2008年贵州省兴义项目定位报告

1.3、发展趋势
根据兴义城市建设发展的需要，市政府提出了向东南扩张的战略 规划，兴义新市政府的东移和下五屯及民航片区的开发，带动了 兴义房地产业蓬勃发展。
1.3.1、地产项目多向城区边缘发展
• 兴义市中心边缘(临下五屯)除嘉华豪庭外，目前没有其它
在推楼盘。一方面是土地资源不多，另一方面市区的交通 繁杂、景观缺乏也令本地居民兴趣不高。 • 随着道路的兴建，政府的搬迁，城市向东南发展的战略， 越来越多的楼盘在城市边缘发展。由于景观资源的优势及 小区配套设施的完善，完全被兴义市民所接受。
产市场需求量绝对增加，改善居住环境的要求极为迫切。
1.3.5、市场潜力已呈现
• 按照兴义市发展整体规划，到2010年，兴义市总人口将达到32万人，
在此期间约有８万新增城市人口需要解决住房问题，按当地人均住房 面积25.6估算,住宅需求量达204.8万平方米。 • 据抽样调查显示，兴义城镇居民购买商品房的需求强烈。由于原政 府机关、企事业单位的住宅楼盘过于陈旧，配套设施与商品房无法 相比，该批高收入群体大多有着换房的需求。
1.2.2、2007年，一线城市的经济辐射能力随着区域性战略合作的加强，正在带动 周边二、三线城市迅速崛起，这一势头在2008年将继续增强。随着区域性城市基 础设施的建设以及产业布局的协调发展，区域竞争力和活力将突飞猛进。 预计未 来相当长一段时间内，二、三线城市将迎来经济发展和房地产发展的黄金时代 ；
下五屯
景观资源佳 距市中心较近，享商业便利 政府规划的纯居住片区
周边环境档次较低
从两区比较来看，项目所在的下五屯区略胜一筹，也是本项目的卖点所在。
1.3.4、改善性需求是消费主体
• 由于兴义市经济的不断发展，居民购买支付能力增强，改善型置业 需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求 一次到位的心理较为普遍。 • 此外，兴义城市改造力度加大，随着拆迁范围的扩大，势必使房地
• 黔西南州的各个乡镇居民具有进城购房的意识，且其中不乏高端消费的矿场主 一族。
1.3.6、在售项目概况
楼盘名称 地理位置 均价(元/㎡) 开发商 建筑面积（㎡） 嘉华豪庭 物业类别 商住 地面三层 位 于 富 民 路 与 工程进度 南环路交界处 2400（预计） 世纪嘉华 30000 车位数量 交楼标准 内部配套 毛坯 住宅入户私家花园 智能安防可视对讲
1.1.1、城市主要经济指标
2006年兴义主要经济指标 总人口(万人) 城区人口(万人) 地区生产总值GDP(亿元、绝对值） 人均GDP(元/人) 2007年地方财政一般预算收入(亿元) 数值 76.35 24.85 73.541 9637 10.0678 比上年增长 1.77% 5.32% 20.56% 13.91% 33.19%
1.2.5、2002年兴义房地产开发投资额尚不足1亿元，到2006年底，全市房地产开
发投资达到了2.4432个亿，平均每年增幅超过60%，房地产开发势头较为迅速。
1.2.6、目前房地产市场需求较供给强劲
根据目前市场的成交情况以及实地的调查，兴义本地目前的房地产销售情况偏好，
市场需求较供给强劲，其市场价格也一路上扬。但是未来也可能存在一定的威胁， 首先是全国整个房地产行情受宏观政策的影响，已经在局部地区有了明显的降温，
1.2.3、与全国房地产形势相比，兴义房地产发展相对迟缓，但受到政
策调控的影响较小，且购买力强，后劲足；
1.2.4、2006年兴义市房地产施工房屋面积达126.551万平方米，其中住宅
64.1201 万平方米；竣工房屋面积38.4162万平方米，其中住宅20.8121平 方米，竣工房屋价值2.3423亿元；
桔山：州府及未来市政府 所在地。道路交通规划较 好，具发展潜力。在推项 目最为集中，多为设计新 颖的高层及小高层。商业 逐渐起步，超市、食街及 大型的家居建材市场。
下五屯：政府支持开发的 新生活片区，具有良好的 景观资源及发展潜力。目 前在推项目不多，价格居 于前列。
