2011年深圳福田COCOPARK深度案

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48小时的较量

48小时的较量——“5〃19绑架案”侦破纪实提要：一名旅客在走下澳门开往蛇口的客船后失踪，其家属先报案称遭绑架随后又称是一场虚惊……蛇口港公安局刑警机智果敢，与绑匪斗智斗勇，经过48小时的较量，成功侦破了“5.19”绑架案，人质安然获救。

解说：2011年5月18日的蛇口港客运码头依然是一片忙碌，一批批往来港澳的旅客从这里上船下船，走向各自的目的地。

晚上10时许，最后一班由澳门开来的客船进港。

谁也没有想到，就在这和往常一样的平静中，一场有预谋的绑架案开始实施了。

5月19日凌晨，蛇口港公安局客运派出所的值班电话突然响了起来。

同期：蛇口港公安局客运派出所所长万非解说：绑架！值班民警的神情瞬间凝重起来，蛇口港公安局局长张晓彤第一时间得知情况后，立即指示刑侦支队的刑警赶赴现场。

在客运广场，刑警找到了报案人陈某。

同期：蛇口港公安局客运派出所所长万非：解说：办案的刑警分析：虽然林炽荣目前手机关机，人不见踪影，但尚未接到有关嫌疑人的勒索电话，不排除有其他可能同期：蛇口港公安局刑侦支队支队长米小明：解说：19日上午，当办案民警主动电话联系报案人陈某时，陈某语调轻松地否定了丈夫被绑架。

同期：蛇口港公安局客运派出所所长万非解说：然而，19日下午6点，蛇口港公安局民警再次接到报案人陈某的电话，电话中陈某声称今天下午先后两次接到了勒索电话，要其筹集100万现金换其丈夫。

同期：蛇口港公安局刑侦支队支队长米小明片花：一名旅客在走下澳门开往蛇口的客船后失踪，其家属先报案称遭绑架随后又称是一场虚惊……《48小时的较量——5.19绑架案侦破纪实》正在播出。

解说：5.19绑架案发生后，蛇口港公安局立即向交通运输部公安局、蛇口工业区、深圳市公安局等部门进行了报告。

相关部门的领导分别作出了批示。

同期：蛇口港公安局副局长贾谦解说：深圳市公安局对绑架案也给予了高度重视，深圳市公安局刑侦和技术部门全力支持蛇口港公安局的案件侦办工作。

同期：蛇口港公安局刑侦支队支队长米小明解说：当天晚上，蛇口港公安局“5.19绑架案”专案组正式成立，蛇口港公安局局长张晓彤亲自担任组长，连夜研究案情并部署警力展开侦破工作。

深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究

星河盛世营销策略
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广
户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。对产品的不满意因素客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟至深圳火车北站10分钟车程至市民中心10分钟（地铁）至华侨城20分钟车程至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总用地面积：6.9万平米容积率：4.36 总建筑面积：46万平米住宅面积：22.7万平米商务公寓：1.2万平米商业面积：5.81万平米绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业总套数：2362（可售）发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套

深圳星河coco park度活动策划方案(78页)共79页文档

空降美食派对
当飞行遇上美食，用你的空战梦想，挑战舌尖上的美食！赶快来福田COCO Park体验儿时经典，真人飞行棋，美食DIY，尽享Байду номын сангаас的美食乐趣！
游戏内容：1、真人飞行棋 2、美食DIY
游戏时间：10月27日 15：00-17：00
游戏地点：星空广场北广场
参与方式：1、COCO Park会员仅凭会员卡现场报名 2、非会员凭单张满188元的场内任意商家购物小票现场报名
活动时间：10月1日-10月7日兑礼地点：一楼顾客服务中心
Uo Happy Hour你我的时光福田COCO Park六周年盛会缤纷热力呈献 6年奋进，6年激情，6年感恩…… 欢畅九月，福田COCO Park六周年司庆闪耀启动，倾情打造最甜蜜、最快乐、最缤纷的购物世界！
店庆狂欢优惠任你享福田COCO Park联袂场内百余家品牌商户以至低折扣真诚回馈，具体优惠折扣详见商铺标识。活动时间：9月15日至9月30日
活动一：奥运激情竞猜high翻天活动时间：7月28日至8月5日竞猜项目：竞猜本届奥运会金牌榜前五名排行榜及这五国的金牌数量（以2019夏季奥运会结束后实际数据为准）
竞猜细则： 1、竞猜时间：7月28日上午10：00至8月5日晚上10：30； 2、参与者可于客服中心领取竞猜卡片，竞猜卡片数量有限，先到先得，派完为止。 3、参与者可通过将竞彩卡片正券投入任一收集箱参与竞猜，副券留作抽奖之用。收集箱摆放点：一楼客服中心、负一楼客服中心； 4、竞猜结束后，由深圳福田COCO Park工作人员清点竞猜卡片数量并封闭竞猜箱； 5、竞猜中奖名单将于8月15日公布，中奖者须于8月19日晚上10点前，凭竞猜副券和身份证到深圳福田COCO Park一楼客服中心领取奖品，否则将作弃权处理； 6、每人限填一张竞猜卡片，重复无效； 7、于此处竞猜过程可能出现的任何损失或者错误，主办机构、协办机构、或工作人员均不为此担负赔偿责任； 8、深圳福田COCO Park保留对活动的最终解释权。

