房地产法(全套183页PPT课件)

农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府 批准。
农村宅基地依附于房屋所有权，是农民的重要财 产，但不能脱离房屋转让和处分，只能随房屋一 并转让、出租。原则上，房屋灭失后，原宅基地 使用权人即丧失使用权，宅基地具有身份性，只 有农村户口的人才能申请获得宅基地，农村房屋 一般不得转让给城镇户口居民。
B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环
节。
（2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系
1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土
地使用权及上述物权的取得、变更权利。
3、房地产法律法规
《行政复议法》第30条，规定为行政诉讼，且将 行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 权的行政复议决定为最终裁决。
（三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设 计
（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法 占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋 所有权。
（3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价 两部分。
从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用 权，一体处分。
2、房地产与不动产 3、物业
来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。
政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日， 最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。
1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当 事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人。
三、房地产法调整对象 （一）房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系： 2、房地产法中的行政法律关系
建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 （一）土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 （二Fra Baidu bibliotek土地权属制度 1、两种土地所有权形式：国有土地及集体所有
我国建设用地基本制度 我国建设用地基本制度概述
一、房地产的相关概念与特征
（一）房地产及其相关概念
1、房地产：房产与地产 中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所
有权不可自由转让。
房屋和土地的不可分性：
（1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的， 房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。
（二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002）
1、含义：国家以土地所有人身份将土地使用权 在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家 支付出让金的行为。
土地使用权出让须签订合同。
介于转让与出租的一种行为。不是出卖，其并不 转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创 设债权。
类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两 者均通过当事人之间的合意创设具有对世效力的 土地使用权，属于设立物权的法律行为。
（3）公益用地和公共用地 第61条:乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用
土地的，按照省、自治区、直辖市规定的批准权 限由县级以上地方人民政府批准 。公益用地只 能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。
农村建设用地的利用。
土地使用权出让制度和取得方式
一、土地使用权出让
（一）土地使用权出让行为
只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地 的价值。
三、国有土地及其分散利用体制
（一）可流转国有土地使用权制度的创立
1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以 依照法律的规定转让的规定。
《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、 使用或转让和出租的制度。
1、出让： 2、划拨： （二）可流转土地使用权的性质和法律特征。
土地
土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民 集体所有土地不断变换为国家所有。
土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于 农民集体的有的，属于国家所有。
2、土地权属争议的解决
土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解 决的。
《土地管理法》第16条：土地所有权和使用权争 议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政 府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政 府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事 人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接 到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起 诉。
1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权
（二）农村土地分类及其利用规范
1、农业用地：国家对农用地实行保护政策，严 格控制耕地转为非耕地，实行基本农田保护制度， 控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存 条件。
农村承包经营体制。
2、建设用地
（1）宅基地：土地管理法62条：一户一处宅基 地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转 用审批手续。
（2）企业经营用地
土地管理法第63条规定：农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设； 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建
设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
原则上禁止经营用地的使用权流转，但因破产、 兼并的例外，例外原则使农村土地转化为非农业 土地成为可能。