银行授信审查报告常见问题分析
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• 5、关联交易为主，信用风险主要基于集团整体偿债 能力。但未能有效分析判断其集团整体风险。
2、集团收入分析不完整
• 1、收入涉及各个板块，以及各板块近几年的 收入、盈利情况、新增投资及资金来源情况 需要分类说明和分析。 • 2、经营收入持续大幅度下降，没有说明是趋 势性还是短期性。
3、重Βιβλιοθήκη Baidu变化前后对比
4、授信方案制定
• 1、企业发展情况和集团授信方案没有关系。 • 2、融资需求与授信方案没有对应性。 • 3、授信方案与组建集团关联性不大。
• 4、设置授信品种的原因均不明确。
4、授信方案制定
• 5、企业快速发展，我们的配套服务方案不明， 也不清楚增加授信与企业发展的关系。
• 6、扩盘原因，授信方案与企业经营关系不清晰。 • 7、过度融资情况一。首次合作，提供的融资规 模远远大于现有融资各行。
3、涉及存量项目
• 1、续授信业务涉及存量项目贷款，对项目进展 没有效描述。 • 2、涉及项目进展不符合预期。没有具体说明延 期因素造成的具体延期时间。 • 3、项目原始总投资及资金来源。 • 4、一期项目的现金流对二期有影响，对于资金 构成等没有分析。
4、项目还款来源
• 1、还款来源为股权分红，不宜作为项目贷款的 稳定还款来源。 • 2、还款来源为土地出让收入，但是监控方案极 其不确。 • 3、还款来源必须明确，不能过于简略。 • 4、收入监控方案不明确和还款分析不到位。 • 5、项目评估基础数据不明确。
14
1、项目投资构成及资金来源 • 1、对异常的投资构成，没有特别说明。
• 2、财务费用估算问题。
• 3、预售的诚意金在投资构成中无反映。
• 4、自筹资金没有到位，且将和贷款同比例到位，没有 对资金来源及到位可行性进行分析。
• 5、销售反投超过10%。 • 6、夹层融资。信托资金到期在银团贷款之前。 • 7、项目资金与财务数据交叉分析。
• 8、过度融资情况二。借款人的总资产与收入不 支持授信额度。
5、涉及异地授信方案
• 1、与集团所在地分行的沟通，尤其是涉及总行 已经全面否决该集团授信。
• 1、重大事件之后，对其经营等影响没有述 及。 • 2、存量贷款重组。没有明确还款能力不足 的具体原因。
4、对外投资情况
• 1、现有对外投资的战略、收益、赎回缺乏 详细说明。 • 2、对投资类公司的投资策略及盈利模式分 析单薄。
目录
二、财务分析
8
1、财务数据基本问题
• 1、财务数据抄错。 • 2、财务数据及分析与经营面没有关联。 • 3、财务分析与项目分析不匹配，经营情况 和财务情况有很大反差。 • 4、集团授信分析重点必须在于合并报表， 需要历年进行趋势比较分析。 • 5、没有民营集团合并财务数据。
2、主要科目问题
• 1、大额资本公积没有说明。 • 2、分红政策不明。 • 3、涉及其他银行融资，贷款与项目之间关 系没有说明。 • 4、大额其他应付款不关注，尤其是对方不 是在关联公司名单之中的。 • 5、收入没有说明，缺乏与还款的对应关系。
3、财务数据波动分析
• 1、关注应收账款和短期借款迅速上升。 • 2、关键财务数据不关心，对经营判断有明 显影响。
5、房地产贷款
• 1、房地产项目可售面积单位成本原高于周边 已开发楼盘售价，市场风险过大。
• 2、房地产贷款转为物业贷款，涉及部分楼盘 销售问题。 • 3、涉及项目贷款多家银行拼盘融资。
目录
四、授信方案
20
1、调整、续报、复议
• 1、方案变化描述，不要出现“基本无变化”。
• 2、授信调整的授信方案在于特别说明变更内容，明 确上报总行目的，以及针对性的分析。 • 3、复议必须基于总行提出的问题，尤其是关键性问 题。
授信审查报告常见问题分析
引言
一．审查经验诚可贵，若无积累就浪费 二．详略得当殊不易，突出重点显才高 三．板块关联不可缺，逻辑严密最可靠
2
目录
一．经营情况
3
1、基本信息不清 • 1、经营优势和核心竞争力没有说明
• 2、核心协议缺少
• 3、对相关行业不了解
• 4、新组建的集团。经营、投资和财务管理模式缺乏 预测。各家子公司的分析没有主线和关联性。
