解析上海市不动产归属内容以登记簿为准

上海市不动产归属内容以登记簿为准
■新闻背景
完善房地产登记工作
2007年10月1日施行的《物权法》作为一部规范财产关系的民事基本法律，对物的权利归属和利用等内容进行了全面详细的规定，其中土地和房屋作为最重要的不动产，其归属和利用的法律关系是《物权法》所调整的重要内容。

记者获悉，经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)。

作为过渡性规定，《若干意见》对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。

目前本市房地产登记的法律依据是上海市人大常委会于2003年制订的《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)。

但由于《登记条例》制订较早，其中部分条款与已经实施的《物权法》中的相关规定不完全一致。

因此此次《若干意见》的出台将完善本市房地产登记工作，也相应地降低购房者在购房过程中的风险。

登记时增加“询问申请人”
《物权法》第12条规定了登记机构的职责，包括查验资料、询问申请人、如实及时登记、必要时可以实地查看等内容。

在受理过程中，如登记机构认为申请登记事项与提交的申请登记文件不一致、提交的申请登记文件之间缺乏关联或者房地产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。

此外，当事人申请登记的房地产与登记册记载的内容不一致，以及登记机构认为有必要实地查看的其他情形，登记机构可以到房地产坐落地对登记标的物的状况进行查看。

这样做的目的是登记机构在自已的职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地记载房地产权利有关事项，避免登记错误。

和以往工作流程不同的是，在办理登记时增加了“询问申请人”等环节，可能因此会对办理时间带来一些影响，希望广大市民给予理解和支持。

市民在买房过程中最担心的是碰到一房二卖、伪造产权证进行诈骗等情况，如今买房过程中由房产登记方面产生的风险将得以控制，近日经市人大同意，市政府制定出台了《上海市人民政府关于贯彻<中华人民共和国物权法>做好本市房地产登记工作的若干意见》，对登记机构职责、登记日、预告登记、更正登记、异议登记等方面内容作了明确的规定。

■“登记日”由受理日调整为记载日
本市《登记条例》第11条规定，“经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日”。

由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，因此，本市原来以记载日溯及至受理日为登记日的规则，应当依《物权法》所确定记载生效的原则作出调整，调整后的登记日以记载日为准。

《若干意见》中也明确要求登记机构将经审核符合规定的房地产登记事项记载于登记册，并将记载之日注明为登记日。

解读：
小朱近日购买了一套二手房作为明年结婚的婚房，通过中介11月2日小朱与房东共同到交易中心申请过户，办理转移登记，11月19日房地产登记机构完成审核，并记载在登记册上。

在登记机构审核期间，可能发生查封、异议登记等情况，会给房地产交易带来潜在的风险。

■不动产物权应以登记簿为准
《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

”明确了不动产登记簿是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。

使得登记簿更具有公信力和公示力。

解读：
市民王先生日前看中一套二手房，在交易过程中王先生发现该套房源的登记簿信息有细节与卖方提供的产权证有所不同，最后交易时以不动产交易登记簿为准。

不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据，而不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现，不动产物权证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致时，《物权法》规定除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

因此我们一定要改变以往的重证书轻登记簿的观念。

提醒：
为了维护交易安全，我们在签订交易合同前，可以先向登记机构查阅该房地产的产权状况、是否设定抵押的情况。

■重视“预告登记”，防止“一女二嫁”
《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。

”
解读：
今年3月，李先生购买某楼盘一套期房并随后与开发商签订了商品房预售合同，合同中交房时间为2008年6月。

李先生为了在房屋建成后顺利获得房屋的产权，与房地产开发公司应共同申请预购商品房“预告登记”，随后向银行贷款，并签订个人借款抵押合同，此时李先生和银行应当共同申请以预购商品房设定抵押的“预告登记”，经“预告登记”后，银行才会将购房款支付到房地产公司指定的银行账户中，此后，若未经李先生同意，房地产公司不能将这套期房再预售给他人或抵押。

提醒：
一般的房地产登记都是对现实的房地产权利进行登记，而预告登记是一种为将来发生房地产权利变动的请求权，具有排他效力，可以防止房屋产权人“一房二卖”。

■“错误信息”可申请更正
《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。

”
解读：
去年张先生购买中环线附近某房源，并完成了相应的登记记载工作。

近日在处理房屋相关事宜时张先生发现不动产登记簿上记载事项有错误，因此向相关登记机构提出申请，相关信息也已在日前得到更正。

更正登记是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或利害关系人依据真正的权利状态对房地产登记簿记载的内容进行更正。

房地产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，均可以申请更正登记。

申请时，更正申请的当事人应当向登记机构提交其认为登记簿记载事项有错误的有关证据。

登记机构应予更正的情形为两类，其一，登记簿记载的权利人书面同意，且登记簿记载的事项确有错误的;其二，有生效的法院判决、仲裁机构裁决、人民政府作出的土地权属争议处理决定能够证明权属记载确有错误的。

提醒：
更正登记办理期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请更正登记，登记机构应当中止办理相关登记的审核，并书面通知当事人。

■异议登记有效期从3个月调整为15日
《物权法》第19条规定，“不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

”
解读：
异议登记实质是一种对真正权利人利益的临时性保护措施。

根据《物权法》的要求，上海原有的异议登记规定有了变化，一是申请异议登记前必须先申请更正登记。

利害关系人提出更正申请后，房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

如果登记簿记载的权利人不表示同意更正登记的，可以推定其不同意更正，进而直接进入异议登记。

二是异议登记的有效期从原来的3个月调整为15日，即当事人必须在异议登记后15日内起诉，否则异议登记满15日失效。

异议登记之日起15日内，申请人应当提起诉讼、仲裁或者土地权属争议处理，并向登记机构出示有关受理通知书或者有关部门出具的能够证明已经提出诉讼等书面文件。

待诉讼、仲裁或权属争议处理程序结束后，有关当事人可以凭判决书、裁决书或权属争议调处决定书申请更正登记或注销异议登记。

三是异议登记期间，登记机构暂缓受理登记簿记载的权利人因转让、设定他项权利、租赁等情形的申请登记;登记机构在办理转让、设定他项权利、租赁等房地产登记期间，利害关系人申请异议登记，登记机构予以异议登记的，应当中止办理相关登记的审核，并书面通知当事人。

提醒：
为防止异议登记的申请人滥用异议登记制度，可能给登记簿记载的权利人的利益造成损害，《物权法》规定了异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

文章来源：中顾法律网 (免费法律咨询，就上中顾法律网）。