市中心：现市政府所在地， 传统商业中心。住宅以旧 居民房及为主。配套成熟， 交通便利。但由于城区较 旧的缘故，道路杂乱，噪 音及交通拥挤，是新盘推 盘量最少的区域。
10万
桔山片区
17万
民航片区
下五屯片区 顶效片区
属规划居住区、高等级科技教育区、物流仓储区
以居住功能为主体 以外向型工业为特色，并辅以适当的居住功能
4万
5万 6万
马岭片区
以居住和都市型工业为主，是马岭河国家重点风景区的 旅游人口集散点
6万
本项目位于下五屯片区，靠近八中与万峰林景区，景观资源十分优越，是未来城市规划发展 的主要居住集中区域。
1.3.2、桔山区开发放量
• 借政府迁移规划利好的优势，桔山目前的在建项目是居各区之首。
有近10个项目在建或待建中，物业形态包括高层、小高层、多层、 联排等。
• 兴义本地居民也较为接受政府规划新区发展的趋势，在桔山的购房欲望 较强。尤其是目前市府尚未搬迁、交通距离较远、房价尚未高涨的情况
下，对投资者较具吸引力。
从兴义房地产市场的发展来看，主要可以分为四个区域：
市中心板块 桔山板块 兴东板块 下五屯板块 各板块特点不一
老城：位于城市西面，与城 市发展方向有差异。在推楼 盘多围绕兴东广场而建，销 售价格是兴义最低的区域。 但值得关注的是正在兴建的 心意商业广场，从规模及档 次来看，无论是写字楼、商 场及商住公寓，都具备一定 的竞争力。
1.1.2、城市主要指标排名
兴义主要指标名称 地区生产总值 生产总值增长速度 人均生产总值 人均生产总值增长速度 全省排名 7 9 13 10
税收总收入
税收增长速度 农民人均纯收入 招商引资到位资金 招商引资增长速度
6
15 4 14 2
根据贵州省建设经济强县领导小组办公室公布的2006年度经济强县建设排名，兴义市综 合排名列年度考评第10位。
甚至有些地方出现了有价无市的低迷状况，这一苗头如进一步扩散，将对兴义的房
地产市场带来一定的冲击，其投资客所消化的市场份额将会有所变动。所以，本项 目要想在未来的几个月内有不俗的销售业绩，其产品定位及营销策划将是一个十分
重要的环节。
1.2.7、商品房均价平稳上升
和全国的房价持续走高一样，兴义的商品住房房价也在近年大幅上涨，在全州表现 得十分明显。兴义市房价2000年每平方米平均价格为600元，至2004年房价涨至每平方米 715元；2005年涨至每平方米980元，至2007年上半年，房价已飙升至每平方米超过1500 元，2007年底达到了2000元左右。
桂锁钥”之称。 兴义山川秀丽，人文名胜众多，有40多处旅
游资源，自然景观奇特，旅游资源丰富，处于国
内数条黄金旅游线的交点。辖区国土面积2911.1 平方千米，建城区面积25平方千米。
兴义是中国西部综合经济百强县(市)，列贵州
省经济强县第八位。
地理位置独特，气候适宜，景观资源丰富，经济属贵州十强之列，具备良好的发展潜力。
规模类型
户型概述 销售进度 周边配套 项目小结
2栋25层住宅，170户；
138平方米的三房和145平方米的四房为主；兼有225平方米的复式 仅余少量单位，其它均已交定金。 邻近市中心商业旺区，商业街、超市密集； 优势：一梯一户,监控系统完备；自有3万平方米商业配套；专业代理公司策划；景观 与市政配套结合；兴义目前最高端的建筑设计； 劣势：仍未脱离旧城区的范围，交通繁杂，周边环境不佳。
2300
这三个指标可比 对象均为贵州各 市、县
经济/消费能力综合评价
较强
根据人均指标的分析与评价，兴义市在黔西南州甚至是整个贵州省来讲，都处于前列，相 对贵州其它各市、县而言，其购买力、市场总容量都十分看好。
1.1.4、城市发展规划
根据《兴义市城市总体规划》（2003—2020）确定的内容，兴义未来城市性质及规模如下： 城市性质: 黔西南州的政治、经济、文化中心，贵州西南部中心城市，以 发展电力、酿酒和绿色产品加工为主的生态旅游城市； 城市中心区（远期）：规划用地范围约73.4平方公里； 城市规划区包括：黄草办事处行政辖区，桔山、坪东、下五屯三个办事处 以及马岭镇、顶效镇、郑屯镇等行政辖区的部分范围；
坤元投资
兴义项目定位报告
2008.01.01
目
录
一、市场概况 二、项目分析
三、客户定位