3、授信方案基本内容
• 1、提款期。提款期设定的原因缺乏、提款期设定长于 授信期。
• 2、授信期限过长和过短。 • 3、授信各项之和超过总授信，且没有明确跨用原则。 • 4、备用授信没有明确限定条件。 • 5、抵押物没有说明置换后的抵押土地，不能含糊批复。 • 6、直投和贷款是不同的路径，不能混合上报。
• 3、难以解释的科目问题无法解释就不解释。
• 4、收入大幅度波动没有说明。
• 5、资产评估增值的定价基础，即评估方法。
4、财务数据勾稽关系
• 1、现金流量表的大额数据与经营、收入不 匹配。 • 2、投资收益与长期投资没有关系。
5、设置财务指标限制
• 缺少设置财务指标限制的出发点。
目录
三、项目情况
• 9、短期融资券和中票之前有过合作，本次再次申请。 但是对之前发行后市场情况等缺失。
2、授信重组方案
• 1、项目重大变化需要调整授信方案，不应该 在贷款到期前而也该在变化后立即上报。不 能仅仅为了解决现有贷款即将到期的问题。 • 2、授信方案重组。重组原因还是说明企业的 考虑，而没有将重点放在银行利益上。
• 4、大半年前被否决，新授信方案存在问题没有效解 决。
• 5、之前为续议意见，本次授信没有对续议内容提出 解释或说明。
1、调整、续报、复议
• 6、总行前批复对客户的贷后管理有较多要求。本次 上报没有反馈。
• 7、对总行关注的重点财务指标，没有专题性的分析。 • 8、上次批复中对结算量是有要求的，应增加集团存 款、结算等收益情况。
2、项目合规性
• 1、项目批文和项目的针对性不明。
• 2、涉及7个项目，有打捆之嫌。
• 3、物业贷款用途不明确。 • 4、未完成房地产准入。 • 5、我行经营性物业贷款对应的收入物业抵押情况不可控。 • 6、涉及政府类融资，我行在当地尚无机构。 • 7、项目为土地储备中心委托代建项目。 • 8、项目相关的立项批复、项目平整土地BT合同等基本文件均不具 备或不支持本项目的投资额度。
2、集团收入分析不完整
• 1、收入涉及各个板块，以及各板块近几年的 收入、盈利情况、新增投资及资金来源情况 需要分类说明和分析。 • 2、经营收入持续大幅度下降，没有说明是趋 势性还是短期性。
3、重Βιβλιοθήκη Baidu变化前后对比
4、授信方案制定
• 1、企业发展情况和集团授信方案没有关系。 • 2、融资需求与授信方案没有对应性。 • 3、授信方案与组建集团关联性不大。
• 4、设置授信品种的原因均不明确。
4、授信方案制定
• 5、企业快速发展，我们的配套服务方案不明， 也不清楚增加授信与企业发展的关系。
• 6、扩盘原因，授信方案与企业经营关系不清晰。 • 7、过度融资情况一。首次合作，提供的融资规 模远远大于现有融资各行。
3、涉及存量项目
• 1、续授信业务涉及存量项目贷款，对项目进展 没有效描述。 • 2、涉及项目进展不符合预期。没有具体说明延 期因素造成的具体延期时间。 • 3、项目原始总投资及资金来源。 • 4、一期项目的现金流对二期有影响，对于资金 构成等没有分析。
4、项目还款来源
• 1、还款来源为股权分红，不宜作为项目贷款的 稳定还款来源。 • 2、还款来源为土地出让收入，但是监控方案极 其不确。 • 3、还款来源必须明确，不能过于简略。 • 4、收入监控方案不明确和还款分析不到位。 • 5、项目评估基础数据不明确。
14
1、项目投资构成及资金来源 • 1、对异常的投资构成，没有特别说明。
• 2、财务费用估算问题。
• 3、预售的诚意金在投资构成中无反映。
• 4、自筹资金没有到位，且将和贷款同比例到位，没有 对资金来源及到位可行性进行分析。
• 5、销售反投超过10%。 • 6、夹层融资。信托资金到期在银团贷款之前。 • 7、项目资金与财务数据交叉分析。
• 8、过度融资情况二。借款人的总资产与收入不 支持授信额度。
5、涉及异地授信方案
• 1、与集团所在地分行的沟通，尤其是涉及总行 已经全面否决该集团授信。
• 1、重大事件之后，对其经营等影响没有述 及。 • 2、存量贷款重组。没有明确还款能力不足 的具体原因。
4、对外投资情况
• 1、现有对外投资的战略、收益、赎回缺乏 详细说明。 • 2、对投资类公司的投资策略及盈利模式分 析单薄。
