房地产成本管理培训课件
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房地产工程成本管理讲座ppt课件
3. 项目成本预算。是一项制订项目成本控制基线或项目成本计划 的管理工作。这项工作包括根据项目的成本估算为项目的各项 活动分配预算，以及确定整个项目的总预算。项目成本预算的 关键是合理、科学地确定出项目成本的控制基线。
4. 项目成本控制。是指项目实施过程中依据项目成本预算，努力 将项目实际成本控制在项目预算范围之内的管理工作，主要包 括：不断度量项目实际发生的成本，分析和度量项目实际成本 与项目预算之间的差异，采取纠偏措施或修订项目预算的方法 实现对项目成本的控制。
承建单位或材料供应商或其它技术支持单位很难一开始就报 出实价； 工程招标的透明度无法保证 ； 工程招标内部管理链比较长，不确定的因素多，定标的时间 比较长，这对于我们大规模开发是很不利的 ； 工程招标过程复杂，或在一些小节上纠缠不清，不利于现场 的工程管理。
完整最新版课件
19
现代项目成本管理的主要思路
房地产工程成本管理
完整最新版课件
1
房地产工程成本管理观点解析
• 谁是控制工程成本的核心部门
• 目前流行的工程成本观点
• 工程成本控制的投资理念
• 套用传统定额计价体系的误区
• 工程量清单的威力
• 工程成本动态控制的思路
• 坚持工程招标低价中标的原则
• 工程招标后是否还需要砍价
• 99条理由与1条理由
• 房地产工程成本管理流程图，详见链接。
• 房地产项目营销产品定位，确定项目档次。见某庭项目发展报告项目定位部分
• 现金流分析，与财务部门一起确定付款条件或合作方式。工程成本费用计划及现金流分析实例
• 规划指标控制：各类规划指标参数控制，比如：容积率、地质条件、退红线、小区市政道路管网 等等。
• 方案设计阶段：主要是产品参数控制，比如：门窗比例、公摊面积、设备系统档次等等。
房地产项目成本控制——讲义课件
04 房地产项目成本控制策略 与技巧
设计阶段成本控制
01
02
03
04
设计阶段是项目成本控制的重 要环节，通过优化设计方案，
可以降低项目成本。
设计阶段成本控制的关键在于 选择合适的设计单位和设计方 案，以及加强设计变更的管理
。
设计阶段成本控制的具体措施 包括限额设计、设计招标、设
计方案比选等。
限额设计是指根据投资估算和 初步设计，对施工图设计进行 限制，确保总成本不超过预期
。
施工阶段成本控制
施工阶段是项目成本控制的另一个关 键环节，通过加强施工现场管理，可 以降低项目成本。
施工阶段成本控制的具体措施包括工 程量清单计价、施工招标、施工合同 管理、工程变更控制等。
施工阶段成本控制的关键在于选择合 适的施工队伍和材料设备，以及加强 施工现场的协调和管理。
工程量清单计价是指根据工程量清单 和计价表，对施工过程中的工程量进 行计量和计价，确保实际成本不超过 预期。
营销成本
广告宣传费用
如媒体广告、户外广告等费用。
活动策划费用
如开盘活动、促销活动等策划和实施费用。
销售代理费用
委托销售代理机构的代理费用。
其他费用
如市场调研费、展位费等。
其他成本
融资成本
如贷款利息、担保费等。
税费成本
如增值税、企业所得税等税费。
不可预见费用
为应对可能出现的风险和不确定性而预留的费用 。
全过程成本控制与管理
全过程成本控制与管理是指从 项目立项到竣工交付全过程进
行成本控制。
全过程成本控制与管理的关键 在于建立完善的成本控制体系 和制度，加强各阶段的协调和
配合。
房地产开发全过程成本管理培训课件
成本意识：只要考虑了性价比问题，就 是有成本意识
控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”
2006-11-24
15
成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
目标确定的依据—经验数据库、市场调研、 产品把握。
目标管理的过程—PDCA 循环 实现目标动态监控的手段—信息化
2006-11-24
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
2006-11-24
11
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5，成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
2006-11-24
5
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
---- 从虚到实的转折点就是发包
2006-11-24
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）
控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”
2006-11-24
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成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
目标确定的依据—经验数据库、市场调研、 产品把握。
目标管理的过程—PDCA 循环 实现目标动态监控的手段—信息化
2006-11-24
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
2006-11-24
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成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5，成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
2006-11-24
5
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不 是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱）
---- 从虚到实的转折点就是发包
2006-11-24
