写字楼基本概念介绍

写字楼基本概念
买写字楼关注点：车位、纯写字楼性质、层高、防范贬值、
朝向光线好、交楼时间、物业、安静、交通好。

配套设施设
备。

5A;；OA：办公自动化系统；
CA：通讯自动化系统；
FA：消防自动化系统；
SA：安保自动化系统；
BA：楼宇自动控制系统。

一、写字楼功能构成
1.收益部分：
可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。

其中为客人服务的餐厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管
理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。

2.非收益部分（公摊）：
指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和
营运5个部分。

这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。

提示：业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较
复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。

3.常见的公摊部位
首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；
各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；各层空调机房、
弱电小室、杂物间；
各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；消防控制中心；
套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙
体水平投影面积的一半；
屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；
地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、
变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。

5.使用率：
所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到60～65％，个别项目的使用率小于60％。

二、标准层平面
通常包括办公空间和公共走道、楼梯等
1.标准层平面包括：
电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。

（核心筒）
标准层制约因素：
自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面
采光的办公室两面的窗间距不大于24米。

防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允
许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加
一倍。

安全疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼
梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位
于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。

2.核心筒概念：
核心筒主要承担的功能有：
生活功能（卫生间、开水间等）
流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）
设备功能（空调机房、管道井等）；
核心筒的设计的重点在于：
向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。

一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%
（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。

3.各部分的指数指标
走道：
双面布臵房间的走道净宽度不小于 1.6m单面布臵房间的走道宽度不小于 1.3m
开水间
开水间面积不应小于6平方米，配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地
漏等。

卫生间：
配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等
4.人均面积指标
此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。

平均人员密度指标=平方米/每办公人员
欧美国家为15平方米/每办公人员
日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前是12-13平方米／每办公人员
国内：8-12平方米/每办公人员
三、标准层剖面
1.层高：指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高
和必要的吊顶内部尺寸；
2.净高：指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度
为2.5—2.7米。

3.决定吊顶内部高度的因素
结构楼板及梁所占的高度；
空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层
的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内
交叉点如何处理；
消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套
管。

电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆
桥架，电缆桥架的位臵需避开风道、灯槽等。

照明灯具深入吊顶的高度：写字楼往往采用成行的内嵌式灯
具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。

灯具也占有一
部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。

吊顶的构造高度：包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有
基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高
度。

除上述之外，还应考虑吊顶内部检修和施工误差，通常留
5CM的余量。

四、智能化系统（3A、5A、7A）
1.智能化构成的三大基本要素：
楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）和办公自动化（OA），实质只有3A。

智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合
渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。

但智能化不应是若干
子系统（即所谓“A”）产品设备的简单叠加。

即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不
大相同。

2.5A、7A的误区：
发展商生搬硬套星级宾馆的等级模式，人为臆造虚构“A”的宣传包装，严重误导了客户。

实际上，“A”是一个抽象名词，不是一个衡量智能化水平的度量单位。

况且“A”与星级宾馆“星”根本不同，更没有被国际业界认定为一致的度量标准。

因此，用“A”
的多少作为智能化程度的度量显然既缺乏理论根据，也不符合国
际惯例。

3.办公自动化(OA,Office Automation)系统：
主要内容是：
由局域网（LAN）联接的电脑网络系统，用户只用一台终端电
脑，便完成所有的业务。

例如，共享打印机，查询数据资料，
收发邮件，进入互联网(Internet)等；
通过电脑网络和电子数据交换技术
(EDI,Electronic Data Interchange)，实现业务处理和
文件传递无纸化、自动化，传统办公室里层迭的文件资料柜代
之以光盘存储器；
通过数据库、专家系统、综合设计系统
(Integrated CAD System)、电子出版系统、
4.建筑自动化（BA，Building Automation）系统
大楼BA系统采用集散式的计算机控制系统（Central Distributed Control System），通过BA系统，把全楼所有的建筑设备和设施有效地管理起来。

因此，BA系统可以实现建筑设备和设施的节能、高效、可靠、安全的运行，从而
保证智能化大楼的正常运转，BA系统一般具有三个层次：最下层是现场控制机。

每一台现场控制机监控一台或数台设
备，对设备或对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报
警和自动调节控制。

