房地产法(全套183页PPT课件)
房地产法律法规课件
房地产法律法规课件房地产法律法规课件1. 简介本课件旨在介绍房地产领域中的法律法规，包括相关立法、规章和政策。
房地产法律法规是指对于房地产行业的经营与开发、购买和销售、租赁与拆迁等方面所制定的法律法规。
了解房地产法律法规对于从事房地产行业的从业人员和购房者都具有重要意义。
2. 房地产相关法律法规的分类房地产相关法律法规可以按照不同的分类方式进行整理，主要包括以下几个方面：2.1 国家法律法规国家法律法规是指由国家颁布的对房地产行业进行管理的法律法规。
其中，最重要的法律是《物权法》和《城市房地产管理法》。
还有一系列补充性法律法规，如《城市房地产预售管理条例》、《城市房地产拆迁管理条例》等。
2.2 地方性法律法规地方性法律法规是指由各省、自治区、直辖市制定并适用于本地区的法律法规。
地方性法律法规可以根据具体的地方实际情况进行制定，用于管理本地区的房地产市场。
不同地区的法律法规可能存在一定的差异。
2.3 行业性法律法规行业性法律法规是指针对特定的房地产行业或者特定的经营主体而制定的法律法规。
例如，中国物业管理协会制定的《物业管理行业规范》、中国房地产业协会制定的《房地产经纪企业管理办法》等。
3. 房地产法律法规的作用房地产法律法规的制定和执行对于维护房地产市场的秩序、保护购房者的权益以及规范房地产开发和经营行为具有重要作用。
以下是房地产法律法规的主要作用：3.1 保护购房者的权益房地产法律法规通过规定购房合同的内容、房屋交付标准、商品房销售的程序和方式等，保护购房者的合法权益，防止购房过程中的合同纠纷和欺诈行为。
3.2 规范房地产开发和经营行为房地产法律法规对于房地产开发商和经营者的行为进行规范，例如明确了商品房预售的程序、开发商违规行为的追究等，促进房地产市场的健康发展。
3.3 维护房地产市场的秩序房地产市场的秩序对于经济的稳定和社会的和谐发展具有重要意义。
房地产法律法规通过规定市场准入条件、房屋登记制度、房地产经纪行为等，维护房地产市场的秩序。
2024版房地产法律法规ppt课件
以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的纳税人
产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的， 由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或 使用人缴纳。
2024/1/27
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协商和调解解决纠纷的方式
协商解决
当事人双方通过自愿、平等的协 商，就争议问题达成一致意见，
解决纠纷。
调解解决
在第三方调解机构或调解员的主 持下，当事人双方进行协商，达
成调解协议，解决纠纷。
协商和调解的优点
程序简便、灵活性强、成本低廉， 有利于维护当事人之间的友好关
系。
2024/1/27
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仲裁解决纠纷ห้องสมุดไป่ตู้方式
诉讼参与人
包括原告、被告、第三人等。
诉讼判决的效力
人民法院的判决具有强制执行力，当事人必须履行。
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THANKS
感谢观看
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房地产他项权利制度
2024/1/27
房地产他项权利定义 指由房地产的所有权或使用权所派生的权利，如抵押权、 租赁权等。
房地产他项权利类型 包括抵押权、租赁权、地役权和典权等。
房地产他项权利登记制度 他项权利应当依法登记，未经登记不发生法律效力。同时， 他项权利的行使不得损害房地产所有权人和使用权人的合 法权益。
仲裁机构
当事人双方可以共同选定仲裁机构进行仲裁，如 仲裁委员会等。
仲裁程序
包括申请仲裁、组成仲裁庭、开庭审理、裁决等 步骤。
仲裁裁决的效力
《房地产法》PPT课件
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5
第四节 房地产法学的意义和方法
一、房地产法学的意义 首先，房地产法学在理论上具有重要意义。 其次，房地产法学在实践中具有重要意义。 二、房地产法学的方法 1．将学习教材和学习法规结合起来。 2．将研究课本资料和研究实践资料结合起来。
3．将理论学习和实际运用结合起来。
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6
第二章 房地产法概述
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小产权房概述
1、小产权房的概念
• 小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇 政府而不是国家颁发产权证的房产。所以， “小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”， 它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的 再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织 或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建 筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建 造的“商品房”。
