深圳市宝安中心区商务办公区和核心商业区城市设计PPT课件
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深圳市宝安市中心区空间详细规划城市设计PPT幻灯片课件
大部分土地为填海造地而 成，地形相对比较平坦， 规划的限制条件较少，可 以籍规划手法来创造丰富 而多变的城市空间。
平整的海岸线使宝安中心 区成为深圳唯一滨海的城 市次中心，可发挥这一自 然条件的优势，结合水岸 的开发建设与活动，创造 亲水的生活休闲环境。
宝安中心区有正对大、小 南山及大、小铲岛两个主 要视觉走廊，为宝安中心 区最大的景观资源，规划 过廊程得应以确保保留此。景观视觉走7
3、道路建设：已完成宝安大道至创业西路的“三纵”、新安西路至新安 六路“七横”的道路网络，竣工道路总里程约20公里。
11
（二）公共设施配套建设情况 1、滨海片区：
教育设施：学校12所（高中1所、一贯制学校3所、普通中学1所、初中3 所、小学4所）、幼儿园24所； 文化体育设施：图书馆（含博物、展览馆）1个、青少年宫及文化艺术中 心1个、演艺中心1个、文化中心2个（其中1个为商住项目配建），体育 馆、游泳馆、体育场各1个； 卫生设施：医院2个、门诊部2个、社康中心13个； 其他公共设施：街道办公用地1处、社会停车场20个，垃圾收集站28个。 目前已建成区委区政府办公楼、学校5所（宝安实验学校、崛起双语学校、 海滨小学、新湖中学、宝中附属小学）、幼儿园15所，体育馆、游泳馆 各1个，垃圾站9个。
区的规划应突显其滨海城市的特色，努力建设成为深圳市最具特色的副中心城区。 深港西部通道开通，深圳国际机场间的交通便捷，加上地铁一号线穿越宝安中心区，充分发挥
交通区位优势，带动地区建设和消费环境的成长，同时以优越的地理环境和自然条件，将成6 为 深圳最具潜力的城市次中心。
三. 发展机会
地铁一号线的通过，并沿 新湖路设置三个车站，便 捷的交通可提高中心区的 发展使用强度，并为中心 区带来更多的商机。
平整的海岸线使宝安中心 区成为深圳唯一滨海的城 市次中心，可发挥这一自 然条件的优势，结合水岸 的开发建设与活动，创造 亲水的生活休闲环境。
宝安中心区有正对大、小 南山及大、小铲岛两个主 要视觉走廊，为宝安中心 区最大的景观资源，规划 过廊程得应以确保保留此。景观视觉走7
3、道路建设：已完成宝安大道至创业西路的“三纵”、新安西路至新安 六路“七横”的道路网络，竣工道路总里程约20公里。
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（二）公共设施配套建设情况 1、滨海片区：
教育设施：学校12所（高中1所、一贯制学校3所、普通中学1所、初中3 所、小学4所）、幼儿园24所； 文化体育设施：图书馆（含博物、展览馆）1个、青少年宫及文化艺术中 心1个、演艺中心1个、文化中心2个（其中1个为商住项目配建），体育 馆、游泳馆、体育场各1个； 卫生设施：医院2个、门诊部2个、社康中心13个； 其他公共设施：街道办公用地1处、社会停车场20个，垃圾收集站28个。 目前已建成区委区政府办公楼、学校5所（宝安实验学校、崛起双语学校、 海滨小学、新湖中学、宝中附属小学）、幼儿园15所，体育馆、游泳馆 各1个，垃圾站9个。
区的规划应突显其滨海城市的特色，努力建设成为深圳市最具特色的副中心城区。 深港西部通道开通，深圳国际机场间的交通便捷，加上地铁一号线穿越宝安中心区，充分发挥
交通区位优势，带动地区建设和消费环境的成长，同时以优越的地理环境和自然条件，将成6 为 深圳最具潜力的城市次中心。
三. 发展机会
地铁一号线的通过，并沿 新湖路设置三个车站，便 捷的交通可提高中心区的 发展使用强度，并为中心 区带来更多的商机。
深圳宝安某区城市设计共45页文档
深圳宝安某区城市设计
6、法律的基础有两个，——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
6、法律的基础有两个，——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
城市规划概论课件第六章城市总体布局规划
1、城市增长方法与手段 的制定
2、空间、土地、产业、 社会结构的整合
完善城市空间结构
城市形象的魅力
1、城市功能与结构的高 度概括
2、映射城市发展的持续 与继承
3、鲜明的城市个性与景 观特色
1、政府的决策 2、功能的体现 3、市民价值观的变化
1、人与自然地和谐 2、传统与现代并存 3、物质与精神文明并进 4、城市设计的成果