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握）
房地产成本管理培训课件
规划环节成本控制要点 招投标环节成本控制要点 施工环节成本控制要点 材料及设备采购环节成本控制要点 销售环节成本控制要点
工程预决算环节成本控制要点 期间费用的成本控制要点 物业管理成本控制要点
内容归纳
•建立合理的目标成本---控制标杆 •将目标成本分解成责任成本---控制依据 •将成本控制落实到各业务操作环节中—责任成本管理 •量化的控制指标与评估---控制落到实处 •控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向
二、责任成本的分解方式
方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本 控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控 制的指引
方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制 清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门 ，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成
盈利总目标
招标
规划设计 项目发展
销售及物业管理
签约
竣工结算 施工
土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 管理费用
房地产成本的形成
成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合
房地产项目成本归集
总目标
我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体 系。
回顾：
➢ 目标成本是基于公司目标建立的 ➢ 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 ➢ 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 ➢ 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系
案例：目标成本的设定形式
案例：动态成本信息反馈系统
案例：成本数据库的建立
谢 谢！
关于责任成本
房地产项目成本控制管理(教学习培训课件)
3-1-9 水泵房设备及安装 装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、
纯净水处理）
仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及
3-1-10 消防设备及安装 安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、
消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。
3-1-11 直饮水处理设备及安装
3-1-12 中水处理设备及安装
包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面
3-1-7 小区车行道路工程 停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工
程（含灯具及管线敷设）。
3-1-8
供配电设备及安装
小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、 柴油发电机、负荷开关设备及安装工程
小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安
费、墙改基金、路口开设费、占道费等。
2-4
造价咨询服 务费
支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发 生的费用。
2-5 工程监理费
包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方
外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排
2-6 临时工程费
那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢? 答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞 争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点， 分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚 了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销 部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项 目成本的高低。 从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工 程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。
房地产项目成本控制课件(PPT 55张)
Page9
房地产项目成本控制的理念
房地产项目开发企业真正体现 核心竞争力的、真正具有挑战性的 成本控制，是在一定的合理预算成 本下，如何做出性能档次最好的产 品，并保证同一楼盘各部件的质量 档次一致性。
Page10
现代房地产项目成本控制的思路
现代房地产项目成本管 理首先考虑的是如何通过管 理实现以最低的资源消耗 （成本）完成项目的全部活 动，但同时它也强调必须考 虑项目成本对于项目产出物 质量和项目工期的影响，这 些是现代项目成本管理与传 统项目成本管理最重要的区 别。
房地产项目成本控制
房地产系列讲座（四）
ZhejiangTransfarSoutherlandDevelopmentCo.,L td.
