沈阳市商业地产调查报告(改)

沈阳市商业地产调查报告(改)

沈阳市商业地产调查报告

一、沈阳主要商圈调查表（见附件一）

目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了高中低档分明的北站、五里河商圈；中街、太原街商圈；五爱商圈、铁西商圈、北行商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。而五爱街商圈是辐射东三省的批发商场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其它商圈性区域较强，是沈阳商业的补充。

1、中街商圈

中街商圈2005 年被评为“中国十大商业街”称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。中街商圈主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、购物中心（shopping mall）以及便利店、专业市场等业态。中街商圈日人流量达40－50万人次，节日达百万以上，沈阳本地人约占80%，外地人约占20%。目前中街消费人群的年龄段在25至55岁之间，消费档次属中等或中等稍偏上。虽然人气充足，但是往往受到交通条件、用地规模、建筑陈旧、空间局促等客观条件的限制，难以实现根本的变化和发展，升值空间有限。

从商业业态来看，中街商圈各专业性业态较明确，功能分区较为清晰，主要囊括服装、珠宝、饰品、名表、家居、小食品、广告制作、婚纱等业态。

由于各街功能定位和档次不同，中街商圈部分街区经营业态较为杂乱，档次参差不齐。造成了主街与各副街的租金水平相差悬殊，整体来讲主街租金约是副街租金的3至5倍。但整个商圈商业业态完善，但档次较低。

中街商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营

业面积约30万㎡，总营业面积近100万㎡。该商圈年营业额超过100亿元。

代表性商场——沈阳商业城、沈阳新玛特购物休闲广场、兴隆大家庭购物中心，主要经营大众化知名品牌，前期报告已有详尽论述，本报告不做重点介绍。

政府将中街商圈定位为“4A级商贸文化旅游区”，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。

2、太原街商圈

太原街商圈是沈阳市繁华的两个商圈之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心。该商圈商业营业面积约100万平方米，商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群，消费者认可度极高。主要有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。从商业业态来看，太原街商圈的主力业态为服装、饮食和各种快餐。

代表性商场——中兴商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和即将投入运营的五洲商业广场。集中了国际品牌、港澳及国内一线品牌。

3、区级商业中心——北行商圈等

北行商圈是皇姑区的商业中心，商圈内业态种类众多，包括服装、百货、餐饮、娱乐、装饰材料、家具、海鲜批发等等。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。

北行商圈“地一大道”商业项目地下建筑面积17.2万平方米，为两层地下商业街。比现有的太原街地下商场大8倍，将成为全国最大的地下商业街。地下商业街主体以长江街和昆山中路交叉口为起点，至崇山路全长1357米，整个地下商业街，将设立46个出入口，42部直达电梯，其中在昆山路、岐山路、崇山路、宁山路等4处出口，为24小时全天通行路口。

区级商圈还有铁西等其他小商圈，商业体量与经营层次与本项目所处商圈不构成直接竞争；北站商圈、五里河商圈主要以国际一线品牌的奢侈品为主，本报告不做重点关注。

4、批发市场——五爱市场

五爱市场商圈的商业主要是以五爱市场为代表的大型商城和临街设置的商铺两种经营业态存在，这些商铺多为早期商场建成时由业主购买所有权，现在自营或出租。以经营服装、布料、鞋袜、针织品、箱包等产品的批发（兼零售）为主，主要道路两侧经营有餐饮配套等服务设施。

商圈主力业态为服装、布料鞋帽和箱包四大类。本报告不做主要关注。

5、沈阳市各商圈各种商业因子对比分析（附件二）

在各项目商业因子竞争力的分析对比中，中街商圈和太原街商圈除在服务半径排在五爱商圈后面外，其它各项目商业因子的竞争力均排在前两位。在综合竞争力方面，中街商圈略领先太原街商圈排在第一，远远优于其它商圈。凭借其浓厚的商业氛围、超大的人流量和辐射面广等因素，中街商圈和太原街未来仍将在沈阳市商业市场中占有不可动摇的统制地位。

二、沈阳商业特征描述

沈阳作为二线城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。05年后沈阳商业地产投资开始了大发展、快发展的新时期，商业模式日趋规范、经营模式逐步与国际接轨。国际的商业地产主要以租为主，以售为辅，开发模式的转变，为沈阳商业地产的发展提供了发展空间，目前主要呈现如下8大特点。

1、投资规模持续扩大

到2008年年底，全市商业地产占整个房地产的比重达到了21.9%。今年上半年，全市126个投资额3000万元以上大型商业在建项目，完成投资160多亿元。今年1至5月份，全市固定资产投资增长29%，而商业固定资产投资增幅达到56.4%。其中，商业营业用房完成投资60亿元，同比增长82.1%；商业营业用房

销售面积32.6万平方米，同比增长80.3%；销售额22.8亿元，同比增长83.3%。目前进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔，每个项目的最低投入也是5亿元以上。

2、开发面积快速增长

2006年商业地产施工面积是652.8万平方米。到2008年施工面积达到了1074万平方米，2008年比2007年增幅35.7%。随着施工面积增大，到2008年商业地产的竣工面积达到了53.9万平方米。

3、销售面积不断增长

2008年沈阳市商业地产的销售面积达到了137.1万平方米，比2007年增长了47.9%，这在全国也是罕见的。

4、销售价格基本平稳

2006年商业地产的销售均价5940元/平方米，2007年达到了5944元/平方米，2008年均价是6674元/平方米。就是说基本上是增幅都不大，并且没有大的波动。2008年比2007年增幅大一点，增幅是12.3%。但主要商圈内旺铺家吃持续高涨，五爱韩国城一楼铺王最低价格也在6万以上，2-4楼档口价格也在3.3万元到5.8万元。

5、外埠开发商积极入沈

目前，沈阳商业地产中，外埠资金和外资占的比重大体上占80%左右。这些资金的进入，使沈阳商业地产项目规模越来越大，“巨无霸”项目越来越多，如恒隆广场、卓展、万达，外埠开发商也带来了操作的先进理念和先进的开发模式，提升了沈阳商业地产开发的现代化水平。

6、商业市场进入大盘时代

随着外资和外埠开发商进入商业地产，商业地产的项目规模应该说是比较大的，有些规模应该说是在全国都是名列前茅的，俗话说巨无霸的项目越来越大。