大盘开发详细案例

问题 2
2.在规划和设计上展示海岸社区主题
建筑错落排布，以最大可能的利用中央景观和海景 通过蓝色人工湖、沙滩游泳池制造滨海的感觉，拉近与海的距离 通过林荫道打通与海的联系 海洋生物造型建筑小品来渲染海的气氛
产品价值点如何展现？
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东海岸（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 3
3. 针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围
整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 景观、小品等方面均体现度假感觉
社区氛围如何营造？
4. 针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章
问题 4
低总价、升值：
1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间 2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间
沿河景观带
B区
A区 1期
会所
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“私家路”
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华发新城展示
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建筑细节体现人性化 阳光车库：自然通风、采光、部分绿化，突出人性化
阳光车库的入口两侧的墙面，叠水设计，丰 富视觉景观；但相应的维护成本也提高了
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产品细节体现居住品质
楼栋标识 道路分级，人行、车行分流
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万科城一期展示区 ——看得见的未来居住体验
在一期开盘初期，将 •各种物业类型 •3万平米商业、 •中心广场、 •景观园林、 •教育设施 一并展示，未来生活 场景得以充分体验。 广场、水系、风情商业 街等非限定性空间在入 口处核心位置优先展示， 为各种客户提供不同的 想象和体验空间 教育配套
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东海岸（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感
以“真正的海岸生活”作为形象标识，来引导滨海度假生活
通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划中体现生
如何克服区域周边配套 不成熟？
活社区的意象
打造成熟海滨生活社区，注入社区投资价值
商 业 情 景 洋 房
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7
社区规划

43万方建筑、1.1容积率、3万方 配套，打造亲地社区。联排、花 园洋房等包括前庭后院、阶梯露 台、入户花园、地下车库、创意 地下空间等亲地元素……

低密度亲地社区的内涵
九年制学校； 幼儿园 开 放 式 广 场
总占地
39.7万平米
总建面
商业面 积 会所
43.7万平米
3万平米 3000平米 1.1 1:1
Байду номын сангаас
三山两涧一平地”的土地格局自 然形成了片区组团和社区主轴， 主轴沿线将广场、商业街、会所、 前庭水景轴、绿轴串联。

景观轴
TOHO
容积率 车位比
哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，进一步 带动社区商业的发展。

广场和街道
商业中心； Loft
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5500元/平米
私营业主、专业人士、 公务员 少量港澳、国内客户 8800平米的豪华会所 占地3万多平米的商业街 内部园林打造
——
20
启动区策略：容闳学校＋前山河景观道，低密景观社区吸 引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修
启动区着重展示，1.2公 里的前山河岸景观公园

2005—
第三期
分期规模 建面87003平米 容积率0.57 总户数759户
建面64000平米 容积率0.8 总户数436户 11栋小高层和TH 单套面积147平米 60%多层，20%TH 商业街、 两大公园 7500元/平米
建面67400平米 容积率1.12 总户数753户
小高层为主 单套面积90平米
盐坝高速路旁 二线海景，邻菠萝山
大梅沙海滨公园 休闲、旅游、度假区
盐坝高速
80 米
资源：
地块资源： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
北
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开发策略：物业类型由混合向单一集中， 容积率和价格低开高走
第一期10个月
时间轴
第二期12个月
2003—2004
2004—2005
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2
深圳万科城
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3
深圳万科城概况

区位特点
区位：
处于城乡结合部的工业 园区内

交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑

龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题 2
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
产品
多层、小高层、公寓和TH 单套面积114平米 社区中心、商业街 两大公园
配套
8500元/平米
6500元/平米 均价
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启动期通过打造海岸住宅形象，来弱化区域 陌生感，拉动人气，
既能触摸到海的气息，又能保持一定的距离

蓝色居住文明
为深圳本地中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所
占地3.8万 建面11.1万 容积率2.88 两年开发
主力户型
三房120平米，60％ 两房占20％ 多层，小高层
A区为140平米以上的大 户型为主 B区130－180平米为主 多层叠拼 小高层、高层 小高层、高层为主，后 期容积率提高
物业类型
销售价格
客户演变 分期配套
4100元/平米
公务员、企业高级管理 层、私营业主 幼儿园 占地2.7万平的容闳学校 1200米前山河景观道
组团间小尺度步行空间
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华发新城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题 2
投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设 克服区域陌生感
如何整合资源形成区域 不可复制的竞争力？
问题 3
通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品 品质的打造体现项目品质。
一期总 户数
726户
一期临水景观资源最好的TOHO

