房地产项目开盘前计划及操作思路

房地产项目开盘前计划及操作思路

营销突破

1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计

2、营销突破解决问题：

1、项目优势突出但不显性；

2、项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等存在诸多不足；目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。战场：销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（字口）；宣传：老城区街道 + 叙永主要乡镇注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。开盘前核心时间节点：

1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点）

2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点）

一、工程工作

1、设计工作（1）南北大道及两侧景观设计（2）建筑设计l

1、6、27栋户型调整设计l6栋楼王提升设计（3）景观设计l 项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路）l 一组团（耿

家巷与沿河合围部分）整体方案设计l 滨河带样板区设计（方案+施工图）l

3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图（4）室内设计（新售楼部+样板房）l 新售楼部建筑方案设计l 新售楼部室内方案设计l 新售楼部软装配饰方案设计

2、工程工作（1）南北大道施工进度（道路、两侧景观、及项目形象展示）（2）新批次房源建筑施工l

1、6、27栋预售工期时间建议：先

1、6栋后27栋（3）景观施工l 滨河带样板区优化与新区域施工完成l

3、4、5栋岸间施工完成（4）新售楼部、样板房l 新售楼部（建筑施工+硬装施工+软装采购）l 样板房（建筑施工+硬装施工+软装采购）

二、营销工作

（一）销售

1、人员（招聘、培训、管理、提升）

（二）推广核心思路：地方消费心理、及认知模式的理解项目核心价值点的深入梳理；项目核心价值体系的建立；地方消费心理的理解沟通媒体与物料的选择活动在关键节点的市场爆破

1、物料类（1）销售使用物料：楼书、dm单（商业+每期住宅）、户型图（2）销售支撑物料：现场沙盘、规划展板、项目核心价值点展板、（3）销售提升类物料：现场多媒体手段的运

用：比如ipod道具与内容（规划、建筑、景观、商业未来的表达）、2、媒体类（1）常规媒体：报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、led屏、公交车声）（2）新型媒体：

3、活动类：（1）人流热点宣传活动（2）到场促销活动（3）关键节点庆典活动（4）老客户联谊活动（5）乡镇巡展活动

三、招商工作

1、招商市场调查

2、商业业态规划

3、主力店招商启动关于东城项目开盘前工作重点的思考：

1、团队的组建与搭接（内部、外部）

2、工程进度控制（如何在满足拆迁进度条件下，策略性的调整控制工程进度）

3、设计提升（建筑：户型为核心；景观园林、新售楼部）

4、实体形象展示：确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展示时间计划）

5、广告推广的突破点（合理费用、最大效果）：沟通内容、沟通节点、沟通渠道

6、销售提升的突破口（人员组织）思考散打：

1、人员招聘：招聘内容优化：招聘渠道：

1、所有叙永相关网站；

2、其他售楼部人员；

3、相关人员介绍

2、市场教育（项目总体形象建立）立中心、集大成基础：叙永客户对于东城的认知：脏、差、乱；对于交通格局改变知晓度低对于项目基本情况了解差对于未来发展持怀疑态度明显（前期拆迁进度）对于新兴商业业态了解度低，叙永权威媒体缺乏，产品信息最有效为口耳相传改变客户区域认知、项目认知时间阶段长系列报道《东城涅槃记》联系叙永本地权威党政报纸采写系列报道《东城涅槃记》项目开发全程（结合各个重要工程形象节点：拆迁完成、南北干道通车、主力店招商落实、广场动工等等）邮政直投：设计项目小楼书（参考龙城国际小楼书），在新售楼部开放、二期开盘节点，通过邮政直投渠道，在叙永全域进行投放，预计数量：1-5万份；城内重点人流节点：长期定点产品dm单派发+到场有礼促销

一、开盘前（5月1日）销售工作核心时间节点

1、3月1日：二期新产品正式亮相，接受咨询，开始排号（视叙永政策而定）；

2、3月1日—10月1日重点需要沟通的几个问题：

1、明年最先施工的一二批次产品；

2、拆迁对于产品销售先后的可能影响；

3、对于新售楼部位置形式的建议；

4、目前建筑、景观园林、室内设计等合作公司情况；