3．交叉性
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3
第二节 房地产法学的内容和体系
一、总论 二、房地产开发制度研究 三、房地产交易制度研究 四、房地产管理制度研究 五、房地产服务制度研究 六、附论
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4
第三节 房地产法学的现状和前景
一、房地产法学的现状 创建阶段，已有一定的发展。 二、房地产法学的前景 物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将 促进房地产法学的发展。
房地产法学
• 课程任务：
理解房地产法学理论；掌握房地产法律 制度；培养解决房地产法律实际问题的 能力。
• 课程内容：
总论； 房地产开发制度； 房地产交易制 度； 房地产管理制度； 房地产服务制度； 附论。
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1
第一章 房地产法学学科
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2
Hale Waihona Puke 第一节 房地产法学的对象和特点
房地产法律法规课件
2 土地增值税的纳税人
包括转让国有土地使用权及地上建筑物和其附着物产权， 并取得收入的单位和个人。
3 土地增值税的征税范围
包括有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 产权所取得的增值额。
4 土地增值税的税率和计算
采用四级超率累进税率，以增值额为计税依据，按照累进 原则设计，实行分级计税。
房产税法律制度
建筑法律制度
包括建筑许可、建筑安全卫生、 建筑合同等规定。
房地产交易法律制度
包括房地产买卖、租赁、抵押等 规定。
04
房地产交易法律制度
房地产交易概述
房地产交易的概念
指以房地产为标的物的交易活动， 包括房地产转让、租赁、抵押等。
房地产交易的特点
标的物价值高、交易程序复杂、涉 及法律法规多。
房地产交易的原则
2
房屋产权登记制度
我国实行房屋产权登记制度，即房屋所有 权的取得、变更、转让和消灭必须依法进 行登记才能产生法律效力。未经登记的房 屋产权变动不受法律保护。
3
房屋权属争议的解决
当事人因房屋产权发生争议，可以协商解 决；协商不成的，可以向人民法院起诉或 者申请仲裁机构仲裁。在处理房屋权属争 议时，应当以事实为依据，以法律为准绳， 保护当事人的合法权益。
城镇土地使用税
以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人 征收的一种行为税。
耕地占用税
对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量 和经济发展程度。
06
房地产合同法律制度
房地产合同概述
房地产法律法规的历史与发展
古代房地产法律制度的萌芽
房地产法律法规课件
房地产开发中的法律责任
违反土地管理法规的法律责任
如非法占用土地、非法转让土地等行为，将受到 相应的行政处罚。
违反建筑管理规定的法律责任
如无证施工、不按照施工图施工等行为，将受到 相应的行政处罚。
ABCD
违反规划管理规定的法律责任
如未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行 建设的行为，将受到相应的行政处罚。
行政法规
地方性法规
由国务院制定并颁布的有关房地产方面的 法规，如《城市房地产开发经营管理条例 》等。
由地方人大及其常委会制定并颁布的有关 房地产方面的法规，如各省市的《城市房 地产管理条例》等。
法律法规的重要性
保障市场秩序
促进市场发展
房地产法律法规的制定和实施，有助 于维护房地产市场的秩序，防止市场 混乱和无序竞争。
买方。
房地产交易中的法律责任
01
出卖人法律责任
出卖人应当保证所出售的房屋符合国家质量标准，并按照合同约定交付
房屋。如果出卖人违反合同约定，应当承担违约责任。
02
买受人法律责任
买受人应当按照合同约定支付房款，并按照国家规定缴纳相关税费。如
果买受人违反合同约定，也应当承担违约责任。
03
房地产中介机构法律责任
合理的房地产法律法规能够为市场提 供良好的法制环境，促进市场的健康 发展，推动房地产业的可持续发展。
保护消费者权益
通过规范房地产开发、交易和管理行 为，保护消费者的合法权益，防止欺 诈行为和市场风险。
02
土地使用权法律法 规
土地使用权的概念与分类
土地使用权的概念
土地使用权是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地享有占有、 使用、收益和处分的权利。
《房地产相关法规》PPT课件
《房地产相关法规》PPT课件目录CATALOGUE•房地产法规概述•土地使用权法规•房屋买卖法规•房屋租赁法规•房地产税收法规•房地产金融法规•房地产市场监管法规01CATALOGUE房地产法规概述房地产法规的定义与作用定义房地产法规是指国家制定、公布、施行的有关房地产管理、交易、税收等方面的法律规范总称。
作用维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。