二、分散式的城市总体布局 因受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分割，形成
若干分片或分组，就近生产组织生活的布局形式。 布局分散，彼此联系不太方便，市政工程设施建设和日常运营成
本较高。 大城市应当以分散式布局为主。
1、组团状 一个城市分成若干块不连续城市用 地，每一块之间被农田、山地、较宽 河流、大片森林等分割。 这类城市可根据用地条件灵活编制， 比较好处理城市发展的近、远期关 系，容易接近自然，并使各项用地各 得其所。 关键是要处理好集中与分散的“度”， 既要合理分工，加强联系，又要在各 个组团内形成一定规模，把功能和性 质相近的部门相对集中，分块布置。 组团之间必须有便捷的交通联系。
4、环状 是带状城市在特定情况下的发展结果。一般是围绕着湖泊、山体农田呈 环状分布。 与带状城市相比，各功能区之间的联系较为方便。 中心部分的自然条件可为城市创造优美的景观和良好的生态环境条件。 除非有特定的自然条件，否则城市用地向环状的中心的扩展压力极大。 主要案例：浙江台州
5、卫星状 一般指以大城市或特大城市为中心，在其周围发展若干个小城市。中心城 市有极强的支配性。 外围小城市具有相对独立性，但与中心城市在生产、工作和文化、生活等 方面都有非常密切的联系。必须处理好小城市规模、配套设施以及与中心 城市之间的交通联系条件等问题。 有利于人口和生产力的均衡分布。 受自然条件、资源情况、建设条件、城镇形状以及中心城市发展水平与阶 段的影响。 主要案例：London、上海等。
2、空间、土地、产业、 社会结构的整合
完善城市空间结构
城市形象的魅力
1、城市功能与结构的高 度概括
2、映射城市发展的持续 与继承
3、鲜明的城市个性与景 观特色
1、政府的决策 2、功能的体现 3、市民价值观的变化
1、人与自然地和谐 2、传统与现代并存 3、物质与精神文明并进 4、城市设计的成果
二、分散式的城市总体布局 因受河流、山川等自然地形、矿藏资源或交通干道的分割，形成
若干分片或分组，就近生产组织生活的布局形式。 布局分散，彼此联系不太方便，市政工程设施建设和日常运营成
本较高。 大城市应当以分散式布局为主。
1、组团状 一个城市分成若干块不连续城市用 地，每一块之间被农田、山地、较宽 河流、大片森林等分割。 这类城市可根据用地条件灵活编制， 比较好处理城市发展的近、远期关 系，容易接近自然，并使各项用地各 得其所。 关键是要处理好集中与分散的“度”， 既要合理分工，加强联系，又要在各 个组团内形成一定规模，把功能和性 质相近的部门相对集中，分块布置。 组团之间必须有便捷的交通联系。
4、环状 是带状城市在特定情况下的发展结果。一般是围绕着湖泊、山体农田呈 环状分布。 与带状城市相比，各功能区之间的联系较为方便。 中心部分的自然条件可为城市创造优美的景观和良好的生态环境条件。 除非有特定的自然条件，否则城市用地向环状的中心的扩展压力极大。 主要案例：浙江台州
5、卫星状 一般指以大城市或特大城市为中心，在其周围发展若干个小城市。中心城 市有极强的支配性。 外围小城市具有相对独立性，但与中心城市在生产、工作和文化、生活等 方面都有非常密切的联系。必须处理好小城市规模、配套设施以及与中心 城市之间的交通联系条件等问题。 有利于人口和生产力的均衡分布。 受自然条件、资源情况、建设条件、城镇形状以及中心城市发展水平与阶 段的影响。 主要案例：London、上海等。
深圳宝安中心区项目介绍(PPT40页)
项目本体情况分析
项目四至——四周均为较高级别的城市道路，周边主要为写字楼及商 务建设用地、豪宅项目、学校等，具备较好的工作和居住环境
北至裕 安路
裕安路 （双向八车道）
对面空地 （目前为绿化地带）
金科路 （双向八车道）
新安中学高中部
第五大道（已建成）
本案
东至兴 业路
西至金 科路
海秀路 （双向六车道）
本
绿化地带 案
写字楼
五星级酒店
豪宅项目
项目本体情况分析 配套设施——项目周边银行、学校、酒店、休闲、商业、医疗设施齐 全完善，具备较为成熟的配套条件
中影UL城市 影院
宝安体育场
宝安区政府
建设银行
滨海小学 海旺中学
交通银行
新安小学
本案
荣超海滨大厦
万骏经贸大厦 渣打银行
海滨广场 图书馆 青少年宫
前海华侨城 JW万豪酒店
10分钟通达海岸 15分钟通达欢乐海
城
岸
10分钟通达深圳 湾口岸
30分钟通达罗湖 区及火车站
项目区域价值梳理 政策规划——前海由国务院牵头批复、中央统筹管理，高起点高规划。按
照深圳市政府的设想，前海将引领深圳未来三十年的发展
全国唯一享计划单列市权限的管理机构
