房地产价格理论

• 由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而 产生的超额利润转化的地租，即为级差地租Ⅱ。
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由表4-3可表见4-3，在追中加等投地资上形追成加的投级资差50地元租，Ⅱ由于新投资的劳动 生产率提高，每个产品的个别生产价格降为40元。如产品仍 土按社投会入生资产价平格(即产劣等个地别个生别产生产社价会格生)产每个6利0元出级售差，地全租部 地产品本可得90元均，其量中比价劣格等地全部价产格品价格60润元多出的30元 等级就是中等地追利润加投(资个所) 全部得超额单位利润单位，它将全产转部品化为级差I 地租IIⅡ。
大部分位置地租是公有价值，利润为私有价值
、
总报酬的变化
边际生产力地租 一般总报酬
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边际报酬
图4-2 边际生产力地租的形成
投入量
4.1.4 城市地租理论
位置及连续追 加投资
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4
1 城市级差地租
绝对地租
城市地租
2
量：最差 的土地必
须缴纳的
理论
地租量
城市绝对地租 区位地租（位置地租）
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(2)建筑地段地租
建筑地段地租是工商业资本家和房地产业资本家为建造工 厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。城市土地主 要是用来建设工厂、商店和居民住宅等。因此可以说，建筑 地段地租理论与城市地租理论基本上是同一的。建筑地段地 租既包含级差地租，也包含绝对地租。
在农业中，土地肥沃程度对级差地租的数量起着决定性的 作用。而在建筑业中，建筑地段主要作为建筑地基和空间来 使用，因此，土地位置对级差地租量起着决定性的影响。这 是建筑地段地租一个最明显的特点。一般说，在离城市中心 较远的地方或者农村附近，可以利用的建筑地段比较多，建 筑地段级差地租在数量上同农业地租接近而越是靠近城市繁 华中心的地方，建筑地段级差地租就越高。其次，土地所有 者对建筑地段地租的产生处于被动地位，这是因为建筑地段 地租的增加，主要是由于社会经济的发展和环境条件的改善 造成的，这是建筑地段地租另一个明显的特点。
(1)矿山地租
经营矿山同农业一样，也要缴纳绝对地租，形成矿山绝对地 租的条件同农业一样，也是产品的价值高于它的生产价格。在 采矿业中，由于不需要购买原料，因而资本有机构成通常低于 社会平均资本构成，产品价值也就高于它的生产价格。按价值 出售矿产品，就可以获得超过平均利润的余额，并以此作为绝 对地租交给矿山所有者。
•4.1.3 新古典经济学的地租理论
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稀品有生产 产品成价本格总总量等地量的于租和差位产额置地租加上农业
边际生产力 地租理论
稀有地租
城市地租
和级差地租
地租与土地产 品价格的关系
(1)土地供给缺乏弹性：地租的大小取决于对土地的需求（对 土地产品的土需地求服，务引总致价需值求超）过，所由有土土地地产按品照价边格际决定。 (2)土地供给利富用有时弹所性提新：供古地的典租总经是济价学影值的响的地土差租地额理产论 品价格的成本
3 垄断地租 来源于供不应求的珍稀土地而非商品价格
4.2 土地价格 •4.2.1 土地价格的内涵
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等于若干年期间（一定年限土地 使用权交易）或无年限期间（土 地所有权交易）地租的折现值
V=∑ai/(1+r) i V表示土地价格；ai表示第i年的地租；r表示折现率。
导致土地价格酌减的原因：租期终结时，地上建筑物（尚 有价值）随同土地无偿交个土地所以者；租约对土地使用 权的限制
(1)资本主义级差地租产生的条件与原因 马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。马克
思认为，资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得 的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生 产价格与社会生产价格(市场价格）的差额。因为这种地租与土地 等级相联系，故称为级差地租。
由于农业的土地(首先是耕地)其肥力和位置总是有差别，因此 农业工人耕种不同肥力或位置的土地的劳动生产率必然有差别。 在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；在劣等土地上产 量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在资本主义商品经济 条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售(社会生产价格)的。
具有不同肥力的土地，首先是自然历史的产物，其面积又是 有限的。由于土地肥力的差异，在同等投资的情况下，其产量 和收益也会出现差异，肥力较高的土地因其具有较高劳动生产 率而获得超额利润。级差地租Ｉ的形成及地租量
表4-1可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资 水平相同(均为50元)，但由于肥沃程度不同，其产量分别为1、 2、4。均按20%的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价 格分别为60元、30元和15元。在市场上如果以劣等地的个别 生产价格(60元)为社会生产价格，那么全部产品的社会生产 价格就分别为60元、120元和240元。由此，优、中等地就可 以获得60元和180元的超额利润，转化为级差地租I。
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表4-4 工、农业资本的有机构成对比及 绝对地租的形成
=(30+20+10)/3
生产部 门
食 品
工纺 业织
资本有 机构成
剩余 价值 (元)
70c+30v 30
商品 价值 (元)
130
利润 平均 率 利润
率
30 20
80c+20v 20 120 20 20
生产 绝对 价格 地租
120
120
地租理论较完整时期：詹姆斯·安德森《地租性质的研究》、 和李嘉图《政治经济及赋税原理》之间
4.1.2 马克思的地租理论：资本主义农业地租 1 资本主义地租的实质
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是租地农场主为了得到使用自己的资本的生产经营场所（土 地），在一定期限内按契约规定，支付给他所使用土地的所有 者一个货币额。 租地农场主取得平均利润，土地所有者取得超额利润（地租）
=108-72
3 5 10 50 10 60 12 72 108 36
③级差地租Ⅱ的形成条件
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• 在资本主义社会，随着城市人口的增加和经济文化的发 展，农业用地被非农部门大量占用而日感稀缺，而社会对农 产品的需求却越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式；
• 科技和工业的发展也为农业集约化经营提供了物质技术 条件。实行集约化经营，就要在同一块土地上连续追加投资， 每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳 动生产率水平，就会产生超额利润。
因而，资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然