Page2
内容清单 一、成本的定义 二、房地产项目成本的组成 三、房地产项目成本管理 四、房地产项目成本控制的范例-某房产公司成本控 制指南
Page3
成本的定义
成本：为过程增值和结果有效已付出或
Page11
房地产项目成本控制管理层面
1、公司决策层面
经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。 项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高 端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖 掘土地价值）。 财务现金流核算，确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。
2、产品定位层面
1,567.02
建筑安装工程 费用
公共基础设施 费用 管理费用 财务费用 税金 其他费用 合计
98,614.20
12,151.19
16,763.10
2,065.54
5,768.90 8,679.60 8,360.80 270,305.6 0
全版房地产项目成本管.ppt
最新.课件
10
2、成本控制的特点
▪ 综合性 ▪ 全面性 ▪ 微观性
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11
3、成本控制的原则
▪ 目标管理 ▪ 过程管理
最新.课件
12
二、各阶段成本控制要素
▪ 土地获取成本 ▪ 设计阶段成本控制 ▪ 实施阶段成本控制 ▪ 营销阶段成本管理
最新.课件
13
1、合理控制土地的获取成本
▪ 土地的价格=土地开发完成后的房地产价值— 前期费用—开发成本—管理费用— 财务费用—营销费用—税费—利润 —投资者购买应负担的税费
设备安装工程、园林景观工程） ②建立招投标机制 ③强化合同管理 ④健全管理机制
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18
▪ 2、工程成本控制的措施 ▪ ①选择优秀的监理公司 ▪ ②选择优秀的承包商 ▪ ③合理安排施工顺序 ▪ ④重视工程变更 ▪ ⑤严格控制材料、设备价格 ▪ ⑥重视技术革新 ▪ ⑦加强竣工结算的审核
最新.课件
19
▪ 3、成本控制的内容 ▪ ①流程图、人员职责 ▪ ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ▪ ③多方案必选，控制变更设计 ▪ ④详细工程计量
最新.课件
20
4、营销费用的管理
1、周期：
导入——开盘——强销——尾盘期
2、营销费用预算：
广告
1.5~2.0%
销售代理
1~1.5%
售楼中心费用，视项目策划而定，可分为
▪ 土地占总成本的20~40%，并有进一步上升的 趋势
最新.课件
4
前期费用
▪ 可研费、设计费、勘探费、招标、监理 ▪ 咨询、审图费
▪ 一般不超过总成本的6%
最新.课件
5
开发成本
▪ 1、建安工程造价 ▪ 2、市政公用设施工程造价 ▪ 3、绿化园林景观工程造价
2024年度房地产企业成本管理培训讲解(6)
成本管理的定义
成本管理是指企业在生产经营过程中 ，对各项成本进行预测、决策、计划 、控制、核算、分析和考核等一系列 科学管理行为的总称。
成本管理的目标
通过成本管理，企业可以降低成本、 提高经济效益、增强市场竞争力，实 现可持续发展。
2024/2/3
4
房地产企业成本构成
土地成本
包括土地出让金、拆迁补偿费、 土地契税等。
途。
加强与施工单位的沟通，及时了 解施工进度和资金需求，确保施 工进度款支付的准确性和及时性
。
2024/2/3
20
工程变更和签证管理
建立完善的工程变更和签证管理制度，明确变更和签证的审批流程、责任人和时限 。
严格控制工程变更，对确需变更的项目进行充分的技术经济论证，确保变更方案的 科学性和经济性。
6
02
前期策划与投资决策 阶段成本管理
2024/2/3
7
市场调研及项目定位
01
02
03
了解市场需求
通过市场调研，分析目标 客户群体、需求特点、购 买力和消费趋势，为项目 定位提供依据。
2024/2/3
竞争对手分析
研究竞争对手的项目特点 、销售策略和价格水平， 以便制定差异化竞争策略 。
项目定位
根据市场调研结果，明确 项目的市场定位、产品类 型、客户群体和价格策略 。
前期费用
包括规划设计费、地质勘察费、 报批报建费等。
建安成本
包括建筑工程费、安装工程费、 装修工程费等。
开发间接费
包括工程管理费、营销费用、财 务费用等。
2024/2/3
公共配套设施费
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
成本管理是指企业在生产经营过程中 ，对各项成本进行预测、决策、计划 、控制、核算、分析和考核等一系列 科学管理行为的总称。
成本管理的目标
通过成本管理，企业可以降低成本、 提高经济效益、增强市场竞争力，实 现可持续发展。
2024/2/3
4
房地产企业成本构成
土地成本
包括土地出让金、拆迁补偿费、 土地契税等。
途。
加强与施工单位的沟通，及时了 解施工进度和资金需求，确保施 工进度款支付的准确性和及时性
。
2024/2/3
