11销售不动产营业税的规定
鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管理有关问题通知
鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税(费)征收管理有关问题通知文章属性•【制定机关】鞍山市地方税务局•【公布日期】2011.12.19•【字号】鞍地税发[2011年]101号•【施行日期】2012.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文鞍山市地方税务局关于加强销售不动产税（费）征收管理有关问题通知（鞍地税发[2011年]101号）各县（市）区地方税务局、市内各分局：为加强和规范全市销售不动产税（费）的征收管理，经市局研究决定，现将销售不动产税（费）征收管理的有关政策及业务处理规定明确如下：一、营业税管理（一）销售不动产的征税范围不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
不动产包括：建筑物、构筑物和其他土地附着物。
建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。
其他土地附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
销售不动产是指有偿销售不动产所有权的行为。
销售不动产的征税范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
1、销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
⑴以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
⑵销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让行为，也比照销售不动产征税。
2、销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物所有权的行为。
3、纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
4、几种特殊行为征税范围问题①以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共担投资风险的行为不属于销售不动产征税范围，转让该股权时也不征税。
②以不动产投资入股，收取固定收入，而不承担风险行为，不按销售不动产征税。
销售不动产有哪些减免税规定
营业税中对销售不动产税税⽬的减免税优惠政策主要有：
（⼀）对企业、⾏政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收⼊，并纳⼊当地住房资⾦管理的，暂免征收营业税。
（⼆）对个⼈购买并居住超过⼀年的普通住宅（系指我国城乡公民个⼈或具有在华居住权的外籍个⼈购买单套建筑⾯积不超过120平⽅⽶的⽣活⽤居住房），销售时免征营业税；个⼈购买并居住不⾜⼀年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购⼊原价后的差额计征；个⼈⾃建⾃⽤住房，销售时免征营业税。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
房地产企业涉及的税费共有种税费
房地产企业涉及的税费共有11种11税1费税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税..费：教育费附加一、营业税1.转让不动产销售房屋要按销售不动产缴纳营业税;赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税..若房屋包括空调等附属设施;则空调包括在房款内;不需要单独计缴增值税..2.房屋租赁出租属于服务业——租赁业3.房地产销售公司买断商品房出售超过买断价格外的收入作为手续费收入;按“营业税--服务业”缴纳营业税4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征收营业税6.纳税人自建后销售房屋自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售;其自建行为应按建筑业缴纳营业税;再按销售不动产征收营业税..二、增值税销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税..三、土地增值税一一般规定1.出售——征包括三种情况：1出售国有土地使用权；2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；3存量房地产买卖其中对于2新建房地产转让出售的扣除项目：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤财政部规定的其他扣除项目对于3对于存量房地产转让的扣除项目①房屋及建筑物的评估价格..评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用..③转让环节缴纳的税金..2.房地产抵押1抵押期——不征；2抵押期满偿还债务本息——不征；3抵押期满;不能偿还债务;而以房地产抵债——征..3.房地产交换单位之间换房;有收入的;征；4.将开发的产品用于职工福利等房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等;发生所有权转移时应视同销售房地产..房地产清算5.合作建房建成后自用——不征；建成后转让——征..6.企业兼并转让房地产——暂免..7.纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的;免征土地增值税..8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时;如果产权未产生转移——不征收清算时不扣除相应的成本和费用二房地产企业土地增值税清算1.土地增值税的清算单位对于分期开发的项目;以分期项目为单位清算..开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的..应分别计算增值额..2.土地增值税的清算条件1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3直接转让土地使用权的..3.土地增值税的扣除项目①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金;须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的;不予扣除..②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的;地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准;并据以计算扣除..