大盘开发详细案例
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洋正综合大盘经典案例 2010-70页
在内陆城市为居者塑造， 全球最先进的滨海酒店度假感生活模式。
融科 东南海
[长沙融科智地]
雨花区韶山中路 大长沙城市发展未来极核 原生坡地肌理，三大地形组 团 总建800000m2 海主题核心景观100000m2 原味地中海西岸海居风格 加勒比商业长廊
度假式豪宅将替代传统意义上的 豪宅
结合产品价值体系的构建，基于地段价值之上树立全新居住标准，我们找到 了长沙高品质住宅的另一种占位，奠定专属于项目的唯一与高端性产品定位：
轻轨畔·50万㎡精工主义国际社区
地段价值的承载 轻轨物业的增值价值
精细化产品体系处理 建筑、园林、户型、配套等
大盘/ 新开发区/ 地产巨头云集 如何决胜市场？
※ 莱茵城隔壁竞争项目——联美品格，其工程部负责人，是在宜居莱茵城买的房子。他说：我们都是做 工程的人，心里清楚，沙坪的工程质量、材料都是实打实的。
※ 同是房地产开发商，建发房产的财务总监在宜居莱茵城购买了一套大户型，她是这样评价的：这个开 发商值得佩服，发现的一些小问题，在我下次去看的时候一定改过来了，这样交房后还仔仔细细去维护、 投入的开发商让人敬佩。
4年里，持续创造北京热销神话 是客户的荣耀，也是我们的心愿
北京东南三环 90万m2豪宅社区 住宅/公寓/商务/商业 /酒店/ 五星级酒店会所 CBD优越的教育配套 欧式古典风格
2006年ⅠⅡⅢ期售 罄 2006年底伯爵山推 出 2007年博悦推出
在新盘辈出的CBD东区 如何重新挖掘原有大盘的差异价值
融科东南海，是中国内陆城市——
首个将滨海度假酒店情景融入住宅社区的大型地产 项目。
其规划理念以及文化创新将对整个业界的走向构成重大影响。
报广
报广
成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16
![成都恒大[1]金碧天下开盘成功案例分析16](https://img.taocdn.com/s3/m/0891230af78a6529647d536e.png)
2011年初
推出产品配比
物业形态 建筑面积 总套数（套） 比例
独栋
248-517㎡
99
4%
双拼
183-257㎡
614
27%
联排
141-267㎡
348
15%
电梯
93-150㎡
1201
53%
合计
2262
100%
开盘价格特征
Ø优惠情况：开盘当日所有房源8.5折优惠 办卡优惠情况： 1-100名金卡客户，特享额外8.5折优惠； 101-200名金卡客户，特享额外8.8折优惠； 201-300名金卡客户，特享额外9折优惠； 300名以后金卡客户，特享额外9.5折优惠
350-400m²
均价
4200元/㎡
2万元/㎡
1.6万元/㎡
1.4万元/㎡
总价区间 60-100万
800万
480-530万
400-600万
联排别墅
联排
面积区间
金碧天下
蔚蓝卡地亚华侨城来自仁和春天大道（麓山板块） （城北板块） （光华大道板块）
140266m²
293-348m² 300-450m²
280-350m²
6.24 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
• 主诉求：以价格优惠信息为主，由软文配以对项目资源 配套、产品进行塑造
6.25 华西都市 画面：28日开盘预告 报
6.25 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
2、短信——据了解此次向恒大资源客户、大成都客户投
6.26 华西都市 画面：28日开盘预告 报
Ø二期呈现七大配套，总规模达约160万㎡
Part 2 一期开盘效果
推出产品配比
物业形态 建筑面积 总套数（套） 比例
独栋
248-517㎡
99
4%
双拼
183-257㎡
614
27%
联排
141-267㎡
348
15%
电梯
93-150㎡
1201
53%
合计
2262
100%
开盘价格特征
Ø优惠情况：开盘当日所有房源8.5折优惠 办卡优惠情况： 1-100名金卡客户，特享额外8.5折优惠； 101-200名金卡客户，特享额外8.8折优惠； 201-300名金卡客户，特享额外9折优惠； 300名以后金卡客户，特享额外9.5折优惠
350-400m²
均价
4200元/㎡
2万元/㎡
1.6万元/㎡
1.4万元/㎡
总价区间 60-100万
800万
480-530万
400-600万
联排别墅
联排
面积区间
金碧天下
蔚蓝卡地亚华侨城来自仁和春天大道（麓山板块） （城北板块） （光华大道板块）
140266m²
293-348m² 300-450m²
280-350m²
6.24 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
• 主诉求：以价格优惠信息为主，由软文配以对项目资源 配套、产品进行塑造
6.25 华西都市 画面：28日开盘预告 报
6.25 成都商报 画面：28日开盘预告
整版画面 整版画面
2、短信——据了解此次向恒大资源客户、大成都客户投
6.26 华西都市 画面：28日开盘预告 报
Ø二期呈现七大配套，总规模达约160万㎡
Part 2 一期开盘效果
刘永好开发楼盘案例
刘永好开发楼盘案例以生产饲料起家，经过三十多年的商海沉浮，如今这位前中国首富的商业版图遍及金融、医疗、化工、地产等领域，去年营收高达1300亿元。
不过，中国大多数商人都与房地产有着不解之缘，刘永好也是。
现在，二十多年过去了。
刘永好以农业为基础的商业帝国越发壮大，但地产平台经过多年发展，依然处于行业中游水平。
现在，他要改变这样的局面。
“前十几年增长速度也不快”，以全国政协委员身份参加“两会”的刘永好，在接受媒体采访时罕见地谈起了地产的发展，随后他表示，2019年地产营收或许有所增长。
话音刚落，上个周末新希望就斥资超过百亿元连续拿下长三角近50万平方米的土地。
而对刘永好来说，这是其多年以来在地产领域极为罕见的大胆投资动作。
海南潮起与潮落最早是在九十年代初期，海南(楼盘)房地产潮起，刘永好曾是被吸引的淘金者之一，此后他还成立地产开发平台，称这是新希望集团的“新希望”。
老一辈的房地产人几乎都对海南有着难于磨灭的记忆，在那段“十万人才下海南”的淘金史里，有人折戟沉沙，有人全身而退，一幕幕悲喜剧不停上演。
