保定市新一代高层居住区(C区)项

保定市新一代高层居住区（C区）项目介绍一、项目总体概述由保定新一代房地产开发有限公司开发建设的“保定市新一代高层居住区（C区）”以下简称“新一代C 区”位于保定市北部，南邻复兴路，东邻恒祥北大街，北抵隆兴路，西邻瑞祥大街（原省印路），占地362.492亩。

由上海翌德建筑规划设计有限公司规划、保定市建筑设计院设计，规划总建筑面积约为63万 m2（不包括地下室和地下人防工程等地下建筑），其中高层住宅约50万m2，4070套商品房，周边商业服务网点约5万m2，临复兴中路两栋市级公建约8万m2；规划单体高层建筑25栋，其中：纯高层住宅楼14栋（7、8、9、10、11、12、15、16、17、18、19、20、23、24#楼）；带两层商业服务网点住宅楼5栋（6、13、14、21、22#楼）；带一层商业服务网点住宅楼4栋（2、3、4、5#楼）；市级公建两栋（1#，26#楼）；容积率为2.54(包括临恒祥北大街28.2亩开敞式公共绿地)；绿地率（1）为37.92%(不包括临恒祥北大街28.2亩开敞式公共绿地)；绿地率（2）为40.3%(包括临恒祥北大街28.2亩开敞式公共绿地)；小区配套建筑有：人防工程兼地下车库、地下自行车库、消防泵站、500立方米消防水池、物管中心、会所、供电开关站和18台低压配电室、通讯机房、有线机房、天然气调压站、三处热力交换站、三处二次加压泵站、社区医疗、老年活动中心、青少年活动中心、幼儿园、食品生鲜超市等。

二、规划理念在一代C区的规划中采用了“一环，两轴，八片”的规划结构形式:①、一环：指的是规划中结合道路交通系统形成的绿环。

结合建筑组团布局形式，社区环路设置收放自如的连续绿带形成绿环。

同时设置连续无障碍设施，使得连续的步行系统充满人性。

②、两轴：指规划的入口——中心绿化景观带和结合小区西侧点式高层布置的水系景观带。

东西向轴线：自小区临恒祥北大街的东入口至小区中心活动区规划一条东西横贯小区中部的绿化景观带，有机串联城市绿带—小区门户—前庭区—社区中心活动区。

形成层次丰富、空间过渡自然的空间景观。

在该方向上从城市界面开始依次布置社区商业风情街、社区主要出入口、会所、开关站、喷泉、文化石小品、通过文化长廊、直至社区中心，形成开敞式大片社区公共景观绿地。

南北向轴线：沿18—20号点式高层住宅楼东侧规划水系景观带，以水景为主要景观特征统领社区南北向线性公共绿地。

点式高层住宅点缀其间。

同时，沿水系驳岸布置南北联系的滨水步行带，兼具交通、休憩功能。

③、八片：通过规划道路和小区规划建筑布局的肌理关系，可以很自然的将小区组织为八个主要的组团。

其中南向为城市公建组团，开场式面向城市主干道---复兴中路；其它七处为居住组团，各组团直接与小区主干环道相联，空间塑造在统一中不乏理性的逻辑变化。

组团划分同时兼顾了小区的开发时序，各期开发组团和配套建筑、设施相对完整独立。

规划设计中，充分考虑了高层建筑围合空间的特殊处理，在最大限度避免错接、转角的基础上通过降层跌落、角度围合、点式穿插等多种手法制造空间的围合、流动，建筑形体的韵律、节奏，从开敞空间塑造到临街城市界面的处理，皆有细致的斟酌处理。

以活跃的空间形态环节都市森林的负面感觉。

④、在住宅建筑的群体布置充分考虑保定北方气候特点，争取了住宅建筑的南北朝向，严格控制楼间距，楼间距为80-110米，满足居民的采光、日照和视觉卫生等需求，符合居民的居住习惯，满足国家规范。

