物业房屋维修养护培训教材(PPT课件)

房屋养护管理
第一节 房屋养护管理
• 房屋养护的基本定义 • 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司为保证物业处于良好
状态，对房屋的及结构、装修及设备部分实施的综合养护 工作，是物业管理中一项经常性、基础性工作，在整个物 业管理工作中具有重要地位好作用。
• 具体地说，房屋维修包括：
– 对房屋的日常保养 – 对房屋破损部位的修缮 – 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 – 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作
• 3 、门窗工程的养护 • 3.1、严格遵守使用常识和操作规程 • 3.2、经常清洁检查，发现问题及时处理 • 3.3、定期更换易损部件，保持整体良好 • 3.4、寒冷地区应加强冬季门窗的使用管理。 • 3.5、加强窗台与暖气的管理。 • 4、屋面工程的养护 • 4.1定期清扫，保证各种设施处于有效状态 • 4.2定期检查记录，发现问题及时处理 • 4.3、建立大、中、小修制度 • 4.4、加强屋面使用管理。
小修工程
小修工程概念
小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企 业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房 屋使用中正常的小的损坏进行及时修复的预防性养护工程 。 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫、
持续反复性强、服务性强。 适用对象：完好、基本完好房。
房屋损坏的现象
房屋的损坏，主要表现在两个方面：一种 根本原因出现在外部构配件，叫做外部损坏； 而另一种情况，根本原因出现在房屋内部，叫 做内部损坏。
外部损坏： 指房屋外露部分，如屋面、外墙、勒脚、 外门窗和防水墙等的污损、起壳、锈蚀和破坏 等现象。
内部损坏： 指房屋的内部结构、装修、内门窗、以及各 类室内设备的磨损、污损、起壳、锈蚀、破坏等 等现象。 上述房屋损坏的两种情况中，二者是相辅相 成的。由于外部损坏的长期失修，也有可能会加 速内部结构、装饰装修、设备的损坏。
房屋养护的原则
• 房屋养护应遵循的原则：因地制宜、合理修缮。对不同的 类型的物业要制定不同的养护标准；定期检查及时维护； 加强对二次装修的的管理确保安全，保证正常使用；合理 使用维修资金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。
日常养护的主要内容
• 1、基础养护 • 1.1、杜绝不合理的荷载产生 • 1.2、防止基础冻坏 • 2 、墙面及吊顶工程的养护 • 2.1、定期检查 • 2.2、加强保护并与其他工程相衔接 • 2.3、注意清洁 • 2.4、注意日常防护工作 • 2.5、注意材料的工作环境
房屋维修的原则
1．经济、合理、安全、实用的原则 2． “区别对待”的原则 3．为用户服务的原则 4 ·修缮资金投资效益最大化原则
房屋维修的特点
• 1、经营和服务的双重性
•
物业管理是一种经营性管理服务，房屋修缮管理是物业管理的主要内容，是其重要
的经营活动之一。房屋修缮一般是多工种同时施工，且多在用户
不搬迁的情况下进行，对生产质量要求较高，并以
为用户服务为主旨，服务至上。
• 2、技术规定性
•
房屋维修与新建房屋施工不同，要搞好房屋维修工作，不仅需要建筑工程专业和其
他相关知识，有时还需要独特的设计、和施工操作技能，如房屋结构受损后的加固、
屋面的防堵漏、固定设备维修等。
•
同时房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同
4、经常性 房屋的使用年限长达50年甚至更久，但在使用 过程中同一结构的房屋使用功能的减弱速度和损坏 程度是不均衡的。这就意味着房屋修缮工作要大量 性、经常性的开展。
• 5、限制性 • 由于房屋维修是在原建筑基础上进行的，因此
受到原建筑的诸多条件制约。
房屋维修的内容及维修标准
• 1、房屋维修的内容：主要指物业管理人员为保持物业的 正常使用状态，对房屋的结构、内外装饰、设备设施等进 行的修复性工作。按修缮规模不同一般可分为小修、中修 、大修、翻修、综合维修五种。
中修工程
中修工程概念
中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不 符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部 维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以
下
特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大，工程的计划性、周期
性强
适用对象：一般损坏房屋 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准的要求
类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且
对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。
• 3、广泛性与分散性
–房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零 星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不 同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置 的改变而具有流动性、分散性。
2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为 业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。
3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展 。
4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象， 为其他业务的发展打下扎实的基础。
5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
2.房屋修缮的起因
一幢房屋，若是在其使用过程中产生修缮，主 要有可能是以下几种原因产生的：
1）自然因素：日晒、风吹、雨打等； 2）使用因素：使用磨损、腐蚀等； 3）生物因素：霉菌、白蚁等； 4）地理因素：地基承载力不均匀等； 5）灾害因素：火灾、洪水、地震等。 6）人为因素：恶意损坏、使用不当等。
房屋日常养护的考核指标
• 1、定额指标 • 2、经费指标 • 3、服务指标 • 4、安全指标
第二节 房屋维修管理
• 房屋维修的概念及原则 • 狭义的维修指房屋的养护及修缮； • 广义的维修指包括对房屋的养护、修缮、改建等。
房屋维修管理的意义
1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用 条件与质量。
大修工程
大修工程概念 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其
主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的 大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵 动、拆换、改装、新装、以保证其基本完好或完好的工程 。 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花费大、具有 整体性，一般与房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住 使用条件相结合进行。 要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准。 适用对象：严重损坏房