③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：A.建成后产权属于全体业主所有的；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；C.建成后有偿转让的;应计算收入;并准予扣除成本、费用..④房地产开发企业销售已装修的房屋;其装修费用可以计入房地产开发成本..房地产开发企业的预提费用;不得扣除..⑤属于多个房地产项目共同的成本费用;应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法;计算清算项目的扣除金额..四、房产税1.地产开发企业建造的商品房;在出售前;不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税..2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋;在施工期间;一律免征房产税..但工程结束后;施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的;应从基建单位接收的次月起;照章纳税..五、城镇土地使用税1.城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据..2.房地产开发公司建造商品房的用地;原则上应按规定计征城镇土地使用税..但在商品房出售之前纳税确有困难的;其用地是否给予缓征或减征、免征照顾;可由地方税务局结合具体情况确定..六、契税承受方1.企业公司制改造非公司制企业;整体改建为有限责任公司含国有独资公司或股份有限公司;或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的;对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属;免征契税..非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司;以其部分资产与他人组建新公司;且所占股份超过50%的;对新设公司承受该国有独资企业公司的土地、房屋权属;免征契税..2.企业股权重组——不征3.企业合并——免征合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属;免征契税..4.企业分立——不征企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业;对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属;不征收契税..5.企业出售买受人妥善安置原企业30%以上职工的;对其承受所购企业的土地、房屋权属;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..6.企业关闭、破产债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的;免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属;凡妥善安置原企业30%以上职工的;减半征收契税；全部安置原企业职工的;免征契税..7.房屋的附属设施对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的;征收契税;不涉及的;不征..七、企业所得税一预缴企业所得税房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的;对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品;在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入;按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额;计入利润总额预缴;开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整..二预计利润率1.非经济适用房开发项目：1位于省、市、县城区和郊区的不得低于20%；2位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于15%；3位于省、其他地区的;不得低于10%..2.经济适用房开发项目;不得低于3%..八、个人所得税1.职工高管工薪取得的一次性的奖金2.企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动;通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励包括实物、有价证券等;应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得按劳动报酬所得;依法征收个人所得税;并由提供费用的企业和单位代扣代缴..九、印花税1.财产房屋租赁合同——1‰..2.产权转移书据..包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同..3.营业账簿税目中记载资金的账簿的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额其他账簿——每件5元..4.领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元..十、城市维护建设税以营业税、增值税赠送空调需要视力同销售征增值税等为基数十一、耕地占用税占用耕地建房或从事非生产建设;按占用面积征税..十二、教育费附加同城市维护建设税。
营业税的基本规定
例子：
• 企业B整体承包后还是以企业A的名义对外对外经营， 且合同约定A企业向B企业收取承包费，税后利润由B 企业享有80%。A企业主营业务主要是提供酒店服务、 食宿、KTV服务。
• B企业承包后经营内容都没变化，且二家企业财务独 立核算，主营业务收入都是由A企业开具发票。企业B 承包经营下的主营收入 税费都是由A支付。
扣除项目
纳税人按照规定扣除有关项目，需要取得国务院税 务主管部门规定的凭证（合法有效凭证）；取得的 的凭证不符合法律、行政法规或者国务院主管部门 有关规定的，该项目金额不得扣除。
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合法有效凭证
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者 个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单 位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
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计税价格核定公式： 计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本 利润率）÷（1-营业税税率）