“饲料大王”刘永好日后回想起那些年月时，也会庆幸当初的果断。
1993年，刘永好的一位好友跟随着时代潮流，来到海南做房地产，还打算把他叫上。
那时，刘永好的饲料生意正节节攀升，在将公司改组为第一个经国家工商局批准的私营企业——希望集团的同时，也迈开了向全国进军的步伐。
刘永好忙得团团转，面对好友的邀约，他也没在意。
半年之后，这位朋友来到他面前炫耀——当初投入的50万元已经变成了500万元，刘永好心动了。
很快，这位四川(楼盘)企业家在海南买了一栋别墅，注册了公司，也想要在此大展拳脚。
成立不久，新公司的人就打报告催促刘永好投钱，为了说明在海南做房地产的人都快速地赚了大钱，这位员工给他讲了一个故事：“有人在一栋大楼，从上往下走一层楼时，买到了一块地，卖地的人赚了10万，再往下走一层楼，这个人把地出手给另外一个人，也赚了10万元。
房地产开发项目案例分析
东山国际新城项目分析——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城一．总体规划宏观背景分析1．中国城市发展新阶段中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。
东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的.——新时期的国家发展战略和任务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向.——中国经济和社会发展的总体特征.改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。
目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。
——中国国民经济发展的阶段性特征。
当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求"向“改善型需求"转化的关键时期.——中国城市化与城市发展存在突出问题.随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现,而且有复杂化的趋势。
在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀,人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞,生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降.2．成都市城市发展规划：据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里,比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
郊区大盘营销-华侨城
因此，开发商要会当导演——
大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景。 同时，大盘的资源需要人文化，人文产生更高附加值和归属感； 大盘持续的卖点始终是综合素质和社区文化。 而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛围。
贯穿始终的核心价值主张
核心价值
案例——华侨城
2009.11 2011.2.8 2011.8.21 天津华侨城实业有限公司成立 天津华侨城首期启动动工 华侨城首期（洋房、叠拼）开盘
2012.7
2012.7 2012.9.15 2013.4 2013.7.1 2013.7
纯水岸一期会所落成
纯水岸一期联排别墅开盘 华侨城纯水岸一期完美入住 北区高层开盘 欢乐谷开业 C地块配套幼儿园、配套社区中心建成
开发节奏控制
•与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发 节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。同时，组团之间 应差异化处理，一方面有利于社区建筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。 •与小盘一次开发不同，大盘开发主要采用滚动开发、拉开住宅档次扩大客户群的需求层面及逐步 走高档路线的动态的操作手法。大盘的开发有两种模式：规模开发和小步快跑，规模开发往往是 对抗大量同质化竞争的手段；小步快跑模式往往用于资金压力大或市场变化快、销售压力大的情 况。
因此，大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，是站在城市层面、面对未来的、 基于区域发展趋势的定位，是从城市价值角度出发的拔高定位。深圳四季花城、华侨城、星河湾等 成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城市新的一极。
基于城市价值角度的拔高定位
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
文旅大盘学习案例之青岛万达维多利亚湾
广播体操快闪：各大商场、广场突然响起第八套广播体操音乐，身着校服的女生做起了体操，吸引很多市民参与，有 很多围观群众主动找到拓展人员要资料了解项目；
现场授课：之前埋伏在快闪现场的神秘盒子打开，里边是江苏路小学老师在给家长上课，讲授与孩子的交流和教育， 使围观市民深刻体会到名校的教育真的是不一样；
11
营销策略
留心
动作四：维湾花海亲子乐园
把销售现场打造成花海，规划了霍比特人 小屋、忆江南花伞走廊、风车海洋等十大 景点。
通过新媒体推广，花海亲子乐园很快成为 青岛热门话题，再次被新浪微博push抓取， 仅新浪微博的阅读量就超700万。
与60余家商家联盟，与旅游局合作，成功 将维湾打造成青岛热门旅游景点。
10个月从均价攀升近50%，6个月销售1980套，屡屡拿下青岛销冠，各种光环加身.......
它究竟是怎样做到的？
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5
项目概况
营销策略构建
由于地理位置较偏，自然到访是零，无文旅配套支撑，过去一直在当刚需盘做， 如果延续刚需思维模式，在生活配套成型前不可能有突破，因此...