2010年中国房地产十大腐败案

2010年中国房地产十大腐败案作者：雅华来源：《检察风云》2011年第01期中国房地产历来是中国腐败高发行业，也是中国反腐败必须严防死守的一道生死线。

盘点2010年让人触目惊心的中国房地产十大腐败大案，让我们猛省，让我们反思，，让我们引以为鉴。

1深圳市长许宗衡鲸吞20亿元腐败大案2010年8月18日，经中纪委、监察部报请中共中央、国务院批准，深圳市前市长许宗衡被开除党籍、开除公职。

移送司法机关处理。

8月，恰逢深圳改革开放三十年，就在这普天同庆的日子里，就在这普天同唱“一九七九年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边画了一个圈。

神话般地崛起座座城，奇迹般聚起座座金山……”《春天的故事》的日子里：许宗衡案浮出水面。

这位享有“地铁市长”美誉的许宗衡，贪腐如狼，饕餮如虎。

他几乎染指深圳所有的大型工程，贪污的总金额高达20多亿元。

这桩惊天大案让全世界为之瞩目，贪污数字之巨，改写了中国贪官之最，让此前所有的中国贪官黯然失色，自叹弗如，后生可畏。

真不知道，当我们作此感慨的时候，心中是什么滋味。

许宗衡贪婪的程度让人不禁脱口而问：要这么多钱干吗?我们还想问：许宗衡是2005年出任深圳市市长的。

一个贪婪如此的贪官，怎么会作恶如此之久，都没被发现?而20亿元如此巨大的现金流，流入这样一位天天生活在新闻灯下的，地位显赫的公众人物囊中，怎么会不被发现?我们的金融监管怎么了?我们的廉政监察怎么了?我们的监管权力的眼睛，怎么会如此弱视?许宗衡案让我们反省反思的内容太多太多。

权力应当与监管成正比，可我们的权力与监管为什么会偏偏成反比?而权力与监管成反比又会给中国政治带来什么?在这件事上，既显示了中国反腐败的决心之大，也显示了中国在反腐败制度设置上的严重缺陷。