法律行政法规部门规章地方性法规房地产法规的体系结构如《中华人民共和国城市房地产管理法》等，构成房地产法规的核心和基础。
如住房和城乡建设部发布的《商品房销售管理办法》等，对房地产领域进行细致管理。
如《物业管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，对房地产领域进行具体规范。
如各地出台的房地产管理条例、实施细则等，结合当地实际情况进行规范。
房地产法规的历史与发展古代房地产法规01早在古代，我国就有了关于土地、房屋买卖、租赁等方面的法律规定。
近现代房地产法规02随着社会的变革和经济的发展，近现代房地产法规逐渐完善，涵盖了产权、交易、税收、规划等方面。
当代房地产法规03近年来，我国房地产市场快速发展，相关法律法规不断完善，以适应市场发展的需要。
同时，随着国际交流的增多，我国房地产法规也在逐步与国际接轨。
02CATALOGUE土地使用权法规土地使用权的取得与转让土地使用权取得方式包括出让、划拨、转让等，每种方式的条件和程序不同。
土地使用权转让条件土地使用权转让需满足一定条件，如取得土地使用权证书、支付土地使用权出让金等。
土地使用权转让程序包括签订转让合同、办理土地使用权变更登记等步骤。
03出让合同争议解决当事人因履行出让合同发生争议，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
01出让合同内容包括出让地块的基本情况、出让年限、出让金支付方式及期限、违约责任等。
02出让合同变更与解除在出让期限内，因城市规划调整等原因，可依法变更或解除出让合同。
2024全新《房地产法》ppt课件(2024)
规范房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展。
房地产法的作用
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2024/1/26
房地产法体系构成
包括房地产开发、房地产交易、房地产权属、房地产中介服务、房地产税收、物业管理等方面的法律法规。
房地产法与其他法律的关系
与土地管理法、城乡规划法、建筑法等相关法律密切联系，共同构成完整的房地产法律体系。
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古代房地产法
早在古代，就有关于土地和房屋买卖、租赁等方面的法律规定，如《唐律疏议》等。
近现代房地产法
随着商品经济的发展和城市化进程的加快，近现代各国纷纷制定专门的房地产法规，如英国的《住宅法》、美国的《国家住房法》等。
当代中国房地产法的发展
自20世纪80年代以来，我国房地产法经历了从无到有、从粗到细的发展历程，现已形成较为完善的法律体系。未来，随着房地产市场的不断变化和法律制度的不断完善，我国房地产法将继续发展并发挥更加重要的作用。
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2024/1/26
明确物业服务范围、服务标准、服务期限、服务费用等关键条款，确保双方权益得到保障。
合同内容
物业管理公司应严格按照合同约定履行服务义务，确保服务质量达标，同时业主也应按时缴纳物业服务费用。
履行要求
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定期召开业主大会和业主委员会会议，讨论和决策相关事项，确保业主权益得到充分保障。同时，建立健全的监督机制，对物业管理公司的服务行为进行有效监督。
违反合同约定或侵犯他人权益的，应承担民事责任，包括赔偿损失、支付违约金等。
民事责任
违反《房地产法》规定，受到行政处罚的行为人应承担行政责任，如罚款、吊销执照等。
行政责任
(2024年)房地产法ppt课件
出租人和承租人在租赁合同中的权利和义务，如租金支付、房屋修缮等。
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03
房屋租赁中的法律责任
出租人和承租人在租赁过程中可能承担的法律责任，如违约责任、侵权
责任等。
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房地产抵押
房地产抵押的概念和条件
抵押人将房地产作为债权的担保向抵押权人提供，当债务人不履行债务时，抵押权人有 权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产转让中的权益保障 如何保障买受人的合法权益，如产权登记、交付使用等。
房地产转让中的法律责任 转让人和买受人在转让过程中可能承担的法律责任，如违 约责任、侵权责任等。
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房屋租赁
01
房屋租赁的种类和特点
包括定期租赁、不定期租赁、转租等租赁形式，以及各自的特点和适用
范围。
02
房屋租赁当事人的权利和义务
行政处理的效力
行政处理决定具有法律效力，当事人必须遵守。
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房地产纠纷的仲裁处理
仲裁处理的概念
指当事人自愿将房地产 纠纷提交仲裁机构进行 裁决的方式。
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仲裁处理的程序
包括申请仲裁、组成仲 裁庭、开庭审理、裁决 等步骤。
仲裁处理的效力
仲裁裁决具有法律效力， 当事人可以申请法院强 制执行。
