青岛市台东路商圈的历史演变及其提升和发展思路7.16

青岛市台东路商圈的历史演变及其提升和发展思路

杨宝民杨辉

深圳市新摩尔商业管理有限公司

一、台东路商圈的起步

1899年开始台东是平民聚集地，1900年青岛实施城市分区规划制度，城市人口呈现明显的二元结构。1917年到1929年台东镇东北设立商业区和大港防波堤，在1930年，台东真西北建设工业区，台东镇东南兴建居住区，1933年前台东有三处广场，台东一路有青岛三大市场之一的台东商业市场。其中有素菜市场、鱼肉市场、洋杂货铺、估衣铺等，并设有戏院、落子馆、说书场。其实，老青岛的台东并不大，尤其老青岛人所指的台东：也就是南到三百惠的延安路，北到延吉路，西至华阳路，东边不超过镇江路。这似乎有点像北京的大栅栏，上海的徐家汇。商业气息浓厚，店铺一个挨一个。

图1 1935年青岛城市规划台东局部图

1935年规划台东工厂宜迁出成为商业区，1990年台东的工业大量外迁，台东成为青岛增长速度最快的商业中心。台东商圈是青岛目前最大的商圈，青岛市台东商业步行街作为岛城规模最大的商业步行街，东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，并以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。街内现有国内外知名的“沃尔玛”、万达广场、利群集团、国美电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。

图２台东商圈现状相片

二、台东路商圈的繁华

到台东商业步行街购物已经成为一种休闲的生活方式。青岛台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。被形象的称之为青岛的“王府井”。核心是台东三路，2001年，台东三路商业步行街改造完成，我市出现了第一条商业步行街。2004年开始，市北区对台东三路商业步行街进行了综合整治，将步行街两侧21座“商住楼”6万余平方米的墙面进行统一彩绘，形成了独特的彩色画廊；并进行亮化美化，将夜晚的台东三路装扮得灯火通明。

台东三路商业步行街虽然长不到1000余米，占地面积仅有0.17平方公里，但聚集了利群商厦、“沃尔玛”超市、万达购物广场等大型商贸企业。步行街沿途还有60多家门头店铺。在台东三路的周围，还有以人和路、和兴路为主的"台东女人街"，长兴路"台东旅游小商品街"，台东三路与威海路步行街交界处的"台东珠宝街"等配套特色街。台东三路商业步行街的发展带动了其周围近两平方公里范围内商业的发展，成了目前岛城最有名气、最具人气的商业区。

台东商圈主要商业调查：

1、万达广场：达集团是以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。坪效为40万/平方米。

图３台东商圈的购物中心――万达商业广场

利群商厦：

青岛台东利群、海信广场、“佳世客”、麦凯乐四家百货店将在今年年底携手跨过年销售15亿元大关从面积上看，四家门店都是15亿元水平，但面积相差巨大。最小的“台东利群”只有不到3万平米，“佳世客”建筑面积近4万平米，海信广场6.28万米，而麦凯乐是10万平方米。以此来看，单位面积里产出效益（坪效）最高的当属台东利群。“坪效”为57.7万/平方米。

业内人士介绍，利群“坪效”排到过第一名。坊间还有传闻，台东利群位于台东路最低洼处，从风水上看活像一个“聚宝盆”，才有了超强的吸金能力。

以经营效益来看，又有不同的结果。“佳世客”凭借得天独厚的位置和日本卖场经营管理体系，效益一直在同行业遥遥领先。虽然没有更详细的毛利率数据，但海信广场卖的是奢侈品，毛利肯定高。“台东利群”销售的多是平价适中商品，经过多年的品牌调整，品牌结构形成了适应中档家庭消费为主的特点，与台东商圈的购买力匹配良好，销售额尽管排第一，但毛利率可能是4家中最低的。以未来成长性看，海信广场仍在成长期，增长率是最快的。麦凯乐以10万平米的最大面积，业绩还有较大提升空间。而台东利群和“佳世客”属于成熟店，“能保持10%的年增长已经很不容易了”。

图４台东利群商厦―――利群集团旗舰店

场。

当代购物广场：当代购物广场，原为台东著名的当代商城，曾是当年青岛“台东商圈”面积最大的购物中心，至今仍让不少的市民津津乐道。后来，由于各种原因，在市民期盼和疑惑的目光中，匆匆谢幕。几经周转，当代商城陆续向市民展开了“新容颜”。这时候，它有了一个新名字——当代购物广场。据介绍，现在的当代购物广场走的是“大众化”路线，主要经营中低档次的服装、鞋。尽管商场定位为“老百姓”的商场，却似乎未能得到老百姓的青睐。造成当代购物广场经营困难的原因有哪些？在激烈的竞争中，当代购物广场又该何去何从？“大众化路线”定位是否准确？在激烈的市场竞争中能否“突出重围”？当代购物广场在经历了半年的低迷后，将会有怎样的举措？场内购物环境、卖场布局设计等是展现一个商场形象的重要因素。一个有着良好环境、优美布局的商场，会让顾客眼前一亮，从而产生强烈的购物欲望；反之，则会让顾客产生厌烦心理。

当代购物广场目前存在一个很严重的问题就是布局混乱。商场的门头，服装颜色的搭配、卖场POP广告背景的设计都颇有讲究。POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段，形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感。例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物感。卖场服装颜色搭配要考虑到暖色调和冷色调相融，不能全是大红大绿，也不能全是灰黑色的冷色调。商场只有注意了这些“小细节”，才能让顾客赏心悦目。

目前，台东步行街商圈已基本成熟，并出现不断细分的趋势。在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和优势选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在