手绘青岛旅游地图 八大景点为主
广告位置设在内页
百年名校薪火相传：教育圣火传递活动，同步开展；圣火从江苏路小学老校区开始，途经五四广场、栈桥、隧道抵达 维湾，最终在开工活动现场点燃......
商场快闪
现场授课
圣火传递
圣火点燃
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营销策略
留心
动作三：海的故事诞生记
追逐浪漫的生活方式
买婚房有优惠。
效果：吸引数千人报名，效果远超出预期。
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结 经典
多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心 等多个配套组团为中心，在其中设臵更全面的商业服务和公共娱乐 设施，便于个个村落广泛共享 生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组 团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设臵了完善而 丰富的城镇配套
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【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对
项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业
2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方 米，并拥有4万多平方米的水面及2万平方 米的道路与广场，临湖而建的庭院式建筑 主体分为连绵的10个区。 。
20km
3
4
良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、 别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、 不同产品特质的丰富产品体系 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径
概况 茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型， 白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、 白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸 (规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市 中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离 良渚遗址保护区2公里
小镇风情度 假区
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【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团 分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行 尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑 与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间
资本运营经典案例
资本运营经典案例-——-——-解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月,已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。
1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园,于2007年4月3日确定以上限5。
38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90％）为国际配售，2。
4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。
每股招股价4。
18至5。
38港元，4月20日正式挂牌.碧桂园上市后,总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股.报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。
截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店.碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的“历史、重组及集团架构”部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园,在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。
令观者叹服.4月20日,碧桂园控股有限公司（碧桂园,2007。
HK）在香港联交所挂牌，一大早开盘报7。
01港元,全天最高价达到7.350港元，收市报7。
270 港元，较其招股价5.38港元高出 35.130％，全日成交额为72.26亿港元，成交量10。
04亿股。
碧桂园的股价果如之前市场预期,远超每股净资产。
可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目.从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘,因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步,企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备.第二步，就是重组复杂的结构,让公司成为业绩漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良好的企业。
