万科地产集团 研发设计 优秀强排方案—宁波云鹭湾强排

宁波万科云鹭湾项目NINGBO vanke PROJECT

part 1

part 2 part 3 规划策略强排方案项目理解

part 1 项目理解

•项目位于宁波市慈城新区，为云鹭湾

项目最后的两个地块,7#及9#。

•慈城新区有整体的统一规划，配套较完善，中心湖、慈城中学、维拉小镇幼儿园、妇儿医院等规划利好已落地。

•云鹭湾项目紧邻中心湖，景观资源突出，项目总面积38万方，平均容积率1.2，为低密度大盘。

7# 9#

近郊 景观大盘 配套成熟

•前几期项目开发的住宅包括联排、洋房及小高层，品质较高。

云鹭湾已有规模 产品品质较高

社区氛围初步成形

•商业约1.2万方，集中设在大盘的中部，直达湖边，将景观引入地块中。

•商业及售楼处营造了生活场景，提升

了配套的档次。

13000,90㎡售罄。

160㎡四+一房130㎡四房90㎡小三房

•别墅250万_280一套

•三层200㎡。

一层二层三层

•区域内竞品少，绿地新都会项目。•低层居住产品，总规模16万㎡。

•叠加153——180㎡

•平墅160㎡

•洋房99㎡。

160㎡平墅

99㎡三房叠加下层叠加上层

•联排260——310㎡ •350万/套

绿地新都会 产品

一层 二层 三层

市场的供应的分析

高低搭配低层产品溢价

产品丰富

低层及类别墅产品溢价

市场供应以改善型产品为主，体现了环境、配套对客户的吸引力。万科的产品成熟，总价控制较好。

绿地产品的多种类型，实现了更多的产品溢价。

区域的整体规划已落地，配套逐渐成熟。 低密度景观社区，环境品质较好。

区域的认知度会明显提升，吸引市区的改善型客户。

利用云鹭湾前期的口碑，有先发优势。

目前供应以改善型产品为主，低层产品有一定溢价。 目前产品定位不低，会拉升片区的档次。

地 段

市 场

定位为改善型，而且有上升的空间。

part 2 规划策略

云鹭湾项目的规划条件

•用地4.2公顷

•

1.35容积率 •限高18m

最后两个地块

总建筑规模10.5万方

容积率对于低层改善盘偏高。

7#地块 •用地3公顷

• 1.6容积率

•限高18m,局部33m

9#地块

7# 9#

云鹭湾项目的规划条件

9#地块一线湖景，土地价值高。

7#地块配置幼儿园和社区文化站

按照整体规划，应设置在北侧。

7# 9#

云鹭湾项目有良好的环境，

区域成熟过程中，未来价值向好！

核心矛盾

楼板成本过高，区域内供给量大，同质化竞争激烈。

产品定位考虑差异化的策略

云鹭湾项目的产品定位思考

大盘最后一期，利用区域成熟度和项目口碑的积累，通过产品和客户定位，提高售价和利润。

两种思路

控制面积低总价成熟产品

高端定位极致追求品质定制式产品

part 3 强排方案

方案A

⏹小面积，低总价。 ⏹高低配，提升溢价。 公寓产品面积段90—140

别墅产品面积段150—160

1.35及1.6的容积率条件下，

低层别墅产品的量最大化。

⏹成熟产品。 主流产品加创新低层产品.

注重产品附加值，（赠送、花园、露台）。

规划策略重视去化速度快，并挖掘高低配的溢价空间。

强排总图

•低层别墅产品约2万方。

•9#地块景观价值更高，

产品定位高于7#地块。7

9

•景观中轴洋房组团感

•洋房端头增加联院产品。

幼儿园

社区文化站

景观中轴

私有花园

层洋房

配套

130㎡洋房90㎡洋房

150㎡联院

10f 10f 联院别墅

联院景观

6-10层洋房

洋房花园

•景观中轴形成地块中心

•洋房组团感

•洋房端头增加联院产品。

九号地块规划结构

3f 3f

规划方案A part 2 规划策略

九号地块产品配比

140㎡洋房

150㎡联院

⏹联院产品，

⏹左右前后拼接，容积率高；

⏹组团式布局；

⏹外部空间丰富；

三层平面图

二层平面图 一层平面图 户型A 户型B 户型A 户型B 户型A 户型B 户型A 户型B 户型A 户型B 户型A

户型B •花园、露台等附加空间

•入户通道，邻里空间。

顶级

收藏

规划方案A part 3 强排方案

⏹极致追求品质。 ⏹高端定位。 名师设计，

空间、配置、材料均走高端路线。

依托大盘的优势，提升定位。

特别是九号地块的条件优良。

⏹定制式产品。 奢华大宅，注重特色及唯一性.

注重产品附加值，（赠送、花园、露台）。 规划策略重视利润最大化，挖掘产品的溢价空间。

强排总图

•特色的大平层产品。

•9#地块景观价值更高，

产品定位高于7#地块。

9

7