这件事上，信息量巨大。

深圳是中国改革开放的地标型都市，是中国改革开放的一面猎猎大纛，深圳市市长是中国改革开放的标志型人物呀。

许宗衡的轰然倒下，让我们如何评说?在许宗衡落网之前，2009年10月14日，深圳市龙岗区区委书记余伟良，区政协主席啪生兴，先后因贪污受贿被“双规”。

9-福田COCOPark案例

比例
59% 10% 26% 6% 100%
百老汇、ANOTHER、STELLALUNA、VERO MODA、FILA、KAPPA、易天数码、SUNION、和民居食屋、HOLA、全棉时代、维多利亚的秘密
L3层主要为餐饮和美容，消费档次覆盖中端及大众化；
种类零售餐饮休闲娱乐配套小计
L1层业态比例面积 0
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分散，不利于动线组织，形成商业氛围。广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同样的问题。
福田项目两次发展升级，成为品牌复制标杆
随着区域环境的剧烈变动发展，COCO Park经历两次业态调整。第二次业态调整期间，星河集团商业地产项目正值全国扩张阶段，因此福田COCO Park的调整对星河集团COCO Park系列发展显得至关重要。事实证明，COCO Park本次调整适应了周边商业发展，有力提升了COCO Park品牌影响力。
福田COCO Park
——案例分析——
发展商背景：星河地产进入多元发展格局星河集团深耕深圳多年，发展为综合发展商
星河集团（前身为深圳市怡和企业公司）成立于1989年，集团秉承“做市场先锋，走品牌之路”的经营理念，坚持打造“星河精品”，为客户提供“至诚服务”。经过24年的发展，星河集团除布局深圳外，还布局常州、惠州、广州、天津，在战略上形成了“多元化、跨产品、跨地域、跨产业”的发展格局，在模式上形成了“以房地产综合开发为首，以商业地产经营和金融投资为辅”的三元驱动。

深圳COCO_PARK

南侧：君尚广场
西南：天虹购物广场
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有南侧：星河国际

10
2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线与本项目直接连通，从1号线购物公园站C出口即可到达COCO PARK的入口。目前正在修建的轨道交通3号线也经过本项目。
深圳COCO PARK案例分析
上海. 2010. 12
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目动线分析 5. 项目建筑分析 6. 营运推广
录
03 08 12 37 42 48
7. 项目小结
50
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位置
B1S-001A2 B1S-001B1 B1S-001B2 B1S-007-008 B1S-009-010 B1S-011-013
产品档次
非品牌国内二线国内二线国内二线国内一线国际三线
细分业种
美容美容化妆品男女时装男女时装男女时装
经营面积（㎡）
100 100 100 70 70 70
积,集中了深圳数十座高档商务楼宇； 25家银行总部及分行等机构在此聚集,是深圳最重要的金融中心之一。
CBD区域内商业项目
商业名称购物公园 MOCA生活馆新世界中心开业时间 2001年 2007年 2004年 \ 建筑面积 4.6万㎡ 11万㎡ 3.8万㎡ 12万㎡商业类型商业街商办购物中心商办商业档次中档中高档中高档中高档
5
1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年在香港成立，事务所由一群于世界最大的一家建筑设计公司共事多年的专业人士成立， HOK是世界最大的建筑设计公司之一，尔本建筑师事务所的精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是在霍克 (HOK) 国际共事8年的资深建筑设计师，积累了丰富的亚太地区建筑设计经验。尔本建筑师事务所在提交“多文化混合”设计项目、与中国以及亚太地区的当地发展商以及与跨国公司集团(例如凯悦酒店、Gerald Hines， Le Meridian，国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富的经验。

倒闭餐厅原因大公开2018年餐饮业需躲过这些坑

倒闭餐厅原因大公开2018年餐饮业需躲过这些坑作者：暂无来源：《中国食品》 2018年第1期文白刘阳国家统计局发布的数据显示，2017年1－10月，全国餐饮收入32279亿元，同比增长10.9%；限额以上单位餐饮收入7932亿元，同比增长7.8%。

这是2013年以来，餐饮行业收入增速连续第四年超过GDP增速。

从这一点我们可以说，餐饮行业大有可为。

然而，当我们从这些宏观数据上离开，聚焦每个具体的餐厅时便发现，这一年竟然有那么多的餐厅相继倒下。

餐饮行业死亡率创新高2017年元旦，有着“茶界星巴克”之称的茶香书香宣布，所有门店暂停对外营业。

这个创办于2011年，开张第一个月营业额即达到40万的品牌，至此消失在人们的视野之中。

闭店的原因分析中主要有几个观点：推进饮品和小食，偏离以茶为本的轨道；扩张过快；门店选址存隐患；团队建设以及成本控制有问题。

2017年1月27日，利苑成都兰桂坊店宣布关店。

这个1973年诞生于香港，号称“成都第一家米其林概念餐厅”的知名餐厅最终在成都折戟。

其公告称，关店原因是严重亏损。

有人说，在无辣不欢的成都，粤菜风格不是特别受欢迎。

还有人说，其关店的主要原因是太高端、不接地气。

消费者吐槽，花了米其林的价钱却没有享受到应有的服务，落差很大。

2017年2月14日，鼎泰丰成都来福士店被证实关门。

这个1972年创立于台湾，吸引众多国际名人、享誉全球的知名餐厅也倒在了成都。

水土不服是其倒闭的主要原因。

当地餐饮评论人士称，它对成都餐饮市场不了解，与本土市场互动较少，外界对它的了解和接纳也有限。

依旧是2月份，郑州最后一家水货餐厅闭店，随后，其官网也宣布停止加盟。

对于这个曾经创下8个月开店52家记录，红极一时的品牌轰然倒塌，不少消费者并未感到惊奇，因为据消费者反映，门店食材的品质难以保证，供应链不稳定还大肆扩张，倒闭是迟早的事。