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结
2012年6月份才开始销售
精装修别墅 200多套独栋别墅，面积段是在300平米，200平米 的地下室，300平米的屋外花园，赠送露台面积是 80平米左右。
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金色水岸（规划中）
白鹭郡北：68栋多层住宅组成的低层、低密度、低
容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风
项目组团 建筑面积 物业类型 开发进度
二、阳光天际 ：
由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式） 纯别墅社区。
白鹭郡北 17万
竹径茶语 8.6万 白鹭郡东 14.5万 白鹭郡南 18.5万
多层坡地公寓
多层,坡地花园洋房,坡 地叠排,坡地排屋 多层公寓 一期多层公寓 二期洋房 商业中心酒店式公寓
2005年开盘，已售完
2006年3月开盘，已售完 2006年4月开盘，已售完 2008年5月开盘
三、竹径茶语 ：
由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、 山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑
郡西别墅：现在起价是2500万一套，最高靠近水库 的是1亿，以后将是杭州最高端的别墅项目之一
这些的客群是一些杭州比较知名的人士
我们的建筑风格相对会雅一点，我们会以中式五合 院的形式来建设，以桥、亭、院来丰富，所以会比 较雅一些。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四 合院，我们将以合院就是围合式的院子的形式来建 造郡西别墅
在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了
起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体。
占地约28.5万平方米（约430亩） 总建筑面积约16.9万平方米 分三期建设： 一期：249套大面积250－300平米的联排， 当时一套300万，08年已经卖完，现在800 万左右 二期：169套190－230平米的叠排，总价 400-600万，满足稍微低一点，已售罄 三期：140套精装修叠排，面积在240－ 280平米，在售，单价两万八九
万科大盘营销案例分析
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
上海千亩大盘案例集161926658
u
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1
u泰晤士小镇采用英国
建筑风格－英伦风貌
特有的红与黑相协调的 建筑元素，配合乡村自 然的田园生活氛围
u以英式风貌为主要风
格，在各种居住空间 中，穿插进英伦风情浓 郁的文化及休闲会所、 超市、酒店、诊所、学 校、幼儿园等公建配 套，着力塑造英国风情 的生活情态。
大盘的成熟度、影响力
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项目概况—项目地理位置或区位
u项目区位
位于浦东金桥以北区域，高行镇边缘地带
u总占地面积：60万 u总建筑面积：60万 u容积率：1 u绿化率：40% u物业形态：多层小高层 u配套：酒店
1
项目定位 社区定位
项目定位
F 上海主题旅游住宅地产的成功范例
F 大型英式风情社区 商业街定位 F 集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于 一体的沪郊时尚生活中心
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1
布局规划
以自然流畅的道路系统与优美 的河道作为骨架，由连续的多 功能步行街以及河畔英式广场 为主轴线，在沿河岸及临近河 道的地块，布置低密度和私密 性强的独立别墅，将联排住宅 设于中心区域，构成英式小镇 最富有特色的街道风情 规划数据 规划面积1平方公里；总建筑 面积35万平方米 公建和商业面积达到10万平方 米
项目区位
位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之 间，东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区， 西 面是松江科技园区，南面是松江古城
交通
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u泰晤士小镇采用英国
建筑风格－英伦风貌
特有的红与黑相协调的 建筑元素，配合乡村自 然的田园生活氛围
u以英式风貌为主要风
格，在各种居住空间 中，穿插进英伦风情浓 郁的文化及休闲会所、 超市、酒店、诊所、学 校、幼儿园等公建配 套，着力塑造英国风情 的生活情态。
大盘的成熟度、影响力
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项目概况—项目地理位置或区位
u项目区位
位于浦东金桥以北区域，高行镇边缘地带
u总占地面积：60万 u总建筑面积：60万 u容积率：1 u绿化率：40% u物业形态：多层小高层 u配套：酒店
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项目定位 社区定位
项目定位
F 上海主题旅游住宅地产的成功范例
F 大型英式风情社区 商业街定位 F 集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于 一体的沪郊时尚生活中心
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布局规划
以自然流畅的道路系统与优美 的河道作为骨架，由连续的多 功能步行街以及河畔英式广场 为主轴线，在沿河岸及临近河 道的地块，布置低密度和私密 性强的独立别墅，将联排住宅 设于中心区域，构成英式小镇 最富有特色的街道风情 规划数据 规划面积1平方公里；总建筑 面积35万平方米 公建和商业面积达到10万平方 米