上述公式中的成本利润率，由省、自治 区、直辖市地方税务局确定。
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特殊规定
2004年12月1日起，增值税小规模纳税人或营业税 纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批 准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发 票，按照发票上注明的增值税税额，抵免当期应 纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款 机取得的普通发票上注明的价款，依下列公式计 算可抵免税额： 可抵免的税额=价款÷（1＋17%）×17%
营业税的纳税人。
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一、纳税人的基本规定
【特殊】
3.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承 包人、承租人、挂靠人发生应税行为，承包 人以发包人、出租人、被挂靠人名义对外经 营并由发包人承担相关法律责任的，以发包 人为纳税人；否则以承包人为纳税人。
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中华人民共和国营业税暂行条例
中华人民共和国营业税暂行条例【发文字号】中华人民共和国国务院令[第136号]【发布部门】国务院【公布日期】1993.12.13【实施日期】1994.01.01【时效性】失效【效力级别】行政法规中华人民共和国国务院令（第１３６号）《中华人民共和国营业税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起施行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国营业税暂行条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。
第二条营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执行。
税目、税率的调整，由国务院决定。
纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本条例规定的幅度内决定。
第三条纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。
第四条纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
应纳税额计算公式：应纳税额＝营业额×税率应纳税额以人民币计算。
纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格折合成人民币计算。
第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外：（一）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。
（二）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。
（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
营业税计税依据及相关管理规定
营业税计税依据一、收入全额1.营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2．关于折扣的处理原则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
二、收入差额——允许减除特定项目金额三、核定营业额——纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
营业税税额抵免1．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2．营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额。
抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款。
依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1+17%）×17%当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵【例】某运输公司2009年2月运输收入200000元，当月购买一台税控收款机，支付3744元并取得普通发票，当月应纳营业税（）A．5887.68 B．5251 C．5456 D．6000【答案】C【解析】200000×3%-3744÷（1+17%）×17%=6000-544=5456（元）。
房地产11个主要产税目
房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
1、营业税⑴税目与税率营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
⑵特殊规定转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
（《营业税暂行条例实施细则》第四条）在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
但转让该项股权，应按本税目征税。
2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(2011修订)
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则(2011修订)【法规类别】营业税【发文字号】中华人民共和国财政部令第65号【失效依据】国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国增值税暂行条例》的决定【发布部门】财政部【发布日期】2011.10.28【实施日期】2011.11.01【时效性】失效【效力级别】部门规章中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（2008年12月18日财政部国家税务总局令第52号公布根据2011年10月28日《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》修订以财政部令第65号发布）第一条根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例），制定本细则。
第二条条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。
加工和修理、修配，不属于条例规定的劳务（以下称非应税劳务）。