水货倒下后不久，位于深圳福田COCOPark的小猪猪烤肉也被迫关店。

据悉是因为业绩不佳而遭到商场的淘汰。

休闲会所广告牌起火熏倒两人

主办单位：深圳市委政法委深圳市依法治市办深圳晚报社深圳晚报讯（记者李晶川通讯员周锋李凌锋）犯罪嫌疑人刘某在网上购物遇骗后，不但不引以为戒，反而如法炮制，在网上虚构网站，以售货为名骗钱。

日前，龙岗警方循线追查，将该嫌疑人抓捕归案，破获其涉及全国多地的逾十万余元的十余宗系列诈骗案。

一宗报案牵出一个虚假网站3月4日，龙岗公安分局六约派出所接吕某报警称：3月3日20时许，其在横岗贤合村的家中上网时，找到一家专门卖手机防水镀膜机的网站，在与对方网上所留手机号码联系后，与对方谈好以人民币9800元购买手机防水镀膜机。

谈好价格后，对方要求先付款后发货，吕某于是向对方提供的银行账号先后转账2次共7800元。

但在约定的收货日期后，却一直未收到货物。

吕某怀疑被骗，便马上报警。

接报后，根据吕某提供的线索，龙岗警方判断是一宗典型的网络诈骗案件，六约派出所立即组织警力展开侦查。

经过摸查，民警很快发现，吕某找到销售手机防水镀膜机的网站是一家名叫“深圳逸科电子有限公司”的网站，是一个地址无从查起的虚假网站。

结合这一信息，分析嫌疑人是专门利用虚假网站进行诈骗作案，涉案可能不止一宗，龙岗公安分局刑警大队、网警大队迅速介入，与六约派出所成立联合专案组。

专案经过循线追查，掌握到嫌疑人在湖北孝感市孝南区附近。

3月29日，专案组民警赶赴湖北孝感市，在当地警方的配合下，通过连续近10天的地毯式排查，终于在孝感市孝南区兴华社区发现嫌疑人踪迹。

4月11日20时，锁定嫌疑人正在兴华社区一公寓内后，民警立即出击，在公寓内将嫌疑人刘某抓获，并从房间查缴到1部电脑、6部手机、8张银行卡等涉案物品。

诈骗对象涉及多个省市经审，犯罪嫌疑人刘某如实交代了诈骗事主吕某的犯罪事实。

同时，经深挖核查，还发现刘某涉案10余宗，共诈骗他人逾10万元人民币。

民警介绍，刘某今年38岁，自称早前曾因上网购物时遇骗，遂萌发网络诈骗作案的念头。

目前，龙岗警方已核查到刘某诈骗对象涉及四川、广东、河北、山东等全国多个省市。

徐凤、深圳东部华侨城有限公司公共场所管理人责任纠纷二审民事判决书

徐凤、深圳东部华侨城有限公司公共场所管理人责任纠纷二审民事判决书【案由】民事侵权责任纠纷侵权责任纠纷违反安全保障义务责任纠纷公共场所管理人责任纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.05.08【案件字号】(2019)粤03民终21108号【审理程序】二审【审理法官】陈明亮许莹姣张秀萍【审理法官】陈明亮许莹姣张秀萍【文书类型】判决书【当事人】徐凤;深圳东部华侨城有限公司【当事人】徐凤深圳东部华侨城有限公司【当事人-个人】徐凤【当事人-公司】深圳东部华侨城有限公司【代理律师/律所】孙霄阳广东循则律师事务所;黄晓霞广东华商律师事务所;邹惠仪广东华商律师事务所【代理律师/律所】孙霄阳广东循则律师事务所黄晓霞广东华商律师事务所邹惠仪广东华商律师事务所【代理律师】孙霄阳黄晓霞邹惠仪【代理律所】广东循则律师事务所广东华商律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】徐凤【被告】深圳东部华侨城有限公司【本院观点】本案为公共场所管理人责任纠纷。