项目区位
位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之 间，东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区， 西 面是松江科技园区，南面是松江古城
交通
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
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交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
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产品
多层、小高层、公寓和TH 单套面积114平米 社区中心、商业街 两大公园
配套
8500元/平米
6500元/平米 均价
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13
启动期通过打造海岸住宅形象，来弱化区域 陌生感，拉动人气，
既能触摸到海的气息，又能保持一定的距离
蓝色居住文明
为深圳本地中高收入人群提供高质量私人化的度假休闲场所
景观园林
保留三山两涧原生地貌 营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观 风情商业街区自成一景
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9
万科城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题 2
区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
2005—
第三期
分期规模 建面87003平米 容积率0.57 总户数759户
建面64000平米 容积率0.8 总户数436户 11栋小高层和TH 单套面积147平米 60%多层，20%TH 商业街、 两大公园 7500元/平米
建面67400平米 容积率1.12 总户数753户
小高层为主 单套面积90平米
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2
深圳万科城
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3
深圳万科城概况
区位特点
区位：
处于城乡结合部的工业 园区内
交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。 该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。 未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。
问题 3
3. 针对度假客户，从度假氛围上尽力营造社区氛围
整体的简约热带风情，演绎滨海度假意象 加勒比风情的商业街，体现度假感觉 景观、小品等方面均体现度假感觉
社区氛围如何营造？
4. 针对投资客户，从”升值、低总价和稀缺性”上做足文章
问题 4
低总价、升值：
1、6500元/平米的低单价预示着较大的升值空间 2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间
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4
万科项目的整体启动策略
►策略一：以最优资源高起点启动，一举奠定社区形象 ►策略二：在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分 展示，为体验做足文章，产生震撼效果
►策略三：启动区入口处优先规划和展示非限定性空间， 加大想象和体验力度
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5
万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住体验
品牌效应
万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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10
深圳万科东海岸
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11
万科东海岸概况
区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政
府约10多公里，距离罗湖30公里 状况处在改善之中
大梅沙片区—市级旅 游度假区
交通：与市内的联系相对不便，但交通
盐坝高速于2002年通车 深盐快速线等三条线路未来3年内通车 位置：
表现稀缺性
投资需求如何体现？
1、大梅沙旅游区域海景资源的稀缺性 2、从湖景、沙滩泳池、共享开放空间来展示滨海社区的稀缺性
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珠海华发新城
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18
珠海华发新城概况
珠海华发新城是二线城市陌生区域成功的楼盘案例。 该项目开发商为珠海排名第一的华发地产。 项目位于珠海南屏，紧邻前山河，占地规模在45万平米。
43.7万平米
3万平米 3000平米 1.1 1:1
三山两涧一平地”的土地格局自 然形成了片区组团和社区主轴， 主轴沿线将广场、商业街、会所、 前庭水景轴、绿轴串联。
景观轴
TOHO
容积率 车位比
哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，进一步 带动社区商业的发展。
广场和街道
商业中心； Loft
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将教育设施、1200米前山河景观栈道及低密度 多层一并展示。
