不良资产

不良资产的原因：一是由于信贷泛滥，大规模放水，一旦经济放缓，这些信贷就出现违约，通常经济周期都是这样。在2008年以来4万亿为首的大规模信贷的增长，最近经济放缓后，出现了大规模的不良，这是历史规律。银行怎么盘活现有的资金非常重要，就像美国一样，最后搞了次级债，银行的房地产资产包可以打包出来卖掉，就可以做新的贷款了。所谓资产证券化各种东西，通过资本的盘活recycle capital来获得新的流动性，资产证券化是一个大趋势，资产证券化一出来的时候，ABS、RMBS、CMBS，CDO各种金融衍生产品出来以后，我们可以投资不良的领域或者方式就更大了。

为什么要做不良资产：在投资市场有一句话叫做：人多的地方不要去，另外一句话是：人人皆知的机会就不再是机会，因此每一次的浪潮后面都有一堆退潮后的残酷，这是必然，地产和钢贸就不提了，新三板、Pre-IPO、新能源等等。进军p2p不良市场、进军小贷担保不良市场，基本就是死路一条。“垃圾里面有黄金”，企业集团债转股和债务剥离后在资产管理公司形成的债务或股本是一笔庞大的资产，潜在着巨大的升值空间和资金效益；对需要发展壮大、需要国有控股的企业，还可以再从资产管理公司回购股权和债务。这样，国家给予国有企业债转股和债务剥离的优惠政策就能落到实处；同时，妥善处置国企在商业银行的不良债务，也可以达到银企双赢的目的。

我们的优势

1、筛选资产快速精准（需有实际案例支撑）：所谓不良资产，就像一个人生病了一样，

需要治疗，治好了就能产生价值，也就是常说的盈利点。而在治疗的之前，要先判断这个病人（不良资产）是否有值得治疗的价值，需要先做一个检测，用核桃仁评估系统进行排雷。举个例子，银行很多不良资产包在打包过来的时候，我们需要考虑以下几点：1）完全没有残值的资产；2）领导的领导安排的乌龙贷、3）不能给大领导添置麻烦但后果已经很惨烈的不良（俗称CPG）、4）上届遗留本届尴尬的不良……这也是大多数投资者所要面临的问题。如果通过我们的估值体系，能够快速准确地判断不良资产包内哪些是具备有效价值的。就比如，我们都知道衍生品（股票、期货、外汇）投资收益很高，风险也很高，所以在交易时，要用技术指标建立分析系统，并对未来的行情做出一个预期判断，但是这个判断出来的预期并不是既定事实，赌的是概率，所以仍然还是存在极大的不可控风险。可是我们的核桃仁评估系统能够快速且精准地对不良资产现在的价格以及未来价格的浮动空间做出准确的定论（这里可以加入估值系统的背书），结果可以提前得知也可控。就好比我们去古玩市场淘货，可以通过权威的工具快速精准地筛选出哪些是货真价实，哪些是金玉其外败絮其中（这个比如可能不太恰当）。

2、资产深度报告快速精准：现在的中国是一个快速经济的时代，时间就是金钱。在

过去，一份尽调报告需要花费一个月甚至是以上的时间去完成，而我们只需要从几个要点问题着手，便能在一天内给出一份详尽的调查报告。

3、处置方案多元化：清收债券、债转股、资产盘活盘整（破产重组重建、再开发、

资产变形、改良。品牌溢价算吗？）现在大家都知道的热门话题“债转股”，债权通过债转股的方式取得了股权即资产的控制权，等资产升值以后卖掉，赚资产升值的钱，但不参与资产的盘整和改良，这是典型的被动投资人，没有实实在在的对资产进行处置。

未来的发展方式，是要对资产进行改良，让资产整体价值得到提升。所以资产盘活盘整和运营能力是未来处置不良资产的核心竞争力。比如，像北京很多商业可以改写字楼的，或者说写字楼改成公寓，通过资产变性和改造来提升资产的价值，这是未来的发展趋势。