第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。
但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
第四条条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；（二）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内；（三）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；（四）所销售或者出租的不动产在境内。
第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
2011年营业税文件
１关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定中华人民共和国财政部令第65号《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》已经财政部、国家税务总局审议通过，现予公布，自2011年11月1日起施行为了贯彻落实国务院关于支持小型和微型企业发展的要求，财政部、国家税务总局决定对《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的部分条款予以修改。
一、将《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十七条第二款修改为：“增值税起征点的幅度规定如下：（一）销售货物的，为月销售额5000-20000元；（二）销售应税劳务的，为月销售额5000-20000元；（三）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元。
”二、将《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十三条第三款修改为：“营业税起征点的幅度规定如下：（一）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（二）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。
”本决定自2011年11月1日起施行。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》根据本决定作相应修改，重新公布。
２财政部国家税务总局关于延长农村金融机构营业税政策执行期限的通知财税〔2011〕101号为支持农村金融发展，经国务院同意，决定将《财政部国家税务总局关于农村金融有关税收政策的通知》（财税[2010]4号）第三条规定的“对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减按3%的税率征收营业税”政策的执行期限延长至2015年12月31日。
３财政部国家税务总局关于员工制家政服务免征营业税的通知财税〔2011〕51号为支持家政服务行业发展，增加就业，改善民生，经国务院批准，现将员工制家政服务营业税政策通知如下：一、自2011年10月1日至2014年9月30日，对家政服务企业由员工制家政服务员提供的家政服务取得的收入免征营业税。
个人销售不动产如何交税
个人销售不动产（二手房）个人销售不动产第一部分：税收政策个人销售不动产涉及的税种一览表注： 1.城建税税率为：市区（包括莞城、东城、南城、万江、松山湖）7%，其余各镇5%。
2.能提供完整、准确的财产原值凭证的可按税法有关规定征收土地增值税。
详细规定如下：一、个人销售住房（一）个人将购买的住房对外销售1.营业税：（1）不足5年的住房对外销售，按转让价格全额计征营业税。
（2）超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按差额计征营业税。
（3）超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。
普通住房的标准：1、单层建筑套内建筑面积120平方米以下（含）或建筑面积144平方米以下（含）；2、容积率在1.0以上（含），容积率=整栋总建筑面积/土地面积；3、单价符合东财[2007]412号文规定的标准，单价=转让价格/单层建筑面积。
具体标准如下：根据各镇街住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类标准：一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000 元／平方米以下（含6000 元／平方米）;二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道窖、大岭山镇，实际成交价格低于5300 元／平方米（含5300 元／平方米）;三类标准：石褐、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高涉、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇、实际成交价格低于4500 元／平方米（含4500 元／平方米）。
本标准从2007 年 11 月1 日起（以签订房屋买卖合同日期为准）在全市范围内统一执行。
注意：转让价格由评估机构出具的评估报告上注明的评估价格和买卖合同上注明的成交价格两者按孰高的原则确定。
属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格确定。
“按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不包括其他相关税费。
销售合同营业税怎么算出来的
一、营业税的概念营业税是指对企业在生产经营活动中取得的营业收入征收的一种税。
根据我国税法规定，营业税的征税范围包括商品生产、商品流通、转让无形资产、销售不动产、提供应税劳务或服务等等。
二、营业税的计算方法1. 计算依据营业税的计算依据是企业的营业收入。
营业收入是指企业在正常生产经营活动中取得的全部收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
2. 计算公式营业税的计算公式如下：营业税 = 营业收入× 营业税税率其中，营业税税率根据不同行业和业务类型有所不同。
以下是部分行业和业务类型的营业税税率：（1）一般纳税人：增值税17%，营业税3%（2）小规模纳税人：增值税3%，营业税3%（3）娱乐业、饮食业：营业税5%（4）销售不动产：营业税5%（5）转让无形资产：营业税5%3. 计算步骤（1）确定营业收入：根据企业会计核算，确定当期营业收入。
（2）确定营业税税率：根据企业所属行业和业务类型，确定适用的营业税税率。
（3）计算应纳税额：将营业收入乘以营业税税率，得出应纳税额。
（4）缴纳营业税：企业应按照税法规定，在规定的期限内，向税务机关申报并缴纳营业税。
三、注意事项1. 营业收入包括主营业务收入和其他业务收入，企业应准确核算各项收入。
2. 营业税税率根据企业所属行业和业务类型有所不同，企业应准确确定适用的税率。