住宅平面布置紧凑，功能分区明确，空间尺度适宜，庭院空间多样化。

住宅以板式高层为主，通过住宅的长短变换、高低错层，塑造丰富多变的社区景观。

除少量住宅偏向15度左右，其他基本保持南北向布置，日照间距满足规范要求。

⑤、在住宅的单体设计上，根据住宅顶层房型布置的特点大部分高层设计成跃层式住宅，满足居民对不同房型、面积的要求。

平面布置力求动、静分区，内、外有别，减少不必要的干扰。

以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，并保证起居室拥有良好朝向和视觉景观，起居室在户内位置适当，可有效减少穿越，保证空间使用功能的独立性和私密性。

房型平面的布置根据居民的生活习惯及气候特点，将起居室和主卧室布置在南侧，明厅、明厨，最大可能性的争取明卫。

冬季最大限度地利用太阳能，夏季便于组织穿堂风，降低室内温度。

住宅立面和造型力求亲切、新颖。

立面采用具有现代感的立面处理方式。

三、分期开发项目介绍根据保定及周边城市的商品房市场和本项目规模较大等实际情况，公司决定对新一代C区实施分期开发，计划分五期开发：①、首期工程包括建、构筑物七项：五栋楼（7#～11#楼）；两个地下车库（8、9号楼中间绿地下为1号地下车库；10、11号楼中间绿地下为2#地下车库）；其中7#~11#五栋住宅楼总建筑面积约13万平米，层数为十四~十八层，全部为板式高层住宅，共计二十个单元， 640套商品房；户型从153平米的三室两厅两卫到336平米的豪华跃层满足不同消费群体的需求，各单元均为一梯两户、两部电梯（800 kg）、从而方便快捷的为住户服务。

首期工程于2005年05月24日开工建设，已于2006年12月20日交付使用。

②、二期工程包括建、构筑物九项：五栋楼（6#、12#～15#）；两个地下车库（11、12、15号楼中间绿地下为3号地下车库；6、7号楼中间绿地下为4#地下车库）；13号楼南侧绿地下为5号自行车车库；3、4号中间为小区主门口，设主会所一个。

其中6#、12#~15#五栋住宅楼总建筑面积约11万平米，十四~十八层。

其中6#、13#、14#楼为一梯三户，两部电梯（800 kg），一层、二层为商业服务网点及车库，三层及以上为住宅；12#、15#楼为一梯两户、两部电梯（800 kg）；二期工程共计十七个单元， 618套商品房；户型从106平米的两室两厅一卫到412平米的豪华跃层满足不同消费群体的需求。

二期工程于2006年03月04日开工建设，已于2007年10月20日交付使用。

③、三期工程包括建、构筑物七项：六栋楼（2#～5#、16#、17#）、物管中心，总建筑面积约10万平米，十九~三十四层。

其中2#～5#楼为一梯五/六户、三部电梯（1000kg），均为三十四层，一层为商业服务网点及车库,二层及以上为住宅；16#、17#楼为一梯两户、两部电梯（800 kg），共计840套商品房；户型从90平米到208平米满足各阶层人们的需求。

三期工程于2007年04月25日开工建设，其中16#、17#楼计划于2008年10月20日交付使用。

2#～5#楼计划于2009年08月30日交付使用。

④、四期工程包括建、构筑物十一项：七栋楼（18#～24#）、两个地下车库（22、23号楼中间绿地下为6号地下车库；23、24号楼中间绿地下为7#地下车库）、幼儿园、24#楼南侧公建。

七栋楼（18#～24#）总建筑面积约21万平米，十九~三十四层。

其中21#～22#楼为十九层一梯三/两户、每单元两部电梯（800kg），一层、二层为商业服务网点及车库,三层及以上为住宅；18#、19#楼为一梯六户、三十四层、三部电梯（1000 kg）；20#楼为一梯四户、三十四层、两部电梯（1000 kg）；23#、24#楼为一梯四户、四个单元、三十四层、每单元两部电梯（1000 kg）；共计约1972套商品房；户型从90平米到168平米满足各阶层人们的需求。