2010年，中央明确了前海管理局行政地位，确定前海 管理机构享有非金融类审批事项的计划单列市管理权 限，这在全国是第一个，独一无二。中国目前只有5 个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳。
演艺中心
龙光世纪大厦
滨海休闲公园
银行：建设银行、交通银行、工商银行、渣打银行 学校：新安中学（省一级学校，广东省国家级示范性普
通高中）、滨海小学、海旺中学 酒店：前海华侨城JW万豪酒店 休闲：宝安体育馆、图书馆、青少年宫、演艺中心、艺
中原地产：止于至善-深圳写字楼概况PPT课件
关注点前5位排序： 1、区域知名度； 2、项目形象及品质； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位、电梯、中央空调等； 5、银行等配套。 6、南油片区的购买者，对物业管理的关注 度较高，这与片区物业管理水平普遍较低有 关。
区域知名度，项目 形象及品质等为投 资、自用的客户均 极为关注的问题。
30
产品打造建议
31
外立面在写字楼中的作用;
符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”;
对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后）
32
外立面建议& 建筑外立面用材
33
外立面建议· 建筑外立面用材
19
宏观市场环境认识
大势环境——关键词：中心西区、租金上涨
二手写字楼租金
124
122
120
118
116
114
113.3
112
110
108
06年下半年
121.5 07年上半年
上半年中心区写字楼平均租金为121.5元/月/平方米，环比去年下半年增长了7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心 等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。
1
深圳写字楼概况
二级市场策划品控中心
写字楼发展趋势
3
市场发展趋势分析
趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟
4
市场发展趋势分析
趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显
区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目 面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。
城市商业用地规划PPT课件
第一节 商业用地规划相关概念与基础理论
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
深圳宝安中心规划方案
深圳宝安中心规划方案第一部分项目背景及研究一、现状情况1、用地概况深圳市新宝安新中心区位于深圳市宝安区宝城片区，东北临新城大道，西北临新安六路，东南隔特区二线与南山区相邻，西南面海，原规划用地639公顷，本次调整规划涉及范围718公顷，全部为填海造地。
2、土地权属宝安新中心区历年划拨的用地红线和宗地(详见附图，截止2003年2月，分局汇总提供)，其中相当部分为旧村返还用地。
近年，宝安中心区加快了建设步伐，加大了招标拍卖土地的力度，使城市建设纳入法制化轨道。
3、土地利用现状宝安新中心区现状已建设用地集中在N1和N2地块，主要类别为居住用地和临时的工业用地，总用地面积15.9万㎡。
其中翻身村村民住宅用地（R5）约13.1万㎡，恒乐花园（R2）约1.5万㎡，工业用地（M）约0.9万㎡，市政设施用地（U）约0.4万㎡。
目前在建的有N4和N15区的两个地块，均为商住用地。
4、建筑现状宝安新中心区现状建筑亦集中在N1和N2地块，建筑面积约16.75 万㎡。
建筑质量情况可分为三类：一类为质量较好的建筑，建筑面积约10.52 万㎡，包括恒乐花园、广安石油公司办公楼和加油站，翻身村近年新建的村民房；二类为质量一般的建筑，建筑面积约39.1 万㎡，主要是N1地块内的工业厂房；三类为质量较差的建筑，建筑面积约2.32 万㎡，主要是N1地块内的老屋、铁皮屋、临时用房等。
5、道路建设现状目前，宝安大道和新湖路的主要路段已建设完成，其他如创业路、新安六路、裕安西路等次干道也局部完成，为开发建设创造了良好条件。
（详见道路建设情况图）6、人口分布现状宝安新中心区创业路为界，分属翻身派出所、安乐派出所两个派出所管辖，总人口2388人。