3. 营业税的计算应遵循税法规定，确保计算结果的准确性。
4. 企业应按照税法规定，在规定的期限内申报和缴纳营业税。
总之，销售合同营业税的计算是一项复杂的工作，企业应认真对待，确保计算结果的准确性。
通过合理规划税收负担，企业可以更好地发展壮大。
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录
关于销售不动产转让无形资产相关免征或不征营业税、土地增值税、契税政策摘录1、兼并、破产不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干问题的通知》（浙地税一[1995]80号 1995年11月15日）第十一条：对企业兼并过程中发生的土地使用权、不动产的转移行为，暂不征营业税。
对因破产而发生的企业拍卖，暂不征营业税；但专项拍卖企业不动产、转让无形资产所取得的收入应照章征收营业税。
2、不动产投资不征营业税依据：《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第九条第二项：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
、3、股权转让不征收营业税依据：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。
经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：（一）以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
（二）对股权转让不征收营业税。
（三）《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
本通知自2003年1月1日起执行。
4、整体资产转让不征营业税依据：《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》2002年2月21日（国税函[2002]165号）根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。
转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。
因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
5、股权转移涉及的不动产过户不征营业税依据：《浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2005]303号）第五条：企业股权（产权）转移过程中涉及的不动产、土地使用权过户不属销售转让行为，不征收“销售不动产”、“转让土地使用权”营业税。
《关于营业税征收有关问题的公告》(苏地税规[2011]3号)文件解读-财税法规解读获奖文档
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相关法规苏地税规[2011]3号江苏省地方税务局关于营业税征收有关问题的公告
一、销售地下管道业务，属于构筑物的销售，应按照销售不动产税目缴纳营业税。
依据《营业税税目注释》第九条：销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
本税目征税范围包括销售建筑物或构筑物。
此外，根据《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）对构筑物的分类，水利管道、排水管道、引水管道等地下管道属于构筑物范畴。
因此，根据上述规定，销售地下管道属于构筑物销售，应按照销售不动产征收营业税。
二、纳税人从事清洁、养护、修复业务，除国家另有规定外，暂按服务业其他服务业税目缴纳营业税。
依据《营业税税目注释》第七条：服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
第八款：其他服务业，是指除代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业以外的服务业务。
因此，除政策有另行规定外，如对建筑物、构筑物的修缮按照建筑业税目缴纳营业税、污水处理和垃圾处置不征收营业税，对单位和个人从事的其他清洁、养护和修复业务都应按照服务业其他服务业税目缴纳营业税。
三、对个人独资企业将其名下的房产转移回投资者的行为不征收营业税。
依据《营业税税目注释》第九条：销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
根据《个人独资企业法》规定，个人独资企业，是指依照本法。
财税[2011]111号
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财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知财税[2011]111号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点。
根据《营业税改征增值税试点方案》，我们制定了《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》、《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》和《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》。
现印发你们，自2012年1月1日起施行。
上海市各相关部门要根据试点的要求，认真组织试点工作，确保试点的顺利进行，遇到问题及时向财政部和国家税务总局报告。
交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法第一章纳税人和扣缴义务人第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
第二条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。
否则，以承包人为纳税人。
第三条纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税服务的年应征增值税销售额（以下称应税服务年销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
应税服务年销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人；非企业性单位、不经常提供应税服务的企业和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。
第四条小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定，成为一般纳税人。
营业税
税务机关对来自境外的签收单据的真实性质疑的，可要求提供
境外公证机构的确认证明 ④国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