目录
二、财务分析
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1、财务数据基本问题
• 1、财务数据抄错。 • 2、财务数据及分析与经营面没有关联。 • 3、财务分析与项目分析不匹配，经营情况 和财务情况有很大反差。 • 4、集团授信分析重点必须在于合并报表， 需要历年进行趋势比较分析。 • 5、没有民营集团合并财务数据。
2、主要科目问题
• 1、大额资本公积没有说明。 • 2、分红政策不明。 • 3、涉及其他银行融资，贷款与项目之间关 系没有说明。 • 4、大额其他应付款不关注，尤其是对方不 是在关联公司名单之中的。 • 5、收入没有说明，缺乏与还款的对应关系。
3、财务数据波动分析
• 1、关注应收账款和短期借款迅速上升。 • 2、关键财务数据不关心，对经营判断有明 显影响。
5、房地产贷款
• 1、房地产项目可售面积单位成本原高于周边 已开发楼盘售价，市场风险过大。
• 2、房地产贷款转为物业贷款，涉及部分楼盘 销售问题。 • 3、涉及项目贷款多家银行拼盘融资。
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四、授信方案
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1、调整、续报、复议
• 1、方案变化描述，不要出现“基本无变化”。
• 2、授信调整的授信方案在于特别说明变更内容，明 确上报总行目的，以及针对性的分析。 • 3、复议必须基于总行提出的问题，尤其是关键性问 题。
授信审查报告常见问题分析
引言
一．审查经验诚可贵，若无积累就浪费 二．详略得当殊不易，突出重点显才高 三．板块关联不可缺，逻辑严密最可靠
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目录
一．经营情况
3
1、基本信息不清 • 1、经营优势和核心竞争力没有说明
• 2、核心协议缺少
• 3、对相关行业不了解
• 4、新组建的集团。经营、投资和财务管理模式缺乏 预测。各家子公司的分析没有主线和关联性。
3、授信方案基本内容
• 1、提款期。提款期设定的原因缺乏、提款期设定长于 授信期。
• 2、授信期限过长和过短。 • 3、授信各项之和超过总授信，且没有明确跨用原则。 • 4、备用授信没有明确限定条件。 • 5、抵押物没有说明置换后的抵押土地，不能含糊批复。 • 6、直投和贷款是不同的路径，不能混合上报。
• 3、难以解释的科目问题无法解释就不解释。
• 4、收入大幅度波动没有说明。
• 5、资产评估增值的定价基础，即评估方法。
4、财务数据勾稽关系
• 1、现金流量表的大额数据与经营、收入不 匹配。 • 2、投资收益与长期投资没有关系。
5、设置财务指标限制
• 缺少设置财务指标限制的出发点。
目录
三、项目情况
• 9、短期融资券和中票之前有过合作，本次再次申请。 但是对之前发行后市场情况等缺失。
2、授信重组方案
• 1、项目重大变化需要调整授信方案，不应该 在贷款到期前而也该在变化后立即上报。不 能仅仅为了解决现有贷款即将到期的问题。 • 2、授信方案重组。重组原因还是说明企业的 考虑，而没有将重点放在银行利益上。
• 4、大半年前被否决，新授信方案存在问题没有效解 决。
• 5、之前为续议意见，本次授信没有对续议内容提出 解释或说明。
1、调整、续报、复议
• 6、总行前批复对客户的贷后管理有较多要求。本次 上报没有反馈。
• 7、对总行关注的重点财务指标，没有专题性的分析。 • 8、上次批复中对结算量是有要求的，应增加集团存 款、结算等收益情况。
2、项目合规性
• 1、项目批文和项目的针对性不明。
• 2、涉及7个项目，有打捆之嫌。
• 3、物业贷款用途不明确。 • 4、未完成房地产准入。 • 5、我行经营性物业贷款对应的收入物业抵押情况不可控。 • 6、涉及政府类融资，我行在当地尚无机构。 • 7、项目为土地储备中心委托代建项目。 • 8、项目相关的立项批复、项目平整土地BT合同等基本文件均不具 备或不支持本项目的投资额度。