开、竣工时间据实际情况定。

⑤、五期工程包括1#、25#楼及配套建筑，均为高层市级公共建筑，建筑面积约8万平米，使用功能及开、竣工时间未定。

四、节能措施本项目坚持“合理利用能源，降低能耗”的理念设计，严格按照当地节能政策标准要求执行，主要节能措施有：①、采用新型节能墙体材料和屋面保温、隔热技术与材料。

外墙及楼梯间复合一层保温材料；屋顶采取加厚保温材料。

②、节能门窗的保温隔热和密闭技术，外窗全部采用塑钢中空玻璃平开上悬窗。

③、计量情况：天然气、电表、冷水表均为IC卡式预付费表；热水表为IC卡式预付费水表，设置在户内。

（为了避免放冷水过多）。

④、采用集中供热方式，由保定市热力公司集中供热。

⑤、广泛采用可再生能源应用技术及设备。

大部分采用屋顶太阳能集中供应生活热水。

⑥、建筑照明节能技术与产品，选择节能变压器，并设电容补偿柜，提高功率因数。

采用节能灯，避免常明灯，亮度适宜；高低压配电系统采用国家推荐的节能产品；部分路灯为太阳能供电。

⑦、其它技术成熟，效果显著的节能技术和产品，应用各种塑料PVC、PPR等新型管材；给水系统利用变频二次加压集中供水，节能经济型永磁同步曳引机电梯等。

五、三期具体户型分布情况如下：①、 16#楼：两个单元，一梯两户，两部800kg电梯，梯速1.6M/S；38套建筑面积为119平方米的三室两厅一卫、分别设在两个单元的东、西大山，所有功能房间都能直接采光、通风；38套建筑面积为98平方米的两室两厅一卫，卫生间为暗卫生间；16#楼层高为2.85米，设计一层半地下室，储藏间不够一户一个，只能按照谁先去购买谁拥有。

②、17#楼：一个单元，一梯两户，两部800kg电梯，梯速1.6M/S；38套建筑面积为208平方米的大四室两厅双卫，全部功能房间都能直接采光、通风；层高2.9米，设计一层半地下室，储藏间一户一个。

③、 2#～5#楼：均为小塔楼，一梯五户（2#、5#）和一梯六户（3#、4#）每栋楼设置三部1000kg电梯，梯速为2M/S高速电梯，其中二部电梯直通地下一层（另外一部即每栋楼最南侧一部电梯由于消防变更不能直通地下）；全地下室一层，层高3.6米；首层为商业门脸，层高3.9米；2～34层为住宅，层高均为2.85米。

六、三期工程特殊情况说明：①、三期工程采暖、冷水管道均敷设在垫层内，除厨房、卫生间外不会存在明管现象；暖气片仍为明装暖气片（同一、二期）。

②、计量情况：电表、冷水表均为IC卡式预付费水表，设置在管道井内；热水表为IC卡式预付费水表，设置在户内。

（为了避免放冷水过多）。

③、窗户、窗台情况：三期工程取消了外飘窗和落地阳台（因为消防规范和节能要求），北、东、西面窗台高度统一为900MM；南面窗台高度统一为700MM；阳台栏板高度南侧为700MM、北侧为1100MM；均为塑钢中空平开上旋窗。

④、结构情况：因为2#～5#楼均为地上34层，所以结构墙体厚度不同于19层以下的16#、17#楼及一、二期工程。

2#～5#楼的情况为地下一层的内、外剪力墙厚度均为350厚，1～7层内、外剪力墙厚度均为250厚，8层以上均为200厚，这样就造成7层以下建筑面积要比8层以上小1—2平方米，同时套内使用面积也相对小1平方米左右，所以在定价时应该考虑。

⑤、三期工程的周边及配套设施情况：因2#～5#楼东侧为50M宽的城市绿化带，上述4栋楼距离恒祥北大街道路的中心实际距离为80米。