三、核定营业额
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产价格明
显偏低并无正当理由，或者视同发生应税行为而无营业额的，税
务机关可按下列顺序确定其营业额： （1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋ 成本利润率）÷（1-营业税税率） 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
营业税
营业税的基本规定
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和 销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种流 转税。 1.注意与增值税征税范围的关系(不交叉） 2.注意“境内的含义” （1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或 者个人在境内； （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或者出租的不动产在境内。
④ 金融机构往来业务不征收营业税。
⑤ 出纳长款收入不征收营业税。 ⑥ 非金融机构和 个人（含个体工商户及其他个人）从事外汇、 有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入 暂免征收营业税
• 【例题】2014年第三季度某商业银行向企业发放贷款取得利 息收入400万元，逾期贷款罚息收入5万元；将第一季度购进 的有价证券转让，卖出价860万元，买入该证券付出780万元； 代收电话费取得手续费等收入14万元。2014年第三季度该商 业银行应纳营业税多少万元？
自建建筑物征税的规定
【例题】某建筑公司2月发生如下业务：自建同一规格和标准 的楼房两栋，建筑安装总成本3000万元，成本利润率20%，该 公司将其中一栋自用，另一栋对外销售，取得销售收入2400万 元，当月应纳营业税多少万元。 【答案】建筑业营业税=3000×50%×（1+20%）/（1-3%） ×3%=55.67（万元）； 销售不动产营业税=2400×5%=120（万元）； 应纳营业税合计=55.67+120=175.67（万元）。
1.财政部关于营业税会计处理的规定 财会字(993)第83号
财政部关于营业税会计处理的规定《中华人民共和国营业税暂行条例》已经国务院颁发，现对有关会计处理办法规定如下：一、企业缴纳的营业税，通过"应交税金--应交营业税"科目进行核算。
二、企业按其营业额和规定的税率，计算应缴纳的营业税，借记"营业税金及附加"(金融保险企业、旅游饮食服务企业、邮电通信企业、民用航空企业、农业企业)、"经营税金及附加"(房地产开发企业)"、"营运税金及附加"(交通运输企业)、"运输税金及附加(铁路运输企业)、"工程结算税金及附加"(施工企业)、"营业成本"(外经企业)等科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
上缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"等科目。
三、金融企业接受其他企业委托发放贷款，收到委托贷款利息，借记"银行存款"或有关企业存款等科目，贷记"应付帐款--一应付委托贷款利息"科目；计算代扣的营业税，借记"应付帐款--应付委托贷款利息"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
代缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"或"财政性存款"等科目。
建筑安装业务实行转包或分包形式的，由总承包人代扣代缴营业税，总承包人收到承包款项，应根据应付给分包单位或分包人的承包款计算代扣营业税，借记"应付帐款"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目。
代缴营业税时，借记"应交税金--应交营业税"科目，贷记"银行存款"科目。
四、企业销售不动产，按销售额计算的营业税记入固定资产清理科目，借记"固定资产清理"科目，贷记"应交税金--应交营业税"科目(房地产开发企业经营房屋不动产所缴纳营业税的核算，按本规定第二条进行会计处理)。
房产过户营业税法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房产交易日益频繁。
在房产交易过程中，过户环节是必不可少的。
而房产过户涉及到的税费问题，特别是营业税，一直是购房者关注的焦点。
本文将详细介绍房产过户营业税的相关法律规定，帮助购房者更好地了解这一税费。
二、营业税概述1. 营业税的定义营业税，是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。
2. 营业税的纳税人营业税的纳税人是指在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
三、房产过户营业税的征收范围1. 新建商品房新建商品房的购买者，在办理房产过户手续时，需要缴纳营业税。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二十条规定，新建商品房的营业税税率为5%。
2. 二手房二手房的过户涉及营业税的情况较为复杂。
根据不同情况，二手房产过户可能需要缴纳营业税，也可能不需要缴纳。
（1）满五年唯一住房根据《关于个人购买住房有关税收政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，个人购买住房，在取得房屋所有权证满五年且是家庭唯一住房的，可以免征营业税。
（2）不满五年或非唯一住房对于不满五年或非唯一住房的二手房过户，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第二十条规定，应缴纳营业税。
税率为差额征税，即应纳税额=（转让价格-购买价格）×5%。
四、房产过户营业税的计算方法1. 新建商品房新建商品房的营业税计算公式为：应纳税额=购房款×5%。
2. 二手房（1）满五年唯一住房应纳税额=0。
（2）不满五年或非唯一住房应纳税额=（转让价格-购买价格）×5%。
五、房产过户营业税的优惠政策1. 优惠政策一根据《关于个人购买住房有关税收政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，个人购买住房，在取得房屋所有权证满五年且是家庭唯一住房的，可以免征营业税。
2. 优惠政策二对于购买新建商品房的个人，在办理房产过户手续时，可享受购房款1%的减免优惠。
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税目与税率 纳税人 计税依据
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个人买卖房屋税收政策