前段时间政府刚刚出了文，鼓励商业变成住宅或者商业各种业态之间进行切换。只有真正了解这个市场，了解这个产品，了解房地产才能知道这个资产拿到手上知道怎么改，怎么变性，从而提升资产的价值。

4、运营能力：从被动管理变为主动管理，上述有举例说明说什么是被动管理，而被

动管理最大的缺陷在于资金去向以及价值增长不公开透明，目前中国金融市场中大部分的投资项目都属于这种情况。当你无法深度参与进入程序，就无法掌控风险定价权。在国外，包括一些一线基金公司，阿波罗、博龙、橡树资本等都有非常强大的管理团队，孤星资本管理650亿美金，一两千人的管理团队，资产买下来以后，会做很多的管理和盘整。像传统银行、信托，都是属于被动型的管理机构，本身对资产、对公司的管理不积极介入。什么是主动管理呢？举个案例。希尔顿也算不良资产的案子，因为美国金融危机导致经济放缓，导致酒店业收入下降，希尔顿酒店集团没有钱去支付他的利息，这个公司面临困境甚至破产重组。黑石收购下来后怎么盘整处置呢？希尔顿的业务30%在欧洲、50%在美国，其余在亚洲或者其他地方。这需要对整个欧洲市场做一个非常详细的分析，这个酒店属于中端、低端还是高端，覆盖率或者市场占有率、出租率分别怎么样？有没有租金上升的空间？打个比方，如果希尔顿有更多酒店分布在香港的话，我觉得非常好，香港酒店在过去那么多年达到95%的出租率，严重供不应求的市场；但如果其西班牙或者意大利，或者某个市场不好的国家，由于酒店业务供量非常大，经济又不好，导致出租率很低，处置这样一个公司的portfolio，其实跟单个资产处置的做法是一样的，这个市场如果不支持这么多的酒店量，将来租金会越来越低，就意味着这些酒店全部关掉，就不用开了。相反在澳大利亚、新加坡或者中国某些一线城市，酒店业务供不应求，应该多收购这样一些酒店，对资产进行盘整，全球怎么盘整，假如中端酒店的利润率非常高，市场覆盖率很高，就应该多开一些中档的酒店，多关掉一些高档的酒店……在这个案例里，能否对portfolio进行重整，会非常重要，这是核心竞争力，不然的话，这公司股价好像低估了，买过来以后做不了什么，就无法发掘潜在价值和提升价值，所以未来对资产或者portfolio本身盘整会是一个越来越重要的竞争力。对资产进行盘整处置，价值提升，包括再建工程需要对产品进行重新定位。比如商业地产改成写字楼，需要对运营管理和资产管理本身的能力了解很深，金融公司出来的人对地产这方面不是很了解，对于资产究竟值多少钱没有深刻理解，资产怎么改完全没有概念，只有做过房地产人才能知道，变性需要跑规划局，国土局各个部门协调，怎么改、怎么建都需要做过工业地产的人才了解。在成熟市场，比如我在香港收购的一个资产，是一个仓库大楼在九龙，后来改成写字楼了，中间怎么报政府部门审批都是需要走流程的。AMC或者金融机构在这一块没有优势，他们对资产特别是地产的了解和盘整认知水平不高。房地产企业也不愿意或者无能力介入不良投资领域。律师可能是在诉讼和法律和结构方便比较专业，但是律师可能对地产不是那么了解，可能对金融知识也不够了解。所以不良投资这个行业的门槛是非常高的，未来不良投资这个领域，只有懂资产、懂法律同时还得懂财务测算和税务的一帮人组在一起才能做的很好。而我们恰好就是这样的一个运营团队，并且在中国不良投资领域的这些方面下足了功夫，真正可以做到精准快速地判断风险点，以及保证盈利过程的确定性。