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房地产纠纷的司法处理
司法处理的概念
指当事人通过向人民法院提起诉讼的方式解决 房地产纠纷。
司法处理的程序
包括起诉、受理、审理、判决等步骤。
司法处理的效力
法院判决具有最高法律效力，当事人必须履行。
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感谢您的观看
THANKS
2024/3/26
《房地产管理法》课件
仲裁解决
介绍仲裁解决纠纷的优 点和适用范围，分析仲
裁的程序和效力。
诉讼解决
重点介绍诉讼解决纠纷 的程序和效力，包括起 诉、举证、审理和判决
等环节。
THANK YOU
感谢聆听
房地产权属登记是指国家依法 将房地产的权属关系予以公示 的行为。
房地产权属登记的种类
包括初始登记、转移登记、变 更登记、注销登记等。
房地产权属登记的作用
保障交易安全，减少产权纠纷 ，促进房地产市场的健康发展 。
03
房地产开发与建设管理
房地产开发概述
房地产开发定义
房地产开发是指从事土地和房屋 的开发、建设和经营等经济活动
详细描述
房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称，其调整对象包括 土地、房屋、房地产交易、房地产权属登记等。由于房地产关系 涉及到诸多领域，因此房地产法具有综合性特点；同时，由于房 地产交易和权属登记等业务需要专业知识和技能，因此房地产法 又具有专业性特点；此外，为了规范房地产市场秩序和保护当事 人合法权益，房地产法还具有规范性特点。
中介服务机构应当具备相应的资质和资格。
中介人员职责
中介人员应当具备专业知识和技能，为客户提供优质服务。
中介行为规范
中介服务机构和人员应当遵守行业规范，不得进行不正当竞争和违 规操作。
05
房地产市场调控与监管
房地产市场调控政策
01
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03
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限购政策
限制购房数量，遏制投机和过 度投资，稳定房价。
限贷政策
房地产交易法律责任
探讨房地产交易过程中各方主体的法 律责任，如买卖双方、中介机构等。
房地产产权保护法律责任
阐述产权保护的重要性，分析产权纠 纷的常见类型及相应的法律责任。
房地产法律法规课件
房地产法律法规课件房地产法律法规课件第一章：房地产法律法规概述1.1 房地产法律法规的定义和作用1.1.1 房地产法律法规的定义1.1.2 房地产法律法规的作用1.2 房地产市场监管法律法规1.2.1 房地产市场管理法1.2.2 房地产开辟管理条例1.2.3 房地产预售管理办法1.3 房地产投资法律法规1.3.1 房地产投资管理条例1.3.2 土地管理法1.3.3 不动产登记暂行条例1.4 房地产交易法律法规1.4.1 房地产交易管理条例1.4.2 商品房销售管理办法1.4.3 合同法第二章：房地产市场监管法律法规细化2.1 房地产市场管理法2.1.1 房地产开辟商管理2.1.2 房地产中介机构管理2.1.3 房地产广告管理2.2 房地产开辟管理条例2.2.1 房地产开辟项目核准2.2.2 房地产开辟合同管理2.2.3 房地产质量监督管理2.3 房地产预售管理办法2.3.1 预售款管理2.3.2 预售合同管理2.3.3 预售信息公开管理第三章：房地产投资法律法规细化3.1 房地产投资管理条例3.1.1 房地产开辟投资管理3.1.2 房地产长租公寓投资管理 3.1.3 房地产REITs投资管理3.2 土地管理法3.2.1 土地使用权出让管理3.2.2 土地征收与补偿管理3.2.3 土地利用规划管理3.3 不动产登记暂行条例3.3.1 不动产登记管理3.3.2 不动产交易管理3.3.3 不动产权属证书管理第四章：房地产交易法律法规细化4.1 房地产交易管理条例4.1.1 新建商品房销售管理4.1.2 使用权转让管理4.1.3 二手房交易管理4.2 商品房销售管理办法4.2.1 商品房销售合同管理 4.2.2 商品房质量保证管理 4.2.3 商品房价格管理4.3 合同法4.3.1 合同的成立和效力 4.3.2 合同的履行和违约 4.3.3 合同的解除和终止附件：1. 房地产市场管理法全文2. 房地产开辟管理条例全文3. 房地产预售管理办法全文4. 房地产投资管理条例全文5. 土地管理法全文6. 不动产登记暂行条例全文7. 房地产交易管理条例全文8. 商品房销售管理办法全文9. 合同法全文法律名词及注释：1. 房地产市场管理法中的“房地产开辟商管理”指对房地产开发商的资质、行为、责任等进行管理的法律规定。
2024版房地产法(第六版)电子课件(完整版)pptx
房地产法(第六版)电子课件(完整版)pptxcontents •房地产法概述•房地产权属制度•房地产开发用地法律制度•房地产开发法律制度•房地产交易法律制度•房地产税费法律制度•房地产合同法律制度目录房地产法概述01房地产法的定义与调整对象房地产法的定义调整房地产开发、交易、中介服务及管理等活动中产生的社会关系的法律规范的总称。
房地产法的调整对象主要包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系等。
房地产法的体系结构房地产开发法调整房地产开发过程中产生的社会关系的法律规范的总称，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等。