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工程变更和签证管理
建立完善的工程变更和签证管理制度，明确变更和签证的审批流程、责任人和时限 。
严格控制工程变更，对确需变更的项目进行充分的技术经济论证，确保变更方案的 科学性和经济性。
6
02
前期策划与投资决策 阶段成本管理
2024/2/3
7
市场调研及项目定位
01
02
03
了解市场需求
通过市场调研，分析目标 客户群体、需求特点、购 买力和消费趋势，为项目 定位提供依据。
2024/2/3
竞争对手分析
研究竞争对手的项目特点 、销售策略和价格水平， 以便制定差异化竞争策略 。
项目定位
根据市场调研结果，明确 项目的市场定位、产品类 型、客户群体和价格策略 。
前期费用
包括规划设计费、地质勘察费、 报批报建费等。
建安成本
包括建筑工程费、安装工程费、 装修工程费等。
开发间接费
包括工程管理费、营销费用、财 务费用等。
2024/2/3
公共配套设施费
包括学校、医院、商业等公共配 套设施建设费用。
基础设施费
地产成本管理控制及合约规划培训PPT
施工图阶段的目标成本：
施工图阶段是目标成本的强控阶段。为 保证目标成本制定的准确性与合理性， 施工图必须完整，审核须严谨，应尽量 减少施工图纸的变更，以减少施工图与 招标图之间的差异。这一阶段的控制主 要体现在技术与经济的结合方面，技术 方面合理，经济方面可行，即可大大降 低项目的工程造价。在施工图设计阶段， 应对其图纸预算进行有效的控制，对各 个分项工程的造价均进行细化分析，并 逐一与目标成本进行对比，依据类似工 程的相关指标分析工程分项指标，并对 相关部位进行设计优化。
房地产成本管理的实质
成本管理全过程：
虚
立项
策划
设计
实
发包
施工
竣工
维护
成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位， 即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。
房地产成本管理的实质
成本管理全过程 各阶段成本控制重点：
立项阶段—成本测算，项目经济性评价
3
合同付款——精细核量核价、付款有理有据
首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定，反映工程的实际完工“产值”，并 作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供依据；再次，根据 合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划；最后在付款计划范围内完成付 款申请，并完成款项支付。
？
动态成本控制阶段
动态成本的管控手段：
过程预警和强控，实现事前管控
预警是指目标成本超标达到了企业所设定的“预警线”，就会自 动进行预警报告，给相关人员一个警醒，形成目标成本过程管控 中的第一道防线。单个成本费项如果碰到“预警”，项目业务部 门可照常运行，但已经受到集团关注。如果一旦成本继续超额， 到达设定的“强控线”，那么就会“跳闸”，集团强制停止付款， 项目必须就成本超支问题进行总结，说明原因，然后集团根据实 际情况采取相应措施。通过这两种管控手段对项目动态成本的执 行进行预先防范和提醒，从而做好动态成本的事前管控。 目标成本制定后，应及时完成相应的合约规划，使开发项目的每 一单合同、签证、变更及付款均进入与目标成本对应的动态成本 中，及时对动态成本进行监控，如有超支状况，可及时得到预警。
房地产成本管理基础讲座课件
产品方案、开发沟通），
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。
• 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地
价值。
• 点评不同的经营模式。 • 现金流测算以及融资。
•房地产成本管理基础讲座
•10
2、产品定位层面(强化产品定位成本控 制)
• 项目营销产品定位，明确产品功能和
技术参数，确定产品选材用料标准。 3、规划、设计层面(优化设计成本控制)
• 控制项目规划设计指标；控制建筑设
计方案的科学合理性；控制结构、水、 电、设备的设计参数；控制二次设计； 控制材料、设备的选用。
•房地产成本管理基础讲座
•11
4、工程层面(固化工程成本控制)
• 编制工程成本控制指标，为工程成本动态
控制打下基础。
• 建立承建商、材料供应商资源库，优选工
程资源。
• 制定规范的工程成本控制流程，比如：招
价，再定标。
提醒：
• 您有没有精力侃价？有没有考虑对经营的
影响？
• 您有没有能力砍价？ • 高高举起大砍刀，您砍到的到底是谁？
•房地产成本管理基础讲座
•20
• 一位知名的房地产专家曾经讲过这样
一句话：向承建单位或供应商砍价， 谁要是砍到了他们的利润，那谁有本 事，但砍下来的往往是楼盘的品质。
• 需要不断地谈判比价、砍价才能控制
• 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶
段二个阶段完成的。设计阶段占有70～80 ％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）20～30％，这是目前比较流行的观点。
• 点评上述观点：
现阶段规划设计阶段成本优化的重点：三 个总说明（建筑、结构、设备）、竖向控 制、基坑支护、基础工程、地下室设计、 含钢量控制、水电设计参数控制、室外环 境景观等。
房地产开发全过程成本管理培训课件PPT(共 111张)
面;（如，资金、进度、协调）
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
目标形成的几个阶段
新
项
策
目
划
发
定
展
位
方
施
案
工
或
图
初
设
步
计
材 料 采 购 施 工 组 织 与
竣 工 结 算
（成
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
2，有效控制—动态监控，做到随时心中有
数
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。 施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通
常是在偏差较大的情况下），形成内控目标；
目标形成的几个阶段
新
项
策
目
划
发
定
展
位
方
施
案
工
或
图
初
设
步
计
材 料 采 购 施 工 组 织 与
竣 工 结 算
（成
【成本管理】房地产项目的成本管理讲义(PPT 92页)
【 【【绘 动PP画图T创方编编 插 项 幻建案辑辑入目灯】】】模图符片板表号发和布编号 ••使 插 段 手 幻 打打新印 包用入落动灯建版成C多图间绘片式PD P个片距图切T母和换（版行（文距声化音、、主速题度、、字方体式、、风格、效 让 插 字 形 时 幻果L入体状间灯）o音和填）片go频文充放出字、映现方轮在向廓每、张 •• P插 艺 效 对 放排背P映 练入术果象T景方计上视字动式时修和频画饰录效制旁果白（进入、强调、退出） • 对 绘图象笔排和常列用、快捷组键合、 选 插 放择入置F母la版sh版式
【开头语】
新闻联播 【 【 【母 插 段 发版 入 落 布创 对 修 放建象饰映中】】】国房地产发展历程 【 【【绘 动PP画图••T创方编编 使 让 插 插 插 项 段 字 手 形 幻 时 幻 打打幻新果建案辑印 包中 中L辑用入入入目落体动状灯间灯灯】建）版成】】oC模多图图音符间和绘填片）片式片g国 国PDoP板个表片频号距文图充切发放出城 房T母和和字、换布映（现镇 地版编行方轮（文在住 产号距向廓声化每房 发、音、张制 展、主度 阶速题改 段度、革 特、字方体点式、、风格、效
关注品牌 与形象理 念与价值
观
成本领先 战略是现 阶段房地 产企业重 要的竞争 手段
成本领 先战略
开头语 成本管理的问题 如何认识成本管理 成本的构成 成本控制的重心 作业过程成本管理 全员成本管理 结束语
【成本管理存在的问题】
成本管理现状
【 【 【母 插 段 发版 入 落 布创 对 修 放建象饰映成】】】本管理中的几个问题
房地产项目的成本管理
魏平
成本控制中心
2013.05
目录
I
II
III
IV
• 开头语 • 成本管理存在的问题 • 如何认识成本 • 成本的构成
【开头语】
新闻联播 【 【 【母 插 段 发版 入 落 布创 对 修 放建象饰映中】】】国房地产发展历程 【 【【绘 动PP画图••T创方编编 使 让 插 插 插 项 段 字 手 形 幻 时 幻 打打幻新果建案辑印 包中 中L辑用入入入目落体动状灯间灯灯】建）版成】】oC模多图图音符间和绘填片）片式片g国 国PDoP板个表片频号距文图充切发放出城 房T母和和字、换布映（现镇 地版编行方轮（文在住 产号距向廓声化每房 发、音、张制 展、主度 阶速题改 段度、革 特、字方体点式、、风格、效
关注品牌 与形象理 念与价值
观
成本领先 战略是现 阶段房地 产企业重 要的竞争 手段
成本领 先战略
开头语 成本管理的问题 如何认识成本管理 成本的构成 成本控制的重心 作业过程成本管理 全员成本管理 结束语
【成本管理存在的问题】
成本管理现状
【 【 【母 插 段 发版 入 落 布创 对 修 放建象饰映成】】】本管理中的几个问题
房地产项目的成本管理
魏平
成本控制中心
2013.05
目录
I
II
III
IV
• 开头语 • 成本管理存在的问题 • 如何认识成本 • 成本的构成
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•房地产企业的运营能力
•2006年，万科还保持了“有质量的增长”。公司的资产周转率约0.51，净资产回报率达 到14.48%。
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房地产成本管理培训课件
•房地产企业的核心竞争力：•企业运营能
力
•聚
•焦
•体
•现
•成本管理能力
•各专业的管理能 力 •专业间的集成能 力
•具体项目操作能 力
•企业综合管理能 力
产品1
产品2
产品3
房地产成本管理培训课件
范例----2
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房地产成本管理培训课件
