造一栋写字楼，并销售建筑面积的80%，其余面积出租。

依据销售合同共计取得含税销售收入20000万元。

该公司在土地增值税清算时确认不含税转让收入多少万元？
【答案及解析】该房地产开发公司增值税销项税额=（20000-7000×80%）÷（1+10%）×10%=1309.09（万元）该房地产开发公司的不含税转让收入金额=20000-1309.09=18690.91（万元）。

（二）扣除项目（重要）
1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3.房地产开发费用（适用新建房转让）
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

【拓展知识点】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

【例题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额（不含增值税，下同）为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供金融机构贷款证明且可以按转让房地产项目合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。

4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。

教育费附加视同税金扣除。

【纠结】P432，房地产开发企业转让房地产的印花税能否作为与转让房地产有关的税金扣除？
【说明】根据2016年12月3日财政部发布的关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔2016〕22号），全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，印花税也在该科目中核算。

因此，印花税不再列入管理费用，从税理看，房地产开发企业的印花税已经不存在费用、税金双重扣除的可能性了，应该可作为税金及附加扣除。

购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。

已知该公司选择简易计税办法计算增值税，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为多少万元？
【答案及解析】可扣除项目金额的合计数=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）=740.40（万元）。

【特别提示】《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额。

【难点归纳】从不同转让标的看扣除项目的差异。

【归纳】土地增值税扣除项目（六项）
（一）取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让
包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税、过户费等）
（二）房地产开发成本——适用新建房地产转让
（三）房地产开发费用——适用新建房地产转让
包括：利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内
或[（一）+（二）]×10%以内
（四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让
包括：城建税、两个附加、印花税（房地产企业转让新建房除外）
（五）财政部规定的其他扣除项目——房地产开发企业的新建房转让
包括：[（一）+（二）]×20%。