1 、自 2019 年1月1日起，个人将购 买不足5年的非普通住房 对外销售的， 全额征收营业税；个人将购买超过 5年 （含5年）的非普通住房或者不足 5年的 普通住房对外销售的，按照其销售收入 减去购买房屋的价款后的差额征收营业 税；个人将购买超过 5年（含5年）的普 通住房对外销售的，免征营业税。
31
【计算题】 2019年某企业销售已使用过 5年的厂房， 取得收入l400 万元，该厂房 (委托建筑公司建造 ) 建造后最初入账原值 800万元，已提折旧 400万元。 该企业上述业务应缴纳营业税 ( )万元。 A.20 B.30 C.32.50 D.70
销售不动产营业税的规定
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2
销售不动产，是指有偿转让不 动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动 后会引起性质、形状改变的财产。
本税目征税范围包括:销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物。
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销售不动产适用的营业税税率为5%
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销售位于境内的不动产的单 位或个人为营业税的纳税人，它 既包括专门从事销售不动产的单 位和个人，如房地产开发公司、 住宅开发公司等;也包括一次性销 售不动产的单位和个人，如行政 事业单位销售自有房产。
7
特殊情况
3 、纳税人转让土地使用权或销 售不动产的同时，一并销售的附着于 土地或者不动产上的固定资产中，凡 属于增值税应税货物的，征收增值税。
8
特殊情况
4 、单位或者个人将不动产无偿 赠与他人的行为，视同销售不动产， 按规定征收营业税。
9
特殊情况
5 、纳税人自建住房销售给本单 位职工，属于销售不动产行为，应照 章征收营业税。
17
两种情况
单位和个人销售或转让 抵债 所得的不动产、土地使用权的， 以全部收入减去抵债时该项不动 产或土地使用权作价后的 余额为 营业额。
18
要注意的几个问题
第一，房地产开发公司销售商品房时，要代当地政 府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取 的市政费，代邮政部门收取邮政通讯配套费等。对此 类代收资金及费用， 房地产开发公司不是作为自己的 营业收入，而是作为代收费用处理的，将全额转给有 关部门。根据《营业税暂行条例》中关于营业税营业 额为纳税人从对方所取得全部价款和价外费用的规定， 对此类费用，不论其财务上如何核算，均应当 全部作 为销售不动产的营业额计征营业税。
3
小知识——构筑物
建筑物，一般指供人们进行生产、生活 或其他活动的房屋或场所。例如，工业建筑、 民用建筑、农业建筑和园林建筑等。
构筑物就是不具备、不包含或不提供人 类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、 过滤池、澄清池、沼气池等。
4
(一)销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，指有偿转
让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销 售建筑物或构筑物，视同销售建筑物 或构筑物。
5
(二)销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，指有偿转让
其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，指除建筑物、构
筑物以外的其他附着于土地的不动产， 如树木、庄稼、 花草等。
6
特殊情况
1 、在销售不动产时连同不动产 所占土地使用权一并转让的行为，比 照销售不动产征税。
2 、以不动产投资入股，参与接 受资投方利润分配、共同承担投资风 险的行为，不征营业税。在投资后转 让股权的，也不征营业税。
28
年限
普通住宅 非普通住宅
不足5年 差价*5% 售价× 5%
超过5年
免
差价× 5%
（含5年）
29
个人买卖房屋税收政策
2、个人无偿赠与不动产、土地 使用权，属于下列情形之一的，暂免 征收营业税：
30
个人买卖房屋税收政策
1、离婚财产分割； 2、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父 母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄 弟姐妹； 3、无偿赠与对其承担直接抚养或者赡 养义务的抚养人或者赡养人； 4、房屋产权所有人死亡，依法取得房 屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者 受遗赠人。
要注意的几个问题
计税价格 =营业成本或工程成本× (1＋成本利润
率)÷(1－营业税税率 )
22
要注意的几个问题
第三，纳税人在资产重组过程中， 通过合并、分立、出售、置换等方式， 将全部或部分实物资产以及与其相关 的债权、债务及劳动力一并转让给其 他单位和个人的行为，不属于营业税 征收范围，其中涉及的不动产、土地 使用权转让，不征收营业税。
19
要注意的几个问题
第二，单位将不动产赠与他人的 营业额问题。
对单位将不动产无偿赠与他人， 税务机关有权核定其计税营业额，其 方法如下 :
20
要注意的几个问题
1、按纳税人当月销售的同类不动产的 平均价格核定。
2、按纳税人最近时期销售的同类不动 产的平均价格核定。
3、按下列公式核定计税价格 :
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税目与税率 纳税人 计税依据
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纳税义务发生的时间
纳税人销售不动产，采用 预收款方式的，其纳税义务发生 时间为收到预收款的当天;
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纳税地点
销售不动产，应当向不动产所 在地主管税务机关申报纳税。
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பைடு நூலகம்
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税目与税率 纳税人 计税依据
? 申报与缴纳
? 税收优惠
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纳税人销售不动产的营业额为 纳税人销售不动产时从购买方取得 的全部价款和价外费用 (含货币、货 物或其他经济利益 )。
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两种情况
单位和个人销售或转让其 购 置的不动产或受让的土地使用权， 以全部收入减去不动产或土地使 用权的购置或受让原价后的 余额 为营业额。