徐凤一审中确认事发当天因下雨路面湿滑摔倒，华侨城公司虽未设置警示标志进行提醒，未尽到合理的安全保障义务，但徐凤摔倒位于室外景区路段，当日下雨，其作为成年人，应当对于行走安全具有相应的注意能力及义务。

徐凤购买该药品并非医疗必需药品，该费用应由其自行承担。

徐凤提供的病历、照片等显示住院期间行动不便，其请求住院期间的护理费符合事实情况，本院予以支持。

徐凤提交的病历资料中，住院期间并无加强营养的医嘱，但考虑到出院医嘱中有“加强营养"的内容，其在住院期间需加强营养亦应属于合理范围，故按照住院时间42天，对于徐凤主张的4200元住院期间营养费，本院予以支持。

【权责关键词】撤销过错关联性合法性诉讼请求撤诉缺席判决维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。

福田中心区规划

福田中心区规划福田中心区用地总面积413 ha，是深圳特区未来建设中最重要的开发用地。

早在１９８５年编制深圳特区总体规划之时，有关设计单位和中外专家即多次提出过福田中心区规划方案。

１９８９年到１９９１年的两年间，福田中心区又正式经历两次规划设计竞赛，共有五家中外设计单位提出了７个方案。

经过中、美、日、香港、新加坡等国内外城市规划师、建筑师、工程师反复多次评议交提出修改意见，深圳市第五次评议并提出修改意见，深圳市第五次规划委员会选定中国城市规划设计研究院承担福田中心区规划。

本次规划在多层次经济发展研究的基础上，明确提出了福田中心区作为深圳城市中心（深圳ＣＢＤ）的发展性质和高强度的开发规模。

主要规划内容包括用地布局规划、道路交通规划、市政设施规划设计、整体建筑空间规划、控制性详细规划等。

规划强调和深化了深圳市总体规划关于福田中心区中轴线和方格形路网的整体结构，城市行政办公、文化设施、ＣＢＤ等主要功能均沿中轴线布置。

其中行政办公和文化设施布置于深南路北，ＣＢＤ核心区布置于深南路南、滨河路以北地带，便于有效利用地面和地下轨道交通。

规划对ＣＢＤ核心区实行了交通“竖向分层”――地面层为机动车活动“面”，在公共人流在二、三层及地下层活动。

核心区内各街坊之间设置统一标高的过街联系廊，在区内形成一个完整的架空步行系统。

此外，规划要求各建筑业主按比例提供地下公共空间，以便形成ＣＢＤ核心区内完整的地下步行系统。

在中心区重要标志地带，规划提出了椭圆形“五洲广场”的规划方案。

“五洲广场”东西５５０Ｍ，南北４５０Ｍ，广场中心一段深南路掰开１２０Ｍ（道路内侧缘石距离），力图为具体实施留下最大的创意空间。

至１９９７年，深圳市规划建设部门已按此规划完成了福田中心区道路及立交工程、地下管线工程、用地平整及土石方工程。

中心区部分建筑项目已按具体城市设计和建筑方案逐步实施。

福田中心区建筑空间规划图福田中心区中心广场模型深圳福田中心区（深圳ＣＢＤ）详细规划——总平面图在新近出台的《深圳市商业网点规划（2006－2010）》报告中，福田中心商业区被定位为次市级商业区。