其中常住人口508人，暂住人口1880人，人口常暂比为1：3.7。
现状图用地示意图示意图7、公建配套设施目前，宝安体育场的建设已经完成，行政中心和中心广场正在建设中。
其他居住配套设施方面，由于区内仅有一片翻身村村民私宅，公建配套设施主要依托区外解决，区内只有部分零时性、自发性的商业店铺，市场和文化活动场所。
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究 PPT
开业时间 2011年11月28日
消费群 福田区商务人士及年轻客群
出租率 超过90%
停车位 2000个
租金水平 L2、L3层餐饮类租金范围为300-500元/㎡/月；
人流量 工作日日均客流约4-6万人次左右，周末及节假日日均客流约7-9万人次左右
项目分析
卓越·INTOWN是卓越集团跨界商业领域的深圳第一力作。它依托于中心区最大体量的甲级商务体 卓越世纪中心，以“爱”为主题，以“时尚”为宗旨，突破现有购物中心建筑布局，开放式经营， 营造街区感和视觉震撼，被誉为“深圳CBD商务休闲主场”,现在已成为写字楼商务配套商业的标杆 之作，更是被称为“美食魔方”和“开胃CBD”，开业至今通过招商调整汇集如爱马仕茶饮店813 芭依珊、克拉咖啡、深圳首家喜茶热卖、70后饭吧等热门餐饮品牌。
城市商圈 发展研究
深圳市各商圈定位及项目分布现状
前海中心 （未来 5-20 超级商业中心90万平方 米、配套商业服务业180
宝安区
宝安商圈 海雅缤纷城2013 合正汇一城2013 沙井京基百纳2013 西荟城购物广场2013 壹方城2017
花园城中心2006 2007 保利文化广场2008 天利名城2010 凯德来福士2017
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
Coco City2014 2014 缤果空间购物广场2014 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：中北部区 域的本地居民
福田 深南中
宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
城市商圈 发展研究
深圳城市规划及发展分析 PPT
民生发展规划
深圳十三五民生发展规划：
各区域历年发展对比
各区GDP和固定资产投资趋势平稳，龙华、坪 山相对处于低位
GDP：各区的增长趋势相当，但龙华新区、坪山新区绝对值相对偏低； 固定资产投资：近年来放缓了固定资产投资量，因此各区的趋势相对平稳，龙华、坪山处于低位；
备注：宝安区2012年开始剔除光明新区；龙华新区、坪山新区均从新区设立起统计。
功能布局
宝安区主要规划为三个功能区，以商务、商业项目为主
中央商务区核心区总用地约3平方公里，包括商 务办公区、核心商业区、中央绿轴，主要为商务 和商业服务功能。核心区布局有三组230米超高 层建筑群。 商务办公区位于核心区的西侧，用地面积约80公 顷，规划建筑面积约300万平方米。主要发展金 融、商贸、现代物流、文化创意等现代服务业和 总部经济。 核心商业区位于核心区的东侧，用地面积约50公 顷，规划建筑面积约200万平方米。主要布置大 型购物中心、步行商业街、五星级酒店等。 规划利用中央绿轴公共文化设施、海滨广场公园 、地下空间，打造为中央商务区配套的文化休闲 娱乐和观光场所。
宝安区政府全力推进中心区规划建设，历年投入约100 亿用于基础设施建设，市政道路网络已基本形成。引入 世界先进理念规划设计了中央绿轴，将打造成为深圳西 部的名片，中央绿轴串联了海滨广场、公园、图书馆、 青少年宫、演艺中心等市级规模公共文化设施，将于 2020年前陆续建成并投入使用。
前海合作区规划各类轨道线路 12条，总长度约53公里，轨道 网络密度3.5公里/平方公里。 各轨道线路的具体线站位布局 应结合全市轨道交通规。
宝安中心区定位：CBD+TBD
深圳市总体规划确定，宝安中心区与南山、前 海共同组成深圳市城市双中心，功能定位为： CBD+TBD，即中央商务区和科技研发服务区
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控制性详细规划调整 城市设计调整
2
汇报内容
一.中心区规划背景 二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾 三.规划整合关键问题分析 四.规划整合 五.管理实施
3
一. 中心区规划背景
4
区域差异化发展
珠三角核心区域竞争与协作中， 西部滨海区具有重要的产业及 交通地位，是核心功能区之一.