品牌效应
珠海华发品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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广州星河湾
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27
广州星河湾概况
开发理念 打造地产界的劳斯莱 斯 主题 一个心情盛开的地方 目标客户 中高端市场 30－50岁，企事业单 位领导人，私企老板， 高级专业人员，外企 “金领”等以车代步 人士 区位 广州星河湾位于广州市区的南部 番禺区 紧邻广州的黄金水道——珠江， 位于珠江南岸 交通 紧邻地铁3号线、华南快速干线 经华南快速线进入广州市区只需 要20分钟车程 技术经济指标 星河湾总占地面积1200亩，规划 建筑面积119万m2，规划人口2.5 万。目前已建成区域50万m2，建 成面积近70万m2 项目共分为5期，目前推出的是 第4期——星座
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在规划和产品设计中通过各种元素建立与 海的联系，拉近与海的距离
展示区：以沙滩游泳 池及艺术小品为社区营 造海滨生活的感觉 展示2000平米商业步 行街 启动期多层、小高层、 公寓、townhouse同时 推出市场
海上小岛 海滩游泳池
海洋意象
沙滩排球场
蚌壳式对讲
海鱼式对讲
沿河景观带
B区
A区 1期
会所
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“私家路”
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华发新城展示
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建筑细节体现人性化 阳光车库：自然通风、采光、部分绿化，突出人性化
阳光车库的入口两侧的墙面，叠水设计，丰 富视觉景观；但相应的维护成本也提高了
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产品细节体现居住品质
楼栋标识 道路分级，人行、车行分流
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东海岸（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
1.树立滨海生活新形象，辅以生活配套来弱化区域陌生感
以“真正的海岸生活”作为形象标识，来引导滨海度假生活
通过商业街等配套设施来营造生活氛围，在建筑规划中体现生
如何克服区域周边配套 不成熟？
活社区的意象
打造成熟海滨生活社区，注入社区投资价值
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5500元/平米
私营业主、专业人士、 公务员 少量港澳、国内客户 8800平米的豪华会所 占地3万多平米的商业街 内部园林打造
——
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启动区策略：容闳学校＋前山河景观道，低密景观社区吸 引市区客户，高端学校解决教育配套，产品精装修
启动区着重展示，1.2公 里的前山河岸景观公园
项目首期启动低密多层住宅，迎合珠海当前中高端客户不断 追求居住品质的需求，通过对前山河沿河景观栈道、社区内 部园林景观、以及产品品质的打造体现项目品质。
同时，投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的 建设克服区域陌生感，以华发品牌、项目综合素质与教育资 源吸引客户置业。
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占地3.8万 建面11.1万 容积率2.88 两年开发
主力户型
三房120平米，60％ 两房占20％ 多层，小高层
A区为140平米以上的大 户型为主 B区130－180平米为主 多层叠拼 小高层、高层 小高层、高层为主，后 期容积率提高
物业类型
销售价格
客户演变 分期配套
4100元/平米
公务员、企业高级管理 层、私营业主 幼儿园 占地2.7万平的容闳学校 1200米前山河景观道
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分期策略及价格走势
时间轴 时间 规模
第一期
2001年
20万m2，1613套 49栋7—9层电梯 洋房 小面积产品为 主 40---200平米不 等
政策导向下大力发展基 础配套设施
交通
迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟； 2006年竣工的地铁4号线也 临近该项目；规划中轻轨11号线 经过该项目；
组团间小尺度步行空间
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华发新城（一期）的成功关键因素 ——解决了什么关键性问题？
问题 1
如何克服区域周边配套 不成熟？
问题2
投资1.3亿元建设容闳学校以及相关商业配套设施的建设 克服区域陌生感
如何整合资源形成区域 不可复制的竞争力？
问题 3
通过对前山河沿河景观栈道、社区内部园林景观、以及产品 品质的打造体现项目品质。
一期总 户数
726户
一期临水景观资源最好的TOHO
价值标杆 社区配套
位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示
情 景 洋 房
宽景house
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8
建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白墙、 大尺度阳光露台、连廊、拱 形花窗等细节特征，以西班 牙典型建筑符号装饰的南加 州建筑风格，写意浪漫中透 出古朴素雅的贵气
占地2.7万平米的容闳学 校
充分显示开发商实力 核心因素在于产品品质
1.2公里长沿河景观公园——爱情湾，让人流连忘返。
投资1.3亿元的容闳学校，吸引不 少重视教育的客户置业