我国商业地产资产证券化的金融模式分析

回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。

尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。

头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。

展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。

1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。

CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。

与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。

不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。

自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。

CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。

特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。

2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。

1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。

基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。

COCOPARK购物公园

ABSTRACT/
ＣＯＣＯＰＡＲＫ购物公园，原工程名称为深圳市中心区购物公园（南区）。该项目用地位于深圳市福田中心区２号地块，南侧福华三路、北侧福华路，均为城市干道东；侧中心二路、西侧民田路，为城市次干道。场地形状接近方形，地块内西侧局部为中心区变电站用地。本项目的南面有星河国际高层住宅，北面有购物公园（北区），西面有“中海华庭”住宅小区。地理位置十分优越。由于地处深圳市ＣＢＤ商务中心区，周边有大量高档写字楼、酒店和住宅。按照中心区规划的要求，项目性质应是一个以公园休闲为主的商业建筑。 “公园” 根据的设计理念，平面采用分散式布局组织交通和布置商业，配以适当比例的酒吧、餐饮、电影院等休闲服务设施作为节点，既为商业聚集人气，又突出了在新的城市中心区形成低密度、公园式购物中心的特点。北南、两边主要为商铺区，东、西两边分别是酒吧、餐饮区和电影院区。建筑沿四边布置，首层每个商铺都有直接对外的出入口，街道上的人们可以轻松进入任何一间商铺。四边建筑围合形成中心，以一个大椭圆形的下沉广场构成内庭院，因为不同标高出挑的平台的深度和形状不同，椭圆形成为它们的统领。钢天桥、钢楼梯及观光电梯作为节点和纽带联系这些不同标高的平台，使庭院内的不同界面互相连通，人们在购物的过程中由室内到室外再到室内；或由下沉广场到不同标高的室外休闲平台，再到屋面绿化休闲区，建筑空间和景观不断转换，人们在购物的同时被整个建筑丰富的空间影响，不再觉得商场购物是一件令人感到压抑的事情，内里的购物者可以随时到户外感受四时气象，人们的视觉和思维变得丰富而灵动，不断产生一种想走过去看看的愿望，不断提问“那边还有什么？”
椭圆广场
体验式购

深圳CocoPark考察报告

地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。香港启胜管理公司
运营/物业管理公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元二、开店情况：深圳：益田假日金光华成都：万象城万达上海：月星环球港北京：蓝色港湾西单大悦城三、经营面积：60 ㎡左右四、销售情况：月销售8万-10万五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司

深圳8-10”事件冲击波

深圳8-10”事件冲击波一个偶然事件可能改变历史的进程，一件当时的“坏事”对历史的影响也可能是良性的。

眼前的这些照片，记述着中国证券市场一段难忘的记忆。

人们谁也没想到，就在小平同志南巡并发表著名的“南巡讲话”的半年后，也就是沪深证券交易所成立两年不到的时候，发生了令中央高层极为震动，让中国资本市场经受严重考验的大事，即震惊中外的“深圳8·10”事件。

坐在面朝深南大道的办公室里，面带沧桑的张威明感慨万千。

“18年前的那个傍晚，就在这条道路上，此刻却是人山人海，口号此起彼伏，人群中充斥着愤怒和失望。

让他们愤怒和失望的原因是，他们在烈日和暴雨中排了三天两夜的队，却买不到股票。

”张威明回忆道。

18年前，张威明是国内首家证券公司——深圳特区证券公司的一名年轻营业部员工。

抽签表“热度”急升虽然在今天的股民们看来，买卖股票只不过是上网敲击键盘或打个电话这么简单而已，但在18年前的8月7日，为了买到股票，股民们却不得不费尽周折先买到抽签表，然后再用中签的抽签表去申购股票。

“8月10日晚，因为没有买到抽签表，超过万人的队伍打着‘反腐败、反舞弊、要求公正’的标语，沿着深南大道，涌向市政府表达他们的不满。

”张威明回忆道，自己当时和营业部的20多名同事，亲身经历了“深圳8·10”事件整个过程。

同样对此记忆犹新并且至今仍感到后怕的，还有深圳证券交易所筹备者及第一任副总经理禹国刚。

他说：“因为当时香港还没回归，如果愤怒的人群冲击一线，那会怎样？而即便是冲进市政府，其后果也是不堪设想啊！”“深圳8·10”事件是怎么会发生的呢？禹老回忆道，“1991年深圳发行新股，是使用电脑抽签表这种认购办法。

”那一次是空前的成功。

但是到了1992年，证券市场的情况发生很大变化。

因为到了后来，炒股赚钱效应迅速扩散，相关信息已传播到省外，甚至全国各地。

一时间，大量人群、资金，甚至身份证开始涌向深圳。

原先这样的“空城计”怎么还能再搞呢？司马懿肯定会乘虚而入。

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地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。

¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。

经营管理：香港启胜管理公司开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。

主要有B1层和L1-L3层，L4为局部顶层做餐饮。

负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店；一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO 露天国际酒吧街；二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城；三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA 。