条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然 基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。资本主义级差地租 产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。
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级差地租因为形成条件的差异分为级差地租I和级差地租Ⅱ。 (2)级差地租I的形成条件 ①土地肥力的差异是形成级差地租I的条件之一
产产产 品品品
劣 50
10 1 60 60 60 60 10 0
=70-10
初始50 10 2 60 30 60 120 70 60
中
=40-10
追加50 10 1.5 60 40 60 90 40
30
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3、绝对地租
(1)资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因
不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租，就是绝对地租。 绝对地租是土地所有者凭借对土地的所有权的垄断所取得的、 土地产品市场价格高于社会生产价格的差额转化而形成而形 成的地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额 形成的超额利润。
土序在元地号市出场售距场上，市 里按则社2产（、会量个3生两）产块价土格地投(分距资别市获场级最差远地平利地均润租块214个生的元别产个和别3社市6生元会场产。价级地格差租)108
程 (公
生产 运输 合计 投资
价格 价格
里)
1 20 10 50 40 90 18 108 108 0
=108-84
2 10 10 50 20 70 14 84 108 24
（1）由于土地所有权垄断而形成的垄断地租
实质为农业资本有机构成较高情况下的绝对地租
（2）由于土地独特的自然属性而产生的垄断地租
实质为土地较好的自然特性所带来的级差地租
5、矿山地租和建筑地段地租
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在资本主义土地私有制以及土地所有权和使用权相分离的情 况下，开采矿山和使用建筑地段同样也要缴纳地租。在农业中， 土地本身直接参与农产品的形成，缴纳农业地租是为了获得土地 这种生产要素。在采矿业中，矿山是物质财富的贮藏所，缴纳地 租是为了取得采掘地下财富的权利。在建筑业中，土地是建筑的 空间条件，缴纳建筑地段地租是为了获得建筑场所
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4、垄断地租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非 常稀缺的产品。
马克思说：“当我们说垄断价格时，一般是指这样一种价格， 这种价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生 产价格或产品价值所决定的价格无关。” 这种垄断价格产生 的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土 地所有权，因而转化为垄断地租，落人土地所有者手中。
马克思指出：“如果一个生产部门中的资本构成低于社会平 均资本的构成，也就是说，如果该资本中投在工资上的可变 部分，和投在物质劳动条件上的不变部分的比率，大于社会 平均资本中可变部分和不变部分的比率，那么，它的产品的 价值就必然会高于它的生产价格。”
社凡会是资本有机构成=低不的变部成门本，／相变同动的成投本资可以雇佣较多的 工人，在剥削率相等时，将会比资本有机构成高的部门榨取 较多的剩余价值，因而其产品价值就高于生产价格。
机 械
农业
90c+10v 10 60c+40v 40
10 10 20 140 40 20
120 =140-120
120 20
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从表4-4可见，虽然在工业中资本有机构成低的部门(如食品 加工业)的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也 能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动， 使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了。
土地所有权垄断是资本主义生产方式的历史前提，土地所有权 是地租的前提，地租是土地所有权实现的经济形式
(1)真正的地租与投入土地的固定资本的利息有区别 使用土地本身而支付的，不包括平均利润或正常工资
(2) 地租与借贷资本利息的区别 地租的资本化形成土地的购买价格，土地价格不能产生地租
2 级差地租
房地产经营百度文库理
绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平
绝对地租量还取决于农业投资的总量
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农业资本有机构成等于或高于社会平均资本有机构成时，绝对 地租只能来自市场价格超过价值的差额，或者说来自真正的垄 断地租 产品价格昂贵不是绝对地租的原因，相反，绝对地租是产品价 格昂贵的原因
土地肥沃程 度逐渐递增
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②从土表地4位-2置可(知距，市1场、远2近、)3差三异块也土是地形，成面级积差和地肥租沃I的程条度件相之同一，由
于20距%平市均场表利远4润近-2率不计同级算，差，其地个运租别输I生费的产用形价分成格别及分为地别4租0为量元1(、土082地元0元位、、置814差0元元别、。)7按2元。
第四章 房地产价格理论
4.1 地租理论
4.1.1 古典经济学的地租理论:地租剩余理论
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地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；剩 余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本 又取决于土地的位置与肥沃程度。
地租理论的起源时期：威廉·配第《赋税论》和亚当·斯密 《国民财富的性质和原因研究》之间
土地价格不是土地的购买价格而是土地所提供的地租的购 买价格，地租的存在是土地价格的前提。
土地价格包括真正地租的资本化和土地资本价格（土地资 本利息及折旧）
纯自然的土地价格不是价值的货币表现，是资本化的地租
• 4.2.2 土地价格的形成： 由需求决定 4.2.3 土地价格的构成
然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断， 成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所 有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等 的土地也是这样。
农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业 中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的 垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为 绝对地租的原因。 绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现 程度