房地产交易法调整房地产交易过程中产生的社会关系的法律规范的总称，如《合同法》、《物权法》等。
房地产管理法调整房地产行政管理过程中产生的社会关系的法律规范的总称，如《城市规划法》、《物业管理条例》等。
国家依法保护公民的房地产产权，任何组织和个人不得侵犯。
产权保护原则国家鼓励和支持房地产业的合理开发利用，促进经济社会的可持续发展。
合理开发利用原则国家运用经济、法律和必要的行政手段对房地产市场进行宏观调控，同时发挥市场机制的调节作用。
市场调节与宏观调控相结合原则国家采取措施，保障居民的基本住房需求，促进住房租赁市场和共有产权住房的发展。
保障居民基本住房需求原则房地产法的基本原则房地产权属制度02指房地产所有权及其派生的土地使用权、房屋使用权等权利的总称。
房地产权属的定义房地产权属的体系房地产权属的确认包括所有权、使用权、经营权、收益权、处分权等。
依法进行房地产登记，取得房地产权属证书。
030201房地产权属概述我国土地实行公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
土地所有权的归属通过出让、划拨等方式依法取得土地使用权。
土地使用权的取得土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
土地使用权的流转房屋所有权属于房屋所有权人，即房屋产权人。
房屋所有权的归属通过购买、租赁等方式取得房屋使用权。
《房地产法规》课件
土地增值税的纳税人
包括转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个 人。
土地增值税的税率和计算
采用四级超率累进税率，根据增值额 与扣除项目金额的比例计算应纳税额 。
房产税法律制度
房产税的概念
指以房屋为征税对象，向产权所有人征收的 一种财产税。
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房地产交易法律制度
房地产交易概述
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房地产交易的概念
指以房地产为标的物的交 易活动，包括房地产转让 、租赁、抵押等。
房地产交易的原则
自愿、公平、等价有偿、 诚实信用。
房地产交易的种类
买卖、赠与、互易、继承 、遗赠等。
房地产转让法律制度
房地产转让的概念
房地产转让的条件
指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产合同的变更条件和程序
房地产合同的终止情形和处理 方式
房地产合同解除的条件和后果
房地产合同纠纷的解决
房地产合同纠纷的解决方式 房地产合同纠纷的调解和仲裁
房地产合同纠纷的诉讼和执行
THANKS
汇报结束 感谢聆听
房地产抵押的条 件
抵押人必须是房地产权利人 ；抵押的房地产必须具有可 抵押性；必须签订书面合同 并办理登记手续。
房地产抵押的程 序
申请、受理、审查、决定、 告知。
违反房地产抵押 规定的法律责任
包括民事责任、行政责任和 刑事责任。
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房地产税收法律制度
房地产税收概述
房地产税收的概念
指以房地产为征税对象， 向产权所有人或使用人征 收的税种。
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B、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 C、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环
节。
（2）立法指导思想上的问题 A、管理权与所有权不分 B、整合思路 （三）房地产法体系
1、宪法 2、物权法：确立土地所有权、房屋所有权、土
地使用权及上述物权的取得、变更权利。
3、房地产法律法规
（2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法 占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋 所有权。
（3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价 两部分。
从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用 权，一体处分。
2、房地产与不动产 3、物业
来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。
（二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002）
政府处理是提起诉讼的前置程序。1994年3月17日， 最高人民法院批复：有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件，人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。
1987年，最高法院批复：土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理，当 事人对人民政府处理不服的，可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷，人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人。