西部滨海区延伸特区功能，成 为区域消费、贸易中心。
12
1.宝安中心区城市设计
设计定位宝安中心区为 滨海特色的城市中心区，
这是与深圳市其他中心
显著的区别，也是其鲜 明环境特色所在。
13
2.宝安中心区控制性详细规划
2004年1月完成
编制单位：深圳市 城市规划设计研究院
控规确定了一条岸线， 一条轴线，三个圈层， 一条都市绿环的规划 结构
土地利用规划图 16
宝安中心区 规划与城市设计整合
----优化城市开发建设品质
2006.11
1
设计要求
回顾原有规划，对中心区的用地功能、配套设施、开发强度、交通 、管线等重要因素作出全局性调整。
对中心区发展情况分析和论证，对中心区的城市设计，特别是滨海 区的设计作出调整和优化
指导中心区下阶段开发，保证中心区的建设良性和有序进行。 成果要求
宝安中心区则是西部滨海区差 异化发展的核心部分.
深圳国际机场 宝安中心区
深圳中心区
宝安中心区
5
中心区现状航拍鸟瞰
6
土地权属情况
截止2005年12月，中心 区合同、协议、批复、 红线及蓝线总用地已达 320公顷，占总用地的 46.7%
不包括道路用地、广场、 公共绿地及水域等面积， 政府可用于商业开发及 公共服务的地块仅剩约 100公顷。
标志性塔楼属于中心区 商业街标志性建筑，其 地标性影响力，提升核 心商业区的重要性
通过商业广场及景观平 台，将地铁出口人流导 入商业区内部
设立地下商业与地铁站 相连
27
5.宝安中心区核心商业区专项规划
开发规模 总建筑面积：101万平方
米
其中 商业服务面积：45万平
方米 45% 办公面积：19万平方米
基建项目：11.深圳市大铲湾集装箱码头
12.沿江高速公路
13.广深城际快速轨道
14.海滨大道
15.地铁一号线续建工程
16.地铁五号线
11
1.宝安中心区城市设计
2002年12月国际 招标阿特金斯取 得第一名
总用地面积：718 公顷
设计理念:滨海水 岸是整个城市的 门户，是活动聚 集的焦点，对于 整个城市的形象 塑造，具有不可 忽视的作用。
全局规划：1.宝安中心区城市设计 2.宝安中心区控制性详细规划 3.宝安中心区城市设计导则
专项规划：4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计 5.宝安中心区核心商业区专项规划 6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计 7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划—总报告 8.滨海岸线工程 9.绿化专项规划 10.公交系统规划
规划中心区总居住人口17.7 万人。 规划建筑总量控制在770 万平方米左右。
用地性质
商业性公共设施（C）
办公
其中
商业 旅店业用地
旅游度假及游乐
政府/团体/社区类 （G/IC）
居住类 (含商住)
用地面积 单位(公顷)
70.58 28.13 10.33 10.90 21.22
93.69
216.57
18
▪ 用地面积：27.7公顷
▪ 设计定位于深圳市商业中心 网络体系中相对独立和完善 的零售商业次中心
区政府 25
5.宝安中心区核心商业区专项规划
核心商业区位 于中央绿轴东 侧，与中心区 商务办公区及 行政中心联系 紧密。
地铁一号线
地铁一号线沿
商业区东侧而
过，是核心商
业区的重要影
响因素
26
5.宝安中心区核心商业区专项规划
3.宝安中心区城市设计导则
2004年1月完成 编制单位：阿特金斯
深圳公司 对中心区内交通、建
筑、景观与开放空间 作出规定性限定，提 出实施设计导则的管 理措施，统一中心区 的开发的标准，保证 全区开发的协调性和 连续性。
19
3.宝安中心区城市设计导则
确定建筑高度由中心平均 约80-100米向海滨递减的 空间态势，中心区建筑限 高150米。
19% 公寓住宅 37万平方米
37%
28
6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计
▪ 2005年12月完成 ▪ 编制单位:加拿大C3城市规
划及景观建筑设计事务所
29
▪ 总用地面积：22公顷
6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计
中央轴线：构成景观绿色走廊， 以政府大楼为轴线起点，经过中 央广场轴线大道，穿越三个组团， 以南端百米滨海观景塔为轴终点， 讲求组团对称
捷的交通系统的商务中心.