•如何实现房地产企业的
•
全成本管理？
•建立和实践目标成本与责任成本管理体系
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房地产成本管理培训课件
•责任成本管理的总体思路
•建立合理的目标成本 •将目标成本分解成责任成本 •将成本控制落实到各业务操作环节中 •量化评估体系 •成本考核与绩效管理
设计部 工程部 采购部
项目部
财务部 营销部 总经理
房地产成本管理培训课件
•方式二：合同分类
分类 设计合同
建安工程合同 园林景观合同 集中采购合同
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合同名称（示意）
方案设计合同 施工图设计合同 园林景观设计合同 专业设计合同 地质勘察合同 测绘合同 三通一平工程施工合同 试桩检测合同
单独施工的桩基础工程合同
➢评估方式 ➢评估指标 ➢无效成本 ➢考核方式 ➢谨慎与全面性
•量化评估
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房地产成本管理培训课件
•回顾：
➢ 责任成本的分解是基于责任形成的主体 ➢ 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 ➢ 责任成本的管理要引入考核、评估机制 ➢ 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩
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关于责任成本
•二、责任成本的分解方式
•方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本 控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控 制的指引
•方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制 清单》，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门 ，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成
营销策 划 项目策 划
概念设 计
产品设 计 方案设 计
初步设 计
施工图设 计
项
概念设 投资估算 计 表
CS00表
CS01表
CS02表
CC03表
目
盈 利
全成本管理工作
目 标
目标成本的实施管理
•
项目结算
项目销 售
财务结算 成本结算 销售管 理
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变更签 证
施工管 理
设计管 理
工程项目管理
招标管 理
房地产新政与地产宏观大势
资源竞争
资本竞争
管理竞争
• 向管理要效益
•法制日趋健
全•消费者日趋成 熟•企业规模发 展
•管理规范化
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房地产成本管理培训课件
•舆论
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•
市 场
•房地产企业
•社会
•
资 本
举牌案例
房地产成本管理培训课件
• •
• • •
宏 烈行 观业 经竞 济争 调激 控
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房地产成本管理培训课件
关于目标成本
•一、目标成本的定义
➢ 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计 划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努 力所要实现的成本指标。
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房地产成本管理培训课件
关于目标成本
•二、目标成本定义解读 ➢ 目标成本设定与企业定位 ➢目标成本设定与项目定位 ➢目标成本设定与企业盈利 ➢目标成本设定的市场原则 ➢性价比与专业管理
房地产成本管理培训课件
关于责任成本
•五、责任成本的落实
➢责任主体 ➢责任内容 ➢责任控制要点 ➢责任履行评价 ➢责任状（书）
•责任成本指导书
•责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及 •各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）
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房地产成本管理培训课件
关于责任成本
•六、责任成本的评估与考核
房地产成本管理培训课件
•责任成本控制要点指南的介绍？
第一项 …………. 立项成本控制要点应用指南
第二项 第三项 第四项 第五项 第六项 第七项
第八项 第九项
…………. …………. …………. …………. …………. ………….