价值标杆 社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示
情 景 洋 房
宽景house
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8
建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、 大尺度阳光露台、连廊、拱 形花窗等细节特征，以西班 牙典型建筑符号装饰的南加 州建筑风格，写意浪漫中透 出古朴素雅的贵气
品牌效应
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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10
深圳万科东海岸
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11
万科东海岸概况
区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政
府约10多公里，距离罗湖30公里 状况处在改善之中
大梅沙片区—市级旅 游度假区
交通：与市内的联系相对不便，但交通
盐坝高速于2002年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 位置：
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在规划和产品设计中通过各种元素建立与 海的联系，拉近与海的距离
展示区：以沙滩游泳 池及艺术小品为社区营 造海滨生活的感觉 展示2000平米商业步 行街 启动期多层、小高层、 公寓、townhouse同时 推出市场

海上小岛 海滩游泳池
海洋意象
沙滩排球场
蚌壳式对讲
海鱼式对讲


项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断 追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内 部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。

同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的 建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资 源吸引客户置业。

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4
万科项目的整体启动策略
►策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象 ►策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分 展示，为体验做足文章，产生震撼效果
►策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间， 加大想象和体验力度
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5
万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住体验
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华发新城开发策略：先期低容积率，奠定低密 社区基础，后期容积率拔高；总体低开高走
开发分期 02年－03年一期 占地约12.4万 1031套住宅 03年－05年二期 占地19.33万 建面33.72万 1348套住宅 05－06年 三期 06年以后 四期
开发量
占地9.6万 建面24.8万 容积率2.14 两年开发
如何整合资源形成区域 不可复制的竞争力？
问题 3
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物。
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
表现稀缺性
投资需求如何体现？
1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性 2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性
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珠海华发新城
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珠海华发新城概况

珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。 该项目开发商为珠海排名第一的华发地产。 项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。
本报告的技术思路
项目界定结构化分析 市场竞争分析 项目整体发展战略 项目整体定位 案例借鉴
推售模式选择
规划优化建议
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1
案例借鉴
1. 2. 3. 1. 2.
案例选择标准：
深圳万科城
深圳万科东海岸 珠海华发新城 广州星河湾 广州四季花城 厦门未来海岸
大规模
陌生区域 多种物业类型 借鉴点： 启动期物业及规模 如何克服陌生区域
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分期策略及价格走势
时间轴 时间 规模
第一期
2001年
20万m2，1613套 49栋7—9层电梯 洋房 小面积产品为 主 40---200平米不 等
占地2.7万平米的容闳学 校

充分显示开发商实力 核心因素在于产品品质
1.2公里长沿河景观公园——爱情湾，让人流连忘返。

投资1.3亿元的容闳学校，吸引不 少重视教育的客户置业
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华发新城，开发商自行整治、修建前山河景观大道， 同时修建私家路和绿化带避免城市主干道的噪音污染
区位特征：
城乡结合部,工业园区内。 可利用的自然环境资源较弱 。 政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。 启动战略中本项目可借鉴之处： 1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势， 营造休闲，写意的浪漫风情。 2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打 造成一座城，产生轰动效应。 3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、 退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将教育设施、1200米前山河景观栈道及低密度 多层一并展示。
品牌效应
珠海华发品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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广州星河湾
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广州星河湾概况
开发理念 打造地产界的劳斯莱 斯 主题 一个心情盛开的地方 目标客户 中高端市场 30－50岁，企事业单 位领导人，私企老板， 高级专业人员，外企 “金领”等以车代步 人士 区位 广州星河湾位于广州市区的南部 番禺区 紧邻广州的黄金水道——珠江， 位于珠江南岸 交通 紧邻地铁3号线、华南快速干线 经华南快速线进入广州市区只需 要20分钟车程 技术经济指标 星河湾总占地面积1200亩，规划 建筑面积119万m2，规划人口2.5 万。目前已建成区域50万m2，建 成面积近70万m2 项目共分为5期，目前推出的是 第4期——星座
政策导向下大力发展基 础配套设施

交通
迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足

西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也 临近该项目；规划中轻轨11号线 经过该项目；