1、是一种直接支配土地的物权 2、是一种具有较强独立性的他物权
（二）农村土地分类及其利用规范
1、农业用地：国家对农用地实行保护政策，严 格控制耕地转为非耕地，实行基本农田保护制度， 控制建设用地吞蚀农业用地，保障农民基本生存 条件。
农村承包经营体制。
2、建设用地
（1）宅基地：土地管理法62条：一户一处宅基 地，其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 建房的，须按照土地管理法等44条办理农用地转 用审批手续。
三、房地产法调整对象 （一）房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系： 2、房地产法中的行政法律关系
建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述 （一）土地分类 1、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。 2、城市土地和农村土地 （二）土地权属制度 1、两种土地所有权形式：国有土地及集体所有
1、含义：国家以土地所有人身份将土地使用权 在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家 支付出让金的行为。
土地使用权出让须签订合同。
介于转让与出租的一种行为。不是出卖，其并不 转让土地所有权；也不同于出租，因为租赁只创 设债权。
类似于个人土地所有权人设立地上权的行为，两 者均通过当事人之间的合意创设具有对世效力的 土地使用权，属于设立物权的法律行为。
（2）企业经营用地
土地管理法第63条规定：农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设； 但是，符合土地利用总体规划并依法取得建
设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
原则上禁止经营用地的使用权流转，但因破产、 兼并的例外，例外原则使农村土地转化为非农业 土地成为可能。
农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府 批准。
农村宅基地依附于房屋所有权，是农民的重要财 产，但不能脱离房屋转让和处分，只能随房屋一 并转让、出租。原则上，房屋灭失后，原宅基地 使用权人即丧失使用权，宅基地具有身份性，只 有农村户口的人才能申请获得宅基地，农村房屋 一般不得转让给城镇户口居民。
只有创制合理的土地使用权体制，才能发挥土地 的价值。
三、国有土地及其分散利用体制
（一）可流转国有土地使用权制度的创立
1988年宪法第10条第4款：增加了土地使用权可以 依照法律的规定转让的规定。
《土地管理法》确立了国有土地使用权有偿取得、 使用或转让和出租的制度。
1、出让： 2、划拨： （二）可流转土地使用权的性质和法律特征。
我国建设用地基本制度 我国建设用地基本制度概述
一、房地产的相关概念与特征
（一）房地产及其相关概念
1、房地产：房产与地产 中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所
有权不可自由转让。
房屋和土地的不可分性：
（1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的， 房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。
土地
土地用途转变的途径主要是征用，通过征用农民 集体所有土地不断变换为国家所有。
土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于 农民集体的有的，属于国家所有。
2、土地权属争议的解决
土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解 决的。
《土地管理法》第16条：土地所有权和使用权争 议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政 府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政 府处理；个人之间，个人与单位之间的争议，由 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事 人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接 到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起 诉。
（3）公益用地和公共用地 第61条:乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用
土地的，按照省、自治区、直辖市规定的批准权 限由县级以上地方人民政府批准 。公益用地只 能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。
农村建设用地的利用。
土地使用权出让制度和取得方式
一、土地使用权出让
（一）土地使用权出让行为
《行政复议法》第30条，规定为行政诉讼，且将 行政复议作为前置程序。规定：公民、法人或者 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 权的行政复议决定为最终裁决。
（三）土地利用制度是以使用权为核心的制度设 计