中间层为系统监督控制器。

它负责BA中某一子系统的监督控
制，管理这一子系统内的所有现场控制机。

它接受系统内各现
场控制机伟送的信息，按照事先设定的程序或管理人员的指令
实现对各设备的控制管理，并将子系统的信息上传到中央管理
级计算机。

最上层为中央管理系统（MIS），是整个B A系统的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务。

5.通讯自动化系统（CA，Communication Automation）：
是以数字专用交换机（DP-BX）为中心，在楼内联接程控电话系统，电视会议系统和多媒体声像服务系统，对外与广域网（WANs）或城域网（LANs）以及卫星通讯系统相联，实现大楼内外便捷的
声象数字通讯。

同时，DPBX还应具有最低成本路由管理功能和自
动计费功能。

6.火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）
设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控
制。

广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广
播系统。

7.安全防范系统（SA）
闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台
摄象机。

楼内各层出入口，电梯轿箱等处设臵固定黑白定焦摄
象机。

写字楼内走廊设臵固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。

防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读
卡器。

停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

8.综合布线系统
上述各系统（3A）的网络布线，是通过综合布线系统（PDS）来实现的。

PDS系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商
的不同类型设备的数据传输和网间互联，采用标准材料例如光纤
和非屏蔽以绞线作为传输介质。

在智能化大楼里，综合布线系统
几乎包容了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图象、
传感器、模拟或数字语音等信号。

整幢大楼的“神经系统”，各智能化系统的通用平台。

综合
布线系统避免了传统布线系统的缺陷：
杂-----线缆种类多
乱-----插头、插座、配线架等品种多，不易排整齐
散-----各系统不兼容，需分别设计
费-----费时费钱
死-----更改与升级不灵活
五、专项设备介绍
1.空调——主要参数：温度、湿度、流动速度、清洁度、新鲜
度等
2.电梯——电梯台数确定参数：等候时间、按楼层数确定、按
面积确定、模拟计算；
电梯布局和装修注意：电梯厅的最小面积，一般是 3.5-4.5平方米/台；电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料；首层电梯厅装修标准要高于其他层；吊顶与灯具配合，使
光线柔和而明亮。

3.停车场
出入口：
当停车位大于50个时，出入口数量不得少于2个；
当停车位大于500个时，出入数不得少于3个，出入口之间的距离必须大于15米，出入口的宽度不小于7米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于50米。

用地面积估算：一般按每停车位30-45平方米计算；
地面：停车场地面可采用混凝土刚性结构，地面排水坡度为
0.5%-1.0%；排风：自然＋强制排风
六、甲级写字楼评判标准
1.地理位置：
交通便利，基础建设完备，自驾车交通及公共交通，同一区
域内有数座高标准写字楼，形成成熟的商务氛围。

2.外观形象：
建筑设计风格鲜明，气势宏大。

除采用现代感极强的外形设
计外，外立面选材高档，使用环保材料且施工水准高。

3.停车位：
至少达到平均每150-200平方米拥有一个停车位，并且拥有
足够的地面访客车位。

4.楼层高度及采光：
大堂装修豪华，面积大、挑空高，标准层净高达超过 2.7米，房间通透、自然采光好，写字间照明亮度至少达到400流明。

5.电梯：
平均每5层拥有1.5部电梯（即每部电梯为大约7000平方米办公面积提供服务），非高峰期间候梯时间小于三十秒。

6.电力供应：
50-60瓦/平米电力供应，即每层（2000平方米）至少拥有100千瓦供电量，并配备足够的后备电力供应设施。

7.电讯设备：
平均每15-20平方米面积拥有一条电话线及一个数据端口，
提供或支持DDN、ISDN线路，未来宽带设施预留，具有视像会议
能力。

8.空调系统：
提供四管式风机盘管加新风空调系统，户内独立调温，能为
客户服务器专用空间提供二十四小时空调供应，新风量大于40立方米/小时/人。

9.物业管理公司：
选用声名卓越而有丰富经验的物业管理公司对大厦进行物业
管理。

10.配套设施：
配套设施齐备，餐饮、银行、机票代理、邮局、商务中心等，以服务客户为宗旨，不设大量商业面积，保持写字楼单一功能为佳。

11.其实还有更重要的——客户资质
七、写字楼与商住的区别
1.土地性质与市场风险：
商住是以住宅性质立项的，属于“擦边球”，市场总有一天
会规范化，而且不会时间太久，目前部分区域已经开始驱赶商住
楼内的客户。

2.设计要求不同：
商住的层高均在 3.15米以下，所以决定了他几乎没有3A的概念，办公的舒适、便利性也无从说起了。

3.设备设施标准不同：
如电梯、消防、保安、空调等，要求标准及设备的水平差距
极大。

4.结构不同
商住楼多采用框架－剪力墙结构，很难做到大开间，
5.客户资质不同。