…………. ………….
规划环节成本控制要点应用指南 招投标环节成本控制要点应用指南 施工环节成本控制要点应用指南 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 销售环节成本控制要点应用指南
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房地产成本管理培训课件
关于目标成本
•二、目标成本定义解读
•盈利
•销售 •项目定位
•成本 •产品标准
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房地产成本管理培训课件
关于目标成本
•三、目标成本的形成
1、投资决策
《项目投资
可行性报告》
2、项目策划
项目定位：
概念性方案设计
3、方案设计
确定产品标
准
4、初步设计
确定产品各
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房地产成本管理培训课件
•责任成本管理中经常遇到的问题
•3、责任分配合理吗？
•案例1：样板房成本谁来管 •案例2：图纸的成本责任 •案例3：合同招标与实施责 任
•4、这些问题是责任成本管理的错？
•案例1：产品品质下降了 •案例1：质量问题出现了 •案例2：财务数据失真了
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•回顾：
➢ 目标成本是基于企业目标建立的 ➢ 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 ➢ 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 ➢ 目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系
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房地产成本管理培训课件
•案例：目标成本的设定形式
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房地产成本管理培训课件
•案例：动态成本信息反馈系统
供应商选 择
全项目的采购实施 房地产成本管理培训课件
•房地产项目全成本管理
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房地产成本管理培训课件
•房地产项目全成本
•土地成本 •资金成本
•成本管理
•成本分解
• 项目建造成
本
• 管理成本
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房地产成本管理培训课件
关于公共设施维修基金
各地政策要求
•万科对股东的公示
•关于土地增值税
•政策要求
•万科对股东的公示
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房地产成本管理培训课件
•管什么？
•管多深？
•成本管理
•怎么管？
•谁来管？
•取决于管理层的认识 •决定了项目成本与企业命运
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房地产成本管理培训课件
全成本管理的核
心
------企业的成本策略观
➢企业的定位决定了企业的成本策略 品牌 盈利 顾客价值 持续发展 ➢房地产企业基本的成本策略观
房地产成本管理培训课件
•案例：责任成本的分解落实
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房地产成本管理培训课件
•案例：责任成本考核的全面性
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房地产成本管理培训课件
•责任成本管理中经常遇到的问题
•1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？
•案例1：设计阶段 责任成本管理
•2、招投标管理的责任成本如何切分 ？
•案例2：招投标责任成本管理
房地产成本管理培训课 件
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2020/11/19
房地产成本管理培训课件
房地产企业面临着什么？
•新政---- •土地 金融 预售 自有资金 开发
• 行业门槛提高了
•形势---- •消费者观望
•行业内三 大并购案
•行业内强强联 合
•国际资金涌入
•机遇风险并存
•冰火两重天
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房地产成本管理培训课件
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房地产成本管理培训课件
责任成本管理
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房地产成本管理培训课件
•内容 •一、责任成本的解读 •二、责任成本的分解 •三、责任成本分解原则 •四、责任成本的落实 •五、责任成本的评估与考核 •六、案例
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房地产成本管理培训课件
关于责任成本
•一、责任成本的解读
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房地产成本管理培训课件
•房地产成本的形成
• 成本是一系列经营过程结果的迭加 • 成本寓含于各业务环节 • 成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 • 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合
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房地产成本管理培训课件
房地产项目成本归集
•企业特色 项目特点 •财务核算 成本分析
•！要产品，而不是作品 •！成熟产品的复制
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房地产成本管理培训课件
房地产项目成本的形成
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房地产成本管理培训课件
•房地产成本作业过程与成本形成
•盈利总目标
•销售及物业管理
•招标
•施工 •签约
•竣工结 算
•规划设计 •项目发展
•土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用 •管理费用
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房地产成本管理培训课件
•一句话:
• 房地产企业的竞争由资源竞争转化为管 理的竞争，进而成为成本管理的竞争
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