22
4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计
开发规模 总建筑面积：147万平方米
其中 办公面积：112万平方米 76% 商业服务面积：8.6万平方米 6% 酒店公寓 26.6万平方米 18%
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5.宝安中心区核心商业区专项规划
▪ 2005年12月完成
▪ 编制单位：爱普斯顿国际投 资顾问(深圳）有限公司
因此政府需要对剩余中 心区宝贵的土地资源进 行集约高效的开发。
7
用地建设情况
目前已建在建 的项目除区政 府大楼外，主 要集中在都市 核心区外
8
中心区路网建设情况
目前已建成的路网集中在中 心区的北部及东部.
9
二.中心区规划、城市设计 及相关大型基建项目回顾
10
中心区主要规划、城市设计及基建项目列表
2.宝安中心区控制性详细规划
一条岸线 滨海大道外侧滨临大海，规
划观海，游憩，运动健身等 公共功能，形成城市公共的 亲水活动岸线 一条轴线 以中央绿轴为主线，两侧安 排商务办公、文化娱乐和会 议展览设施 三个圈层 将宝安新中心区用地布局结 构明确划分为核心区、过渡 区及居住区三个圈层
17
2.宝安中心区控制性详细规划
非对称空间：以水景、植物、步 行径等基本元素，营造流动的空 间环境
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4.宝安中心区商务办公区年12月完成 ▪ 编制单位：阿特金斯深圳公司 ▪ 总用地面积：65公顷 ▪ 位于中央绿轴西侧
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4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计
规划远景 标志性的国际化商务办公
区 充满活力的花园式滨海中
心城 绿色生态的区域副中心 具备良好的基础设施、便
2
汇报内容
一.中心区规划背景 二.中心区规划、城市设计及相关大型基建项目回顾 三.规划整合关键问题分析 四.规划整合 五.管理实施
3
一. 中心区规划背景
4
区域差异化发展
珠三角核心区域竞争与协作中， 西部滨海区具有重要的产业及 交通地位，是核心功能区之一.
西部滨海区延伸特区功能，成 为区域消费、贸易中心。
12
1.宝安中心区城市设计
设计定位宝安中心区为 滨海特色的城市中心区，
这是与深圳市其他中心
显著的区别，也是其鲜 明环境特色所在。
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2.宝安中心区控制性详细规划
2004年1月完成
编制单位：深圳市 城市规划设计研究院
控规确定了一条岸线， 一条轴线，三个圈层， 一条都市绿环的规划 结构
土地利用规划图 16
宝安中心区 规划与城市设计整合
----优化城市开发建设品质
2006.11
1
设计要求
回顾原有规划，对中心区的用地功能、配套设施、开发强度、交通 、管线等重要因素作出全局性调整。
对中心区发展情况分析和论证，对中心区的城市设计，特别是滨海 区的设计作出调整和优化
指导中心区下阶段开发，保证中心区的建设良性和有序进行。 成果要求
宝安中心区则是西部滨海区差 异化发展的核心部分.