COCOPARK B1楼层—生活空间worldwide. All Rights Reserved——COCOPARK L1楼层—精品空间行、宝安中旅、反斗乐园等worldwide. All Rights Reserved——COCOPARK L2楼层—时尚空间COCOPARK L3楼层—潮流空间worldwide. All Rights Reserved——京基百纳空间COCOPARK——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page17COCO Park 的业态组合上大胆创新，主力店由４大元素构成：包括电影院、超市、美食广场、大型主题餐饮。

COCOPARK 购物中心各业态占比COCOPARK 购物中心各业态占比COCOPARK 购物中心各业态占比COCOPARK 主力与次主力面积占比商家名称主力店吉之岛百老汇影城美乐汇滋味堂业态零售休闲娱乐餐饮餐饮家居用品服务餐饮服务零售餐饮超市影院商业类型面积㎡8492 2088 3378 2195 576 711 246 348 801 174 19009 L2 L3 L3 L2 L1 L2 L1 L1 L1楼层B1大型中餐大型中餐专业店银行日系中餐银行通信专门店休闲餐饮次主力店HOLA 平安银行和民汇丰银行中国移动信息馆星巴克主力与次主力商家经营总面积购物中心总面积：39230㎡主力与次主力店占购物中心的比例为：48%注明：以上面积为按实地测量的商铺使用面积计算——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page21COCOPARK楼层商家数量户商家数量及占比B1 49 L1 52 L2 60 L3 9 商家总数 170业态商家数量各业态商家数量占比%零售 122 72%餐饮 40 24%休闲娱乐 2 1%服务 6 4%注明：以上面积为按实地测量的商铺使用面积——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page22COCOPARK案例11 22 33项目概况 COCOPARK 楼层分布 COCOPARK 业态比例44 COCOPARK 招商 55 COCOPARK SWOT分析 66 77——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——COCOPARK 人车动线 COCOPARK 图片展示page23COCOPARK优点优缺点分析¾发展商:拥有雄厚的资金实力 ¾区位：位于中心区CBD与中心区高档居住区结合的范围内； ¾客群：此商圈内拥有大量的中高端消费群体； ¾管理：拥有星河管理团队，聘请专业商业管理顾问； ¾品牌：星河开发高档物业的品牌口碑 ¾交通：地铁联通，交通方便 ¾建筑：独有的公园式购物MALL，创新了消费类型 ¾业态种类以休闲商业为主，吉之岛的主力店对商业的拉动作用极大，特色餐饮与酒吧街的联动作用很大，推动了MALL的成功。

缺点¾车位：车位相对较少，停车通道不够便利，路面停车多，影响商业形象与人流出入； ¾施工：3号线地铁正在施工，对商业经营稍有影响，但影响不大。

¾MALL内部交通组织不够严谨，出入口太多且形成断头路——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page24COCOPARK案例11 22 33项目概况 COCOPARK 楼层分布 COCOPARK 业态比例44 COCOPARK 招商 55 COCOPARK SWOT分析 66 77——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——COCOPARK 人车动线 COCOPARK 图片展示page25COCOPARK B1楼层人流动线——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page26COCOPARKL1楼层人流动线中庭出入口 Mall主要出入口主要人流动线车流动线——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page27COCOPARKL2楼层人流动线——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page28COCOPARKL3楼层人流动线——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page29COCOPARK案例11 22 33项目概况 COCOPARK 楼层分布 COCOPARK 业态比例44 COCOPARK 招商 55 COCOPARK SWOT分析 66 77——Copyright © 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——COCOPARK 人车动线 COCOPARK 图片展示page30——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page31COCOPARK 购物中心中庭图片——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page32COCOPARK 购物中心图片——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page33COCOPARK 购物中心图片——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page34COCOPARK 购物中心图片楼层指引与标识——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page35地铁与商场的链接口地铁通往商场的出入口西入口购物中心内部通道购物中心内部通道——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page36露台转角装饰露台转角装饰休息座椅花饰露台装饰露台反斗乐园——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page37COCOPARK部分品牌商铺形象——Copyright ©2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page38——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page39COCOPARK部分品牌商铺形象——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page40COCOPARK广告位内中庭，星河楼盘宣传西立面广告位内中庭墙面广告内中庭墙面广告——Copyright ©2008 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page41Thank you ！。