四、项目定位 五、开发战略 六、推广建议 七、价格及收益
一、市场概况
1.1、城市概况
兴义地处贵州省西南部，是黔西南布依族苗 族自治州的首府，位于滇、黔、桂三省结合处，
历来就是西南地区一个重要商贸中心，素有“黔
1.1.3、城市人均指标评价
指标名称/城区 人均GDP(元) 数值 9637
人均GDP在省内排名
在岗职工年平均工资(元) 城镇居民 人均可支配收入（元） 住宅价格水平（元/㎡） 全市最高档住宅 平均售价（ 元/㎡） 经济/消费总量 人均经济/消费能力 较大 较强
13
16206 9000 1800—2200
1.2.8、自住需求为主，投资性需求较少 根据从当地相关楼盘了解到的信息来看，兴义本地房地产市场还是以自住需 求为主，约占整个市场的85%以上，投资性需求则较少。据政府的相关统计数据， 短短的6年时间，兴义城镇人均居住面积由原来的不足10平方米上升到现在的25.6 平方米，翻了将近2倍，其年均涨幅在15%以上。 从《兴义市城市总体规划》（2003—2020）的内容来看，到2010年，城市新增 人口将超过8万人，也就是说未来2—3年内，兴义房地产市场仍将延续自住需求为 主的特点，但是随着整个宏观经济的良好发展，居民手中可支配资金的增加，其 投资性需求也将有所增加。
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城市发展规模（2010年）：建成区面积26.5平方公里，人口32万人；
城市发展规模（2020年）：建成区面积40.8平方公里，人口48万人。
根据以上规划，未来2—3年内，将是兴义城市人口迅猛增加的时间，其城市化水 平将由现在的33%左右扩大到40%左右，新增城市人口约8万人左右。
1.1.5、城市发展布局
1.2、房地产现状
兴义的房地产已经进入了一个“黄金加速期”，受宏观环境及周边城市地产 行情上涨及兴义城市建设开始发力的影响，06年兴义的房地产市场开始起步。
根据统计年鉴，06年兴义房地产投资额增至2.44亿元，较05年增长了1.6倍。
商品房均价从05年的980元/平米递增到06年的1150元/平米。到了07年房地产 市场发展更加蓬勃，2007年兴义市区商品住宅的均价为1260元/平方米，而07
在岗职工年平均工资(元)
社会消费品零售总额（亿元） 城镇固定资产投资额（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元/人） 城镇居民人均住房面积（平方米）
16206
27.1625 18.02 9000 25.6
11.79%
14.29 —11.48% 15.43% 17.32%
注：以上大部分数据来源于《兴义统计年鉴（2006年）》，少量数据来自政府统计公报，其中仅有固定 资产投资总额有所下降。
城市总体布局结构为：依托旧城格局，完善城市功能与布局，环城线以内利用山体的自然分隔 形成楔型生态绿地，形成“掌式”的城市空间布局结构。六个片区功能明确：
片区 功能 人口（2020年）
老城区片区
延续富于传统特色的城市空间和历史文脉，继续担负起 老城区的主导地位，构筑新的商业、商务中心
集中了兴义市的行政中心、文化博览中心、商贸商务中 心以及信息、 金融和体育中心，是兴义中心城的核心
1.3.3、两区竞争势在必行
• 兴义的房地产发展的热点区域将会在城市的东区和南区。其中东区的热 点区域为桔山新区，南区即为项目所在的下五屯区。两个区域的推盘量 都呈放大的趋势，从其未来交通地理位置和房地产的发展势头，可以预 见两大区域将成为主要的竞争对手，各发展商于此将有一番龙争虎斗。
区域 桔山 优势 市府、州府所在地 劣势 景观资源缺乏 距市区太远 配套不完善 缺乏规模型楼盘
年底新开盘的住宅均价都达到2000元/平方米以上。兴义房地产市场成交情况
表现得极为活跃，各个区域房价均有不同程度的上涨。
1.2.1、兴义是黔西南州的首府，下辖26个乡镇办，距贵阳300多公里，是黔、桂、
云交界之处。由于到达各大型城市的交通不便，兴义成为市区、乡镇购房的首选之 地，近年房地产项目售价节节攀升，销售势头良好；