深圳国际机场 宝安中心区
深圳中心区
宝安中心区
5
中心区现状航拍鸟瞰
6
土地权属情况
截止2005年12月，中心 区合同、协议、批复、 红线及蓝线总用地已达 320公顷，占总用地的 46.7%
不包括道路用地、广场、 公共绿地及水域等面积， 政府可用于商业开发及 公共服务的地块仅剩约 100公顷。
标志性塔楼属于中心区 商业街标志性建筑，其 地标性影响力，提升核 心商业区的重要性
通过商业广场及景观平 台，将地铁出口人流导 入商业区内部
设立地下商业与地铁站 相连
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5.宝安中心区核心商业区专项规划
开发规模 总建筑面积：101万平方
米
其中 商业服务面积：45万平
方米 45% 办公面积：19万平方米
基建项目：11.深圳市大铲湾集装箱码头
12.沿江高速公路
13.广深城际快速轨道
14.海滨大道
15.地铁一号线续建工程
16.地铁五号线
11
1.宝安中心区城市设计
2002年12月国际 招标阿特金斯取 得第一名
总用地面积：718 公顷
设计理念:滨海水 岸是整个城市的 门户，是活动聚 集的焦点，对于 整个城市的形象 塑造，具有不可 忽视的作用。
全局规划：1.宝安中心区城市设计 2.宝安中心区控制性详细规划 3.宝安中心区城市设计导则
专项规划：4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计 5.宝安中心区核心商业区专项规划 6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计 7.深圳市轨道交通二期工程地铁一号线详细规划—总报告 8.滨海岸线工程 9.绿化专项规划 10.公交系统规划
规划中心区总居住人口17.7 万人。 规划建筑总量控制在770 万平方米左右。
用地性质
商业性公共设施（C）
办公
其中
商业 旅店业用地
旅游度假及游乐
政府/团体/社区类 （G/IC）
居住类 (含商住)
用地面积 单位(公顷)
70.58 28.13 10.33 10.90 21.22
93.69
216.57
18
▪ 用地面积：27.7公顷
▪ 设计定位于深圳市商业中心 网络体系中相对独立和完善 的零售商业次中心
区政府 25
5.宝安中心区核心商业区专项规划
核心商业区位 于中央绿轴东 侧，与中心区 商务办公区及 行政中心联系 紧密。
地铁一号线
地铁一号线沿
商业区东侧而
过，是核心商
业区的重要影
响因素
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5.宝安中心区核心商业区专项规划
3.宝安中心区城市设计导则
2004年1月完成 编制单位：阿特金斯
深圳公司 对中心区内交通、建
筑、景观与开放空间 作出规定性限定，提 出实施设计导则的管 理措施，统一中心区 的开发的标准，保证 全区开发的协调性和 连续性。
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3.宝安中心区城市设计导则
确定建筑高度由中心平均 约80-100米向海滨递减的 空间态势，中心区建筑限 高150米。
19% 公寓住宅 37万平方米
37%
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6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计
▪ 2005年12月完成 ▪ 编制单位:加拿大C3城市规
划及景观建筑设计事务所
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▪ 总用地面积：22公顷
6.宝安中心区中央绿轴规划与建筑概念性方案设计
中央轴线：构成景观绿色走廊， 以政府大楼为轴线起点，经过中 央广场轴线大道，穿越三个组团， 以南端百米滨海观景塔为轴终点， 讲求组团对称
捷的交通系统的商务中心.
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4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计
开发规模 总建筑面积：147万平方米
其中 办公面积：112万平方米 76% 商业服务面积：8.6万平方米 6% 酒店公寓 26.6万平方米 18%
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5.宝安中心区核心商业区专项规划
▪ 2005年12月完成
▪ 编制单位：爱普斯顿国际投 资顾问(深圳）有限公司
因此政府需要对剩余中 心区宝贵的土地资源进 行集约高效的开发。
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用地建设情况
目前已建在建 的项目除区政 府大楼外，主 要集中在都市 核心区外
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中心区路网建设情况
目前已建成的路网集中在中 心区的北部及东部.
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二.中心区规划、城市设计 及相关大型基建项目回顾
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中心区主要规划、城市设计及基建项目列表
2.宝安中心区控制性详细规划
一条岸线 滨海大道外侧滨临大海，规
划观海，游憩，运动健身等 公共功能，形成城市公共的 亲水活动岸线 一条轴线 以中央绿轴为主线，两侧安 排商务办公、文化娱乐和会 议展览设施 三个圈层 将宝安新中心区用地布局结 构明确划分为核心区、过渡 区及居住区三个圈层
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2.宝安中心区控制性详细规划
非对称空间：以水景、植物、步 行径等基本元素，营造流动的空 间环境
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4.宝安中心区商务办公区年12月完成 ▪ 编制单位：阿特金斯深圳公司 ▪ 总用地面积：65公顷 ▪ 位于中央绿轴西侧
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4.宝安中心区商务办公区详细规划和城市设计
规划远景 标志性的国际化商务办公
区 充满活力的花园式滨海中
心城 绿色生态的区域副中心 具备良好的基础设施、便